КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 189
София, 26.04.2010

ВЪРХОВНИЯ КАСАЦИОНЕН СЪД на РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ, ПЪРВО гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и втори април , две хиляди и десета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Теодора Нинова
ЧЛЕНОВЕ: Костадинка Арсова
Василка Илиева
изслуша докладваното от съдията Арсова ч.гр.д.№ 146/2010 година:
Производството е по чл. 274, ал.3, т.1 ГПК ГПК.
“Б“ Е. е подала частна жалба срещу определение № 681 от 25.02.2010 г. на Варненския окръжен съд, Гражданско отделение по ч. гр.д. № 2* от 2009 г. , с което е потвърден отказа на съдията по в. към Службата по вписвания на Варненския окръжен съд на договор рег. № 3* от 2009 година на Нотариус, рег. № 520 на основание чл.2 във връзка с чл.4 от Правилника за вписвания и чл.2 и чл.44 от Закона за управление на етажната собственост. Прави оплаквания за неправилност на определението , уточнявайки, че същото е необосновано и противоречи на материалния закон.
В частната жалба е инкорпорирано изложение на основанията за допускане на касационно обжалване, като се подържа хипотезата на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, т.е. посочва се, че разглеждането на определението пред тази инстанция е от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Касатора счита, че в чл.2 от ЗУЕС съществува непълнота по въпроса дали се касае до подлежащ на вписване договор , по кой ред ,в кой регистър и кой е компетентния орган.
Върховния касационен съд, Първо отделение като прецени аргументите, изложени в жалбите, данните по делото и доводите на страните, приема за установено следното:
Частната касационна жалба е допустима по правилата на чл.274, ал.3 вр. с чл.274, ал.1, т.1 ГПК , защото е подадена от надлежна страна , срещу съдебен акт , който оставя в сила отказа на съдията по вписвания за вписване в регистрите на Агенцията по вписвания на договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип “Korona luxury residence “.
С определение № 681 от 12.02.2010 г. по ч. гр.д. № 2* от 2009 г. Варненския окръжен съд е потвърдил отказа на съдията по вписвания към Службата по вписвания към Варненския районен съд на договор рег. № 3* от 2009 г. В определението си е посочил, че акта е постановен в производството по чл.32a от Правилника за в. като е мотивиран с аргумента, че чл.2 и чл.4 от ПВ не предвиждат вписване на този договор.
ВКС, състав на Първо отделение намира, че обжалваното определение не следва да се допусне до касационно разглеждане , тъй като не е налице хипотезата на чл.280, ал.1, т.3 ГПК по поставените въпроси: дали се касае до подлежащ на вписване договор , по кой ред , в кой регистър и кой е компетентния орган.
Варненския окръжен съд е посочил, че липсва неяснота в текста на чл.2, ал.2 от Закона за управление на етажната собственост , с който изрично е разпоредено, че договора за управление на етажната собственост се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. В чл.44, ал.1 от ЗУЕС е указано ,че общината на територията на която се намира етажната собственост създава и поддържа публичен регистър на сградите или отделните входове .
От своя страна чл.2 от Правилника за в. посочва , че по регламентираният с него ред се вписват само тези актове, които са изрично предвидени , т.е. разпоредбите му не могат да се тълкуват разширително.
Следователно липсва неяснота по отношение на обстоятелството следва ли да се впише в регистъра на Службата по в. към съответния районен съд , договор за който не е предвиден този ред в самия правилник или в изрично в закон.
Аргументите за необходимостта от създаване на практика по Закона за управление на етажната собственост и Наредбата , уреждаща създаването на регистри на обектите в етажна собственост не налагат извод за необходимостта от касационно разглеждане на конкретното определение при условията на чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И : НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 681 от 25.02.2010 г. на Варненския окръжен съд, Гражданско отделение постановено по ч. гр.д. № 2* от 2009 г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 432
София,05.11.2010 година

Върховният касационен съд,Второ гражданско отделение,в закрито заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди и десета година,в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Елса Ташева
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Зоя Атанасова

при секретар като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 420 от 2010 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.274,ал.3 ГПК.
С определение №2926,постановено на 27.09.2010г. по ч.гр.д.№1941/2010г. В. окръжен съд е потвърдил определение №18220 от 16.09.2010г. на съдия по вписванията към Служба по вписванията при В.,с което е отказано вписване на договор вх.№18220 от 16.09.2010г. на основание чл. 2 във вр. с чл. 4 ПВ и чл. 2, 44 ЗУЕС.
Определението е обжалвано от [фирма] със седалище и адрес на управление [населено място],ж.к.”Б.” 1869 Б,което поддържа, че същото е неправилно,тъй като неправилно съдът е приел, че договорът за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип подлежи на вписване в регистъра на сгради в режим на ЕС по партидата на всеки самостоятелен обект без да отчете,че регистърът по чл. 44 ЗУЕС има друго предназначение,както и че от вписване в този регистър не би могло да се прави извод за противопоставимост на правата спрямо следващите приобретатели. Поддържа,че този регистър се отнася до самите сгради или самостоятелни входове, а не до самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост, като обстоятелствата, подлежащи на вписване са изчерпателно изброени в чл.4 от Наредба №3 от 17 юни 2009г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сгради в режим на етажна собственост,а именно сградата или отделния вход, формата на управление и управителния орган. С оглед функциите на този регистър поддържа,че вписването на въпросния договор не би могло да бъде противопоставимо на последващите приобретатели, както и че с оглед разпоредбата на §1 ДР ЗУЕС следва да се приеме,че вписването следва да бъде извършено по имотната партида на отделния самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.
Като основание за допускане на касационно обжалване в частната жалба се поддържа,че въззивният съд се е произнесъл по въпроса дали договорът за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип подлежи на вписване в общия регистър,по който е налице противоречива практика на различни състави на ВОС, както и че този въпрос е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.
Частната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.275,ал.1 ГПК.
Налице са предпоставките за допускане на касационно обжалване по причина наличие на противоречива практика на различни състави на ВОС по поставения от жалбоподателя въпрос /определение от 18.06.2010г. по ч.гр.д.№1058/2010г., определение от 16.06.2010г. по ч.гр.д.№1057/2010г., определение №1114/16.04.2010г. по ч.гр.д.№594/2010г./,както и с оглед на обстоятелството,че в производство по чл.274,ал.3,т.1 ГПК по ч.гр.д.№334/2010г. на ІІ ГО на ВКС е дадено разрешение на поставения въпрос.
За да достигне до извода,че договорът за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип не подлежи на вписване в общия регистър, В. окръжен съд в производството по ч.гр.д.№1941/2010г. е приел,че по силата на чл.44,ал.4 ЗУЕС и Наредба №3 от 17.06.2009г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост, на вписване в този регистър подлежат всички сгради и отделни входове в режим на ЕС на територията на общината, които попадат в обхвата на разпоредбите на ЗУЕС, а писменият договор за управление на общите части на сгради в режим на ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип следва да бъде вписано по партидата на всеки самостоятелен обект именно в този регистър. Прието е, че законът и приложимата наредба не уреждат възможност за вписване на този договор по реда и при условията на Правилника за вписванията именно поради наличие на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост.
В останалите, посочени по-горе определения на В. окръжен съд, е прието,че с оглед особения характер на обекта-общи части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, законът установява и особен режим на управление на тези общи части. Необходимоста от оперативност при вземане на решение за управление на общите части с оглед обстоятелството, че жилищният комплекс от затворен тип се състои от множество самостоятелни обекти, но притежаващ характеристика на жилищен комплекс като архитектурен ансамбъл, налага особена регламентация на дейностите по управление на общите части, при което сключването на договор по чл.2 ЗУЕС между отделния собственик на самостоятелен обект и инвеститора води до ограничаване правомощията по управление, включени в обема на вещното право на собственост на всеки титуляр. И за да се осигури тази оперативност при управление на общите части в подобни комплекси е установено,че при определени предпоставки договорът за управление може да бъде противопоставен на последващите приобретатели на самостоятелни обекти, като изискването за вписване съществува и при други договори, ограничаващи договорения обем от права на собственика да се ползува от вещта и да събира плодовете й /чл. 237, ал. 1 ЗЗД и чл. 3, ал. 1 ЗАЗ/, което пък обуславя еднаквост по отношение режима на вписване на подобни договори. Прието е също така, че изискването за вписване на договора по партидата на всеки самостоятелен обект следва да се свърже с предвиждането на чл.3,ал.1 ЗКИР имотният регистър да се състои от отделни партиди на недвижимите имоти, вкл. и с оглед обстоятелството, че в регистъра по чл. 44 ЗУЕС не е предвидено откриване на партида за отделните самостоятелни обекти в сградата. Прието е също така,че нормата на чл. 2, ал. 2 ЗУЕС попада в приложното поле на чл. 4, буква ”и” ПВ, изрично даващ възможност за вписване и на всички други актове, за които законът е предвидил, че подлежат на вписване.
Така изразеното в определение от 18.06.2010г. по ч.гр.д.№1058/2010г., определение от 16.06.2010г. по ч.гр.д.№1057/2010г., определение №1114/16.04.2010г. по ч.гр.д.№594/2010г. на ВОС настоящия състав приема за правилно, като изцяло споделя съображенията, изложени в определение №424/28.10.2010г., постановено по ч.гр.д.№334/2010г. на ІІ ГО на ВКС.
Писменият договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип действително предвижда установяване на определени ограничения на правомощията на собствениците на самостоятелни обекти досежно управлението, които не са типични за етажната собственост. Противопоставимостта на подобни ограничения на последващите приобретатели на самостоятелни обекти в такъв жилищен комплекс изисква в достатъчна степен да се осигури публичност на договора та съдържанието на същия да стане известно на всеки следващ приобретател своевременно и по начин,сходен с узнаването на данните за принадлежността на правото на собственост, установените тежести върху имота и останалите обстоятелства, подлежащи на вписване по реда на Правилника за вписванията. Регистърът по чл. 44, ал. 1 ЗУЕС не предоставя възможност за осигуряване на подобна публичност, тъй като партидите в този регистър се създават за отделни сгради или входове на сгради в режим на отделна собственост, но не и за самостоятелните обекти в същите. Вписването на договора в този регистър не би могло да се извърши по партидата на всеки един от самостоятелните обекти в жилищния комплекс, каквото всъщност е изискването на чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Откриването на имотни партиди за всеки самостоятелен обект е предвидено в глава VІІІ на ЗКИР, като съгласно чл. 59, ал. 1, т. 3 от този закон в част “В” на партидата на недвижимия имот се включват и подлежащи на вписване юридически факти и обстоятелства, вкл. подлежащи на вписване договори. Това налага извода, че в подобна партида следва да бъде вписан и договорът по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, като до издаването на заповед по чл. 73, ал. 1 ЗКИР за въвеждането на имотен регистър вписванията на всички обстоятелства, за които се предвижда, че следва да бъдат вписани по имотна партида, съгласно чл. 74, ал. 1 ЗКИР следва да се извършват по реда на Правилника за вписванията. Следва да се приеме,че разпоредбата на чл. 2, ал. 2 ЗУЕС като последваща по отношение влизането в сила на ЗКИР следва заложеното в този закон предвиждане за изготвяне на имотен регистър с партиди за всеки самостоятелен обект, до изготвянето на който с оглед необходимостта от последващо прехвърляне на данни от водения от съдиите по вписвания понастоящем регистър в новосъздадения, в разпоредбата на чл. 74, ал. 1 ЗКИР е предвидено всички вписвания да се извършват по реда на Правилника за вписванията.
Поради тези съображения обжалваното определение следва да бъде отменено и вместо това да се укаже вписване на договора по чл. 2 ЗУЕС по реда на Правилника за вписванията.
Водим от гореизложеното,Върховният касационен съд,състав на Второ гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :

ДОПУСКА до касационно обжалване по реда на чл. 274,ал. 3 ГПК определение №2926, постановено на 27.09.2010г. по ч.гр.д.№1941/2010г. по описа на ВОС.
ОТМЕНЯ определение №2926,постановено на 27.09.2010г. по ч.гр.д.№1941/2010г. по описа на ВОС и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
УКАЗВА ДА СЕ ВПИШЕ на основание чл.2 от Правилника за вписванията във вр. с чл.2,ал.2 от Закона за управление на етажната собственост договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип “K. l. r.” от 16.09.2010г.,акт 110 от 16.09.2010г.,том №,рег.№1990 по описа на нотариус К. К.,рег.№520 на Н. камара с район на действие ВРС,след преценка наличието на останалите предпоставки за вписване на акта.
Определението е окончателно.

Председател:
Членове:

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 770
гр. София, 04.11.2010 година

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в закрито съдебно заседание на пети октомври през две хиляди и десета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Росица Ковачева
ЧЛЕНОВЕ: Емилия Василева
Боян Балевски
като изслуша докладваното от съдия Боян Балевски ч. т. дело № 621 по описа за 2010г.

Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 1 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на пълномощника на „С. С. К. И Е. Х.- гр.В. срещу определение №1837 от 08.06.2010 г. по в. ч.гр.дело №1111/2010г. на ВОС, с което се потвърждава определение от 31.05.2010 г. на Съдия по вписванията при РС-гр.В., с което е постановен отказ да се впише договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, сключен на основание чл.2 във връзка с чл. 4 от Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/ между инвеститора-касатор и собствениците на самостоятелни обекти и съставляващ –Акт №118 , том І, рег.№ 3506/ 28.05. 2010 г. по описа на общия регистър на нотариус С. Д. с район на действие –РС-В.
Частният жалбоподател прави оплакване за неправилност на въззивното определение.
Допускането на касационно обжалване на съдебния акт е обосновано с основанията по чл. 280, ал. 1, т. 2ГПК.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след като прецени данните по делото и релевираните доводи, приема следното:
Частната касационна жалба е подадена от легитимирана страна в законния едноседмичен срок, насочена е срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и отговаря на изискванията на чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, доколкото в нея се съдържа твърдение за наличие на основанията по чл. 280, ал. 1, ГПК.
За да постанови обжалваното определение, с което се потвърждава отказа на Съдия по вписванията при РС-гр.В., с което е постановен отказ да се впише договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс –Акт №118 , том І, рег.№ 3506/ 28.05. 2010 г. на основание чл. 2 във връзка с чл. 4 от Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/, въззивният съд е приел, че не са налице изискванията на чл. 2 от Правилника за вписванията и по-точно, че вписване се допуска само в случаите, които изрично са предвидени в закона или този правилник. Приел е, че вписването на договора за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затверен тип се урежда в специалната норма на чл. 44 от ЗУЕС и следователно общите разпоредби за вписването по ПВ са неприложими за вписването на този акт. Позовал се е на това, че специалният ред изключва общия и следователно договорът следва да се впише в публичния регистър на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост, които се намират на територията на съответната районна или общинска администрация, която и създава и поддържа този регистър, а не в Службите по вписванията към съответните районни съдилища по реда на ПВ.
Допускането на касационно обжалване съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос от значение за делото и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК. В случая релевантният за спора въпрос е, по кой ред и в регистъра на кой орган подлежи на вписване договорът за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, сключен на основание чл. 2 във връзка с чл. 4 от Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/ между инвеститора-касатор и собствениците на самостоятелни обекти. Касаторът твърди, че този въпрос, който е от значение за спора, е решаван решаван противоречиво от съдилищата, което се установява и от посочената и приложена към частната жалба съответна съдебна практика.
С приемането на Закон за управлението на етажната собственост /в сила от 01.05.2009 г./ се урежда особеният режим на управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост/ЕС/ , построена в жилищен комплекс от затворен тип като се предвижда като източник на тази уредба сключването на писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, който от своя страна се вписва в партидата на всеки самостоятелен обект. Целта на това вписване е именно запазване действието на договорните задължения на предишния собственик към инвеститора по отношение на последващите приобретатели на отделните обекти, които са обвързани със същите по отношение на инвеститора, с оглед публичността на вписването и възможността да се запознаят с тази тежест преди придобиването на правата върху отделния обект в ЕС. Точно затова е предвидено изрично и вписването на този договор да става по партидата на всеки отделен обект.Това от своя страна предполага вписването да става именно по реда на ПВ от страна на съдията по вписванията, към който ред е налице самоподразбиращо се, с оглед предмета и целите на вписването, препращане в ал.2 на чл.2 на ЗУЕС. Съгласно разпоредбата на чл.2 от Правилника за вписванията, вписване се допуска само за случаите, които са изрично предвидени в законите или самия ПВ, какъвто е и настоящият.
Съвсем различни по съдържание и цел е публичния регистър към общинската или районна администрации на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост по чл.44 от ЗУЕС.Съгласно уредбата в ал.3 на цитирания член от закона предмет на вписването е местонахождението и конкретните характеристики на етажната собственост, нейната форма на управление и управителните и органи. Съгласно издадената на основание чл.44 ал.4 от ЗУЕС Наредба №3 от 17.06.2009 г. на Министъра на Р. в този тип регистър не се предвижда изобщо обособяване на отделна партида за отделните обекти в ЕС.
Следователно двата регистъра имат съвсем различно съдържание и предмет на вписване и охраняват разни по съдържание правоотношения между различни субекти, поради което и не са във връзка един с друг. Така, поради съдържанието, писмената форма с нотариална заверка на подписите и страните по договора за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, сключен на основание чл.2 във връзка с чл.4 от Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/ между инвеститора-касатор и собствениците на самостоятелни обекти и изрично предвиденото вписване по имотната партида на всеки обект поотделно, с оглед запазване действието на договорните задължения на предишния собственик към инвеститора по отношение на последващите приобретатели на отделните обекти, които са обвързани със същите по отношение на инвеститора следва изводът, че този договор подлежи на вписване от Съдията по вписванията и попада сред актовете подлежащи на вписване, съгласно чл.2 от ПВ.
От всичко изложено следва, че е налице основание за допускане до касация, съгласно чл.280 ал.1, т.2 от ГПК- противоречие с казуалната практика на съдилищата, а по същество обжалваното определение се явява незаконосъобразно и следва да се отмени, ведно с потвърденото с него определение за отказ на Съдията по вписванията. Преписката следва да се изпрати на последния с указания за вписване .
Мотивиран от горното, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение

О П Р Е Д Е Л И :
ОТМЕНЯ определение №1837 от 08.06.2010 г. по в. ч.гр.дело №1111/2010г. на ВОС, и потвърденото с него определение от 31.05.2010 г. на Съдия по вписванията при РС-гр.В., с което е постановен отказ по заявление с вх.№ 9921/31.05.2010 г. на АВ, Сл.В гр.В. да се впише Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, сключен на основание чл.2 във връзка с чл.4 от Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/, съставляващ –Акт №118 , том І, рег.№ 3506/ 28.05. 2010 г. по описа на общия регистър на нотариус С. Д., рег.№ 363 с район на действие –РС-В.
УКАЗВА ДА СЕ ВПИШЕ по заявление с вх.№ 9921/31.05.2010 г. на АВ, Сл.В гр.В. на основание чл.2 ал.2 от ЗУЕС във вр. с чл.4, б.”А” от ПВ Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, сключен на основание чл.2 във връзка с чл.4 от Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/, съставляващ –Акт №118 , том І, рег.№ 3506/ 28.05. 2010 г. по описа на общия регистър на нотариус С. Д., рег.№ 363 с район на действие –РС-В.
Да се изпрати на С. по вписванията на АВ-гр.В.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.