КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 28 Мар 2024, 20:35

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Анекс към договор за аренда
Ново мнениеПубликувано на: 01 Фев 2011, 11:47 
Offline
Съдия по вписванията
Съдия по вписванията

Регистриран на: 02 Окт 2009, 10:28
Мнения: 24
Определение от 01.06.2009 г. на ОС - Монтана по ч. гр. д. № 80/2009 г.
чл. 32а ПВ
чл. 16 ЗАЗ
чл. 17, ал. 2 ЗАЗ
чл. 18 ЗАЗ
-----------------------------------------------------------------------------
Производството е по чл. 577 от ГПК и чл. 32а от Правилника за вписванията.
С определение от 13.05.2009 съдията по вписвания при Районен съд ... е отказал да впише нотариално действие вписване на Анекс към Договор за аренда с нотариална заверка на подписите с рег. № .../12.03.2009 г. по описа на служба по вписванията при РС-... със страни : " ..." ЕООД-... в качеството си на арендатор и ... в качеството на арендодател.
Недоволен от така постановеното определение е останал жалбоподателят " ..." ЕООД-... - страна по договора, който обжалва същото с оплакване за незаконосъобразност. Последният твърди, че представеният анекс отговаря на всички изисквания на чл. 6 от Правилника за вписване и ЗАЗ, представени са доказателства, установяващи правото на собственост на арендодателя. Предвид гореизложеното моли съда да отмени обжалвания отказ на съдията по вписвания, като постанови вписване на договора.
Окръжен съд М., като взе предвид писмените доказателства приложени делото с оглед твърдения в жалбата и въз основа на закона приема следното: Жалбата е подадена в срок от легитимирано лице, страна по договора за продажба, чието вписване е отказано, срещу подлежащ на обжалване съгласно чл. 32а от Правилника за вписванията, поради което и е допустима за разглеждане.
Разгледана по същество жалбата е неоснователна, като съображенията на настоящия състав на МОС са следните: С молба от 13.05.2009 г. дружество " ..." ЕООД чрез своя пълномощник е заявило пред съдията по вписвания гр.... за вписване Договор за аренда, като към молбата е приложил съответно пълномощно, документ за внесена държавна такса и договор за делба.
С атакуваното определение съдията по вписвания е отказал извършване на поисканото вписване с мотиви, че не е налице необходимото съгласие от всички арендодатели /по първоначалния договор за аренда/ относно поисканото изменение.
Приел е също така, че представеният анекс няма правен ефект и правно действие на споразумение по смисъла на чл. 18, ал. 1 от ЗАЗ за продължаване на срока, поради което и не подлежи на вписване.
Съдът намира този отказ за законосъобразен по следните съображения: Безспорно е, че вписването на сделката е вид нотариално действие съгласно чл. 569, т. 5 от ГПК, за извършването на което съдията по вписвания следва да провери единствено дали представеният му акт подлежи на вписване, както и извършен ли е в съответната изискуема от закона форма за действителност. Съгласно разпоредбата на чл. 32а от Правилника за вписванията /издаден на основание чл. 116 от ЗС и уреждащ процедурата по вписване на съответните актове/, съдията по вписванията се произнася с определение за отказ, когато представеният за вписване акт не отговаря на изискванията на закона или не е акт, подлежащ на вписване. В настоящата хипотеза окръжният съд споделя изцяло становището на съдията по вписване, че представеният документ /озаглавен Анекс към договор за аренда/, не подлежи на вписване.
От представените по делото доказателства се установява, че по силата на Договор за аренда от 8.05.2006г. арендодателите /7 на брой, между които и .../ са сключили с жалбоподателя Договор за аренда на общо 93,310 дка зем. земя за срок от пет години, считано от 1.10.2005г., като е определено арендно плащане за декар в размер на 10 лв. на декар.
От представения договор за доброволна делба /17.11.2006г./ е видно, че между 6 съделители е извършена делба на 94 дка зем. земя, при което в дял на ... е определен имот от 14,651 дка.
С представения анекс /който е без дата/ арендодателят ... е предоставил на молителя имот от 14,651 дка за срок до края на стопанската 2014г. и е определено арендно плащане в размер на 12лв. на декар за периода 2007-2008 г., а за стопанската 2008-2009г. - 20лв.
Начините и предпоставките за изменение на арендните договори са посочени в разпоредбите на чл. 16-18 от ЗАЗ. Безспорно е, че не са налице условията на чл. 16 от закона /предвиждаща изменение на договора в случай, че обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения/, тъй като тази норма не допуска изменение на уговорения срок.
В жалбата се твърди, че са налице условията на чл. 17 от ЗАЗ, тъй като е налице промяна в собствеността, поради което и приобретателят може да замести арендодателя.
Така направеното възражение съдът намира за неоснователно поради следните съображения: Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда. Заместването става по силата на императивна законова разпоредба и се отнася за целия оставащ срок на действие на договора, през което време новият собственик е длъжен да търпи действието на арендния договор и да изпълнява задълженията си на страна по него. В настоящата хипотеза по никакъв начин не може да се приеме, че ... е приобретател на процесния имот /по първоначалния договор същият се състои от 93,310дка, т. е. стопанската земя, отдадена под аренда при първоначалния договор и последващия такъв, е съвсем различна, да не говорим, че липсват и всякакви доказателства, че имотът на ... по някакъв начин е свързан с обектите, посочени в договора от 8.05.2006г./. Нещо повече, посочен е съвсем нов срок на действие на договора, далеч извън действието на първоначалния. Не е налице хипотезата и на чл. 18 от ЗАЗ /всъщност това е единствената хипотеза, визираща задължение за вписване при изменение на договора/ - продължаване на арендния договор, тъй като, както е приел и съдията по вписване, липсват подписи на останалите арендодатели/съсобственици на арендования имот/.
Предвид гореизложеното е видно, че в случая не се касае за изменение на аренден договор, а евентуално за съвсем нов такъв /в случая обаче не са спазени изискванията на чл. 3 от ЗАЗ, а и липсва твърдение от страна на молителя в тази насока/. Договорът е между страни, различни от първоначалните, с различен арендуван обект, различна е уговорената цена, както и срокът за ползване. Предвид гореизложените съображения съдът намира обжалвания акт за обоснован и законосъобразен, поради което и същият следва да бъде потвърден. Водим от горното и на основание чл. 577 от ГПК във връзка с чл. 32б от ПВ, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА определението на Съдията по вписвания при РС-... от 13.05.2009, с което е отказано извършване на нотариално действие вписване на Анекс към Договор за аренда с нотариална заверка на подписите с рег. № .../12.03.2009 г. по описа на служба по вписванията при РС-... със страни : " ..." ЕООД-... в качеството си на арендатор и ... в качеството на арендодател.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТОEе окончателно.


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Анекс към договор за аренда
Ново мнениеПубликувано на: 01 Фев 2011, 11:49 
Offline
Съдия по вписванията
Съдия по вписванията

Регистриран на: 02 Окт 2009, 10:28
Мнения: 24
Определение от 20.07.2009 г. на ОС - Монтана по ч. гр. д. № 108/2009 г.
чл. 3, ал. 4 ЗАЗ
чл. 17, ал. 2 ЗАЗ
чл. 18, ал. 1 ЗАЗ
чл. 4, б. "е" ПВ
Не е задължително всички приобретатели, напр. наследници на собственика на арендувания обект, да подпишат и сключат анекса към вече вписан договор.
--------------------------------------------------------------------------------
Производството е по чл. 577 от ГПК във вр. с чл. 32а от Правилника за вписванията.
С определение от 28.05.2009 год. Съдията по вписванията при Ломския районен съд е отказал да впише Анекс към договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията при ЛРС под № 182 от 12.10.2005 г., относно имот №029220 с площ от 9,561 дка в землището на с. С., обл. М.
Недоволен от това определение е останал молителят "С."-ЕООД гр. В., представлявано от управителя М. К. Обжалва го с частна жалба пред МОС в законоустановения срок. Прави оплакване за незаконосъобразност на определението. Жалбата е подробно мотивирана. Моли съда да отмени същото като неправилно и незаконосъобразно, като постанови да бъде извършено вписването на анекса към договора.
Окръжният съд, като обсъди оплакванията в частната жалба във връзка със събраните доказателства и законовите изисквания, приема следното:
Частната жалба е процесуално допустима - подадена е от надлежна страна в законния срок. Разгледана по същество, същата е и основателна по следните съображения:
За да постанови обжалваното определение, съдията по вписванията е приел, че анекса е подписан само от двама от законните наследници на лицето, сключило договора за аренда, което в срока на договора е починало. Приел е, че в случая не може да намери приложение разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието, тъй като става въпрос за анекс към договора, а не за сключване на първоначален договор за аренда.
Въззивният съд намира, че определението на съдията по вписванията е незаконосъобразно.
Според разпоредбата на чл. 4, б. "е" от Правилника за вписванията към ЗС, на вписване в имотния регистър подлежат договорите за аренда на земеделска земя. Няма съмнение, че в тази категория попада и анекса към сключен вече и вписан аренден договор.
Видно от събраните по делото доказателства, молителят е подал молба от 28.05.2009 г. за вписване на Анекс към договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията при ЛРС под № 182 от 12.10.2005 г., относно имот №029220 с площ от 9,561 дка в землището на с. С., обл. М. Към същата е приложил анекса, подписан от двете страни с нотариална заверка на подписите, скица на имота и удостоверения за наследници, ведно с държавна такса за вписване.
Установява се също така, че арендодателят по договора за аренда Г. Х. А. е починал на хх.хх.хххх г. при действието на договора. Според разпоредбата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ в случаите, когато арендодателят е починал, приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателят като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обекта на договора още да не е предаден. Видно от приложените удостоверения за наследници, арендодателят Г. А. не е оставил след смъртта си преживяла съпруга, низходящи, възходящи, братя и сестри. Негови законни наследници се явяват тези от следващ ред - братята и сестрите на баща му и майка му, респ. техни низходящи - четирима на брой, между които и подписалите анекса Б. С. А. и С. Б. С. Анексът е сключен в предписаната от закона форма, с нотариална заверка на подписите на страните. Мотивът на съдията по вписванията за отказа са, че анекса не е подписан от всички приобретатели на арендувания обект (всички наследници на починалата страна съгласно чл. 17, ал. 2).
Разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ обаче дава възможност само на някои от съсобствениците на земеделската земя да сключат договор за аренда, като отношенията им с останалите съсобственици се уреждат съгласно правилата на чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Няма съмнение, че това в пълна степен важи и за анекса към вече вписан договор, още повече, че в случая арендодателят по него е починал, преди да е изтекъл срока на договора. Основен принцип в правото е, че този, който има по- голямото право, има и по-малкото. Съгласно изискването на чл. 18, ал. 1 от ЗАЗ, продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в нотариалните книги. Тази разпоредба, тълкувана във връзка с разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от с. закон дава основание на съда да приеме, че не е задължително всички приобретатели, в случая наследници на собственика на арендувания обект да подпишат и сключат анекса към вече вписан договор.
Сключеният Анекс подлежи на вписване, извършен е в съответната изискуема от закона форма за действителност, има съдържанието, предписано от чл. 6 от Правилника за вписванията като са спазени изискванията, посочени в чл. 8, ал. 2. А щом това е така, то са налице всички изисквания на закона, за да бъде извършено поисканото вписване.
Следва да се отбележи също така, че съдията по вписванията не може да контролира действителността на акта, който се вписва. Той следва да провери единствено дали представеният му акт подлежи на вписване, както и извършен ли е в съответната изискуема от закона форма за действителност. Съгласно разпоредбата на чл. 32а от Правилника за вписванията, издаден на основание чл. 116 от ЗС и уреждащ процедурата по вписване на съответните актове, съдията по вписванията се произнася с определение за отказ, когато представеният за вписване акт не отговаря на изискванията на закона или не е акт, подлежащ на вписване. В настоящия случай, както бе отбелязано по-горе, всички императивни изисквания на закона са изпълнени. По тези съображения Окръжният съд намира, че частната жалба е основателна и следва да бъде уважена, а определението на Съдията по вписванията гр. Лом да бъде отменено като незаконосъобразно.
Мотивиран от горното, Окръжен съд-Монтана
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯВА като незаконосъобразно определение от 28.05.2009 год. на Съдията по вписванията при Ломския районен съд, с което е отказал да впише Анекс към договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията при ЛРС под № 182 от 12.10.2005 г., относно имот №029220 с площ от 9,561 дка в землището на с. С., обл. М., вместо което постановява:
ДА СЕ ВПИШЕ Анекс към договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията при ЛРС под № 182 от 12.10.2005 г., относно имот №029220 с площ от 9,561 дка в землището на с. С., М. обл.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 2 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов