КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 29 Май 2020, 02:24

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: ДОГОВОР ЗА АРЕНДА НА СЪСОБСТВЕНА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ
Ново мнениеПубликувано на: 12 Май 2016, 13:41 
ДОГОВОР ЗА АРЕНДА НА СЪСОБСТВЕНА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ
Напоследък в практиката и в периодичната литература се поставят въпроси относно сключването и действието на договор за аренда на земеделска земя, сключен от един от съсобствениците.1 Тяхното изясняване изисква и един по-широк поглед върху арендните отношения, уредени в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Според легалната дефиниция, дадена в чл.2 ЗАЗ с договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане. В литературата отдавна е изразено безспорното мнение, че арендодателят може и да не е собственик на земята (тъй както при наема наемодателят може да не е собственик на вещта).2 В такъв случай договорът ще е действителен, но може да възникне спор относно неизпълнението на основното задължение на арендодателя – да отстъпи ползването на земята. Арендодател може да бъде съсобственик на земята. В чл.3, ал.4 ЗАЗ е уредена хипотеза на договор за аренда, сключен само с някои от съсобствениците. Двусмисленото тълкуване на тази разпоредба се основава на казаното в нея, че отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС. Това означава, че останалите съсобственици имат право да получат припадащата им се част от арендното плащане. Всъщност, и без това препращане правилото на чл.30, ал.3 ЗС би следвало да намери приложение в отношенията между съсобственика-арендодател и останалите, които не са страна по договора. Това обаче никак не означава, че останалите съсобственици стават страна по договора (арендодатели) и имат право да искат от арендатора съответната част от уговореното арендно плащане. 1 Вж. М.Павлова, Актуални въпроси на договорите за аренда на земеделски земи, Соб.пр., 2014г., кн.1, с.46 и сл., както и цитираните там решения на ВКС. 2 Вж. Зл.Орсов, Страни и сключване на договора за аренда, Търговско право, 1997г., кн.5-6, с.53. Нито пък е възможно те да имат задължения по този договор, в сключването на който не са участвали. Не може да бъде споделено разбирането, че съсобственикът, сключил договора, е действал от името на всички съсобственици по силата на закона, дори и да не е бил упълномощен.3 Такава представителна власт между съсобствениците на земеделска земя законът не урежда. Всеки от съсобствениците (при липса на упълномощаване) може да сключи договор само от свое име. Но като получи арендно плащане по този договор, той е длъжен по силата на чл.30, ал.3 ЗС да отстъпи на останалите съсобственици съответни на дяловете им части от полученото арендно плащане. Основният аргумент, с който би могло да се свърже разбирането за наличие на представителна власт между съсобствениците на земеделска земя, е разпоредбата на ал.5 на чл.3 ЗАЗ. Според нея договор за аренда, сключен само от някои от съсобствениците, не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен с друг съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията. Противопоставимостта спрямо трети лица на по-рано вписания договор е създадена, за да се гарантира сигурността в оборота, в защита на арендаторите, сключили договор само с някой от съсобствениците. Реституираните земеделски земи най-често са в режим на съсобственост между наследниците на собствениците, внесли земите си в ТКЗС. Не всички наследници проявяват интерес да си възстановят собствеността. Затова и в чл.14, ал.1 ППЗСПЗЗ е предвидено, че подаването на заявление за възстановяване на собствеността ползва всички останали наследници. Съгласно чл.14, ал.1 ЗСПЗЗ, когато с решението на общинската служба по земеделие се възстановява правото на собственост върху земеделска земя на починал собственик, решението се издава общо за неговите наследници. Дяловете на наследниците се определят съгласно Закона за наследството, без да се посочват в решението. При това положение изглежда нормално да се очаква, че не всички наследници ще се грижат за управлението на върнатата им земя. Така немалка част от обработваемата земя би останала неизползваема, вследствие на което с времето плодородни земи биха се превърнали в пустеещи територии. Затова в чл.3, ал.4 ЗАЗ е дадена възможност на всеки от наследниците да сключи договор за аренда. Всеки заинтересован наследник, независимо от размера на своя дял, може да сключи валиден аренден договор за цялата наследствена земя. При конкуренцията между множество сключени договори от различните наследници с един и същ предмет законът дава защита на арендатора, чийто договор е бил вписан по-рано в имотния регистър. Дали така създадената противопоставимост влияе и върху действието на договорите между страните? Отразява ли се тя в отношенията между съсобствениците? Противопоставимостта на един договор създава известно отклонение от принципа, че договорите действат между страните, които са ги сключили (чл.21, ал.1 ЗЗД). Спрямо трети лица договорът може да има действие (включително и да им бъде противопоставим) само в предвидените от закона случаи. Страните по един договор не могат да създават с него противопоставимост спрямо трети лица. Противопоставимостта не създава абсолютност на правата и задълженията по договора. Кои са третите лица, за които договорът става противопоставим, се посочва в закона. В случая това са арендатори по договори, сключени с други наследници. Поради изключителния характер на противопоставимостта следва да се приеме, че защитените лица са само арендаторите, но не и арендодателите по другите договори, т.е. останалите наследници. Напротив – ако противопоставимостта засягаше и тях, това не би било в техен интерес. На второ място следва да се приеме, че правилото на чл.3, ал.5 ЗАЗ няма за цел да уреди по специален начин отношенията между съсобствениците на земеделска земя и да изключи приложението на общия режим на съсобствеността по ЗС, включително и правилата за управление и разпореждане със съсобствената вещ. В тази връзка се поставя въпросът за характеристиката на договора за аренда от гледна точка на интензитета, с който се отразява върху правото на собственост – дали се отнася към сделките на управление, или за него се изисква способност за разпореждане. Поначало договорите, с които се отстъпва ползването на вещи, спадат към сделките на управление. Но в чл.229 ЗЗД при договора за наем е направено едно условно разграничение, основано на продължителността на договора. Щом обременяването на вещта с право да бъде ползвана от трето лице е по-продължително, като надхвърля три години, за сключването на договора се изисква способност за разпореждане. Минималният срок на арендния договор е четири стопански години (чл.4, ал.1 ЗАЗ), а максимална граница за срока не е установен в закона. Това означава, че арендните отношения са по принцип дългосрочни. Ясно е при това положение, че приложението по аналогия на правилото на чл.229 ЗЗД към договорите за аренда не би било оправдано, въпреки че гражданското законодателство намира субсидиарно приложение към арендните договори съгласно §1от Допълнителните разпоредби на ЗАЗ. Първо, защото въпросът за срока на договора за аренда е уреден със специални правила. Второ, защото автоматичното намаляване на срока до размера на три години би противоречало на специалния закон, изискващ по-висок минимален срок на договора. Трето, защото в чл.11, ал.1 ЗАЗ е изрично допуснато при липса на противна уговорка арендаторът да може да преарендува обекта на договора. А това означава, че арендатор може да бъде и лице, което няма право да се разпорежда с обекта. Налага се изводът, че за сключване на договор за аренда на съсобствена земеделска земя не е необходимо да се спази редът за разпореждане с вещта, т.е. не се изисква съгласието на всички съсобственици – нещо, което е казано и в чл.3, ал.4 ЗАЗ. Тези разсъждения водят до извода, че договорът за аренда е сделка на управление, за сключването на която не се изисква способност за разпореждане с вещта, независимо от уговорения срок (който няма максимална граница). Общото правило относно управлението на съсобствена вещ се съдържа в чл.32, ал.1 ЗС, което изисква такива действия да се извършват по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта. Дали правилото на чл.3, ал.5 ЗАЗ изключва приложението на чл.32 ЗС в отношенията между съсобственици на земеделска земя, когато решават въпроса дали да сключат, с кого и при какви условия договор за аренда, с който да предоставят общата земя за ползване на арендатор? Положителният отговор на този въпрос би ни изправил пред непредвидими последици. В такъв случай не би било ясно кой управлява общата вещ. На практика това може да бъде всеки съсобственик, който изпревари останалите, независимо от размера на неговия дял. Да приемем, че правилото на чл.3, ал.4 ЗАЗ дава възможност на всеки съсобственик на земеделска земя да я управлява, без да се съобразява с решението на останалите, дори те да са мнозинство по смисъла на чл.32, ал.2 ЗС, т.е. да притежават повече от половината от дяловете. Това означава, че този съсобственик, който изпревари останалите и впише сключен от него аренден договор пръв, ще определи съдбата на общата земя дългосрочно – на практика за неограничен период от време. Договорът ще бъде противопоставим и на останалите съсобственици, но те няма да имат права и задължения по него, тъй като не са страни. Размерът на арендното плащане може да е привидно уговорен, така че съсобственикът да получава многократно по-голям „бонус” за това, че е сключил неизгодната сделка. Останалите съсобственици биха могли да искат от него припадащите им се части от официално уговореното арендно плащане, което е много вероятно да е една незначителна сума. Какво друго остава на тези съсобственици, освен да бъдат принудени да се разделят със своите дялове. Това би било едно недопустимо посегателство върху частната собственост. Налага се изводът, че решаването на въпроса за сключване на договор за аренда на съсобствена земеделска земя следва да стане по общия ред, т.е. при спазването на правилото на чл.32 ЗС. Това означава, че признатата в чл.3, ал.4 ЗАЗ възможност само някои от съсобствениците да сключат договор за аренда предполага възможността те да изпълнят основното си задължение по договора, т.е. да вземат решение за начина на ползване на земята. А такава възможност имат само тези съсобственици, които притежават повече от половината от вещта. Всеки договор, сключен от съсобственици, неразполагащи с това мнозинство, не може да бъде противопоставен на решението на мнозинството. Този извод не се променя, въпреки казаното в следващата ал.5 на чл.3 ЗАЗ – че вписаният договор е противопоставим на всеки следващ арендатор. Когато следващият арендатор е сключил договор със съсобствениците, представляващи мнозинството, тяхното решение определя начина на ползване на земята. В такъв случай по-ранното вписване на предходни арендни договори, сключени с други съсобственици, не може да бъде противопоставено на това решение относно управлението на общата вещ. Алтернативната възможност за вземане на решение по управлението на общата вещ се урежда в чл.32, ал.2 ЗС – от районния съд, към който може да се обърне всеки съсобственик. В ТР № 13/2013г. по т.д. № 13/2012г. се прие, че легитимиран по този иск е и съсобственик, който притежава сам повече от половината от вещта. Достатъчно е той да твърди, че не може сам да вземе правилно решение по управлението, или че не може да приведе в изпълнение взетото решение, поради което се нуждае от акт, снабден с изпълнителна сила, каквото е решението на съда по чл.32, ал.2 ЗС. Следователно, всеки съсобственик може да се обърне към съда, като поиска от него решение по въпроса да бъде ли отстъпено ползването на общата земеделска земя под аренда, на кого и при какви условия. С иск за решаване на въпроса може да се обърне към съда и съсобственик, който вече е сключил аренден договор, за да бъде потвърдена правилността на неговото управленско действие. Съдът решава въпроса по целесъобразност. Срокът на договора също има важно значение, затова следва да бъде преценен като предимство или недостатък. Дори да има предложение само от един евентуален арендатор, съдът, както и мнозинството, може да реши да не сключва договор с него поради неизгодния характер на предлаганите условия. Трябва да се вземе предвид обаче обстоятелството, че ако в такъв случай никой от съсобствениците не желае да обработва земята, решението за прекратяване на обработката й може да се разглежда като вредно за вещта, понеже би довело до намаляване на цената и полезността й. Наличието на сключен аренден договор от някой от съсобствениците (на основание чл.3, ал.4 ЗАЗ) не е пречка мнозинството или съдът по реда на чл.32, ал.2 ЗС да вземат решение за сключване на договор с друг арендатор. Както бе отбелязано по-горе, вписването на първия по ред договор не създава противопоставимост спрямо останалите съсобственици. Решението на мнозинството или на съда би довело до това, че съсобственикът-арендодател няма да е в състояние да изпълнява задълженията си по договора. Всеки от останалите съсобственици може да иска връщане на фактическата власт от арендатора, който не би могъл да противопостави на такъв иск своя договор като правно основание по смисъла на чл.108 ЗС. В тази връзка се оказва излишен въпросът какви са възможностите на останалите съсобственици да прекратят първоначално сключения аренден договор, за да вземат решение за сключването на друг. Основанията за прекратяване на договора са уредени в чл.27 ЗАЗ. Те обаче се отнасят само за страните по договора. Когато с договора се засягат права на трети лица (в случая на останалите съсобственици), тези лица могат да защитят правата си по съдебен ред. Евентуалното уважаване на техните искове ще доведе до съдебно отстранение на арендатора, без да се стига до прекратяване на договора между страните по него. Арендаторът ще разполага с иск за обезщетение на вредите срещу арендодателя - съсобственик. В случай че договорът за аренда е бил сключен по решение на мнозинството от съсобствениците или на съда, той може да бъде прекратен само от съсобствениците – страни по него на основанията, предвидени в чл.27 ЗАЗ. По изложените по-горе съображения не може да бъде споделена тезата, че така сключеният договор обвързвал всички съсобственици и те стават страна по силата на чл.3, ал.4 ЗАЗ.4 Ето защо, изявление за прекратяване на договора в тези случаи могат да направят само съсобствениците, които са страна по договора. В определени случаи, когато изявлението за прекратяване има конститутивно значение, за да има то действие и спрямо останалите съсобственици, решението за прекратяване на договора следва да бъде взето по реда на чл.32 ЗС. Такива са случаите на прекратяване: 1) по взаимно съгласие на страните; 2) поради неизпълнение (извънсъдебно или по съдебен ред); 3) с едностранно предизвестие (когато договорът е безсрочен). Когато договорът е бил сключен от отделен съсобственик, който не притежава повече от половината от вещта, той сам може да изрази воля за прекратяването му, ако е налице основание по чл.27 ЗАЗ. Това действие по никой начин не засяга положението на останалите съсобственици. Единствената последица за тях ще бъде, че поради прекратяване на арендното плащане, те няма да могат вече да искат съответната част от него от съсобственика, страна по договора. Когато при сключването на договора е било спазено правилото на чл.32 ЗС, но в сключването му не са участвали всички съсобственици, изявление за неговото прекратяване може да бъде направено само от тези, които са страна по договора. В тези случаи: - изявлението може да бъде извършено и само от едно от тези лица, щом като се основава на решение на мнозинството от съсобствениците или на съда; - изявление за прекратяване от страна на съсобственик-страна по договора, извършено без санкцията на мнозинството от съсобствениците или на съда по реда на чл.32, ал.2 ЗС, не би следвало да 4 Мнението е изразено от М.Павлова, цит.съч., с.50. породи желаните последици. То няма да има действие нито за арендатора, нито спрямо останалите съсобственици, нито за идеалната част на изразилия воля съсобственик. Липсата на действие не бива да се свързва непременно с квалификацията „нищожност” на изявлението. Договорът не би могло да се сключи само за определена идеална част (тя не може да бъде предоставена за ползване), а по същите причини и не може да бъде прекратен само за такава част от имота. Когато само един от съсобствениците е страна по договора, сключен по решение на мнозинството или на съда, неговото изявление следва да е достатъчно за прекратяване на договора. Подобен е случаят, когато страни са само някои от съсобствениците, но всички те са направили изявление за прекратяване на договора. Когато всички съсобственици участват като страни по договора за аренда, изявлението за прекратяване следва да е направено от името на всички. Горните анализи показват, че е препоръчително в договора да бъде уреден начинът за извършване на изявления за прекратяването му от страна на арендодателя. Внимание заслужава и една теза, намерила израз в съдебната практика, която има, макар и косвена връзка с обсъжданата тема. Според чл.27, ал.2 ЗАЗ прекратяването на договора за аренда на земя се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и се вписва в нотариалните книги. На основата на тази редакция в практиката се приема, че в случая се вписва обстоятелството (че договорът е прекратен), а не актът (изявлението, с което се прекратява).5 Това означава, че съдията по вписванията следва да провери обстоятелството дали договорът е прекратен, като съобрази в случаите на съсобственост дали изявлението е направено в съответствие с правилото на чл.32 ЗС. Вероятно съществуват и други дискусионни въпроси във връзка с арендата на съсобствени земеделски земи, които практиката ще постави на дневен ред. Настоящото изложение не претендира за изчерпателност, но се надявам да допринесе за изясняването на повдигнатите въпроси.
Проф., д.ю.н. Методи Марков


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 2 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов