КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 08 Авг 2020, 02:51

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Вписване на анекс за удължаване срока на договор за аренда
Ново мнениеПубликувано на: 08 Юни 2015, 08:24 
Offline

Регистриран на: 23 Апр 2010, 13:24
Мнения: 40
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 281
гр. София, 05.06.2015 година


ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в закрито заседание на двадесет и седми май през две хиляди и петнадесета година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА
ЧЛЕНОВЕ : БОНКА ЙОНКОВА
НИКОЛАЙ МАРКОВ

изслуша докладваното от съдия Бонка Йонкова ч. т. д. № 983/2015 година и за да се произнесе, взе предвид следното :



Производството е по чл.274, ал.3, т.2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на С. И. Д., действащ като [фирма] - [населено място], срещу определение № 164 от 05.03.2015 г., постановено по ч. гр. д. № 62/2015 г. на Ловешки окръжен съд. С посоченото определение е потвърдено определение № 1 от 02.02.2015 г. на съдия по вписванията при Районен съд - Ловеч, с което е отказано да се впише анекс към договор за аренда на земеделска земя акт 42, том І, рег. № 178/02.02.2015 г. на нотариус М. Д. с рег. № 173, поискано с молба вх. № 449/02.02.2015 г. по описа на Служба по вписванията [населено място].
В частната касационна жалба се излагат доводи за неправилност на обжалваното определение и се прави искане за неговата отмяна. Частният жалбоподател навежда оплакване за противоречие с материалния закон на извода в определението, че за вписването на продължаване на договор за аренда на земеделска земя е необходимо да се представи скица на арендуваните имоти, заверена от общинската служба по земеделие, и имотите да бъдат индивидуализирани съобразно изискванията на чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника за вписванията. Поддържа, че представянето на скица и индивидуализирането на арендуваните имоти по начина, предвиден в чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника за вписванията, са от значение за вписването на самия договор за аренда, но не и за вписването на анекс за продължаване на срока на договора, което не е свързано с откриване на нова партида за имотите. Развива съображения, че поради липсата на одобрена кадастрална карта и на влязъл в сила кадастрален план за населеното място, в землището на което се намират арендуваните имоти, за процесното вписване не се прилагат правилата на Закона за кадастъра и имотния регистър и в частност - изискването за представяне на скица със съдържанието по чл.2, ал.2, т.1 от закона.
Допускането на касационно обжалване е обосновано с твърдения, че с обжалваното определение съдът се е произнесъл в отклонение от задължителната практика на ВКС, обективирана в Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по т. д. № 7/2012 г. - т.6, определение № 189/13.03.2014 г. по ч. гр. д. № 868/2014 г. на ВКС, ІV г. о., определение № 516/01.07.2014 г. по ч. гр. д. № 3668/2014 г. на ВКС, ІІІ г. о., и определение № 94/30.01.2014 г. по ч. гр. д. № 110/2014 г. на ВКС, ІІІ г. о., по следния релевантен за изхода на делото правен въпрос : „Необходимо ли е представяне на актуална скица на недвижими имоти пред Съдия по вписванията, когато е представен за вписване само анекс към първоначално вписан и сключен договор за аренда на земеделски земи, без да е налице промяна на страните, и се променя само единствено срока на договора; При непредставянето на скица на имота следва ли да се откаже вписване на представения анекс от страна на Съдията по вписванията поради липса на индивидуализация на имота”. Като основание за достъп до касация е посочено и противоречие на определението с практиката в определение № 797/11.11.2013 г. по ч. гр. д. № 823/2013 г. на Добрички окръжен съд и определение № 2897/06.10.2014 г. по в. ч. гр. д. № 2360/2014 г. на Варненски окръжен съд.
Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след преценка на данните по делото и доводите по чл.280, ал.1 ГПК, приема следното :
Частната касационна жалба е процесуално допустима - подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл. 275, ал. 1 ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
С определение № 1 от 02.02.2015 г. съдия по вписванията при Районен съд - Ловеч е отказал да извърши вписване, поискано с молба вх. № 449/02.02.2015 г., на анекс от 02.02.2015 г. за продължаване на срока на договор за аренда на земеделска земя от 22.06.2012 г., сключен между [фирма] като арендатор и И. И. Ф. като арендодател, който договор е вписан в Служба по вписванията към Агенция по вписванията [населено място]. Вписването е отказано на две основания - първо, че към молбата за вписване не са приложени копия от скици на арендуваните имоти, които съставляват единствено доказателство за отсъствие на промяна в собствеността върху имотите и следва да бъдат представени съгласно чл.3 от Закона за аренда в земеделието /ЗАЗ/, и второ - че в анекса за продължаване на арендния договор имотите са описани само с номер и площ, без посочване на местност и граници, необходими за индивидуализирането им според чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника за вписванията.
За да потвърди отказа за вписване, Ловешки окръжен съд е споделил становището на съдията по вписванията, че към анекса за продължаване на арендния договор следва да бъде приложена скица на арендуваните имоти, издадена или заверена от общинската служба по земеделие. Съдът е изложил съображения, че след като разпоредбата на чл.3, ал.1 ЗАЗ изисква представяне на скица при първоначалното вписване на договора за аренда и скицата важи за срок от 6 месеца, който е изтекъл към датата на подаване на молбата за вписване, представянето на скица е необходима предпоставка за вписване и на продължаването на арендния договор по чл.18, ал.1 ЗАЗ. Като аргумент за необходимостта от представяне на скица е посочено също, че за голяма част от землищата в страната вече има одобрени кадастрални карти и че в чл.35, ал.1 от Наредба № 3/28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри е установено изискване за презаверяване на скица, от издаването на която са изтекли 6 месеца, с цел установяване достоверността на данните в нея към датата на заверката.
По допускане на касационното обжалване :
Частният жалбоподател е обосновал приложното поле на касационното обжалване с правен въпрос, който не е формулиран прецизно, но уточнен от касационната инстанция в съответствие с указанията в т.1 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, е в смисъл : За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда, съгласно чл.18, ал.1 ЗАЗ, необходимо ли е да се представи скица на арендувания обект, издадена или заверена от общинската служба по земеделие, и имотът, обект на аренда, да е индивидуализиран съобразно чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника за вписванията, и може ли да се откаже вписване на продължаването на арендния договор, ако не е представена скица и имотът не е индивидуализиран по начина, предвиден в чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника за вписванията.
Преценен от гледна точка на общия селективен критерий на чл.280, ал.1 ГПК, поставеният въпрос е от значение за изхода на делото само в първата си част - относно необходимостта от представяне на скица, тъй като потвърждаването на отказа на съдията по вписвания да впише анекса за продължаване на арендния договор е обусловен от извода на Ловешки окръжен съд, че представянето на скица е предпоставка за извършване на поисканото вписване. В частта, касаеща индивидуализацията на имота, въпросът не е от значение за изхода на делото по смисъла на чл.280, ал.1 ГПК поради това, че макар съдията по вписванията да е мотивирал отказа си с неизпълнение на изискването на чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника за вписванията за индивидуализация на имотите, обжалваното определение не съдържа изводи в тази насока.
С Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по т. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС - т.6, е формирана задължителна съдебна практика по въпроса за предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32, ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона. Според задължителните указания в тълкувателното решение, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а ал.1 от Правилника за вписванията, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. В съобразителната част на решението е разяснено, че проверката на съдържанието на акта е в две насоки - идентификация на страните /чл.6, ал.1, б.”а” от Правилника за вписванията/ и идентификация на имота /чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника за вписванията/. При постановяване на обжалваното определение Ловешки окръжен съд се е отклонил от посочената задължителна практика, като е потвърдил отказа на съдията по вписване да впише продължаване на аренден договор, съгласно чл.18, ал.1 ЗАЗ, поради непредставяне на скица на арендуваните имоти - изискване, което не е свързано с проверката дали представеният за вписване анекс, с който е уговорено продължаването на арендния договор, подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Отклонението от задължителната практика в Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС е достатъчно основание за допускане на определението до касационно обжалване, поради което не се налага обсъждане на доводите на касатора за противоречие на определението със задължителната практика на ВКС в представените с изложението определения по чл.274, ал.3 ГПК. Наличието на основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК изключва необходимостта от преценка на другото поддържано основание за достъп до касация - това по чл.280, ал.1, т.2 ГПК.
Становището на настоящия състав на ВКС по значимия за изхода на делото правен въпрос е следното :
С чл.3, ал.1 ЗАЗ законодателят е въвел изискване за вписване на договора за аренда в нотариалните книги, като е предвидил при вписването да се представя скица на арендувания обект, издадена или заверена от общинската служба по земеделие. Изискване за вписване в нотариалните книги е установено и по отношение на продължаването на арендния договор - чл.18, ал.1 ЗАЗ. За разлика от разпоредбата на чл.3, ал.1 ЗАЗ, разпоредбата на чл.18, ал.1 ЗАЗ не съдържа изискване при вписване на продължаването на арендния договор да се представя скица на арендувания обект. Освен това чл.18, ал.1 ЗАЗ не препраща нито към специалната разпоредба на чл.3, ал.1 ЗАЗ относно изискването за скица, нито към общата разпоредба на чл.6 от Правилника за вписванията, уреждаща необходимото съдържание на представените за вписване актове за недвижими имоти и приложенията към тях. Скицата е носител на информация за правния статут на недвижимия имот и представянето й е необходимо условие за извършване на първоначалното вписване на договора за аренда, съгласно чл.3, ал.1 ЗАЗ. Продължаването на арендния договор засяга само срока на договора и не е свързано с промяна на страните и на имота/имотите, обект на арендното правоотношение, което обяснява отсъствието на законово изискване при вписването му да се представя скица за арендувания обект. Вписването на продължаването на арендния договор има вторичен характер спрямо първоначалното вписване на договора. Продължаването на арендния договор не променя субективното и обективното съдържание на породеното от договора правоотношение, отразено в нотариалните книги при извършване на първоначалното вписване, поради което за вписване на продължаването на арендния договор не е необходимо представяне на скица за имота/имотите, обект на аренда, и непредставянето на скица не е основание да бъде отказано вписването.
По съществото на частната касационна жалба :
В зависимост от отговора на значимия за делото правен въпрос частната касационна жалба е основателна.
Изводът на Ловешки окръжен съд, че за вписване на продължаването на арендния договор, уговорено с анекс от 02.02.2015 г, е необходимо представяне на скица на арендуваните имоти, издадена или заверена от общинската служба по земеделие, е изграден в противоречие с материалния закон - чл.18, ал.1 ЗАЗ. Представянето на скица не е поставено като условие за вписване на продължаването на арендния договор в специалната разпоредба на чл.18, ал.1 ЗАЗ. Недопустимо е посочената разпоредба да се прилага разширително и вторичното вписване на продължаването на арендния договор да се обвързва с изискването на чл.3, ал.1 ЗАЗ, специфично и значимо за първоначалното вписване на договора. Правно неиздържан е аргументът на съда, че представянето на скица е необходимо за установяване на актуалната принадлежност на правото на собственост върху имота, тъй като продължаването на арендния договор няма за последица промяна в правата на собственост върху арендувания имот. Що се отнася до аргумента, че за много райони в страната има одобрени кадастрални карти, в случая той е неуместен, предвид липсата на данни за одобрена кадастрална карта и влязъл в сила кадастрален план за района, в който се намират имотите, обект на сключения от частния жалбоподател аренден договор. Във връзка с този аргумент следва да се съобразят и указанията в т.2 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по т. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС по повод приложението на правилата за вписване, въведени със ЗКИР.
Като е потвърдил отказа на съдията по вписванията да впише продължението на арендния договор, вместо да го отмени като незаконосъобразен и да разпореди извършване на поисканото вписване, Ловешки окръжен съд е постановил неправилно определение.
По изложените съображения обжалваното определение и потвърденият с него отказ за вписване следва да бъдат отменени, а делото следва да бъде върнато на Служба по вписванията - [населено място], за да се впише от съдията по вписванията продължаването на арендния договор от 22.06.2012 г. между С. Д. в качеството на [фирма] и И. И. Ф., съгласно анекс от 02.02.2015 г., което вписване е поискано с молба вх. № 449/02.02.2015 г. Арендуваните имоти са индивидуализирани в анекса чрез посочване на номер и площ, което е достатъчно за вписване на продължаването на арендния договор, и не се налага да бъдат инидивидуализирани повторно съобразно чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника за вписванията, след като такава индивидуализация се съдържа в договора за аренда и това е констатирано при първоначалното вписване на договора.
Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение,
О П Р Е Д Е Л И :

ОТМЕНЯ определение № 164 от 05.03.2015 г., постановено по ч. гр. д. № 62/2015 г. на Ловешки окръжен съд, и потвърденото с него определение № 1 от 02.02.2015 г. на съдия по вписванията при Районен съд - [населено място], с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда на земеделска земя, акт 42, том І, рег. № 178/02.02.2015 г. на нотариус М. Д. с рег. № 173, поискано с молба вх. № 449/02.02.2015 г. по описа на Служба по вписванията - [населено място].

ВРЪЩА делото на Служба по вписванията - [населено място], за извършване на вписването, поискано с молба вх. № 449/02.02.2015 г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.



ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: Google [Bot] и 2 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов