КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

РЕШЕНИЕ № 31/08 ОТ 11.02.2007 Г. ПО ГР. Д. № 789/2007 Г., V Г. О. НА ВКС


"Собственост и право", бр. 4/2008 г., стр. 22

КОГАТО С ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР Е ПОСТИГНАТО СЪГЛАСИЕ И Е ПОЕТО ОБЕЩАНИЕ ДА СЕ ПРЕХВЪРЛИ НА СЕМЕЙСТВО СЪС СЪПРУГ-ЧУЖДЕНЕЦ НЕДВИЖИМ ИМОТ - ЗЕМЯ И СГРАДА, НЕДЕЙСТВИТЕЛНА Е УГОВОРКАТА ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА САМО ВЪРХУ ЗЕМЯТА. ЗА ОСТАНАЛАТА ЧАСТ, ЗА СГРАДАТА - ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР МОЖЕ ДА СЕ ОБЯВИ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН
Чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Чл. 20 ЗЗД
Чл. 29 ЗСГ
Чл. 19, ал. 1 СК


Производство на касационна обжалване на основание чл. 218а ГПК.
Д. И. К - Р. и М. Х. Р., двамата от гр. Д., са подали касационна жалба против решението на ВАС по гражд. д. № 217/2006 г.
Ответниците А. И. К., Л. А. К. и М. А. К., тримата от гр. Д., считат жалбата за неоснователна и молят да бъде оставена без уважение.
При касационната проверка се установи следното:
ДОС, като първа инстанция, с решение от 19.04.2006 г. по ф. д. № 948 от 2005 г. е отхвърлил предявения от Д. И. - Р. и М. Р. срещу ответниците К., иск да се обяви за окончателен сключеният между ответниците като продавачи и ищците като купувачи, предварителен договор от 11.07.2002 г. за покупко-продажба на недвижим имот в гр. Д., кв. "Р.", ул. И. № 4 - дворно място от 684 кв. м, съставляващо парцел УПИ XVII, пл. № 72 в кв. 26 по плана на гр. Д., ведно с построената в него масивна жилищна сграда, състояща се от приземен етаж - магазини и три жилищни етажа, конкретно описани. Апелативен съд - В., с въззивно решение от 19.10.2006 г. по гр. д. № 217/2006 г. е оставил в сила решението на ДОС, Въззивният съд е приел, че сключеният между страните предварителен договор е нищожен на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, тъй като е в нарушение на закона - забраната по чл. 22 от Конституцията и чл. 29 от Закона за собствеността, за придобиване право на собственост върху земя от територията на страната от чуждестранни физически лица.
Изводите и решението на въззивния съд са в нарушение на материалния закон и процесуалните правила.
Безспорно е, че ищците по делото Д. И. - Р. и М. Р. са съпрузи от смесен брак - И. е български гражданин, а. М. Р. е гражданин на РСирия. С оглед на това, съдът правилно е приел, че той не може да придобива право на собственост върху земя в страната - чл. 29, ал. 1 ЗС и предварителният договор на страните по делото, сключен на 11.07.2002 г. относно покупко - продажбата на дворно място от 684 кв. м. е нищожен. Правилно е прието, че нищожността на тази част от предварителния договор важи и за двамата купувачи - съпрузите Д. и М. Р., тъй като по силата на закона - чл. 19, ал. 1 СК, придобитото ще принадлежи общо на двамата като съпружеска имуществена общност, независимо на чие име е придобито.
Необосновани и незаконосъобразни са съображенията на решаващия съд за отхвърлянето на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД досежно сградата, построена върху дворното място. Съдът не е възприел доводите на ищците за частична недействителност по смисъла на чл. 26, ал. 4 ЗЗД на предварителния договор относно земята и за валидност на договора от 11.07.2002 г., относно сградата. Посочил е, че дворното място е изцяло застроено и за продавачите би останала само "голата собственост" върху земята, за което същите не са изразявали съгласие в договора. Изводът е изграден само на субективното предположение на съда относно материална заинтересованост на продавачите, но не е обоснован от анализ на доказателствата по делото и на самия предварителен договор, както изисква чл. 20 ЗЗД. Законът дава право на чужденци да придобиват сгради - чл. 29, ал. 3 ЗС, поради което предварителният договор в частта му за продажбата на сградата е действителен и не може да бъде оспорван от страните. Вярно е, че предмет на договора е дворно място, заедно с построената върху него сграда, но волеизявленията на двете страни относно този предмет следва да се ценят равнозначно. Щом като прехвърлянето на терена е недопустимо по силата на закона, недействителни са волеизявленията и на двете страни в тази част, но това не води автоматично до нищожност на волеизявленията им за покупко-продажба на сградата. Както предвижда законът, отделните уговорки трябва да се тълкуват съобразно смисъла и целта на договора и добросъвестността. В предварителния договор подробно са описани отделните етажи на сградата, фактическото им състояние към момента на сключване на договора и именно сградата е определена като "имотът", който се предава на купувачите. От това следва, че насрещните страни по договора обективират своите волеизявления основно върху сградата, която представлява съществената част на сделката. Такъв извод може да се направи и с оглед на опитните правила, че наличието на една новоизградена масивна сграда с четири конструктивни етажи като материална даденост има значително по-голяма стойност от празния терен. Съдът не е направил преценката за добросъвестно упражняване на правата от всяка от договарящите страни. Както за продавачите, така и за купувачите, по предварителния договор важи изискването за познаване и спазване на закона. Несъобразявайки се със забрана по чл. 22 ЗС, и двете страни са действали неправомерно, като са договаряли продажба на земя на чужденец, но в случая тази неправомерност се възлага само в тежест на ищците, а неправомерното поведение на ответниците по иска и продавачи по договора се преценява в техен интерес, т. е. в потвърждаване на отказа им за сключване на окончателен договор за сградата, което противоречи на общия принцип, че никой не може да черпи права от собствените си незаконни действия.
С оглед на изложеното касационният съд счита, че въззивното решение следва да се отмени и делото да се върне на апелативния съд за ново разглеждане от друг състав. В това производство следва да се съберат и анализират доказателствата относно обявяване на окончателния договор за покупко-продажба на сградата, относно цената за тази част от договора и в решението по същество въззивният съд да се произнесе по всички конкретни възражения на ответниците по иска за неизправност на ищците поради неточно или пълно неизпълнение на поетите от тях задължения - чл. 188, ал. 1 ГПК. Въззивният съд следва да идентифицира точно и регулационното означение на дворното място, като съобрази, че посоченото в предварителния договор означение парцел "XVII" е техническа грешка и верният номер е парцел "XVI".