КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 29 Май 2020, 03:54

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 43 мнения ]  Отиди на страница Предишна  1, 2, 3, 4, 5  Следваща
Автор Съобщение
 Заглавие: Прекратяване на договор за аренда- нотариална покана
Ново мнениеПубликувано на: 16 Яну 2012, 16:32 
Offline
Site Admin
Site Admin
Аватар

Регистриран на: 14 Дек 2009, 10:59
Мнения: 447
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е №875
Гр.София, 12.12.2011г.

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на девети декември през две хиляди и единадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Т. Р.
ЧЛЕНОВЕ: Д. П.
Т. К.

при секретаря …………………, след като изслуша докладваното от съдия К., ч.т.д.№ 697 по описа за 2011г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.274, ал.3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на “” А., [населено място] срещу определение от 12.07.2011г., постановено по ч.гр.д.№ 123/11г. от М. окръжен съд, с което е потвърдено определение от 22.06.2011г. на Съдията по вписванията при Л. районен съд за отказ да извърши вписване на нотариално действие – отбелязване на нотариална покана на “” А. за прекратяване на договори за аренда на земеделски земи.

Частният жалбоподател поддържа, че определението е неправилно, а допускането на касационното обжалване основава на наличието на предпоставките по чл.280, ал.1, т.2 и т.3 ГПК.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, І отд. намира частната жалба за допустима, но неоснователна.
За да постанови обжалваното определение въззивният съд е приел, че нотариалната покана не е от изрично изброените актове в разпоредбата на чл.4 от Правилника за вписванията, както и вписването й не е регламентирано в специалния закон – Закона за арендата в земеделието.
Според частният жалбоподател въпросите от значение за делото са дали прекратяването на договора за аренда подлежи на вписване, нотариалната покана с уведомление за прекратяване на договора подлежи ли на вписване и какъв контрол упражнява Съдията по вписванията по отношение на подлежащите на вписване актове.
Настоящият състав на ВКС, ТК, І отд. констатира, че не са налице основанията за допускане на касационното обжалване.
По поставените от частния жалбоподател въпроси е постановено Определение № 672/13.10.2011г. по ч.т.д.№ 635/2011г. на ВКС, І т.о., в което е прието, че не подлежи на вписване на основание чл.4 от Правилника за вписванията отправена нотариална покана – изявление за извънсъдебно прекратяване на договор за аренда в земеделието. Определението е задължително за съдилищата съгласно ТР № 1/2010г. по тъл.д.№ 1/2009г. на ОСГТК на ВКС, а обжалваният въззивен акт съответства на даденото разрешение, поради което касационното обжалване не се допуска.
Мотивиран от горното, Върховният касационен съд

О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно определение от 12.07.2011г., постановено по ч.гр.д.№ 123/11г. от М. окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Прекратяване на договори за наем и аренда
Ново мнениеПубликувано на: 16 Фев 2012, 20:41 
Offline
Site Admin
Site Admin
Аватар

Регистриран на: 14 Дек 2009, 10:59
Мнения: 447
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 1075
гр. София, 30.12.2011 година


ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в закрито съдебно заседание на двадесет и девети декември през две хиляди и единадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Р. К.
ЧЛЕНОВЕ: Л. И.
Е. В.

като изслуша докладваното от съдия Е. В. ч. т. дело № 894 по описа за 2011г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на „А. Ф.“ АДИСЦ, [населено място] чрез процесуален представител адв. Р. М. срещу определение от 14.07.2011г. по ч. гр. дело № 121/2011г. на Окръжен съд Монтана, гражданска колегия, с което е потвърдено определението от 22.06.2011г. на съдията по вписвания при Л. районен съд, с което е отказано вписване на нотариално действие – отбелязване на нотариална покана на „А. Ф.“ АДИСЦ, [населено място] за прекратяване на вписани в нея договори за аренда на земеделски земи.
Частният жалбоподател прави оплакване за неправилност на обжалваното определение поради противоречието му с материалния и процесуалния закон и необоснованост. Излага съображения, че е лишен от право на защита по реда на Правилника за вписванията и че неправилно съдът е приел, че на вписване подлежи вече прекратеният договор за аренда, като не е зачел, че искането е да се впише прекратяването на договора за аренда съгласно чл. 27, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието. Поддържа, че произнасянето в изложения смисъл съставлява обсъждане на материалноправни въпроси за разваляне на договора за аренда, които не могат да бъдат предмет на проверка, тъй като производството по вписване е формално и правомощията се свеждат до преценка от външна страна за наличие на предпоставките за вписване.
Частният жалбоподател в приложено към частната касационна жалба изложение обосновава допускане на касационно обжалване на определението с основанията на чл. 280, ал. 1, т. 2 и т. 3 ГПК: 1/ съдът се е произнесъл по съществени материалноправни въпроси, които се решават противоречиво от съдилищата /определение от 20.05.2010г. по ч. гр. дело № 211/2010г. на ОС Сливен, определение от 19.05.2011г. по ч. гр. дело № 210/2010г. на ОС Сливен, определение от 07.06.2010г. по ч. гр. дело № 923/2010г. на ОС Варна, определение № 571/ 09.09.2010г. по ч. гр. дело № 724/2010г. на ОС Добрич и определение от 25.03.2009г. по ч. гр. дело № 43/2009г. на ОС Монтана/: подлежи ли на вписване нотариална покана за прекратяване на договор за аренда на земеделска земя; какъв контрол упражнява съдията по вписванията – проверка от формална страна или може да обсъжда материалноправните предпоставки за законосъобразността на акта, чието вписване е поискано; 2/ посочените правни въпроси са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото, тъй като е налице празнота в правото и различното тълкуване на текста, който не е категоричен, лишава страната от възможност да се защити по бърз начин, както и е налице необходимост да се създадат насоки за правоприлагането по посочените въпроси, за да се избегне създаването на противоречива съдебна практика и да се създадат насоки за развитието на правото в посока, че всички изправни страни по всички сключени договори да разполагат с ефективни правни средства за защита.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след като прецени данните по делото, приема следното:
Частната касационна жалба е редовна - подадена е от легитимирана страна в предвидения в чл. 275, ал. 1 ГПК едноседмичен срок и е насочена срещу валиден, допустим и подлежащ на обжалване съдебен акт. Допускането на касационно обжалване съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за делото и по отношение на който е налице една от трите хипотези, посочени в чл. 280, ал. 1 ГПК.
С обжалваното определение е потвърден отказът на съдията по вписванията да впише нотариална покана за прекратяване на договор за аренда на земеделска земя. Съдът е изложил съображения, че нотариалната покана не е от изрично изброените в разпоредбата на чл. 4 от Правилника за вписванията актове, подлежащи на вписване, както и че вписване на нотариална покана за прекратяване на сключен аренден договор не е регламентирано нито в Закона за собствеността, глава XI „Вписвания“, нито в специалния Закон за арендата в земеделието. В атакувания съдебен акт е посочено, че в разпоредбата на чл. 27, ал. 1 ЗАЗ са изброени хипотезите, при които се прекратява договорът за аренда и че разпоредбата на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ регламентира регистриране на прекратяването на договора за аренда в съответната общинска служба по земеделие и вписването му в нотариалните книги. Окръжен съд Монтана е изложил, че на вписване подлежи вече прекратеният договор за аренда на земеделски земи, т. е. последицата от настъпването на някое от основанията по чл. 27, ал. 1 ЗАЗ, но не и самото основание за прекратяване на арендния договор, визирано в посочената разпоредба.
Обуславящ изхода на конкретния спор е първият въпрос: подлежи ли на вписване нотариална покана за прекратяване на договор за аренда на земеделска земя.
По отношение на релевантния правен въпрос е налице задължителна съдебна практика по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, обективирана в определение № 672/13.10.2011г. по ч. т. дело № 635/2011г. на ВКС, ТК, I т. о. и определение № 847/28.10.2011г. по ч. т. дело № 745/2011г. на ВКС, ТК, II т. о., постановени по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК, съгласно която отправената нотариална покана – изявление за извънсъдебно прекратяване на договор за аренда в земеделието не подлежи на вписване на основание чл. 4 от Правилника за вписванията. Разрешеният от Окръжен съд Монтана е в съответствие с формираната от ВКС съдебна практика, поради което не са налице основания за допускане на касационно обжалване на атакувания съдебен акт по чл. 280, ал. 1, т. 2 и т. 3 ГПК.
Поради отговора на първия въпрос не е релевантен въпросът „какъв контрол упражнява съдията по вписванията – проверка от формална страна или може да обсъжда материалноправните предпоставки за законосъобразността на акта, чието вписване е поискано”.
Мотивиран от горното, ВКС на РБ, Търговска колегия, състав на Второ отделение
О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение от 14.07.2011г. по ч. гр. дело № 121/2011г. на Окръжен съд Монтана, гражданска колегия.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Прекратяване на договори за наем и аренда
Ново мнениеПубликувано на: 13 Мар 2012, 22:43 
Offline
Site Admin
Site Admin
Аватар

Регистриран на: 14 Дек 2009, 10:59
Мнения: 447
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 73
София, 27.01.2012 година

Върховният касационен съд на Република България, първо търговско отделение, в закрито заседание на 26.01 две хиляди и дванадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Л. И.
ЧЛЕНОВЕ: Р. К. М. К.

при участието на секретаря и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от председателя (съдията) Л.И. ч.т.дело № 26/2012 година

Производството по делото е образувано по реда на чл.274, ал.3, т.2 ГПК по повод подадена частна касационна жалба от Н. Г. А. и Н. Б. А., двамата от [населено място], чрез адвокат С. Р., с вх.№6680 от 01.12.2011 год. на Добричкия окръжен съд, подадена по пощата с пощенско клеймо от 29.11.2011 год., срещу Определение №687 от 21.11.2011 год. по ч.гр.д.№710/2011 год. на Д. окръжен съд, ГО, с което е потвърдено Определение №39 от 28.09.2011 год. на съдията по висванията при районен съд [населено място]- И. Я., с което е отказано вписване на едностранното прекратяване на договора за аренда, вписан под №72, т.ХVІІІ, вх.рег.№6741 от 25.05.2009 год., чрез нотариална покана, отправена от жалбоподателите до арендатора [фирма] [населено място]. Със заявление от 28.09.2011 год. жалбоподателите са поискали вписване на отправената от тях до арендатора покана за прекратяване на договора за аренда. С посоченото по-горе определение съдията по вписване е отказал вписване на прекратяването на договора по съображения, че с отправената от жалбоподателите покана не са настъпили основанията по чл.27, ал.1,т.4 във вр. с чл.29, ал.1ЗАЗ за прекратявне на сключеният между страните срочен договор за аренда. Добричкият окръжен съд е споделил направените крайни изводи, но по съображения, че в отправената поканата не се съдържа изявления за прекратяване на договора.
Частните жалбоподатели твърдят, че обжалваното определение е неправилно, постановено в нарушение на чл.6 П. във вр. с чл.87, ал.1 ЗЗД, защото отправената от тях нотариална покана съдържа срок за изпълнение, с изтичането на който свързват развалянето/прекратяването/ на договора. Поддържат основанието за достъп до касация по чл.280, ал.1,т.3 ГПК, като поставят следните правни въпроси: 1.”Кой е подлежащият на вписване акт, в случаите когато е налице едностранно изявление за разваляне на договора за аренда, обективиран в нотариална покана и кои са задължителните му реквизити за вписване и 2.Допустимо ли е прекратяването и развалянето на договора за аренда да бъде обусловено от настъпване на условие или срок?”

Частната касационна жалба е подадена в срока по чл.275, ал.1, във вр. с чл.62, ал.2 ГПК, от страна активно легитимирана за това, срещу определение, подлежащо на касационно обжалване/ чл.274, ал.3 ГПК/, поради което е процесуално допустима.

Обжалваното определение на Д. окръжен съд не следва да се допуска до касационен контрол.
Поставените от частните жалбоподатели чрез защитата им правни въпроси не представляват общото основание за достъп до касация по смисъла на чл.274, ал.3 във вр. с чл.280, ал.1 ГПК, а именно да са обусловили правните изводи на съда. Въпросът дали нотариалната покана, за която жалбоподателите твърдят, че съдържа изявление за прекратяване на арендния договор, подлежи на вписване, въобще не е от значение за изхода на делото. Съдията по вписване е отказал вписване не на нотариалната покана, а на подлежащото на вписване обстоятелство-прекратяването на договора за аренда. При това съществува трайна съдебна практика, че на основание чл.4,б.”е” П.. във вр. с чл.27, ал.2 ЗАЗ,че на вписване подлежи самото прекратяване на договора, а не отправената нотариална покана- изявление за извънсъдебно прекратяване на договора за аренда в земеделието- вж. Определение №672 от 13.10.2011 год. по ч.т.д.№635/2011 год. на ВКС, І Т.О., Определение №847 от 28.10.2011 год. по ч.т.д.№745/2011 год. на ВКС, ІІ Т.О. Наличието на така посочената задължителна съдебна практика по смисъла на т.2 на ТР1-2010-ОСГКТК, изключва наличието на допълнително поддържаното основание по чл.280, ал.1,т.3 ГПК, още повече, че нормата на чл.27, ал.2 ЗАЗ е изрична и непротиворечива относно факта, подлежащ на вписване- а именно на вписване подлежи прекратяването на договора за аренда на земя.
Вторият поставен въпрос също не е относим към правните изводи на съда, защото Добричкият окръжен съд е потвърдил отказа за вписване по съображения, че липсва волеизявление за прекратяване/разваляне на договора/, а не защото договорът за аренда не е прекратен, поради което въпросите свързани с прекратяването/развалянето/ му под условие въобще не са обусловили изхода по делото.
Водим от горното състав на търговската колегия на Върховния касационен съд


О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на Определение №687 от 21.11.2011 год. по ч.гр.д.№710/2011 год. на Д. окръжен съд, ГО.
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Прекратяване на договори за наем и аренда
Ново мнениеПубликувано на: 26 Юли 2012, 08:44 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 26 Апр 2010, 10:55
Мнения: 266
Определение по ч.т.д.№ 316/2012 год. на ВКС-ТК, І т.о.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 424

София, 05.07.2012 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД - Търговска колегия, І т.о. в закрито заседание на трети юли през две хиляди и дванадесета година в състав:
Председател: Таня Райковска
Членове: Дария Проданова
Тотка Калчева
като изслуша докладваното от съдията Проданова ч.т.д. № 316 по описа за 2012 год. за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.274 ал.3 ГПК.
Образувано е по частната касационна жалба на [фирма] срещу Определение от 18.04.2012 год. по ч.гр.д.№ 53/2012 год. на Монтанския окръжен съд с което е потвърдено определението от 06.03.2012 год. на съдията по вписванията в [населено място] с което е отказано вписване на прекратяване на вписан договор за преаренда на земеделска земя, сключен между [фирма] и [фирма].
Частната жалба е депозирана в срока по чл.275 ГПК ал.1 ГПК.
При преценката относно допустимостта на касационното обжалване, съдебният състав взе предвид следното:
В изложението по чл.284 ал.3 т.1 ГПК на [фирма] сочат основанията по чл.280 ал.1 т.1 и т.3 ГПК по отношение на въпросите: 1./ Императивни ли са нормите на чл.27 ал.1 и чл.29 ал.1 ЗАЗ и в частност, допустимо ли е прекратяване на договор за аренда, съответно преаренда с едностранно предизвестие, извън посочените в закона случаи?; 2/ Допустимо ли е при заявено искане за вписване на аренден договор, съдията по вписванията, респ.въззивния съд да проверява законността на основанието за прекратяване, след като производството е едностранно и охранително и не съставлява ли това нарушение на принципа на диспозитивното начало в гражданския процес?; 3./ Подлежи ли на вписване едностранното писмено предизвестие за прекратяване на арендния договор или се вписва самото обстоятелство? По този въпрос касаторът се е позовал на произнасянето на ВКС с Определение № 672/2011 год. по ч.т.д.№ 635/2011 год. на І т.о. на ВКС и на Определение № 847/2011 год. по ч.т.д.№ 745/2011 год. на ІІ т.о. на ВКС.
Становището на настоящия съдебен състав е, че липсва което и да е от основанията по чл.280 ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по третия от поставените въпроси по който е и налице задължителна практика на ВКС – цитирана от касатора. Произнасянето на Монтанския окръжен съд не е в противоречие с тази практика. Крайните му изводи са обусловени от тълкуването на чл.27 ал.1 т.4 и чл.29 ал.1 ЗАЗ, което и съставлява предпоставка по чл.280 ал.1 т.3 ГПК за допускане на касационен контрол и произнасяне по втория и първия от поставените от касатора въпроси.
Становището на настоящия съдебен състав по втория от въпросите е, че при заявено искане за вписване, съдията по вписванията извършва преценка освен на местната компетентност, още и налице ли е подлежащо на вписване обстоятелство и дали то е възникнало валидно. Обстоятелството, че производството е едностранно и охранително не изключва посочената преценка, както и констатацията относно настъпването или ненастъпването на фактите, съобразно изискванията на закона, не съставлява отклонение от диспозитивното начало.
Няма спор, че прекратяването на договор за аренда в земеделието е обстоятелство, подлежащо на вписване – чл.27 ал.2 ЗАЗ. Спор поражда настъпването на подлежащото на вписване обстоятелство и обхвата на проверката за настъпването му. В случая, проверката е ограничена в рамките, посочени от закона, а тълкуването му, а оттам и правилното му прилагане е обусловено от произнасянето по първия от посочените въпроси. Нормата на чл.27 ал.1 ЗАЗ безспорно е императивна, но противоречията при прилагането на чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ произтичат не от неяснотата на характеристиката и, а от неконкретността на обхвата на „предвидените в този закон случаи”. Такива изрично посочени случаи на прекратяване след отправено едностранно предизвестие в закона случаи липсват, освен в хипотезата на чл.29 ал.1 ЗАЗ. Нормата е диспозитивна и урежда случаите на безсрочните договори, но дори да се приеме, че е налице непрецизна законодателна техника, ще следва тя да се съотнесе към чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ като единствена хипотеза и невъзможността по тълкувателен път ВКС да разшири обсега на закона.
Произнасянето по правните въпроси, обуславя и становището по крайният извод на М. по съществото на спора. Договорът за преаренда, прекратяването на който е било заявено за вписване е сключен за срок от 4 години, поради което и способът по чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ за прекратяването му е неприложим по отношение на него. Поради това, частната касационна жалба на [фирма] ще следва да бъде оставена без уважение.
Предвид на горното, Върховният касационен съд – Търговска колегия, състав на І т.о.
О П Р Е Д Е Л И:

ОСТАВЯ без уважение частната касационна жалба на [фирма] срещу Определение от 18.04.2012 год. по ч.гр.д.№ 53/2012 год. на Монтанския окръжен съд.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.2.


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Прекратяване на договори за наем и аренда
Ново мнениеПубликувано на: 26 Юли 2012, 08:47 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 26 Апр 2010, 10:55
Мнения: 266
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 480
София, 16,07,2012 г.

Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закритото заседание на десети юли през две хиляди и дванадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Никола Хитров
ЧЛЕНОВЕ: Елеонора Чаначева
Емил Марков

при секретаря ………………………………..……. и с участието на прокурора…….……..……………….., като изслуша докладваното от съдията Емил Марков ч. търг. дело № 378 по описа за 2012 г., за да се произнесе взе предвид:

Производството е по реда на чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.
Образувано е по частната касационна жалба с вх. № А-525 от 11.V.2012 г. на [фирма] със седалище в [населено място], [община], област М., подадена чрез процесуалния му представител по пълномощие от АК-В. против въззивното определение на Монтанския ОС, ГК, от 23.ІV.2012 г., постановено по ч. гр. дело № 51/2012 г., с което е била оставена без уважение частна жалба на това д-во срещу определение на съдията по вписванията при РС-Монтана от 6.ІІІ.2012 г.: за отказ да извърши вписване по заявление на търговеца с вх. № 1257 от същата дата - досежно прекратяване на договор за преаренда на земеделска земя за срок от 9 години, който е бил сключен на 26.ХІ.2011 г. с [фирма] със седалище в [населено място], [община], област М..
Оплакванията на търговеца частен касатор са за необоснованост и постановяване на атакуваното въззивно определение на Монтанския ОС в нарушение на материалния закон, поради което се претендира касирането му, както и отменяване на потвърденият с него отказ на съдията по вписванията и връщане на делото на последния - със задължителни указания за извършване на исканото вписване.
В изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК [фирма] обосновава приложно поле на частното касационно обжалване с едновременното наличие на предпоставките по т.т. 1 и 3 на чл. 280, ал. 1 ГПК, изтъквайки, че с атакуваното въззивно определение Монтанският ОС се е произнесъл по материално- и процесуалноправни въпроси, част от които – в противоречие с практиката на ВКС, а другите – от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, както следва: 1/ Дали на вписване подлежи самото прекратяване на арендния договор или едностранното предизвестие за това; 2/ Императивни ли са нормите на чл. 27, ал. 1 и чл. 29, ал. 1 от закона за арендата в земеделието и, в частност, допустимо ли е прекратяване на договор за аренда /съответно за преаренда/ с едностранно предизвестие извън посочените в този специален закон случаи; 3/ За допустимостта в едностранно, охранително пр-во, каквото е това по Правилника за вписванията, издаден на основание чл. 116 ЗС, съдията по вписванията, респ. въззивната инстанция, да извършват проверка за законосъобразността „на основанието” за прекратяване на арендния договор. Първият от така формулираните три въпроса бил във връзка с хипотезата по т. 1 на чл. 280, ал. 1 ГПК, докато останалите два били от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.
Върховният касационен съд на Републиката, Търговска колегия, Първо отделение, намира, че като постъпила в преклузивния срок по чл. 275, ал. 1 ГПК и подадена от надлежна страна в частното въззивно пр-во пред Монтанския ОС, настоящата частна касационна жалба на [фирма] със седалище в [населено място], община [населено място], област М. ще следва да се преценява като процесуално допустима.
Съображенията, че в случая не е налице приложно поле на частното касационно обжалване, са следните:
Монтанският ОС е приел, че при липсата на нормативно предвидена възможност за прекратяване на аренден договор с едностранно предизвестие „от един месец”, то съдията по вписванията основателно е отказал да впише това обстоятелство /прекратяването на действието на договора/. Това разрешение не е в противоречие с установената трайна практика на ВКС, че макар пр-вото по вписванията да има охранителен характер, последният не изключва преценка на съответния съдия по вписванията дали е налице подлежащо на вписване обстоятелство, а също и дали то е могло да възникне валидно, т.е съобразно особените изискванията на закона. В този смисъл са както Опр. на І-во т.о. на ВКС по ч. т. д. № 316/2012 г., така и Опр. на І-во т.о.на ВКС по ч. т. дело № 635/2011 г.
В заключение, ноторно е, че наличието на задължителна практика на ВКС изключва приложното поле на касационния контрол по т. 3 на чл. 280, ал. 1 ГПК, а и след като такова не е било надлежно обосновано по първата хипотеза на този законов текст, атакуваното въззивно определение на Монтанския ОС не следва да бъде допуснато до касационно обжалване.
Мотивиран от горното Върховният касационен съд на Републиката, Търговска колегия, Първо отделение
О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното определение на Монтанския окръжен съд, ГК, от 23.ІV.2012 г., постановено по ч. гр. дело № 51/2012 г.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1 2


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Прекратяване на договори за наем и аренда
Ново мнениеПубликувано на: 17 Дек 2012, 17:03 
Offline
Site Admin
Site Admin
Аватар

Регистриран на: 14 Дек 2009, 10:59
Мнения: 447
ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 482
С., 16,07,2012 година

Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, І т.о., в закрито заседание на 11 юли две хиляди и дванадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Н. Х.
ЧЛЕНОВЕ: Е. Ч.
Е. М.

при секретар
и с участието на прокурора
изслуша докладваното от председателя /съдията/ Н. Х.
ч. т. дело № 346 /2012 год.

Производството е по реда на чл.274,ал.3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на А. Е.-с.О., общ.Б., против определение от 7.05.2012 г. по ч.гр.д. № 50/2012 г. на ОС-М., с което се оставя без уважение частната жалба против определение от 6.03.2012 г. на съдията по вписванията при РС-М., с което е отказано вписване по заявление вх. № 1255/6.03.2012 г. на прекратяване на договор за преаренда от 26.12.2011 г. между ч.жалбоподател и А. и. Е.-с.М., обл.М..
В изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК са поставени въпросите: 1. Императивни ли са нормите на чл.27,ал.1 и чл.29,ал.1 ЗАЗ и допустимо ли е прекратяване на договор за преаренда с едностранно предизвестие извън посочените от закона случаи?, 2. Допустимо ли е при искане за вписване на прекратяване на аренден договор, съдът да проверява законността на основанието за прекратяване?, 3. Подлежи ли на вписване едностранното писмено предизвестие за прекратяване на арендния договор или се вписва самото прекратяване, като обстоятелство?
По първите два въпроса се твърди приложно поле по чл.280,ал.1,т.3 ГПК, а по третия-по чл.280,ал.1,т.1 ГПК. Представени са две определение по чл.274,ал.3 ГПК на ВКС-по ч.т.д. № 635/2011 г. на І т.о. и по ч.т.д. № 745/2011 г. на ІІ т.о.
ВКС-І т.о., за да се произнесе, взе предвид следното:
Основният мотив на съда за отказ е, че след като З. не е предвидил прекратяване с едностранно предизвестие на срочен договор за аренда-чл.27,ал.1,т.4 във вр. с чл.29,ал.1, то съдията по вписванията не може да впише това обстоятелство на заявеното основание.
Приетото от съда не противоречи на задължителната практика на ВКС. По ч.т.д. № 635/2011 г. на І т.о. е прието, че на вписване би подлежало самото прекратяване с посочване и проверка на обстоятелствата по чл.29 ЗАЗ. По поставените от същия частен жалбоподател същи въпроси по идентично дело, с определение по ч.т.д. № 316/2012 г. на ВКС-І т.о. е прието, че способът по чл.27,ал.1,т.4 ЗАЗ за прекратяване е неприложим по отношение на договор за преаренда, който е сключен за срок от 4 години. Това, че производството е охранително не изключва преценката на съдията по вписванията дали е налице подлежащо на вписване обстоятелство и дали то е възникнало валидно, съобразно изискванията на закона.
Наличието на задължителна практика по т.1 изключва приложното поле на т.3 на чл.280,ал.1 ГПК.
По изложените съображения, частната касационна жалба не попада в приложното поле на чл.280,ал.1,т.1 и 3 ГПК и затова не следва да се допуска до разглеждане по същество.
Водим от горното, ВКС-І т.о.
О П Р Е Д Е Л И:

Не допуска касационно обжалване на определение от 7.05.2012 г. по ч.гр.д. № 50/2012 г. на ОС-М.
Определението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Прекратяване на договори за наем и аренда
Ново мнениеПубликувано на: 02 Яну 2013, 15:36 
Offline
Site Admin
Site Admin
Аватар

Регистриран на: 14 Дек 2009, 10:59
Мнения: 447
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 789
гр.София, 17.09.2012 година

В. касационен съд на Република България, Търговска колегия, ІІ отделение в закрито заседание на десети юли две хиляди и дванадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Р. К.
ЧЛЕНОВЕ: Л. И.
Е. В.

изслуша докладваното от
председателя (съдията) Л. И.
ч.търговско дело под № 370/2012 година, за да се произнесе,
взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.274, ал.3 ГПК.
Образувано е по частната касационна жалба на [фирма] срещу определение от 19.04.2012 год. по ч.гр.дело № 52/2012 год. на М. окръжен съд, с което е потвърдено определението от 06.03.2012 год. на съдията по вписванията в [населено място], с което е отказано вписване на прекратяване на вписан договор за преаренда на земеделска земя, сключен между [фирма] и [фирма] на 26.12.2011 год.
Частната жалба е депозирана в срока по чл.275 ГПК, ал.1 ГПК. При преценката относно допустимостта на касационното обжалване, съдебният състав взе предвид:
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК на [фирма] се сочат основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК по отношение на въпросите: 1/ Императивни ли са нормите на чл.27, ал.1 и чл.29, ал.1 ЗАЗ и в частност, допустимо ли е прекратяване на договор за аренда, съответно преаренда с едностранно предизвестие, извън посочените в закона случаи? 2/ Допустимо ли е при заявено искане за вписване на аренден договор, съдията по вписванията, респ. въззивния съд, да проверява законността на основанието за прекратяване след като производството е едностранно и охранително и не съставлява ли това нарушение на принципа на диспозитивното начало в гражданския процес? 3/ Подлежи ли на вписване едностранното писмено предизвестие за прекратяване на арендния договор или се вписва самото обстоятелство? По този въпрос касаторът се е позовал на произнасянето на ВКС с определение № 672/2011 год. по ч.т.дело № 635/2011 год. на І т.о. на ВКС и на определение № 847/2011 год. по ч.т.дело № 745/2011 год. на ІІ т.о. на ВКС.
Становището на настоящия съдебен състав е, че липсва което и да е от основанията по чл.280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по третия от поставените въпроси, по който е и налице задължителна практика на ВКС-цитирана от касатора, която е в смисъл, че на вписване подлежи самото прекратяване, а не отправената нотариална покана. Произнасянето на М. окръжен съд е в съответствие с тази практика. Крайните му изводи са обусловени от тълкуването на чл.27, ал.1, т.4 и чл.29, ал.1 ЗАЗ.
Аналогично е положението и по останалите два въпроса, по които също е налице задължителна съдебна практика на ВКС, на която обжалваното решение не противоречи.
Становището на Върховния касационен съд по втория от въпросите е, че при заявено искане за вписване, съдията по вписванията извършва преценка освен на местната компетентност, още и налице ли е подлежащо на вписване обстоятелство и дали то е възникнало валидно. Обстоятелството, че производството е едностранно и охранително не изключва посочената преценка, както и констатацията относно настъпването или ненастъпването на фактите, съобразно изискванията на закона, не съставлява отклонение от диспозитивното начало.
Няма спор, че прекратяването на договор за аренда в земеделието е обстоятелство, подлежащо на вписване – чл.27, ал.2 ЗАЗ. Спор поражда настъпването на подлежащото на вписване обстоятелство и обхвата на проверката за настъпването му. В случая, проверката е ограничена в рамките, посочени от закона, а тълкуването му, а оттам и правилното му прилагане е обусловено от произнасянето по първия от посочените въпроси. Нормата на чл.27, ал.1 ЗАЗ безспорно е императивна, но противоречията при прилагането на чл.27, ал.1, т.4 ЗАЗ произтичат не от неяснотата на характеристиката й, а от неконкретизирания обхват на „предвидените в този закон случаи”. Такива изрично посочени случаи на прекратяване след отправено едностранно предизвестие в закона липсват, освен в хипотезата на чл.29, ал.1 ЗАЗ. Нормата е диспозитивна и урежда случаите на безсрочните договори, но дори да се приеме, че е налице непрецизна законодателна техника, ще следва тя да се съотнесе към чл.27, ал.1, т.4 ЗАЗ като единствена хипотеза и невъзможността по тълкувателен път ВКС да разшири обсега на закона. В този смисъл е становището, изразено в определение № 424/05.07.2012 год. по ч.т.дело № 316/2012 год. на ВКС-ТК, І т.о. по идентичен спор.
В съответствие с цитираната съдебна практика на ВКС е и крайният извод на ОС-М., че договорът за преаренда, прекратяването на който е било заявено за вписване, е сключен за срок от 3 стопански години, поради което и способът, предвиден за прекратяването на безсрочните арендни договори е неприложим в случая. Поради това, настоящият състав на ВКС счита, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване на определението на М. окръжен съд на соченото от жалбоподателя основание.
С оглед на изложеното, Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на ІІ т.о.

О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определението на Окръжен съд М., постановено на 19.04.2012 год. по в.ч.гр.дело № 52/2012 год.
Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: /п/
ЧЛЕНОВЕ: /п/


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Прекратяване на договори за наем и аренда
Ново мнениеПубликувано на: 09 Яну 2013, 14:08 
Offline
Site Admin
Site Admin
Аватар

Регистриран на: 14 Дек 2009, 10:59
Мнения: 447
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 14
[населено място] ,07,01,2013 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД , ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ , второ отделение , в закрито заседание на двадесет и първи декември , две хиляди и дванадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Н. Х.
ЧЛЕНОВЕ: Е. Ч.
Р. Б.
като разгледа докладваното от съдия Б. ч.т.д. № 713 / 2012 год. и за да се произнесе съобрази следното :
Производството е по чл.274 ал.3 т.2 ГПК .
Образувано е по частна жалба на Ц. П. Ш. против определение № 800 / 09.10.2012 год. по ч.гр.д.№ 460 / 2012 год. на Л. окръжен съд , гражданско отделение, с което е потвърден отказа на Съдия по вписванията при Л. районен съд , постановен с определение № 17 / 31.08.2012 год. , по молба за вписване с вх. рег. № 5279 / 16.08.2012 година . Жалбоподателят оспорва правилността на определението поради произнасяне на съдията по вписванията по предмет различен от предявения , а именно - за вписване на искане за прекратяване на аренден договор, вместо по искане за вписване прекратяването му , на основание чл.4 б.”а” от Правилника за вписванията вр. с чл.27 ал.2 от Закона за арендата в земеделието . Излага съображения за неправилност на извода за ненастъпило прекратяване на арендния договор в конкретната хипотеза - с едностранно предизвестие на арендодателя / молител в производството / , последващо придобил това качество по договор за покупко – продажба на арендувания имот , преди изтичане срока на договора за аренда . По начало оспорва правомощието на съдията по вписванията, респ. на съда , да извършва проверка извън тази дали предявеният акт подлежи на вписване и е ли същият редовен от външна страна . Допускане на касационното обжалване се претендира в хипотеза по чл.280 ал.1 т.3 от ГПК .
Частната жалба е подадена в срока по чл.275 ал.1 от ГПК , от легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу валиден и допустим съдебен акт .
За да се произнесе по допускане на касационното обжалване Върховен касационен съд , първо търговско отделение съобрази следното :
Ц. П. Ш. е придобил право на собственост върху земеделска земя - обект на договор за аренда № 69 , том.ІV, рег.№ 2112 / 28.06.2010 год., сключен от прехвърлителя - арендодател Г. П. и [фирма] , в качеството на арендатор . Договорът е сключен за 5 стопански години, считано от 1 октомври 2010 година . Позовавайки се на чл. 21 б.”в” от договора за аренда - договорено право на прекратяване с едностранно писмено предизвестие , отправено в срок от 3 месеца преди приключване на съответната стопанска година , респ. при отправено такова до арендатора , Ц. Ш. е предявил искане , което формално съдържа претенция към съдията по вписванията „ за прекратяване ,на основание чл.27 ал.1 т.4 от ЗАЗ „. Независимо от формалното , непрецизирано съдържание на искането, както съдията по вписванията, така и Л. районен съд са се произнесли по молба с предмет - вписване на прекратяването на аренден договор , в съответствие с конкретната хипотеза - по силата на едностранно предизвестие на страна по същия ,отправено преди изтичане срока на договора . Самото изявление за прекратяване / нотариална покана / съдът в атакуваното определение е приел ,че като самостоятелен акт, непосочен изрично в чл.4 ПВп. вр. с чл.112 ЗС , не подлежи на вписване / в този смисъл опр. № 672 / 13.10.2011 год. по ч.т.д.№ 635 / 2011 год. на І т.о. на ВКС, постановено по реда на чл.274 ал.3 ГПК / . От друга страна съдът е посочил ,че самото прекратяване на арендния договор , на основание чл .27 ал.2 от ЗАЗ , подлежи на вписване, но едностранното предизвестие на арендодателя не установява валидно възникнало , подлежащо на вписване обстоятелство . За последното съдът е изходил от императивния характер на нормата на чл.27 ал.1 т.4 вр. с чл.29 ал.1 от ЗАЗ и допустимо прекратяване с едностранно предизвестие само на сключените без определен срок договори за аренда , при това след изтичане на минималния срок на договора за аренда / 4 стопански години / .
В изложението по чл. 280 ал.1 от ГПК , жалбоподателят навежда съображения по неправилността на извода за недопустимост на прекратяването с едностранно предизвестие на срочен договор за аренда , но като конкретен правен въпрос поставя този за „ възможността страните по договор за аренда да уредят и други различни начини за прекратяването му , освен посочените в ЗАЗ „ , както и „ как следва да постъпи съдията по вписванията , при наличие на предявен , подлежащ на вписване акт, но при неточно формулирано в молбата за вписване искане „ . Предвид изложеното в предходния параграф, така формулираните въпроси не покриват общия селективен критерий по чл. 280 ал.1 от ГПК - не са включени в предмета на спора и отговор на същите не е обусловил решаващите изводи на съда . Независимо от формалното съдържание на отправеното искане, съдът е изложил мотиви в съответствие с действително поддържаното от страната искане – за вписване прекратяването на аренден договор, на основание чл.4 б.”а” ПВп. вр. с чл. 27 ал.2 вр. с чл.27 ал.1 т.4 от ЗАЗ , но отричайки да е валидно настъпило исканото за вписване обстоятелство – прекратяването . Първият от поставените въпроси е абстрактно и неточно формулиран - съдът не е коментирал недопустим начин на прекратяване с едностранно предизвестие на страна по договора, а изводима от закона недопустимост за прекратяване по този начин в конкретната хипотеза - с едностранно предизвестие , преди изтичане срока на договора , доколкото този начин на прекратяване законът допуска само за договорите сключени без определен срок, като единствена уредена в закона хипотеза - чл.29 ал.1 ЗАЗ , към която чл27 ал.1 т.4 ЗАЗ препраща . Дори поставеният въпрос да би се възприел с релевантно за спора съдържание , жалбоподателят не е обосновал допълнителния селективен критерий по чл.280 ал.1 т.3 от ГПК . Не е налице противоречива съдебна практика по приложението на чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ , нито непротиворечива , но подлежаща на преодоляване такава, предвид изменение на законодателството или обществените условия, поради което и отговорът на въпроса да би бил от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото . Съобразяването на съда с императивния характер на нормата на чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ / невъзможност за прекратяване с едностранно предизвестие, освен в предвидените от ЗАЗ случаи - чл.29 ал.1 ЗАЗ / е в унисон със съдебната практика / опр. № 424 от 05.07.2012 год. по ч.т.д.№ 316 / 2012 год., ВКС, І т.о. /.
Водим от горното , Върховен касационен съд, първо търговско отделение

О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 800 / 09.10.2012 год. по ч.гр.д.№ 460 / 2012 год. на Л. окръжен съд , гражданско отделение
Определението не подлежи на обжалване .

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Прекратяване на договори за наем и аренда
Ново мнениеПубликувано на: 12 Мар 2013, 13:14 
Offline
Site Admin
Site Admin
Аватар

Регистриран на: 14 Дек 2009, 10:59
Мнения: 447
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 143
София, 28.02.2013 г.

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и шести февруари две хиляди и тринадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Б. С.
ЧЛЕНОВЕ: С. С.
М. Ф.

при секретар
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията С. С.
гр.дело №792/2012 година.


Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба, вх.№36917/05.12.2012 г., подадена от адв. Н. К. – процесуален представител на [фирма] от [населено място], [община], област, против въззивно определение №3212/14.11.2012 г. по ч.гр.д.№3379/2012 г. по описа на Варненския окръжен съд, г.о.
В изложението за допускане на въззивното определение до касационно обжалване, както и в частната касационна жалба, се сочи въпрос относно това дали в рамките на охранителното производство по вписване на прекратяване на договора за аренда съдията по вписванията следва да се произнася по въпроса дали са налице материалноправните предпоставки за прекратяване на договора за аренда.
С разпореждане от 04.10.2012 г. е образувано тълк.д.№7/2012 г. на ВКС ОСГТК по което е поставен въпроса “Какъв е предметният обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а ал.1 ПВ относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона ?”, което налага спира не настоящото дело на основание чл.292 ГПК до произнасяне на ОСГТК.
Водим от изложените съображения, Върховният касационен съд, ІV г.о.,

О П Р Е Д Е Л И:

СПИРА производството по ч.гр.д.№792/2012 г. по описа на Върховния касационен съд, ІV г.о., до произнасяне на ОСГТК по тълк.д.№7/2012 г.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Прекратяване на договор за аренда на земеделска земя
Ново мнениеПубликувано на: 03 Апр 2013, 10:37 
Прекратяване на договор за аренда на земеделска земя
Изображение
Договорът за аренда на земеделска земя, съгласно чл. 3 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), се сключва в писмена форма, с нотариална заверка на подписите, вписва се в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Този фактически състав включва няколко елемента. Писмената форма с нотариална заверка на подписа е условие за действителност на договора1. Регистрацията в общинската служба по земеделие е определена от съдебната практика като извършване на нормативно предписани действия от точно определен орган по чл. 21, ал. 4 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК), така Определение № 487 2010 г.ВАС по адм. д. № 6703/2009 г.2.

Прекратяването на договора за аренда се извършва при условията на чл. 27 ЗАЗ, като са посочени общо шест основания. Освен там, основания за прекратяване са посочени в чл. 9, ал. 5 и чл. 28 от закона. Всичките са ясно разписани и сериозният практически въпрос се'поставя с оглед на вписването на актовете, с които се прекратява договорът. В нашето законодателство няма друга сделка без вещноправно действие, за която да е предвидена такава тежка форма на сключване и прекратяване - от една страна писмена форма с нотариална заверка на подписите, а от друга - регистрация от определен държавен орган. Формата на сключване рефлектира и върху прекратяването. Това налага основанията за прекратяване да се разгледат поотделно.

Според чл. 27, ал. 1 ЗАЗ договорът за аренда се прекратява:
1. с изтичане на срока, за който е сключен;
2. при неизпълнение по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго;
3. по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписа;
4. с едностранно предизвестие в предвидените от закона случаи;
5. освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на ЮЛ-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;
6. при принудително отчуждаване на арендуваната земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от ЗДС и на ЗОС

Според чл. 27, ал. 2 прекратяването на договора за аренда на земя се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и се вписва в нотариалните книги.

Първото основание за прекратяване на договора за аренда не поставя особени въпроси. Договорът е вписан, но това вписване е ограничено във времето3. Същото се отнася до направената регистрация. След изтичането на срока трябва да се предприемат действия за заличаване на вписването и регистрацията. В законодателството няма конкретен текст за заличаване на вписването на договора за аренда. В чл. 4, б. „е" на Правилника за вписванията (ПВп.) е предвидено вписване на договори за наем на недвижим имот за срок, по-дълъг от една година, както и на договорите за аренда. Струва ми се, че по аналогия може да се ползва разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ПВп., който се отнася до друг договор - този за ипотека. Това заличаване може да се поиска както от страните по договора, така и от всеки заинтересован. То ще се извърши по реда, посочен в текста на чл. 19, ал. 3 ПВп.

Второто основание за прекратяване на договора е неговото неизпълнение. По тази причина той се прекратява по общия ред, доколкото в закона не е предвидено друго. Прекратяването на договора за аренда в земеделието не е подчинено на правилата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Тази норма е от императивен характер4. Единствено ако договорът за аренда е сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, е допустимо разваляне само по съдебен ред - чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Ако договорът за аренда има за предмет държавни или общински земеделски земи и е сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, арендодателят може да го развали с писмено предупреждение по реда на чл. 87 ЗЗД5.

Общият ред за разваляне на договори вследствие неизпълнение е уреден в чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Според текста на закона, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Следователно разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 2 изисква изправната страна да отправи писмено предизвестие за прекратяването, тъй като самият договор за аренда е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Не така лесно стои въпросът с необходимостта от вписване на това предизвестие. Принцип на нашето гражданско право е, че се вписват само онези актове, за които изрично е предвидено вписване. За разлика от § 873 от Германския граждански законник, нашето право не приема вписването (Eintragung) като част от фактическия състав. Ето защо, не може по тълкувателен път да се допуска вписване на предизвестие за прекратяване на договор за аренда. С оглед на доказването предизвестието може да има характер на нотариална покана - чл. 592 ГПК, но тези актове не подлежат на вписване. Освен това отправеното предизвестие може да не доведе до прекратяване на договора, например ако неизправната страна изпълни в срока задължението си.

Препращането към общия ред за разваляне на договори изисква да се разгледат различните хипотези за разваляне на договора6. Общият текст на чл. 87, ал. 1 ЗЗД вече бе разгледан. Особеното в прекратяването на договора за аренда е изискването това прекратяване да бъде вписано. В ЗЗД не съществува подобно изискване, затова в ал. 1 на чл. 87 се казва, че след изтичането на срока, в който задължението може да бъде изпълнено, при евентуално неизпълнение кредиторът ще смята договора за развален. Ако след изтичането на срока длъжникът не изпълни своето задължение, договорът се счита развален, като други по-нататъшни действия не са необходими7. Това обаче е общият ред, за който говори чл. 27, ал. 1, т. 2. Самият ЗАЗ обаче изисква допълнителни действия дори и тогава, когато срокът за изпълнение е изтекъл и изпълнение не е постъпило. Според втората алинея на чл. 27 прекратяването на договора трябва да се впише и регистрира в общинската служба по земеделие. Това означава, че изправната страна трябва да поиска вписването на прекратяването на договора след изтичане на срока за изпълнение, ако то не е извършено. Следователно ще се впише едно второ заявление на изправната страна за прекратяване на договора, ако не е направено изпълнение след изтичане на срока по чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Независимо от характерната за ЗЗД терминология „изправна" и „неизправна" страна, „кредитор" и „длъжник", считам, че арендодателят винаги може да поиска да бъде вписано прекратяването на договора, защото неговата земя е обременена и той има интерес прекратяването на договора да бъде прогласено.

Проблемите с препращането към общия ред не свършват обаче дотук. Възможно е, според чл. 87, ал. 2 ЗЗД, кредиторът да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни в уговореното време. Основанията за подобно прекратяване са много на брой и те създават една съвсем нова ситуация. В този случай договорът се счита прекратен със самото предизвестие, без да се дава допълнителен срок. Ето защо, с оглед изискванията на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ, ще се впише предизвестието за прекратяването на договора. Възможно е обаче задължението на едната страна да се погаси поради невъзможност за изпълнение - чл. 89 ЗЗД. В този случай договорът се разваля по право. С това обаче не отпада задължението да се впише прекратяването на договора и то да се регистрира

Едно конкретно проявление на неизпълнение на договора е посочено в чл. 28, ал. 1 от закона. Става дума за забавяне на apeндното плащане - типичен пример за забава на длъжника. Това е специфично основание, разгледано в различни хипотези, и то не отменя възможността за разваляне поради неизпълнение по общия ред. Ако това беше така, законът нямаше да има нужда от редакцията на чл. 27, ал. 1, т. 2. Прекратяването е право на арендодателя и той може да го реализира с писмено предизвестие, което подлежи на вписване.

Третото основание за прекратяване на договора за аренда е взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите. Това основание е ясно -страните се възползват от възможността, уредена в чл. 20а, ал. 2 ЗЗД - „договорите могат да бъдат... прекратени... само по взаимно съгласие на страните..." След като то е налице, при това в изискуемата от закона форма, няма пречка за тяхното прекратяване. Проблемът с прекратяването обаче не свършва дотук. Изискването на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ за вписване на прекратяването поставя въпроса: какво да се впише? Тук без съмнение това ще бъде писменото взаимно съгласие на страните с нотариална заверка на подписите. Това съгласие трябва да се регистрира в общинската служба по земеделие.

Четвъртото основание за прекратяване е с предизвестие в предвидените от закона за арендата случаи. Такива основания са посочени в чл. 28 и 29 ЗАЗ. При развалянето по реда на чл. 27, ал. 1, т. 4 не се изисква да е налице неизпълнение. Хипотезите са достатъчно ясни, а и вече бяха споменати. Ще подлежи на вписване едностранното предизвестие, с което се прекратява договорът.

Петото основание за прекратяване на договора е смъртта на арендатора или неговото поставяне под запрещение или прекратяването на ЮЛ-арендатор. Ако се вгледаме в основанията, то те съществуват и при прекратяване на правото на ползване - чл. 58 ЗС. И това е логично, доколкото арендата съдържа не само наемни отношения, но и правото да се получават добивите от имота, така както е и при ползването - чл. 56, ал. 1 ЗС. Прекратяването на тези основания поставя въпроса какво трябва да се впише. Мисля, че тук отново трябва да се впише заявление на арендодателя за прекратяване, като се посочи някое от изброените основания. Интересът от вписване е на арендодателя, като по този начин ще се даде гласност на факта, че имотът е свободен от тежести.

Шестото основание за прекратяване на договора е отчуждаване на арендованата земя за държавни или общински нужди. Отчуждаването е уредено като възможност на държавата и общините да придобият движими и недвижими имоти - собственост на физически и юридически лица, когато това го изискват държавни или общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин. Отчуждаването за държавна нужда може да се извърши с акт на Министерския съвет, в случаите по чл. 34а, ал. 1 ЗДС, или с акт на областния управител - чл. 34а, ал. 2 ЗДС. За общинска нужда имотите се отчуждават с акт на кмета на общината - чл. 25, ал. 2 ЗОС. С отчуждаването имотът престава да бъде собственост на арендодателя, а държавата, респективно общината, придобиват имот чист от тежести - така чл. 41, ал. 3 ЗДС, чл. 32, ал. 3 ЗОС. Прекратяването на арендния договор на това основание също поставя въпроса за вписването на самото прекратяване. Поначало актовете, с които се отчуждава недвижим имот за държавна или общинска нужда, подлежат на вписване8. Въпросът е, за какъв акт става дума? Известно е, че държавата отчуждава с решение на Министерския съвет или заповед на областния управител. За общинска нужда се отчуждава със заповед на кмета. Ако тези актове бъдат обжалвани, отчуждаването ще се извърши с влязло в сила съдебно решение. За решенията на МС това ще бъде акт на Върховния административен съд, а за заповедите на областния управител и кмета на общината - решенията на административния съд по местонахождението на недвижимия имот9. В известен смисъл тези разпоредби дават отговор на въпроса какво ще се впише в нотариалните книги като основание за прекратяване на договора - това ще са или административните актове, с които се отчуждава недвижимият имот, или съдебното решение, ако заповедите бъдат обжалвани, при положение, че с него не се отменя административният акт.

Освен на основанията, посочени в чл. 27, ал. 1, договорът за аренда може да бъде прекратен и по реда на чл. 9, ал. 5 ЗАЗ. Това става тогава, когато арендодателят не ползва имота, съгласно изискванията на чл. 9, ал, 1, 3 и 4. Това прекратяване донякъде наподобява прекратяването на правото на ползване по реда на чл. 61 от Закона за собствеността (ЗС], но тук не се изисква предизвестие, а само едностранно волеизявление на арендодателя. Законът визира виновно поведение на арендатора и затова дава право на арендодателя, с едностранно волеизявление да прекрати договора. В духа на закона това волеизявление трябва да бъде писмено и подлежи на вписване.

Прекратяването на договора за аренда в земеделието, особено в контекста на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ - вписване на прекратяването, поставя проблеми основно с акта, който трябва да се впише в нотариалните книги. Съгласно чл. 4, б. „е" ПВп. договори за аренда подлежат на вписване. В чл. 33, б. „б" ПВп. се предвижда водене на книга, която се образува от подреждането на актове по чл. 4, букви „б"-„и". Следователно в тази книга трябва да бъде приложен актът, с който се прекратява договорът за аренда в земеделието. Самата технология обаче би трябвало да бъде както при заличаването, защото действието на договора се прекратява. Върху арендодателя, като собственик на имота, пада основната тежест да представи основанията, на които се прекратява договорът, и по този начин имотът се освобождава от едно облигационно задължение. Що се отнася до заличаването на регистрацията в общинската служба по земеделие, тази задача не може да бъде оставена в негова тежест. Арендаторът е този, който е получавал и съответните помощи за отглеждане на земеделска продукция на декар, и той носи по-голяма отговорност за заличаване на регистрацията. Съгласно Закона за подпомагане на земеделските производители (ДВ, бр. 58 от 1998 г.) и по-точно на § 1 от допълнителните разпоредби, арендаторът се явява „земеделски производител" и има право на подпомагане. Това обаче може да стане само ако той действително ползва заявените площи - чл. 43 от закона. Поредността на извършваните действия е уредена в Наредба № 6 от 2000 г. на Министерството на земеделието и храните за условията и реда на регистрация на договорите за аренда в поземлените комисии (ДВ, бр. 18 от 2000 п). В чл. 8 от наредбата се дава 10-дневен срок след вписването в нотариалните книги за регистрация на договора в съответната поземлена комисия (днес служба по земеделието). Следователно вписването предшества регистрацията и същият ред трябва да се спазва и при прекратяване на договора. Тази поредност е в унисон със значението на двата акта - вписването дава гласност за всички - чл. 1 ПВп., регистрацията дава информация само на министерството за формиране на държавната политика в областта на земеделието - чл. 2 от наредбата.
Проф. д-р Венцислав СТОЯНОВ
1 Обратно 833-2002-V, г.о. ВКС, цитирано по ЕПИ 4.0.
2 По-подробно в Правен режим на земеделските земи и горски тери-
торий, С. 2011, .Труд и право", с. 93 и следв.
3 За действие на вписването, ограничено със срок, Стоянов, Я, Вещно
право, С 2004, с 281.
4 Правен режим на земеделските земи_ с 105.
5 Нормата на чл. 28, ал. 3 ЗАЗ не е съвсем прецизна. Текстът препраща
към ал. 2, където е предвидено сключване на договор за аренда за срок,
по-дълъг от 10 години или пожизнено. ЗДС обаче допуска държавни имо-
ти - частна собственост, да се отдават под наем за срок не по-дълъг от 10
години, чл. 19, ал. 4. Същият срок е предвиден в чл. 56, ал. 1 ЗДС по отноше-
ние на право на ползване на такива имоти. Законът за публично-частното
партньорство, [ДВ, бр. 45 от 2012 г.) в чл. 11 предвижда, че сроковете по ЗДС
и ЗОС могат и да не се спазят при условията на този закон. От друга страна
обаче, сред обектите на публично-частното партньорство, посочени в чл. 4
от закона, не се предвижда земеделска земя.
6 За развалянето на договорите вж. Голева П..Облигационно право, С,
2004., с. 115-116.
7 Пак там, с. 116.
8 Стоянов В., Имотен регистър, С, 2005, с. 91.
9 В този дух са разпоредбите на чл. 27, ал. 1, т. 13 и 14 от Наредба № 2 от 2005 г. на министъра на правосъдието за воденето и съхраняването на имотния регистър, ДВ, бр. 39 от 2005 г.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 43 мнения ]  Отиди на страница Предишна  1, 2, 3, 4, 5  Следваща

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 3 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов