КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 29 Мар 2024, 09:49

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Право на строеж за изграждане на съоръжения
Ново мнениеПубликувано на: 11 Юни 2012, 16:40 
Offline

Регистриран на: 04 Апр 2012, 11:35
Мнения: 12
Местоположение: София
В градската, а и в извънградската среда, ставаме свидетели на все повече съоръжения (стълбове, поставки, панели, антени, та дори и изкуствени дървета), част от който лежат върху собствената си тежест, но има и такива, които са трайно прикрепени към земята, без да притежават характеристиката на сграда. Съоръжения се изграждат и в надземните етажи на жилищните сграда (чл. 38, ал. 1 ЗУТ). Поставянето и изграждането на въпросните съоръжения предизвиква поредица от въпроси в случаите, когато имотът, в който те се поставят/изграждат, е чужда собственост. Двата основни въпроса са свързани с административноправните и вещноправните изисквания при поставянето/изграждането на тези съоръжения.
Съгласно чл. 12, ал. 1 ЗУТ „застрояване“ по смисъла на ЗУТ е разполагането и изграждането на сгради, постройки, мрежи и съоръжения в поземлени имоти. То се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон. Без промяна на предназначението в поземлените имоти (извън урбанизираните и нарушените територии) се допуска застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащата нормативна уредба и въз основа на подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината.

Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция "Инспекция за държавен технически надзор" (чл. 147, ал. 1, т. 2 ЗУТ). В този случай към разрешението за строеж се прилага ситуационна скица с обозначени линии на застрояване, разстояния и височини (чл. 153, ал. 1 ЗУТ). Необходимо е обаче получаването на разрешение за строеж, с изключение на случаите на текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации (чл. 151, ал. 1, т. 4 ЗУТ).

Когато тези съоръжения се изграждат от лице, различно от собственика на земята, включително когато представляват част от една по-голяма инфраструктурна мрежа, се поставя въпросът: как тези съоръжения могат да бъдат придобити в собственост на изградилото ги лице?

Видове съоръжения

В зависимост от тяхното предназначение Законът за устройство на територията (ЗУТ) разграничава различни видове съоръжения, сред които:

- спортни съоръжения,

- мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура (чл. 64 – чл. 69 ЗУТ),

- улични мрежи и съоръжения (чл. 70 – чл. 74 ЗУТ),

- транспортни мрежи и съоръжения (чл. 75 – чл. 82 ЗУТ),

- водоснабдителни и канализационни мрежи и съоръжения (чл. 83 – чл. 88 ЗУТ),

- енергоснабдителни мрежи и съоръжения (чл. 89 – чл. 92 ЗУТ),

- електронни съобщителни мрежи и съоръжения (чл. 93 – чл. 94 ЗУТ),

- геотехнически строежи, сгради и съоръжения (чл. 96, ал. 3 ЗУТ),

- съоръжения и инсталации за третиране на отпадъци (чл. 97 – чл. 98 ЗУТ),

- газоразпределителни мрежи и съоръжения (чл. 98б ЗУТ),

- съоръжения за специални нужди на отбраната и сигурността на страната (чл. 134, ал. 1, т. 4 ЗУТ);

- съоръженията за достъпна среда на хората с увреждания в съществуващи сгради (чл. 184 ЗУТ: интересното тук е, че за изграждането или поставянето на подобни съоръжения в съсобствен имот или в общите части на сгради в режим на етажна собственост не се изисква съгласието на останалите съсобственици в имота, съответно – на собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост).

В зависимост от връзката им с земята/сградата върху която са поставени или към която са прикрепени съоръженията могат да бъдат:

- движими вещи: в случаите, когато съоръженията лежат върху собствената си тежест, те представляват движими вещи и при липса на друга уговорка остават собственост на лицето, което ги е поставило. Поради това не е необходимо учредяването в полза на последния на ограничено вещно право, а разполагането им може да стане въз основа на облигационно правоотношение (например договор за наем). Към тези съоръжения могат да се причислят и преместваемите увеселителни обекти, както и преместваемите обекти за търговски и други обслужващи дейности – павилиони, кабини, маси, както и други елементи на градското обзавеждане (спирки на масовия градски транспорт, пейки, осветителни тела, съдове за събиране на отпадъци, чешми, фонтани, часовници и други). Съгласно чл. 56, ал. 5 ЗУТ разрешение за поставяне на такива обекти се издава въз основа на изрично писмено съгласие от собственика на поземления имот или въз основа на писмен договор за наем на заетата от преместваемия обект площ. Към посочената група от съоръжения следва да бъдат причислени и рекламните, информационните и монументално-декоративните елементи по чл. 57 ЗУТ;

- недвижими вещи: когато съоръженията са трайно прикрепени към земята, по силата на приращението (чл. 92 от Закона за собствеността) те стават собственост на собственика на земята. За да се изключи автоматичното действие на приращението, е необходимо учредяването на ограничено вещно право, притежаващо подобен ефект. Такива ограничени вещни права по действащото българско законодателство са правото на строеж по чл. 63, ал. 1 ЗС и правото на прокарване на отклонения от мрежи и съоръжения през чужди недвижими имоти по чл. 193, ал. 2 ЗУТ.

По-долу ще бъдат разгледани единствено съоръженията, които са трайно прикрепени към земята.

В търсене на „подходящото“ ограничено вещно право

След като изключването на действието на приращението е възможно единствено въз основа на учредено право на строеж или учредено право на прокарване на отклонения по чл. 193 ЗУТ, за изграждането и придобиването на собствеността върху съоръжения в чужд недвижим имот би могло да се използва едно от посочените ограничени вещни права.

Кое обаче – правото на строеж или сервитутното право?

Както в правната доктрина, така и в практиката се предлагат две разрешения:

- разграничаване на случаите в зависимост от това дали съоръжението представлява площадков (в този случай се учредява право на строеж) или линеен обект (учредява се право на прокарване на отклонение):

Логиката е следната. Въпреки че чл. 193 ЗУТ е специален и урежда именно изграждането на съоръжения, въз основа на него могат да се изграждат единствено т. нар. линейни обект. Т. нар. площадкови обекти се изграждат в чужд поземлен имот въз основа на учредено право на строеж. Формална основа за подобно разграничаване в приложното поле на „използваните“ ограничени вещни права в зависимост от това дали съоръжението е площадков или линеен обект не може да бъде открита в текста на чл. 193, ал. 2 ЗУТ, според който сервитутът по чл. 193, ал. 1 ЗУТ включва правото да се изгради и придобие собствеността върху отклонение от общата мрежа на техническата инфраструктура в чуждия имот.

Причината за провеждането на посочената разлика обаче е свързана с обстоятелството, че сервитутните права, каквото е и правото по чл. 193 ЗУТ, традиционно се свързват с изграждането на линейните обекти – например с преминаването на пътища и вади, с прокарването на проводи, на кабели и пр. Самият чл. 193 ЗУТ урежда изграждането не на съоръжения, а на „отклонения“ от съоръжения, които най-често имат линеен характер. От друга страна, площадковите съоръжения обикновено представляват постройки, а за изграждането и придобиването в собственост на такива в един чужд недвижим имот е необходимо наличието на учредено право на строеж. Така например един трансформаторен пост се изгражда в чужд недвижим имот въз основа на право на строеж.

Разграничението на обектите на площадкови и линейни е направено в Приложение № 1 към чл. 7, ал. 1, т. 1 от Наредба № 16 от 9.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти (Наредба № 16). Като площадкови обекти са посочени: водохващанията, вятърните генератори, електрическите подстанции, трансформаторните постове и др. Като линейни обекти са посочени: въздушните електропроводи, електрическите кабели в изкоп, електрически съоръжения в непроходими колектори и канални системи.

- използване единствено на правото на прокарване на отклонения по чл. 193 ЗУТ:

Съществува и мнение, според което всички съоръжения следва да бъдат изграждани въз основа на сервитутното право на прокарване на отклонения по чл. 193 ЗУТ. Основанията за това са свързани с обстоятелството, че посоченото сервитутно право изключва приращението (по силата на изричната разпоредба на чл. 193, ал. 2 ЗУТ), а приложното му поле не е ограничено единствено при изграждането на линейни обекти.

Възприемането на тази теза би могло да заличи разликата между правото на строеж и правото на прокарване на отклонение от техническата мрежа, като тя би се изразявала единствено в това, че изградената въз основа на право на прокарване постройка обслужва съществуващ господстващ имот. Същата постройка, но изградена въз основа на право на строеж, няма да е свързана с обслужването на друг имот, а ще има самостоятелно значение.

Като аргумент в полза на разглежданата теза, но във връзка с прилагането на сервитутите по Закона за енергетиката, се посочва и обстоятелството, че предвидената от Наредба № 16 сервитутна зона възниква не само при линейните, но и при площадковите обекти (съоръжения). Това би могло да означава, че сервитутните права следва да бъдат приложими както при линейните, така и при площадковите енергийни обекти. Разликата е единствено в размера на възникващите сервитутни зони. Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 2 от Наредба № 16 размерите на сервитутната зона на енергийния обект се определят в зависимост от вида на енергийния обект – площадка или трасе на линеен обект по смисъла на ЗУТ.

Следва обаче да се има предвид, че става въпрос за сервитутна зона, възникнала във връзка с прилагането на специалния Закон за енергетиката. В чл. 64 ЗЕ са уредени особени („квазилични“) сервитути, които се различават от тези по чл. 193 ЗУТ (поземлени сервитути). Така уредената „сервитутната“ зона не е ограничено вещно право, а законово ограничение на собствеността (най-често на служещия имот, но е възможно и на съседни на него имоти), свързано с ползването и функционирането на съоръжението, изградено с оглед осъществяването на дейността на съответното енергийно предприятие.

Постройка или съоръжение

Приложението на правото на строеж при изграждането на съоръженията се улеснява от твърде общото понятие за „строеж“ по параграф 1, т. 38 ДР на ЗУТ. Съгласно посочената разпоредба „строежи" са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни, консервационни и реставрационни работи по недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства с и без промяна на предназначението“.

Това общо „административноправно“ понятие за строеж се разминава съществено с „вещноправното“ понятие за строеж по Закона за собствеността, поради което само част от „строежите“ по ЗУТ изискват учредяване на право на строеж по смисъла на чл. 63, ал. 1 ЗС. Критерият е наличието на постройка по смисъла на чл. 63, ал. 1 ЗС. Постройките обаче са разграничени от съоръженията в самия параграф 1, т. 38 ДР на ЗУТ (както и в чл. 12, ал. 1 ЗУТ).

Когато съоръжението е разположено във и трайно прикрепено към постройка, за изграждането му в чужд недвижим имот би следвало да се учредява право на строеж. Когато е налице съоръжение, което има единствено техническо значение и не представлява постройка, тогава следва да се пристъпи към учредяване на сервитутно право било то по ЗУТ, или по друг специален закон.
Някои площадкови обекти имат качеството на постройка (например трансформаторен пост). За тях би следвало да се учреди право на строеж. Други площадкови обекти обаче представляват съоръжения, които не са поставени в постройки (например антена или стълб, които са трайно прикрепени към земята). За тях би следвало да се използват предвидените в съответните специални закони сервитутни права. Линейните обекти обикновено представляват съоръжения и като такива се изграждат въз основа на учредено сервитутно право.


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 2 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов