КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Решение № 67 от 28.01.2002 г. на ВКС по гр. д. № 968/2001 г., V г. о., докладчик съдията Таня Райковска
Бюлетин на ВКС, бр. 12/2001 г., стр. 29
чл. 238 ЗЗД,

чл. 342 ТЗ

Срочният договор за наем също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с предизвестие (отказ от договора с предизвестие), но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем. Предсрочно може да бъде прекратен и срочният договор за оперативен лизинг, ако това е уговорено изрично. Упражняването на това право - "по искане на една от страните" не означава упражняване чрез предявяване на правото пред съдебен орган.
------------------------
Неоснователен е доводът в касационната жалба, че решаващият съд е допуснал нарушение на материалния закон, приемайки, че процесният договор между страните е бил прекратен на основание чл. 7.1 предложение девето от раздел VII на договора. Тезата на касатора е, че не считал договора за прекратен, тъй като прекратяването му можело да бъде осъществено единствено, според него, чрез иск, тъй като текстът на цитираната разпоредба от договора съдържал указание, че прекратяване можело да бъде постигнато "по искане на една от страните", а такова "искане за прекратяване няма, ... тоест няма предявен иск за прекратяване на договора и липсва съдебен акт в тази насока ... ", поради което и не следвало да се предявява претенция за предаване държането на наетия недвижим имот спрямо него.
В така представените доводи на касатора е налице недопустимо смесване на две различни по съдържанието си понятия каквито са "по искане на една от страните", като текстова клауза от договор и основание за пресрочено прекратяване на договора, и предявяването на иск като упражняване на правото на иск за защита на нарушено материално право пред съд. Първият от двата термина "по искане на една от страните" е използван в договора с обичайното си за тези случаи значение - в смисъл: по желание, по предложение, по настояване, но не и в смисъла, който влага касатора - по искане, като равнозначно на предявяване на съдебен иск. Тази теза е напълно неприемлива и в разрез с обичайно установената и трайно утвърдена търговска терминология относно редакцията на подобен вид договори.
Касаторът поддържа и твърдението, че не се касаело за договор за наем, а за оперативен лизинг, както и, че ако все пак се приемело, че сме пред хипотезата на договор за наем по ЗЗД, според него, този договор не може да се прекратява чрез предизвестие, защото бил срочен, а уговореното за подобно предсрочно прекратяване на срочен договор било нищожно, като противоречащо на закона.
Безспорно е, че и двете страни по договора са търговци. Сключената между тях сделка, без съмнение е търговска, но тъй като договорът за наем не е уреден самостоятелно като търговска сделка, то при хипотезите на договор за наем между търговци ще се прилага уредбата на ЗЗД. ТЗ урежда само оперативния лизинг. Този лизинг е разновидност на класическия договор за наем със следните особености:
- срокът на договора не се ограничава с максимална продължителност (както при обикновения договор за наем);
- задължението за поддържане на вещта и разноските за това са за сметка на лизингополучателя, за разлика от класическия договор за наем, където се прави разграничение за обикновеното поддържане (за сметка на наемателя) и поддържането при т. н. съществени ремонти на вещта (за сметка на наемодателя);
- правилото за мълчаливо продължаване на договора е неприложимо;
- неприложими са правилата за прекратяване на договора (освен, ако то не е изрично уговорено);
- лизингополучателя може да придобие вещта по време на договора или след изтичане на срока му.
Анализът на приложения по делото договор несъмнено води до извод за сключен договор за наем между страните, съгласно правилата на ЗЗД. Макар и търговци, страните са сключили търговска сделка, която не е изрично уредена като такава в ТЗ, следователно приложим закон за тях ще бъде ЗЗД. Не може да бъде споделен доводът, че след като страните са търговци, то сключеното между тях може да бъде само търговска сделка от вида на учредените в ТЗ, а след като там фигурира само оперативния лизинг, то макар и договорът между тях да е наименован договор за наем, то той всъщност, поради посоченото качество на страните, е само договор за оперативен лизинг. Подробно разбиране е неправилно.
Търговските отношения между търговци се уреждат от ТЗ само и дотолкова, доколкото специфичната търговска връзка е действително уговорена между тях и съществува във вид, предвиден и уреден от ТЗ. Вярно, е че поначало съществува прилика между договора за наем и оперативния лизинг, но съществуват и разлики, които са от значение за възприемане на правилна квалификация на приложимия закон относно отношенията между страните. В тази връзка, анализът на приложеният договор с наименование договор за наем, сочи недвусмислено, че договорната воля на страните е била насрочена именно към сключване на договор за наем, уреден от ЗЗД но не и договор за оперативен лизинг.
Този извод следва не само от наименованието на договора, но преди всичко от неговото съдържание с оглед основните отлики между договора за наем и договора за оперативен лизинг. В сключения договор между страните разпределението на задълженията по поддържането на вещта е извършено съобразно класическото разбиране за съдържание на договор за наем по ЗЗД, за разлика от оперативния лизинг. Отсъства и клауза за придобиване на вещта по време или след изтичане на срока на договора. Следователно, не са налице основни същностни страни на договора за оперативен лизинг, поради което настоящият състав приема, че е налице договорна връзка, регламентирана от ЗЗД. Качеството на страните, както беше посочено не е достатъчно, за да изменя същността на облигационната им връзка, след като ТЗ не съдържа такъв договор. Ето защо страните, като търговци са сключили търговска сделка - договор за наем, уреден от ЗЗД, поради отсъствие на идентична регламентация в ТЗ като самостоятелен вид търговска сделка.
С оглед релевираните от касатора оплаквания, съществено внимание заслужава въпросът за възможността за прекратяване на безвиновно основание чрез предизвестие на срочен договор за наем по ЗЗД. Касаторът поддържа тезата, че срочните договори не могат да се прекратяват на това основание, тъй като подобно основание е възможно и законодателно предвидено само за безсрочните договори за наем. Според него, така включеното основание, съдържащо се в чл. 7.1 от договора, било нищожно и наемодателят неоснователно се е позовал на него, за да прекрати предсрочно договора.
Този довод на касатора не може да бъде споделен. Правилно поначало въззивната инстанция е посочила, че безвиновното прекратяване на договора за наем (законово използваният термин е отказ от договора за наем) чрез предизвестие е възможно и при срочните договори за наем.
Изходен пункт за начало на разсъжденията в подкрепа на подобна теза се явява редакцията на възможността за отказ от договора при безсрочните договори за наем съдържаща се в чл. 238 ЗЗД, която е от естество, ясно свързващо се посредством използвания термин "може" с характеристиките на правило от диспозитивен характер. Известно е, че диспозитивната разпоредба намира приложение, ако не е уговорено друго. Но щом нормата се явява диспозитивна, то и извежданият от нея по аргумент за противното извод за това, че при срочните договори за наем, прекратяването им чрез отказ от договора с предизвестие е невъзможен, е също по своята същност диспозитивно правило. А като такова, то също може да търпи валидно отклонения, само, ако са изрично уговорени между страните. След като клауза с възможност за отказ от срочния договор с предизвестие е била включена, а договорът съответно подписан при посоченото условие, предвид изложеното по-горе, то няма пречка да се приеме, че подобна уговорка е допустима по действащото законодателство, следователно действителна, и валидно обвързваща страните.
Твърдението, че тя поставяла наемателя в неизгодно положение е неубедителна, доколкото упражняването на това прекратително безвиновно основание е установено и за противната страна, обвързано е с изплащането на определено в договора обезщетение, което в конкретния случай е в размер на едномесечната наемна цена. Подписаният договор означава, че и двете страни правилно са преценили размера на евентуалните вреди, които биха претърпели в подобна хипотеза, и определеният размер е бил възприет от тях като напълно достатъчен, за да ги компенсира. Разбира се, съобразно принципа на свободата при договарянето и равнопоставеността на страните, не е съществувала пречка те да уговорят неустойки в тези случаи на прекратяване чрез предизвестие и до размер на наемната цена за целия оставащ срок на договора, което би съставлявало и максимално удовлетворяване на очакваните икономически изгоди от сключения договор за страната, която не е упражнила това предвидено право, и съответно би било гаранция за това, че страната, упражняваща правото ще бъде съответно максимално въздържана от злоупотреби с оглед конкретния размер на дължимото от нея в подобна хипотеза, особено ако оставащият срок до изтичане на договора е достатъчно дълъг.
но, съдържанието на договора е въпрос на съгласуване на воли, които веднъж съгласувани, имат силата на закон за сключилите го. Ето защо, договорът за наем в това си съдържание е бил задължителен за страните, в т. ч. и с уредената възможност за предсрочно прекратяване на действието на договора чрез предизвестие, като имуществените последствия с оглед дължимото обезщетение (неустойка) са отделен въпрос, който зависи от автономния и конкретен избор на процесуално поведение на носителя на вземането за обезщетение, поради предсрочно прекратения договор. Поради това, не е налице твърдяната от касатора частична нищожност на клауза от договора, регламентираща възможността за отказ от срочния договор за наем.
Поддържаната от касатора теза, че при договора за оперативен лизинг прекратяването не е възможно чрез предизвестие е вярна само дотолкова, доколкото не е уговорено противното. А в случая, дори да би могло да се приеме, че сключеният договор е за лизинг, то подобна уговорка също съществува, и неговото прекратяване на това основание би било на същото това основание напълно валидно и възможно.