КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 29 Ное 2020, 03:55

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 12 мнения ]  Отиди на страница 1, 2  Следваща
Автор Съобщение
 Заглавие: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 10 Ное 2010, 21:11 
Здравейте, Колеги,
Ще съм много благодарна на всеки, който изкаже мнение по следния казус:
Може ли да се наложи възбрана от кредитор на продавача по продажба на недвижим имот с отлагателно условие.
Условието все още не се е сбъднало, защото не е настъпил падежа, става въпрос за заплащане на част от покупко-продажната цена. Има изповядан и вписан нотариален акт, но под отлагателно условие - заплащане на част от цената след построяване на имота и въвеждането му в експлоатация. Т.к. горното още не се е случило, то не е изискуемо плащането и условието е все още валидно. Въпросът, който ме интересува е може ли кредиторите на продавача, да насочат изпълнение на свои вземания върху конкретния имот, закупен от купувача?
Благодаря за съдействието.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 11 Ное 2010, 10:29 
Offline
Site Admin
Site Admin

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 359
Според мен може. Ако приемем, че уговорката за запазване на собствеността е действителна /някой автори считат, че при продажба на недвижим имот, уговорката е недействителна с оглед разпоредбата на чл.205 ЗЗД, където изрично се споменава движима вещ/, продавача е собственик до настъпване на условието. Всичкото му имущество служи за удовлетворяване на кредиторите му.....

П.С. Грешно избрана конструкция на правната сделка.... с много неясноти /както и разнородна практика/..... много по-"чист" вариант, малко по- скъп - е възможността за "класическа" продажба + законна ипотека......


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 11 Ное 2010, 10:57 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:06
Мнения: 398
Отчуждителят не е получил част от цената по договора за покупкопродажба - ерго - има право да поиска вписване на законна ипотека в негова полза.
Дори и да не направи това - отчуждителят има вземане обективирано в НА за покупкопродажба.
Така че кредиторите на продавача спокойно могат да насочат своята претенция към вземането на своя длъжник (в случая продавача) чрез налагане на запор на вземането му, обективирано в НА за покупкопродажба.
За възбрана на вече отчуждения имот според мен не може да се говори - с изповядването на сделката пред нотариуса собствеността вече е преминала.


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 11 Ное 2010, 11:10 
Offline
Site Admin
Site Admin

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 359
Димитър Каранедев написа:
За възбрана на вече отчуждения имот според мен не може да се говори - с изповядването на сделката пред нотариуса собствеността вече е преминала.



Не мога да се съглася....... :?: .....С оглед на отлагателното условие... ;) .. нищо не е преминало....... следва сбъдване на условието, за да породи сделката ефекта си......
Много интересно ще се получи, ако продавача или кредиторите му се разпоредят с имота и в последствие се изпълни условието......


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 11 Ное 2010, 12:01 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:06
Мнения: 398
Сам каза, че практиката е противоречива по приложението на 205 ЗЗД
Все пак докато не се види как са формулирани нещата в НА - всичко е сферата на предположенията.
Не намирам съдебна практика за продажба на недвижим имот със запазване на собствеността.
От представения казус става ясно че чест от цената не е изплатена - чисто облигационно отношение - продавача да си впише законна ипотека за да си обезпечи вземането.
А неговите кредитори да си насочат изпълнение към неговото вземане - той вече е отчуждил имота.
ianeva написа:
Тук ще изследвам възможността за сключване на договор за продажба на недвижима вещ под отлагателно условие в цялост, като ще се спра и на моменти, които не обсъдихме преди това и някак безспорно приехме, че са допустими по закон /даже изрично уредени!/, а оттам и напълно възможни.

Вече споменах, че на пръв поглед такива сделки са напълно възможни – чл. 9 от ЗЗД прогласява свобода на договарянето, а и изрична забрана в текста на нашите закони не съществува. Текстът на чл. 25 ЗЗД пък определя, че действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Нещо повече, законодателят е сметнал, че е нужно изрично да уреди някои от сделките, при които момента на прехвърляне на собствеността се отлага във времето – направил това чрез текста на чл. 205 ЗЗД по отношение сделките с движими вещи.

Нашия казус обаче, не е такъв – касае прехвърляне на собствеността върху недвижима вещ – в случая, чрез продажба под отлагателно условие.
Защо считам, че такава е невъзможна или ако все пак бъде извършена/изповядана, ще се счита, че условието все едно е неписано?

В правото свободата на договаряне не е абсолютна. Ще се простре до там, докъдето не ограничава нечии чужди права или не застрашава обществения интерес. Разпоредбите и на чл. 9 и на чл. 25 ЗЗД са диспозитивни. „Могат”, но само ако това не противоречи освен на повелителните разпоредби на правото, така и на правната сигурност, така и на същността на определен вид договори.

А договорът, с който прехвърляме вещни права върху недвижими имоти е специфичен. Законодателят предвидил, че е специфичен дотолкова, че определени актове /да, актове, не вещни действия/ задължително се вписват, за да могат и трети лица да имат знанието какво се случва, а и несъмнено по-важното – да има сигурност в гражданския оборот. И да, вписват се актове, само че такива, при които има вещно-правна промяна /или добре познатата ни транслативна сукцесия/ - ограничително изброяване, цялостната система на вписване на актове е такава – изрично изброените в чл. 114 и следващите ЗС, както и в чл . 4 и сл. от ПВ. Изключенията – следва да са законоустановени /така текста на чл. 4 ПВ „и други, изрично предвидени в закон/. Изрична регламентация за вписване на договори, с които се прехвърля право на собственост върху недвижим имот под отлагателно условие няма, липсва такава законова регламентация за вписване на акт, при който не се поражда вещно-правно действие или същото се отлага по волята на страните.

В тази тема бяха дадени примери и се прие, от една част от пишещите, че макар и изрична регламентация за продажба на недвижим имот под отлагателно условие да няма, то такава възможност се извличала и била допустима при дарението /при същите условия, т.е. под отлагателно условие/. Така следвало да тълкуваме текста на чл. 226 ЗЗД, който като да имал предвид именно отлагателното условие. Нищо подобно. И това следва от самата същност на договора за дарение, защото съгласно чл. 225 ЗЗД „с договора за дарение, дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема”. Никакви договорки за нещо различно от „веднага” по отношение на дарението не са възможни. Никаква свобода на договарянето тук по отношение момента на преминаване на собствеността не е изначално възможна, под страх от недействителност. Ограничена е волята на страните да поставят такива условия – нещото /движима, недвижима вещ/ се отстъпва веднага, т.е. вещно-транслативния ефект настъпва веднага, не в един бъдещ несигурен момент, иначе самото дарение е недействително.

На следващо място следва да обърнем внимание и на това, ако все пак допуснем, че сделка с такъв точно модалитет е възможна, как сбъдването на това условие следва да бъде вписано. Отговор на този въпрос не бе даден, с изключение на предвиждането на чл. 61 ЗКИР. Само че там законодателят говори общо за договори, общо за актове и общо за модалитетите условие и срок /освен отлагателното, в правото са познати и друг вид условия/. А същевременно в чл. 82 на същия този ЗКИР предвижда: Съдията по вписванията разпорежда да се извърши вписването, след като провери дали са спазени изискванията на закона, както и предвидената от закон форма на акта, с който се признава, учредява, прехвърля, изменя или прекратява вещното право. Чл. 80 на ЗКИР пък ясно посочва, как се вписват актовете – „ако праводателя е вписан като носител на правото на собственост”, с изключението на придобиване по давност – това по отношение е ли законосъобразно вписване на ипотека върху имот, когато собствеността е придобита под отлагателно условие /и сме приели тезата, че вещно-транслативния ефект не настъпва веднага, а е отложен по волята на страните/, когато същото не се е сбъднало. При самото вписване на сбъдване на такова дилаторно условие, не може да не се постави въпроса и с какъв акт следва да се направи това – често в практиката се говори за нотариално заверена декларация – частен документ, който се съставя и подписва доброволно, а поради доброволността най-вероятно удостоверява и благоприятни за страната, искаща вписването, факти. Интересен в тази насока за мен би бил отговорът на въпроса какво следва да се случи, ако пред СВ бъдат представени за вписване две такива декларации, с две взаимно изключващи се твърдения – че условието се е сбъднало/ че не се е сбъднало. Единственото, което ми хрумва, е да се обърнем към доброто старо исково производство, при което чрез установителен иск да доказваме сбъдването на отрицателен или положителен факт, в зависимост от позицията ни. А след произнасяне на съда, да поискаме от същия и да се произнесе в решението, че същото следва да бъде вписано по партидата на еди кой си имот – основанието за вписване ще предоставим на съда да измисли.

В заключение – нотариалното производство е охранително такова. При осъществяване на същото следва да имаме безспорност. При завършването му пък – завишена степен на сигурност в гражданския оборот, както и невъзможност да се засегне обществения интерес в степен такава, че да обезсмисли както извършения нотариален акт, така и неговото вписване, така и следващите действия, предприети от правните субекти – или несъмнено да ги постави в условията на спор.

Множество въпроси могат да изникнат и при прилагане разпоредбите на данъчните закони, когато се касае за имот, който е „придобит, но не съвсем”, опасявам се обаче, че изложението ми и без това е доста тежко и е време да приключа.
източник


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 11 Ное 2010, 12:25 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:06
Мнения: 398
Сделки, сключени под условие, срок и тежест

/настоящите материали не са съобразени с разпоредбите на новия ГПК, влязъл в сила на 01 март 2008 г./

В доста от случаите, волеизявленията на страните могат да бъдат обусловени от други факти, така, че съответният резултат, който е целен със сделката да се прояви тогава, когато тези факти настъпят. Такова едно волеизявление се нарича поставено под модалитет, а обуславящите волеизявления (допълнителните факти, от които зависи настъпването на правните последици на сделката) – модалитети. Обуславянето на правното действие от тези модалитети всъщност спада към accidentalia negotii (несъществената част от съдържанието на сделката).
Модалитетът представлява ограничаване волята на страните и обуславяне настъпването на действието на сделката, т.е. действието на сделката се обуславя от волята на страните. Страните по една сделка са свободни да обусловят настъпването на нейното действие с такива модалитети. Понякога обаче, свободата да се уговарят модалитети е изключена с оглед правната сигурност/характеристиката на отношенията. Най-важното приложно поле на модалитетите на волята е в облигационното и в наследственото право.
Като съдържание тези волеизявления, наречени модалитети, са обуславящи волеизявления, тъй като не определят съдържанието на правните последици, а кога и при какви условия ще настъпят тези желани от страните правни последици.
Обуславящите волеизявления биват следните три групи:
1.Условие (conditio)
2.Срок (dies)
3.Тежест (modus)

І.Условие (conditio)
Под “условие” се разбира следното:
1.То е част от волеизявлението и следователно е вид волеизявление, което поставя настъпването на правното действие на сделката в зависимост от едно бъдещо и несигурно събитие.
2.Под “условие” на второ място се разбира самият факт от действителността, който представлява бъдещото и несигурно събитие, обхванато от волеизявлението.
Условието има следните белези:
1.То е някакво обстоятелство, което може да е както юридическо събитие, така и юридическо действие.
2.Условието трябва да е бъдещо и несигурно – ако страните, дори и да не знаят, че обстоятелството, поставено под условие вече е настъпило, то условие няма и сделката следователно ще бъде безусловна.
Под conditio обаче се разбират и т.нар. законови предпоставки (conditio iuris), които представляват допълнителни юридически факти, визирани в хипотезата на една правна норма. Действието на тази правна норма ще се прояви, щом като тези юридически факти настъпят, като е без значение, дали страните са ги споменали във волеизявленията си или не (така напр., 76 ЗН предвижда разпореждането на сънаследник с отделни наследствени вещи да е недействително, ако тези предмети не му се паднат в негов дял при делбата), т.е. сделката ще произведе действието си едва след настъпването на факта, предвиден в правната норма, независимо, дали този факт е посочен във волеизявленията на страните или не е.
От това следва, че разликата между conditio iuris и conditio facti се състои в това, че вторите съществуват дотолкова, доколкото страните са ги включили във волеизявленията си. Няма ли ги тези условия – сделката е необусловена (25, ал. 1 ЗЗД).
Conditio iuris се различава от conditio facti и по своето действие – докато 25, ал. 2 ЗЗД предвижда, че conditio facti има обратно действие, то действието на conditio iuris е обусловено от правната норма, т.е. може да е за напред, но може и да е обратно.

ІІ.Видове условия
1.От гл.т. на действието си, условията биват:
а) отлагателни (дилаторни) условия – тук правното действие на сделката е поставено в зависимост от осъществяването на едно бъдещо и несигурно събитие, така, че докато то не настъпи сделката няма действие. Напр. 382 ТЗ, според който договорът има сила след плащането на една премия, освен, ако не е уговорено друго, т.е. не се ли плати премията, договора няма действие (макар да има възникнали права и задължения, задълженията не са изискуеми);
б) прекратителни (перемпторни) условия – при тях сделката е породила пълното си действие още от момента на сключването, но това действие може да се прекрати със сбъдването на едно бъдещо и несигурно условие.
И при дилаторните, и при перемпторните условия, осъществяването на условието въздейства върху проявлението на правата и задълженията.
2.Според съдържанието на зависещото от тях действие, условията се делят на:
а) положителни условия – действието на сделката зависи от това, дали нещо ще се промени в правния мир. Напр.: ако умре господин “Х”, ще ти продам къщата му.
б) отрицателни условия – действието на сделката е обусловено от запазването на едно определено положение.
Важно е да се каже, че при това деление на условията е възможно в положително изречение да се формулира отрицание и обратно – в отрицателно да се формулира положително условие.
3.В зависимост от кого зависи настъпването на условието, conditio биват:
а) каузални (случайни) условия – когато действието на сделката не зависи нито от поведението на кредитора, нито от това на длъжника (напр. 64 ЗЗД отм.).
б) потестативни (произволни) условия – тогава, когато настъпването/ненастъпването на бъдещото и несигурно условие зависи от волята на някоя от страните по сделката;
в) смесени условия – когато сбъдването на условието зависи и от волята на страните, и от обстоятелства, които не зависят от тях. Напр. продажба с уговорка за преглеждане и опитване, която се предполага сключена под отлагателно условие, че купувачът ще опита и ще прегледа вещта.

ІІІ.Действие на условието
Условието може да действа на три нива:
1.До сбъдването му – правното положение е различно в зависимост от това, дали условието е отлагателно или прекратително. Условието може да обуславя, както възникването на права и задължения, така и тяхното изпълнение, но по-скоро обуславя изпълнението на правата и задълженията.
Ако условието е отлагателно, до неговото сбъдване сделката не произвежда правно действие. Сделка, която е сключена под отлагателно условие, до неговото сбъдване не е недействителна – тя е валидна, но за кредитора остава очакването от сбъдването на условието. Това правно очакване е едно имуществено право – т.е., ако кредиторът умре, то правното очакване преминава у неговите наследници. Възможно е по този начин да бъдат обезпечавани и бъдещи вземания. Преди сбъдването на отлагателното условие кредиторът не може да иска изпълнение от длъжника.
При прекратителното условие – обратно, до неговото сбъдване сделката е произвела правно действие, а след като настъпи – сделката прекъсва действието си.
2.Действие на сбъднато условие – кога едно условие се е сбъднало, това зависи от типа на условието (в случая – дали е положително или е отрицателно).
Често условието се комбинира със срок, т.е. страните могат да посочат определен срок, през който дадено условие може да се сбъдне. Но независимо от това, дали има срок или не, когато става въпрос за положително условие, то ще се счита за несбъднало се, когато стане ясно, че събитието, от което зависи проявлението на действието на сделката, няма да настъпи.
Когато се касае за отрицателно условие, то ще се счита за сбъднато, ако това събитие не се осъществи преди уговорения период от време.
И за двата вида условие ще важи разпоредбата на 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, според която, за да се констатира, че условието се е сбъднало при тази фикция, е необходимо да са налице следните предпоставки:
а) да е уговорено едно условие, което да не зависи от поведението на страната, имаща интерес от несбъдването му. Напр.: ще прехвърля имота си, ако сестра ми се омъжи;
б) действията на тази страна, която има интерес от несбъдването на условието, трябва да се намират в причинна връзка с несбъдването и тя да е действала недобросъвестно.
Напр. уговорено е, че ще се заплати възнаграждение на посредник, след като купувачът заплати цената на продавача. Това е едно отлагателно условие. Ако по продажбата купувачът не плати цената, посредника не може да си търси възнаграждението. Но в случай, че купувачът, след като е станал такъв благодарение усилията на посредника, се откаже от договора, тъй като не иска да плати цената на продавача, следователно той има интерес от несбъдването на условието и действа недобросъвестно. В този случай фикцията е, че условието се е сбъднало.
Приема се, че в 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД се съдържа и още една фикция, която е огледална на цитираната – ако страната, която има интерес условието да настъпи, недобросъвестно действа то да настъпи, условието се счита за несбъднато. Тук предпоставките са същите.
3.Правното положение след сбъдването на условието/ако условието не се сбъдне – какво ще бъде правното положение след като условието се сбъдне, това зависи от ефекта, който законът дава на сбъднатото условие (сбъдването на условието има обратна сила според 25, ал. 2 ЗЗД). Но конкретните проекции на сбъднатото условие ще зависят от следните предпоставки:
а) при сбъдването на отлагателно условие – ако условието е отлагателно и се сбъдне, следователно и сделката е сключена. Ако отлагателното условие не се сбъдне, то правните последици от действието на сделката няма да настъпят, т.е. сделката остава лишена от правно действие. Но това се дължи само и единствено на волята на страните, тъй като чрез волеизявленията си те са се споразумели действието на сделката да бъде обусловено от сбъдването на едно отлагателно условие;
б) при прекратително условие – ако условието е прекратително, то с неговото сбъдване се прекратява правното действие на сделката и се възстановява правното положение от преди това. Несбъдването на прекратително условие води до продължаване действието на правната сделка, т.е. тя придобива действието на една безусловна сделка;
Счита се, нормата на 25, ал. 2 съдържа диспозитивно правило за поведение, от което следва, че действието на условието може и да не е обратно.

IV.Срок (dies)
Срокът също означава от една страна обуславящо волеизявление, което придава правно значение на изтичането на определен срок от време и от друга страна – това е период от време, който представлява едно бъдещо и сигурно събитие.
Срокът може да бъде напълно определен – напр. изпълнението на сделката се дължи на 2 май или да бъде относително неопределен. Затова срок е налице тогава, когато събитието ще настъпи, но не е налице срок, когато събитието е несигурно, макар че, когато събитието стане, това ще стане на точно определена дата.
Като уговорка от сделката срокът спада към accidentalia negotii, т.е. към несъществената част от съдържанието на сделката. Разбира се, съществуват и изключения, тъй като понякога именно срока е условие, от което зависи валидността на сделката – напр. 229 ЗЗД, според който договор за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, а лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление, могат д сключват договор за наем само за период до три години. В случай, че договорът за наем бъде сключен за повече от десет/три години, той има сила за десет, съответно за три години.

V.Видове срок
1.Според вида на правното действие, сроковете биват:
а) отлагателен срок (начален срок)
б) прекратителен срок (краен срок) – с този срок се счита, че се учредява безсрочно право на ползване;
2.Според правното значение на срока, dies бива:
а) срок в полза на длъжника – напр. заема;
б) срок в полза на кредитора – напр. влога;
в) срок в полза и на длъжника, и на кредитора – напр. при фиксираните сделки;
3.Друго деление на сроковете е на:
а) абсолютно определен срок – срокът е абсолютно фиксиран – напр. престацията се дължи три месеца след Коледа;
б) относително определен срок – срокът е свързан с настъпването на дадено сигурно събитие, което не се знае кога ще настъпи;
Някои волеизявления обаче (като брак, осиновяване), не могат да бъдат обуславяни от срок.
Няма правило, поради което онези сделки, които не могат да се обуславят от условие, да не могат да се обуславят от срок. Но на практика не е така – напр. дарението по 225 ЗЗД не може да има срок, тъй като с дарението дарителя отстъпва нещо веднага и безвъзмездно на надарения, който го приема, т.е. дарението е едностранно волеизявление. Или пък 104, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, който предвижда, че прихващането на две насрещни задължения не може да стане под срок и условие, освен под единственото условие, че предявеното в съд вземане ще бъде уважено. Волеизявлението за прихващане е едностранно, поради което не може да се прави под срок и условие.
За разлика от тези хипотези, менителницата, записът на заповед и чекът не могат да станат под условие, но могат да бъдат обусловени от срок.
Важно е да се знае, че не може да има едностранно адресно волеизявление със срок и условие. В някои хипотези обаче, се допуска да има едностранни волеизявления със срок – напр. 87 ЗЗД, който дава възможност на кредитора по един двустранен договор, в случай, че длъжника не е в състояние да изпълни задължението си поради причини, за които отговаря, да му даде подходящ срок за изпълнение заедно с писмено предупреждение, че, ако не изпълни до изтичането на този срок задължението си, ще счита договора за развален.
При комбинирано действие на срок и условие, срокът също може да бъде определян от страните – 204, ал. 1 и 2 ЗЗД – продажбата под уговорка за опитване или преглеждане се предполага сключена под отлагателното условие, че купувачът ще одобри вещта. Продавачът се освобождава от договора, ако вещта се намира у него и купувача не я одобри до изтичането на уговорения срок, а, ако няма такъв – веднага, след като бъде поканен за това от продавача.

VI.Изчисляване на срока
Изчисляването на срока е уредено в 72 ЗЗД и обхваща следните изисквания:
1.Срокът, който се брои по месеци, изтича в последното число на последния месец. Ако този месец няма съответно число, този срок изтича в последния ден.
2.Срокът, който се брои по седмици, изтича в последния ден на последната седмица.
3.Срокът, който се брои по дни – в него не влиза денят на събитието или на момента, от който започва да тече срока. Срокът изтича в края на последния ден. Когато последният ден от срока е неприсъствен, срокът изтича в началото на следващ присъствен ден.
4.Когато срокът изтича определен брой дни преди известен ден, този ден, както и денят на изтичане на срока не се броят.
5.Писмените изявления и съобщения, от каквото и да е естество, се считат за извършени в съответния срок, ако са предадени в пощата, по телеграфа или чрез радиограма до изтичането на двадесет и четвъртия час от последния ден на срока.
Под “начало на месеца” се разбира първото число от месеца, под “средата на месеца” се разбира – петнадесетото число от месеца, а под “край на месеца” – последният ден от месеца.

VII.Действие на срока
До изтичане на отлагателния срок задължението не е изискуемо/изпълнението му не може да се търси от кредитора. Но, ако срокът е в полза на кредитора, тогава и до изтичането му може да се престира, но кредиторът не може да изисква изпълнението на задължението до изтичането му. С изтичането на отлагателния срок задължението възниква/става изискуемо.
Когато има отлагателен срок и длъжникът не изпълни задължението си до неговото изтичане, то той изпада в забава – dies propertitas not homine.
Действието на срока е за в бъдеще.

VIII.Тежест (modus)
Тежестта се прилага в случаите на безвъзмездно разпореждане (договори и сделки), т.е. modus ще намери приложение при даренията, завета/завещанието.
Оттук и определението на тежестта – това е уговорката, с която едно лице отстъпва безвъзмездно другиму дадено имущество, възлагайки на приобретателя на това имущество определени задължения да извърши определени действия или да не извършва определени действия.
Тежестта също е елемент от accidentalia negotii, тъй като modus не е еквивалент на даването (dare), именно поради което сделката дарение не се превръща във възмездна.
Тежестта може да бъде уговорена в полза на лицето, което осъществява безвъзмездното разпореждане, в полза на надареното лице или в полза на едно трето лице.
Проф. Витали Таджер приема, че тежестта не създава субективно право в полза на лицето, в чиято полза тя е уредена. Тази теза обаче противоречи на едно друго схващане на автора – че тежестта създава правно задължение на онзи, комуто е възложена тежестта. Това не е така, тъй като текстът, който урежда действието на тежестта в наследственото право (18 ЗН) казва, че неизпълнението на тежестта не влече отмяна на завещанието. Това не означава, че няма субективно право да се иска изпълнение на тежестта, защото едно е да се иска изпълнение на тежестта, друго е, в резултат на неизпълнението на тежестта, да се иска изпълнение на тежестта. Има субективно право, но то не е изпълнено с пълните си възможности. От това следва, че тежестта създава субективно право/правно задължение за лицето, спрямо което е уговорена.
Сделките, сключени под тежест, пораждат своето действие веднага. Както и при останалите модалитети, тежестта също трябва да бъде възможна и да не противоречи на закона и на добрите нрави, тъй като в противен случай е нищожна.
В този смисъл е и 226, ал. 3 ЗЗД и 42, б. “б” ЗН, които уреждат нищожността на дарението и завещанието. Но дарението/завещанието, които са направени с невъзможна тежест, също са невъзможни, т.е. нищожни. В теорията се приема, че едно такова разрешение, според което невъзможността на условието влече нищожност и на сделката, е несправедливо.
Правоприемството не може да се атакува, ако надареното лице не изпълни възложената му тежест. Това важи и при дарението. Неизпълнението на такова задължение обаче, дава право да се иска изпълнението му.
Разликата идва оттам, че проф. Таджер твърди, че щом не може да се отмени дарението/завещанието поради неизпълнена тежест, следователно не може да се иска и изпълнението им. Докато проф. Павлова смята, че задължението, породено от тежестта, може да се иска по принудителен ред, като това не противоречи на забраната дарението/завещанието да бъдат отменени при неизпълнение на тежестта.
Заинтересуваните лица, които могат да искат изпълнение на тежестта са следните:
~ дарителят
~ наследниците на дарителя
~ заветниците
~ наследниците по завещание/наследниците по закон
~ всяко трето заинтересувано лице.



--------------------------------------------------------------------------------

[i] Чл. 76. Актовете на разпореждане на сънаследник с отделни наследствени предмети са недействителни, ако тия предмети не се падат в негов дял при делбата.



[ii] Чл. 25. Действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила да настъпи то.



[iii] Чл. 64 (отм.). Случайно е условието, което завиди от едно случайно събитие, което не се намира в властта нито на кредитора, нито на длъжника. Произволно е условието, на което изпълнението зависи от волята на единия из договарящите се; смесено е това условие, което зависи едновременно от волята на една от договарящите се страни и от волята на едно трето лице или от случая.



[iv] Чл. 25. Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила да настъпи то.



[v] Чл. 229. Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години.

Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.



[vi] Чл. 225. С договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема.

Дарението на движими имущества трябва да стане в писмена форма с нотариално заверени подписи или чрез предаване, а на ценни книжа - по надлежния начин за прехвърлянето им.



[vii] Чл. 104. То не може да бъде направено под срок или под условие освен под условието, че предявеното в съд вземане ще бъде уважено.



[viii] Чл. 87. Когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.

Кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.

Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това.

Разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора.

Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.



[ix] Чл. 204. Продажбата под уговорка за опитване или преглеждане се предполага сключена под отлагателното условие, че купувачът ще одобри вещта.

Продавачът се освобождава от договора, ако вещта се намира у него и купувачът не я одобри до изтичането на уговорения срок или ако няма такъв - веднага след като бъде поканен за това от продавача.



[x] Чл. 18. Всеки заинтересуван може да иска изпълнение на наложените със завещанието тежести. Неизпълнението на същите не влече след себе си унищожаването на завещателното разпореждане.


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 11 Ное 2010, 12:39 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:06
Мнения: 398
11. Задължение за индивидуално и родово определена престация. Задължение за прехвърляне на собственост

1. Индивидуално и родово определена престация.
1.1. Определеност на престацията.
1) Индивидуално определена престация. Дължимата престация може да бъде определена по индивидуалните си белези - тогава задължението е за индивидуално определена престация (респ. за индивидуално определена вещ).
2) Родово определена престация. Дължимата престация може да бъде определена по родовите си белези (общи, абстрактни признаци) - тогава задължението е за родово определена престация (съдържанието й е първоначално неопределено). Родово може да бъде определена вещ и без тя да е предмет на договор за прехвърляне на собственост. Непредметна родово определена престация: една от многото песнички в репертоара; виц от многото, които знам (невъзможността да кажа определен виц не ме поставя в невъзможност да кажа друг).
Може една престация да не е свързана с вещ, но да е индивидуално или родово определена.
3) Определеност. Определеността на една вещ е субективно нейно качество, което се предава от страните по задължението. Няма връзка със заместими и незаместими вещи: една заместима вещ може да бъде индивидуално определена и една незаместима вещ може да бъде родово определена. Заместимостта е обективно качество на вещите (в оборота се счита, че определено количество от еста вещ е равноценно на друго количество от същата вещ, щом тя има същото качество), докато определеността на вещите се придава от страните. Определеността зависи от това как са я определили страните: трябва да посочат толкова белега, които я правят уникална (индивидуално определена вещ); могат да посочат белези, които принадлежат на няколко вещи (родово определена).
1.2. Задължения за индивидуално определена престация.
1) Възникване. Задълженията за индивидуално определена престация не възникват, ако по време на договарянето дължимото е фактически неосъществимо - напр. вещта е погинала, което води до нищожност на договора по чл. 26, ал. 2.
2) Действия.
а. Преминаване на собствеността при задължения да се даде определена вещ. Собствеността преминава веднага по силата на договора (чл. 24, ал. 1).
б. Преминаване на риска. Собственикът носи риска от случайното погиване или повреждане на вещта (res perit domino) - от сключването на договора приобретателят носи риска.
в. Странични задължения.
- Прехвърлящият трябва да предаде вещта и затова я пази с грижата на добър стопанин до предаването (чл. 187, чл. 63, ал. 2).
- Прехвърлителят не носи отговорност за случайно погиване преди предаването (чл. 81, ал. 1). Ако дължащият предаването е в забава, той отговаря и за случайно събитие, освен ако докаже, че вещта би погинала и у собственика (чл. 85). Длъжникът отговаря при виновна невъзможност и ще дължи обезщетение.
1.3. Задължения с родово определена престация. В повечето случаи предмет са заместими вещи, но могат да бъдат и незаместими (5 картини от Копривщица).
1) Неопределеност на престацията. Дължат се вещи, определени по своя род, но за да се изпълни, неопределеността трябва да се премахне - трябва да се изпълни с нещо конкретно, макар задължението да може да възникне с относителна неопределеност на предмета (може да са посочени повече или по-малко белези, но все пак престацията е неопределена). Трябва да се определят вещите от рода, които се дължат - с това задължението се концентрира върху определените вещи. Настъпва индивидуализация - от задължение с родово определена престация то се превръща в задължение с индивидуално определена престация.
2) Кой извършва индивидуализацията. Според чл. 24, ал. 2 собствеността се прехвърля, щом вещите бъдат определени по съгласие на страните, а при липса на такова, когато бъдат предадени. Ако съгласие липсва, дължимите вещи се определят с тяхното предаване - следователно, поначало индивидуализацията се извършва от длъжника чрез действието на предаването.
3) Как и кога се извършва индивидуализацията. Кожухаров представя четири теории за настъпване на индивидуализацията: 1) с отделяне от рода на онази част, с която длъжникът смята да изпълни; 2) с уведомяване на кредитора за извършеното отделяне; 3) когато длъжникът е направил всичко, зависещо от него, за престиране със съдържание, съответно на дължимото (§243, ал. 2 BGB); 4) с предаване на вещите, с които длъжникът смята да изпълни (Йеринг). Индивидуализацията на родово определените вещи е дадена в чл. 24, ал. 2 (общо) и в чл. 186а - две хипотези: 1) едната хипотеза е предаване (по-честа); 2) втората хипотеза е определяне по съгласие на страните. Определянето трябва да е ясно, т. е. да изключва съмнение.
а. По съгласие на страните. Съгласието може да бъде относно индивидуализация на задължението върху определени вещи (да се концентрира към момента на договора), както и в договора да е посочено как и от кого ще се извърши концентрацията.
- Страните могат да уговорят, че ще извършат заедно отделянето, което ще определи дължимото (дори кредиторът да не влиза във врадение на отделеното).
- Страните могат да уговорят, че длъжникът едностранно ще извърши отделянето (отделеното трябва да притежава установеното в договора или закона качество).
- Може да се уговори (главно при търсими задължения), че отделянето ще ставе с уведомяване на кредитора от длъжника, че е отделил дължимото.
- Може индивидуализацията да настъпи в резултат на мислено отделяне. Мислено отделяне: трябва да е ясно и за двете страни, води до концентрация на задължението без извършване на материални действия.
б. Индивидуализация с предаване.
- Няма проблем, когато двете страни присъстват - предаването се извършва “ръка за ръка”: длъжникът връчва на кредитора (или упълномощено лице - негов приемчик) единиците от рода и той влиза във владение.
- Вече съществува специално правило в областта на продажбата, което легално установява решение, предложено от Кожухаров - чл. 186а, според който рискът от случайно погиване при родово определени стоки при доставка за купувачи в други населени места преминава от момента, в който стоката бъде предадена на спедитор или превозвач. Следователно с предаването на спедитор или превозвач се извършва индивидуализацията.
4) Средно качество. Длъжникът трябва да извърши индивидуализацията с вещи от уговореното качество. Ако такова качество не е уговорено, според чл. 64 Когато се дължи вещ, определена само по своя род, длъжникът трябва да даде вещ поне от средно качество. Проф. Апостолов поставя въпроса може ли качеството да е по-добро от средното - това не е допустимо, ако според обстоятелствата трябва да се заключи, че кредиторът има оправдан интерес да се противопостави на такава престация (дава примера с твърде силното вино, доставено на собственика на санаториума за неговите болни).
5) Последици на индивидуализацията. С индивидуализиране на задължението се отстранява неопределеността и настъпват последиците, които законът свързва със задължението да се даде определена вещ.
а. Преминава собствеността. Индивидуализацията премахва пречката чл. 24, ал. 1 да влезе в действие - собствеността върху индивидуализираните единици от рода преминава от момента на индивидуализирането. Ако индивидуализацията е станала с предаване, то има двояка функция: 1) индивидуализира престация, при което преминава собствеността; 2) задължението се изпълнява.
б. Преминава рискът от случайно погиване на вещта. Преди това продавачът носи риска, не се освобождава от задължението да престира (родът не погива - genus non perit). Длъжникът може да се освободи, ако всички вещи от рода са се изчерпали (т. нар. ограничен род). Според Кожухаров, ако едно лице няма с какво да изпълни, то трябва да престира с нещо, взето от другаде, защото родът не погива. Според Ц. Братоев, ако на един търговец погине цялата стока, не може да се иска той да търси от друг производител или търговец - трябва да се установи някаква граница (виждането на Кожухаров е крайно); той няма да се освободи от задължението - дължи обезщетение.
в. Странични задължения. Ако концентрацията не е настъпила с предаване, върху длъжникът ще тежи задължение за пазене и предаване на вече определената вещ.
С индивидуализацията се добавя този липсващ белег, който позволява да се отграничи предметът на изпълнението. Веднъж концентрирано задължението, то се изпълнява автоматично по силата на чл. 24, ал. 1.
1.4. Значение на определеността на престацията: 1) с оглед изпълнението: родово определената престация не е определена, но е определяема и трябва да се определи до степен на пълна определеност; 2) родът не погива: при родово определената престация, докато не бъде конкретизирана, нама значение дали вещите, с които длъжникът е смятал да изпълни, са погинали.
2. Задължения за прехвърляне на собственост. Това са предметни задължения (следователно и задължения за положителни престации), означават се с термина dare.
2.1. Облигаторно-вещно действие на транслативни договори (чл. 24, ал. 1 ЗЗД). Проблемът е как се изпълняват задълженията да се даде нещо - обикновено се казва, че тези задължения имат вещно действие.
1) История.
- В римското право прехвърлянето на собствеността става с друг акт, различен от договора за покупко-продажба (вещен акт). По същия начин стоят нещата и днес в немското право - докато не е предадена вещта, тя не е станала ваша - а когато ще се купува недвижим имот не трябва да се води симулативен процес, но трябва да се извърши едно вписване в поземлените книги.
- С течение на времето се стига до уговорката, че купувачът става владелец (по съгласие на стария и новия владелец чрез constitutum possessorum – чрез конституиране на владение): изменя се основанието - продавачът не владее, а държи за купувача. Това става подразумяващо се, дори да не е уговорено: правилото за traditio остава, макар да се замества от уговорката. Това, че по съгласие на страните, макар и вещта да не се традира, купувачът е конституиран като владелец, е било достатъчно в средновековието в много случаи да се стигне до извода, че вещта все едно е връчена и купувачът е станал собственик.
- Понеже това е било постоянна практика, съставителите на Френския кодекс са си казали: след като нещо може да стане така с уговорка, по-добре е да кажем направо, че съгласието между страните прехвърля директно собствеността и няма нужда да се прави нищо друго. Следователно приобретателят става собственик в момента на постигането на съгласието, в момента на сключването на договора, независимо от това кога ни е дадена вещта. По същият начин ставаме и собственици на недвижимия имот от момента на изповядването на нотариалния акт, независимо от това дали той е вписан и кога ще бъде вписан. Друг е въпросът, че ако същият имот би бил прехвърлен втори път и се впише втората продажба, купувачът по нея ще има по-силни права.
2) Облигаторно-вещен ефект на транслативните договори. Според чл. 24, ал. 1 При договори за прехвърляне на собственост и за учредяване или прехвърляне на друго вещно право върху определена вещ прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор, без да е нужно да се предаде вещта. Същият юридически акт, който поражда задължението, предизвиква преминаване на собствеността. Не е необходим междинен правен акт (напр. предаване). Задълженията за прехвърляне на собственост се изпълняват автоматично (продажба, замяна).
2.2. Предпоставки за вещно действие (задължения да се даде нещо без вещно действие). Има хипотези, когато преминаването на собствеността не настъпва автоматично. Като изключим чл. 205 ЗЗД (продажба на движими вещи на изплащане с уговорка за запазване на собствеността), това, което ни интересува най-много, са предпоставките за вещното действие на транслативните договори.
1) Чл. 24, ал. 1 поставя изискването престацията да е индивидуално определена. При родово определени вещи собствеността преминава с индивидуализацията (по съгласие на страните или чрез предаване - виж 1.3.).
2) На пръв поглед чл. 24 не изисква друго освен договор и индивидуално определена вещ, но има още една предпоставка - принципите на правоприемството (никой не може да прехвърли повече права, отколкото има): трябва този, който прехвърля, да има това право. Може: 1) вещта да не съществува; 2) вещта да е чужда. В тези случаи не може да се прехвърли собствеността, ако предпоставките не са налице: 1) вещта да се появи (да се роди телето) - собствеността преминава с възникване на вещта, но само ако към този момент прехвърлителят е неин собственик; 2) лицето да стане собственик. Задължението остава да тежи в тези случаи, договорът е действителен; при премахване на пречката се появява вещният ефект. Понякога не можем да сключим валиден договор с бъдеща или чужда вещ. Това са договори, които се сключват пред нотариус. Тази невъзможност е едно усложнение, възникнало от формата за действителност на договора.
3) Вещното действие може да е отложено по волята на страните: 1) чл. 205 - поставено е в зависимост от сбъдването на отлагателно условие (плащане на цената); 2) алтернативни задължения - трябва да се отстрани неопределеността.
Продажбата при уговорка за опитване не прехвърля собствеността, защото самият договор е сключен под отлагателно условие.
Понякога, за да се прехвърли собствеността, договорът трябва да има форма (недвижими вещи с нотариален акт, вписването е необходимо само от гледна точка на противопоставимостта). В някои случаи, главно по ТЗ, собствеността се прехвърля чрез предаване (чл. 185, ал. 1), джиро и е необходимо вписване (чл. 185, ал. 2), необходимо вписване (чл. 187б, ал. 2), джиро (чл. 466 ТЗ).


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 11 Ное 2010, 13:03 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:06
Мнения: 398
проф. Александър Г. Кожухаров
ОБЛИГАЦИОННО ПРАВО
ОТДЕЛНИ ВИДОВЕ ОБЛИГАЦИОННИ ОТНОШЕНИЯ
Нова редакция и допълнения проф. Петко Ст. Попов


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 11 Ное 2010, 18:10 
Много благодаря на всички, които се включиха. Аз също съм съгласна, че кредитори на продавача може да насочат изпълнение към вземането по НА, стига то вече да е станало изискуемо.
Това, което ме вълнува повече е дали могат да насочат изпълнение към недвижимия имот и дали продавачът може да се разпореди отново с него. Личното ми мнение е, че не може, т.к. транслативния ефект на сделката вече е настъпил и собствеността е преминала /въпреки условието в НА, което считам за нищожно относно вещно-правния ефект на сделката, то си е едно облигационно задължение/, но все пак в България няма невъзможни неща.
Лека вечер на всички.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Възбрана върху имот продаден под отлагателно условие
Ново мнениеПубликувано на: 16 Ное 2010, 10:31 
Offline
Site Admin
Site Admin

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 359
Докато се "ровех" по друг въпрос попаднах на следното......."Отчуждителят на имот под отлагателно условие може да ипотекира, стига условието да не е настъпило. След настъпването на условието ипотеката отпада с обратна сила. Ако правото на собственост е било придобито под прекратително условие, ипотечния договор с приобретателя е валиден. В случай че условието настъпи, ще се погаси и ипотечното право. Ако правото на собственост е отпаднало поради симулация, крайна нужда , разваляне на договора или относителна недействителност, ипотечното право не се засяга, щом е било вписано преди исковата молба - чл.17, ал.2, чл.33, ал.3, чл.88, ал.2, чл.135, ал.1 ЗЗД. Не е необходимо собственика да владее имота." Ангел Калайджиев ОБЛИГАЦИОННО ПРАВО, Обща част, 4 издание


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 12 мнения ]  Отиди на страница 1, 2  Следваща

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов