КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Решение № 1159 от 30.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3834/2007 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Борислав Белазелков
чл. 19, ал. 3 ЗЗД

чл. 26, ал. 2 и ал. 4 ЗЗД

чл. 96, ал. 1 ЗЗД

Паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземен гараж не може да бъде прехвърлена, но прехвърлянето на идеални части от него е напълно възможно. Ако страните не са постигнали съгласие по предмета на договора, въобще няма договор. Невъзможно е да съществува договор без страните да са се съгласили по предмет на договора - съдържанието на насрещните права и задължения. В закона е уредено основанието за нищожност "невъзможен предмет" - страните са се съгласили, кой е предметът на договора, но той е невъзможен.





--------------------------------------------------------------------------------


Производство по § 2, ал. 3 ГПК вр. чл. 218е ГПК (отм.).

Обжалвано е на основание чл. 218а, б. "а" ГПК (отм.) решението на Софийския градски съд от 12.04.2007 г. по гр.д. № 4095/2004, с което е потвърдено решението на Софийския районен съд от 27.07.2004 г. по гр. д. № 100/2003, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Недоволна от решението е касаторката М. Т. Б., която го обжалва в срок с оплаквания за нарушения на материалния закон, като счита, че неправилно, след като е признал обвързващата сила на предварителния договор, съдът е отхвърлил предявеният иск, като е приел, че договорът има невъзможен предмет.

Ответниците по жалбата Г. М. Я. и В. Д. А. я оспорват, като считат, че решението е по същество правилно, тъй като ищцата не е изпълнила задълженията си по предварителния договор и той е развален, без да е било необходимо даването на нов срок за изпълнение на задължението за изплащане на уговорената цена.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изложените отменителни основания и съобразно изискванията на чл. 218ж ГПК (отм.), я намира основателна поради следните съображения:

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 22.12.2000 г. ответниците са обещали да продадат на ищцата апартамент на първия етаж и паркомясто в подземния гараж на сградата срещу цена в размер на 55.000 щатски долара, платими на пет вноски - за жилището и 4.000 щатски долара, платими на 30.12.2002 г. - за паркомястото. Ответниците са изпълнили от 2000 до 2003 г. на части задължението си да прехвърлят собствеността на жилището. Преди изтичането на срока за плащане на цената на гаража ищцата е търсила ответниците, но те са били в чужбина и затова на 29.12.2002 г. тя е депозирала пред нотариус сумата 4.000 щатски долара за закупуването на паркомястото. С телеграма, получена на 11.02.2003 г. ответниците са заявили, че развалят договора за паркомястото поради неизпълнение, а с нотариална покана от 31.01.2003 г., получена на 05.03.2003 г., ищцата е поканила ответниците да се явят пред нотариус за изповядане на окончателната сделка. Ответниците не са се явили за изповядане на сделката, вместо което са продали паркомястото на трето лице с нотариален акт, вписан в нотариалните книги с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г. след вписването на възбраната за обезпечение на предявения иск с вх. рег. № 5* от 07.03.2003 г. Искът обаче е отхвърлен, тъй като паркомястото не е отделна вещ и липсва годен самостоятелен предмет за прехвърляне.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение намира, че правилно и в съответствие с изискванията на закона въззивният съд е приел, че предварителният договор не е развален поради причина, за която ищцата отговаря. По делото е установено по несъмнен начин, че цената 4.000 щатски долара не е заплатена до приключване на устните състезания пред въззивния съд, т.е. налице е неизпълнение от страна на ищцата. За да се освободи от задължението си, ищцата е трябвало да изпълни на кредиторите или да внесе дължимата сума по тяхна сметка в банка съгласно чл. 97, ал. 1 ЗЗД. Длъжницата обаче, макар и в неизпълнение, се е освободила от последиците на своята забава, тъй като кредиторите са изпаднали в забава поради отсъствието им и неоказването на необходимото съдействие за приемане на предлаганото изпълнение. Обстоятелството, че на 09.12.2002 г. те са упълномощили П. Н. - М. да се разпореди с паркомястото, включително и да получи цената, би имало значение, ако то беше известно на ищцата. Тяхното изявление за разваляне на договора от 11.03.2003 г. не е могло да породи действие не само защото не е определен нов срок за изпълнение, но защото самите кредитори са били в забава, което освобождава длъжницата от последиците на нейната забава - чл. 96, ал. 1 ЗЗД.

Също правилно въззивният съд е приел, че разпореждането с обещания имот е непротивопоставимо на ищцата. Предявената на 12.02.2003 г. искова молба е вписана в нотариалните книги с вх. рег. № 1* от 04.04.2003 г., но извършената на 11.03.2003 г. прехвърлителна сделка е вписана с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г. - след вписването на обезпечителната заповед върху процесния имот с вх.рег. № 5* от 07.03.2003 г.

В нарушение на материалния закон въззивният съд е приел, че съществува основание за нищожност на договора "липса на предмет". Ако страните не са постигнали съгласие по предмета на договор, въобще няма договор. Невъзможно е да съществува договор без страните да са се съгласили по предметна договора - съдържанието на насрещните права и задължения. В закона е уредено основанието за нищожност "невъзможен предмет" - страните са се съгласили, кой е предметът на договора, но той е невъзможен. Действително част от предмета на сключения предварителен договор е изначално невъзможен. Страните са се уговорили да бъде прехвърлена собствеността върху паркомясто № 4 в подземния гараж на сградата, заедно със 7,56% идеални части от общите части на гаражното помещение, към което се числят, без да е необходимо да е изрично казано и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземния гараж не може да бъде прехвърлена, но в предварителния договор е обещано прехвърлянето на 7,56% идеални части от него, което е напълно възможно. Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет, но съгласно ал. 4 нищожността на отделните части не влече нищожност на целия договор, когато сделката би била сключена и без недействителните части. Несъмнено процесната сделка би била сключена и без недействителната част, тъй като и двете страни имат интерес да бъдат прехвърлени идеални части от подземния гараж с разпределено ползване на обещаното паркомясто № 4 срещу уговорената цена и такива сделки на практика се сключват масово.

Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото - решено от касационната инстанция съгласно чл. 218ж, ал. 1 ГПК

По делото е установено, че на 22.12.2000 г. ответниците са обещали да продадат на ищцата паркомясто № 4 в подземния гараж на сградата срещу цена в размер на 4.000 щатски долара, платими на 30.12.2002 г. Преди изтичането на срока за плащане на цената ищцата е търсила ответниците, но теса били в чужбина и затова на 29.12.2002 г. тя е депозирала пред нотариус уговорената цена. С телеграма, получена на 11.02.2003 г. ответниците са заявили, че развалят договора поради неизпълнение, а с нотариална покана от 31.01.2003 г., получена на 05.03.2003 г., ищцата е поканила ответниците да се явят пред нотариус за изповядане на окончателната сделка. Ответниците не са се явили за изповядане на сделката, вместо което са продали паркомястото на трето лице с нотариален акт, вписан в нотариалните книги с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г., след вписването на възбраната за обезпечение на предявения иск с вх.рег. № 5* от 7.03.2003 г.

Така сключеният предварителен договор има частично невъзможен предмет. Паркомясто № 4 се намира в подземния гараж на сградата и е правно невъзможно да бъде реално обособено от останалите паркоместа в гаража със статут на самостоятелен обект в етажната собственост. Подземният гараж обаче е самостоятелен обект в етажната собственост и той може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, поради което предварителният договор е валиден за 7,56% идеални части от него. Към подземния гараж принадлежат съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, поради което предварителният договор обвързва страните и за тяхното прехвърляне, без това да е необходимо да бъде изрично уговорено. В тази част сключеният предварителен договор е обвързвал валидно страните.

Така обвързващия страните предварителен договор не е развален от обещателите по причина, за която приемателката отговаря.говорената цена 4.000 щатски долара е била дължима на 30.12.2002 г. Те все още се дължи, тъй като не е изплатена и към приключването на устните състезания пред настоящата инстанция, но длъжницата е освободена от последиците на нейната забава, тъй като кредиторите са изпаднали в забава с неоказването на съдействие за получаване на дължимата сума. Те са овластили друго лице с правомощието да получи сумата, но това овластяване не е било известно на длъжницата до депозирането на сумата при нотариус, която от 29.12.2002 г. стои на разположение на кредиторите и единствено от тяхната воля зависи да си я получат, като изповядат окончателния договор. За последното обстоятелство те са уведомени в първия възможен момент на 05.03.2003 г.

Видно от изложеното сключеният предварителен договор обвързва валидно страните (в посочената по-горе част) и към приключването на устните състезания пред настоящата инстанция, поради което той следва да бъде обявен за окончателен при условията на чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.). В отношенията между страните ответниците продължават да са собственици на обещания имот, тъй като прехвърлянето му на 11.03.2003 г.на трето лице е непротивопоставимо на ищцата.

На ищцата М. Т. Б. с оглед изхода на делото следва да й бъдат присъдени 427,00 лева - доказаните разноски за всички инстанции.

Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решението на решението на Софийския градски съд от 12.04.2007 г. по гр. д. № 4095/2004.

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор, сключен на 22.12.2000 г. в частта, в която Г. М. Я., ЕГН ********** и В. Д. А., ЕГН **********, двамата от София, продават на М. Т. Б., ЕГН ********** от София следния недвижим имот: 7,56% идеални части от ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ с разпределено ползване на ПАРКОМЯСТО № 4, при съседи на паркомястото: паркоместа №№ 3 и 5, маневрено хале и калкан, заедно с принадлежащите към подземния гараж съответни идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, съставляващо УПИ *,541,543,547 от кв. 182 по плана на София м. "Лозенец III", при съдени: улици Бигла и Кричим и УПИ *, VIII, ХI- 530, ХII-392 и II от същия квартал, ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ М. Т. Б. заплати на Г. М. Я.и В. Д. А. сумата 4.000 щатски долара в двуседмичен срок от днес.

ОСЪЖДА Г. М. Я., ЕГН ********** и В. Д. А., ЕГН **********, двамата от София, да заплатят на М. Т. Б., ЕГН ********** от София, сумата 427,00 лева разноски за всички инстанции.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 301
гр.София, 17.10.2012 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Трето отделение на Гражданска колегия в закрито съдебно заседание на единадесети октомври две хиляди и дванадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Т. М.
ЧЛЕНОВЕ Е. Т.
Д. Д.

като изслуша докладваното от съдия Д. гр. д. №492 по описа за 2012 г. приема следното:
Производството е по реда на чл.288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] и насрещна касационна жалба на А. К. Н. и Ж. Н. Н. срещу решение № 1634 от 19.12.2011 г. на В. окръжен съд, гражданско отделение, І състав, постановено по гр. д. № 2010 по описа за 2011 г., с което е отменено решение № 3306 от 20.07.2011 г. по гр. д. № 6585/10 г. на В. районен съд 15 състав, в частта, с която е отхвърлен предявеният от А. К. Н. и Ж.. К. Н. против [фирма] иск за обявяване за нищожен на договор за продажба на недвижим имот от 05.09.2008 г., отразен в нотариален акт № 118, том LХХІХ, дело № 200090 от 2008 г. на Службата по вписванията-гр. В./нотариален акт № 126, том ІІІ, дело 0 505/08, издаден от нотариус В. Д./, относно продажбата на паркоместа № 1 и № 2, разположени в дворното място, съставляващо УПИ № ІV-5, кв.792 по плана на 17-ти микрорайон на [населено място] и е постановено друго за прогласяване нищожността на този договор и е потвърдено решението на В. районен съд в частите, с които е обявен за нищожен договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на идеални части от недвижим имот от 8.12.2005 г., отразен в нотариален акт № 45, том СІV, дело № 24466 от 2005 г. на Службата по вписвания [населено място]/ акт № 163, том ІІІ, дело № 515/05, издаден от нотариус В. Д./ относно учредяването на вещно право на строеж в полза на [фирма] върху паркоместа № 1, № 2, № 3 и № 4, разположени в същото дворно място, и са отхвърлени предявените от А. К. Н. и Ж. Н. Н. против [фирма] искове за предаване владението върху притежаваните от ищците 212/214 идеални части от незастроената част на дворното място.

Касаторът [фирма] твърди, че решението на В. окръжен съд в частите, с които е прогласена нищожността на покупко-продажбата на паркоместа №1 и №2 и е потвърдено решението на В. районен съд за прогласяване нищожността на учредителния договор за всички паркоместа е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и е необосновано-основание за касационно обжалване по чл.281, ал.1, т.3 от ГПК. Като основание за допустимост на касационното обжалване сочи т.3 на чл.280, ал.1 от ГПК. Счита, че новите обществени и икономически условия налагат промяна в съществуващата съдебна практика, която приема, че паркоместата не са самостоятелни обекти. Нуждата от промяна е довела и до внасяне и одобряване от Министерския съвет промени в ЗУТ, касаещи паркоместата, които с тези промени получават самостоятелно уреждане и конкретен правен статут. Не претендира за разноски в касационното производство.

В насрещната си жалба А. и Ж. Н. твърдят, че решението на В. окръжен съд е неправилно в частта, с която е потвърдено решението на В. районен съд за отхвърляне на ревандикационните им искове и молят при допускане на касационната жалба на [фирма] да бъде допусната до разглеждане и тяхната насрещна касационна жалба по формулираните в нея процесуалноправни и материалноправни въпроси. Претендират за заплащане на 380 лв. разноски в касационното производство.

Жалбите са подадени в срока по чл.283 от ГПК от легитимирани страни срещу подлежащ на касационно разглеждане съдебен акт. По предварителния въпрос за допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд намира следното:
А. и Ж. Н. са учредили върху своето дворно място в полза на [фирма] право на строеж върху определени обекти, между които са и четири паркоместа. Съдилищата са прогласили нищожността на учредителния договор в частта относно четирите паркоместа и на договора за продажба между [фирма] и В. и Н. П. за две паркоместа по съображението, че тези паркоместа не са самостоятелни обекти на собственост. Изводът на съдилищата съответства на утвърдената и задължителна съдебна практика, според която паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, поради което не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. В този смисъл са решения № 1159 от 30.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3834 от 2007 г. на ІІІ ГО на ВКС, № 53 от 8.5.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5871 от 2007 г. на І ГО на ГК на ВКС и постановеното по чл.290 от ГПК решение № 222 от 30.03.2010 г. по гр. д. № 4076/2008 г. на ІV ГО на ВКС. Техническата необходимост към нова сграда да бъдат осигурени места за гариране и паркиране и посочването на паркингите като вид строежи не представляват обстоятелства, които налагат промяна в съществуващата съдебна практика, както твърди касаторът [фирма]. Касаторът смесва строителните и архитектурните изисквания за наличие на места за паркиране с правните изисквания за самостоятелност на вещта, която е предмет на правна сделка. Не е необходимо мястото за паркиране да е самостоятелен обект, за да се използва по предназначение, тъй като за целта могат да служат общите части на сградата. Намерението на законодателя да уреди самостоятелно правния статут на паркоместата само по себе си не е достатъчно основание да бъде допуснато касационно обжалване в хипотезата на чл.280, ал.1, т.3 от ГПК-за развитие на правото в контекста на по-съвременно тълкуване на правните норми. Сега съществуващата съдебна практика е създадена преди по-малко от пет години и за този кратък период от време не са настъпили съществени обществени и икономически изменения, които следва да бъдат взети предвид от Върховния касационен съд.
Ето защо касационното обжалване по жалбата на [фирма] не следва да бъде допускано, а насрещната касационна жалба на А. и Ж. Н. трябва да бъде оставена без разглеждане съобразно чл.287, ал.4 от ГПК.
При този изход на спора [фирма] дължи на А. и Ж. Н. 380 лв. разноски за касационното производство.
По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Трето отделение
О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 1634 от 19.12.2011 г. на В. окръжен съд, гражданско отделение, І състав, постановено по гр. д. № 2010 по описа за 2011 г.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ насрещната касационна жалба на А. К. Н. и Ж. Н. Н. срещу решение № 1634 от 19.12.2011 г. на В. окръжен съд, гражданско отделение, І състав, постановено по гр. д. № 2010 по описа за 2011 г.
ОСЪЖДА [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място], район „М.”, [улица], да заплати на А. К. Н., ЕГН [ЕГН], и Ж. Н. Н., ЕГН [ЕГН], и двете от адрес [населено място], район „П.”, [улица], ет.7, ап.14, сумата 380 /триста и осемдесет/ лв., представляваща разноски за касационното производство.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: