КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Така.... нека не звуча налудничаво, обаче вчера, докато разпореждах вписване на една сделка, едни размисли бушуваха в мен. Знам, че такива сделки се вписват в повечето Служби по вписванията /както написах по-горе и в моята/. Не постанових отказ, защото мисля, че съм извън хипотезата на чл.32а от ПВ. Предлагам да помислим, произвежда ли тази сделка /в частта относно ползването/ действие.
Имам класическа продажба на недвижим имот + клауза в договора с която продавача си запазва ползване върху една стая от имота. Относно прехвърлителното действие нямам забележки. Обаче относно ползването на една стая.... имам извесни съмнения. В ЗУТ чл.40 са нормативните изисквания какво представлява жилище. С оглед на това, стаята няма как да се явява жилище и да се използва като такова. Също ЗУТ въвежда още по-тежки условия за използване на обекти за нежилищни нужди в жилищна сграда. Всичко това ме насочва, че ползването на стаята е фактически невъзможно /от гледна точка на ЗУТ/ Тогава, какво действие произважда договора? Може ли да се тълкува като учредяване право на ползване върху ид.ч. или е недействителен, без да засяга покупко-продажбата?

Не виждам проблем - все пак зависи как точно е описано в НА запазването на правото на ползване върху една стая от продавача. Може да възникнат проблеми с ползването на общите части на жилището и на сервизните помещения. Така както може да се отдаде под наем само една стая от едно жилище, естествено с право да се ползват сервизните помещения, така според мен, отчуждителя може да си запази ползаването върху една стая. Дори и да учреди ползване - възмездно или не, със срок или не, на една стая. Отдаването под наем и учредяването на ползване се отличават единствено по характера на взаимоотношението, чрез което се предоставя ползването - едното е на вещноправно основание, другото на облигационно основание.
Полователят все едно не може да се разпорежда със своето право - нито да го отчуждава, нито да го заменя, е може да си отдаде стаята под наем (ползователят има право да събира плодовете от вещта - както естествени, така и граждански) - ей тука вече може да възникне конфликт с новия собственик на жилището. Но пак казвам - ако в акта не е уговорено, че запазвайки правото си на ползване ще има право да ползва и сервизните помещения и общите части на жилището(антре,коридори и т.н.), ползването може да се окаже практически невъзможно.

Опитвам се да разгледам проблема от правна гледна точка. Напълно съм наясно как се ползва стаята. Обаче все пак... случи се нещо..... смяна на собственик, промяна на междуличностни взаимоотношения и т.н. как ще се защити ползващия ?, ако в акта е запазено ползването само на стая????? Жилищният недвижим имот не обикновена вещ. Правото на собственост и в частност ползването са строго регламентирани и ограничени законодателно. И смятам, че ползването на стаята няма как да става законно /според ЗУТ/ и без да накърнява правата на собственика. Няма основания да се иска преминаване и ползване на сан.помещения..... това би се явявло вид сервитут, а по нашето законодателство те са определен брой и вид.

В момента не мога да цитирам, но има съд.практика, относно действието на договор за покупко-продажба на реална част от неподеляем имот. Действието му се приравняваше на договор за продажба на ид.част. По аналогия ......

Право на ползване все пак се учредява върху реална вещ. Не става аналагията с продажбата. Не би могло да се учреди право на ползване върху идеална част.

защо?

Впрочем може и да може, но виж какво се получава.
Продавам целия имот и си запазвам правото на ползване върху 1/2 ид.ч. И как с новия собственик ще се разберем за реалното ползване
Ще правим нов договор за разпределение на ползването ли ? Защото моето право на ползване и неговото ще се конкурират и след като не са реално определени нямаме друг изход от ситуацията. Дори аз мога да се окажа в неизгодна позиция.
По силата на 111 ЗС това което се отнася за собствеността се отнася и за ограничените вещни права. Значи може да има и общо право на ползване между няколко лица. Но реалното ползване как да стане?
Затова написах по горе, че при учредяване (запазване) на право на ползване то трябва да е реално определено.

По същият начин, както упражняват правото си, съсобствениците. Може с договор, без договор, да си делят плодовете и т.н.

Наскоро ми мина през очите "подобен" проблем..... как се прави въвод в ид.част?.. но
Откланяме се малко от "вълненията" ми......

Здравейте.Моето питане е следното. Живея в апартамента на мъжа ми,но на сем. начала без брак.Имаме 3 деца. Апартаментът е придобит 4рез покупкопродажба от неговите родители,но с клауза право на ползване до живот. Майка му само ме тормози 4е ще ме изгони. Това възможно ли е?И ако един ден стане нещо с мъжа ми(недай си Боже) какви права имам аз и децата ми и може ли да ме изгони от там.

За съжаление, щом имат запазено право на ползване, родителите на съпруга Ви са в правото да определят кои ще ползва имота, включително и да не Ви позволят да живеете там. Купувач по сделката е само съпруга Ви, или и Вие? Ако се случи "лошото", резултата ще зависи от предния ми въпрос. При всяка ситуация, ако съпруга Ви е собственик на имота към момента на "лошото", децата Ви с, или без вас ще наследят собствеността, но това няма да се отрази върху правата на бабата и дядото. Съществува тънка "игра" със т.нар. семейно жилище, каквото се явява имота, но за това не тук.......

Дайте кординати.