КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Здравейте.

Въпросът ми е относно констативен нотариален акт за придобиване на недвижим имот по давностно владение или на друго основание.

Допустимо ли е с такъв нотариален акт (КНА) да се признава право на собственост на идеална част (по-малка от едно, ако е едно то би било целия имот) на едно или повече лица? Примерно на 1/2 идеална част? Дали такъв КНА, издаден и вписан по надлежния ред, ще бъде нищожен само на основание на това, че се признава собственост не на целия имот, а на някаква идеална (не реална!) част от него. В случая питам именно за нищожност, а не за отмяна на КНА по съдебен ред. Защото ясно е, че отменен може да бъде само такъв КНА, който е изряден по форма. Ако е нищожен, той не е породил правни последствия, и в най-добрия за молителя случай, той може да бъде считан за начало на нов 10-годишен давностен период, т.е. да се счита, че чрез издаването и вписването на този акт (макар и нищожен) молителят е демонстрирал пред истинските собственици намерението си да свои имота.
Два случая разглеждам.

Първи случай:
Лицата А. и Б. са владеят имот без да имат правно основание за това. Те постигнали договорка помежду си, всеки от тях да ползва по някаква реална част от него, на практика по 1/2 част от общата застроена площ на имота, и така живели в този имот повече от 10 години, необезпокоявани от истинския собственик на имота. Имотът има статут на "жилище" и не може да бъде разделен на два отделни имота без при това да се нарушат изискванията на закона за устройство на територията (ЗУТ), а дори и да може, то заявление за такова разделяне нито А., нито Б. може да предяви без да се легитимира като собственик. А. иска да му се признае придобиване на 1/2 идеална част по силата на продължило повече от 10 години давностно владение. Б. обаче не желае издаването на такъв КНА. В случай, че Б. би бил съгласен, то би се издал КНА за целия имот,като в КНА ще се отбележат и съотвтните идеални части на собствениците. Обаче Б. не желае. И тогава А. се чуди "Може ли да ми се издаде КНА само за моята идеална част?". Гвоздеят тук е, че А. иска да "прецака" истинския собственик, но не желае (или пък няма да може) да "прецака" Б. От своя страна Б. не желае да "прецаква" истинския собственик.

Втори случай:
Собственик, притежаващ документ за собственост, умира. Оставя един единствен недвижим имот и трима наследници по закон. Един от тях иска да му се издаде и впише КНА за съответната му идеална част, която му се полага при наследяването по закон. Другите двама сънаследници са в чужбина и не могат или не желаят да се "разкарват", само за да бъде издаден такъв КНА, в който да фигурират имената и на тримата с упоменати съответните идеални части. И този сега се пита: "А не може ли и така?" - същия въпрос като в първия случай.

Та въпросът ми е има ли някъде някакво правило, според което такива КНА "не минават"? Ако нотариус издаде такъв КНА, съдия по вписвания ще го впише ли? Понеже възниква неяснота относно собствеността на имота. Как да се отрази това признато вещно право в имотния регистър, в партидата на имота? Ако до подаване на молбата за вписване от нотариуса има, да речем, има вписани двама собственика (в съсобственост, примерно X и Y), то новият "собственик" от чия идеална част "отрязва" - от тази на X или от тази на Y. Това може да се получи при вариант на споменатия по-горе "втори случай": двама съсобственика, всеки със своята идеална част, единият от тях умира и оставя трима наследници: един от наследниците на починалия иска КНА за собствената си идеална част.

В ЗУТ има ограничения относно придобиването на реална част по давност, но за идеална част нищо не намерих нито в ЗУТ, нито другаде.

Та какво бихте казали за това?

Приемете няколко кратки отговора на поставения "проблем"
1. Няма никакъв проблем да се придобие ид.ч. от имот по давност. Няма законова забрана, а такава е и установената съдебна практика /и Венедиков така/.
2. Съдията по вписванията може да откаже вписване единствено в хипотезата на чл.32а от ПВ.
3. Имотен регистър има въведен на много малко места в България и съответно имотни партиди се водят реално само там.
4. Продобиването по давност е оригинерен способ за придобиване на собственост т.е. във фактическия състав, нужен, за да се придобие правото, не влиза като елемент съществуването на правото у определено лице. В случая не може да се търси каквото и да е било заместване /изместване/

Имотен регистър все още няма въведен!!! - много вестници четете
Нито предварителни имотни партиди!
Софтуера създва т.н. файлови пратиди - прообраз на имотните партиди, които донякъде ни улесняват работата.
Вписването все още се извършва по персоналната система.

За някой съдебни райони /Балчик, Благоевград, Каварна, Добрич и Асеновград/ е издадена заповед по чл.70 от ЗКИР, така че е стартирал процеса по създаване на т.нар. "имотен регистър"

Знам, но това е капка в морето ....
Не ми се иска да приравняваме "партидите", които създаваме ние с тебе, с това което правят колегите от тия райони.

Най-лошото е че не ги създаваме ние, а служителите на АВ, при това както си искат.....

и да те допълня - на хартия ги няма и респективно не са подписани от съдията по вписванитя, както пише в закона - ерго няма имотна партида
не ми е известно колегите да имат УЕП и да подписват с него всяко вписване в имотната партида

Благодаря на всички за отговорите.

@Гост
В отговор на:
>> "Имотен регистър има въведен на много малко места в България и съответно имотни партиди се водят реално само там."

Много благодаря за съвета да продобивам по давност имоти, които се намират само в райони, в които няма въведен имотен регистър. Този съвет е изключително мъдър. Аз лично никога нямаше да се сетя за такъв вариант.

В отговор на:
>> "4. Продобиването по давност е оригинерен способ за придобиване на собственост т.е. във фактическия състав, нужен, за да се придобие правото, не влиза като елемент съществуването на правото у определено лице. В случая не може да се търси каквото и да е било заместване /изместване/."

Съгласен съм с първото изречение от това изказване. С второто изречение съм леко несъгласен. Поради две прични:
1. Давността не се прилага служебно.
2. Аритметичната сума от идеалните части на всички съсобственици трябва да е равна на 1 (едно).

Ето случай. Имот е собственост на А. (2/3 идеални части) и Б. (1/3 идеална част). А. и Б. са се дезинтересирали от имота си и той е завладян от В. и Г., които се договарят помежду си всеки да ползва по половината от имота. Така минали повече от 10 години. В. желае да му се признае, че е станал собственик на 1/2 идеална част от имота по силата на продължило повече от 10 години давностно владение. Поради някакви причини Г. не желае да се ползва от изтеклата в негова полза придобивна давност, той уважава правата на А. и Б. въхру имота. Имотен регистър има "въведен". В. се сдобива с КНА за 1/2 идеална част от имота. Преди вписването на този КНА в имотния регистър са отбелязани собствениците А. и Б. заедно с техните идеални части.
В задачата се пита: след вписването на този КНА в имотния регистър имената на кои лицa ще присъстват като собственици и какви ще бъдат техните идеални части? Това именно имах предвид, когато питах от чия част ще "отреже" новият собственик. Тук има различни варинати. Примерно:

А. - 1/2 идеална част;
В. - 1/2 идеална част;
("отрязан" е изцяло Б. и част от А.);

или

А. - 1/6 идеална част;
Б. - 1/3 идеална част;
В. - 1/2 идеална част;
("отрязан" е максимално А., но все пак му е останало малко, Б. въобще не е "отрязан");

или

А. - 1/3 идеална част;
Б. - 1/6 идеална част;
В. - 1/2 идеална част;
("отрязани" са наполовина и А. и Б.).

Има и друг вариант:

А. - 2/3 идеална част; (без промяна);
Б. - 1/3 идеална част; (без промяна);
В. - 1/2 идеална част; (според КНА).

При последния вариант сумата от дяловете на всички съсобственици е по-голяма от едно - в действителност това е невъзможно. Не знам обаче дали "хубавият" софтуер ИИСКИР, който се ползва, може да поддържа такава "екстра" - да се записват в имотните партиди дялове на съсобствениците, сумата от които дялове да е различна от едно. Ако може и бъде издадена схема (или скица) за някакъв такъв имот, нотариусът, който ще чете сделка по прехвърляне на собствеността на имота може малко да се поопули като види такава схема (или скица) с отбелязани дялове на съсобствениците, чиято сума надхвърля едно, ама то знае ли човек какво може да му дойде до главата.