Решение № 1159 от 30.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3834/2007 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Борислав Белазелков чл. 19, ал. 3 ЗЗД
чл. 26, ал. 2 и ал. 4 ЗЗД
чл. 96, ал. 1 ЗЗД
Паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземен гараж не може да бъде прехвърлена, но прехвърлянето на идеални части от него е напълно възможно. Ако страните не са постигнали съгласие по предмета на договора, въобще няма договор. Невъзможно е да съществува договор без страните да са се съгласили по предмет на договора - съдържанието на насрещните права и задължения. В закона е уредено основанието за нищожност "невъзможен предмет" - страните са се съгласили, кой е предметът на договора, но той е невъзможен.
--------------------------------------------------------------------------------
Производство по § 2, ал. 3 ГПК вр. чл. 218е ГПК (отм.).
Обжалвано е на основание чл. 218а, б. "а" ГПК (отм.) решението на Софийския градски съд от 12.04.2007 г. по гр.д. № 4095/2004, с което е потвърдено решението на Софийския районен съд от 27.07.2004 г. по гр. д. № 100/2003, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Недоволна от решението е касаторката М. Т. Б., която го обжалва в срок с оплаквания за нарушения на материалния закон, като счита, че неправилно, след като е признал обвързващата сила на предварителния договор, съдът е отхвърлил предявеният иск, като е приел, че договорът има невъзможен предмет.
Ответниците по жалбата Г. М. Я. и В. Д. А. я оспорват, като считат, че решението е по същество правилно, тъй като ищцата не е изпълнила задълженията си по предварителния договор и той е развален, без да е било необходимо даването на нов срок за изпълнение на задължението за изплащане на уговорената цена.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изложените отменителни основания и съобразно изискванията на чл. 218ж ГПК (отм.), я намира основателна поради следните съображения:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 22.12.2000 г. ответниците са обещали да продадат на ищцата апартамент на първия етаж и паркомясто в подземния гараж на сградата срещу цена в размер на 55.000 щатски долара, платими на пет вноски - за жилището и 4.000 щатски долара, платими на 30.12.2002 г. - за паркомястото. Ответниците са изпълнили от 2000 до 2003 г. на части задължението си да прехвърлят собствеността на жилището. Преди изтичането на срока за плащане на цената на гаража ищцата е търсила ответниците, но те са били в чужбина и затова на 29.12.2002 г. тя е депозирала пред нотариус сумата 4.000 щатски долара за закупуването на паркомястото. С телеграма, получена на 11.02.2003 г. ответниците са заявили, че развалят договора за паркомястото поради неизпълнение, а с нотариална покана от 31.01.2003 г., получена на 05.03.2003 г., ищцата е поканила ответниците да се явят пред нотариус за изповядане на окончателната сделка. Ответниците не са се явили за изповядане на сделката, вместо което са продали паркомястото на трето лице с нотариален акт, вписан в нотариалните книги с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г. след вписването на възбраната за обезпечение на предявения иск с вх. рег. № 5* от 07.03.2003 г. Искът обаче е отхвърлен, тъй като паркомястото не е отделна вещ и липсва годен самостоятелен предмет за прехвърляне.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение намира, че правилно и в съответствие с изискванията на закона въззивният съд е приел, че предварителният договор не е развален поради причина, за която ищцата отговаря. По делото е установено по несъмнен начин, че цената 4.000 щатски долара не е заплатена до приключване на устните състезания пред въззивния съд, т.е. налице е неизпълнение от страна на ищцата. За да се освободи от задължението си, ищцата е трябвало да изпълни на кредиторите или да внесе дължимата сума по тяхна сметка в банка съгласно чл. 97, ал. 1 ЗЗД. Длъжницата обаче, макар и в неизпълнение, се е освободила от последиците на своята забава, тъй като кредиторите са изпаднали в забава поради отсъствието им и неоказването на необходимото съдействие за приемане на предлаганото изпълнение. Обстоятелството, че на 09.12.2002 г. те са упълномощили П. Н. - М. да се разпореди с паркомястото, включително и да получи цената, би имало значение, ако то беше известно на ищцата. Тяхното изявление за разваляне на договора от 11.03.2003 г. не е могло да породи действие не само защото не е определен нов срок за изпълнение, но защото самите кредитори са били в забава, което освобождава длъжницата от последиците на нейната забава - чл. 96, ал. 1 ЗЗД.
Също правилно въззивният съд е приел, че разпореждането с обещания имот е непротивопоставимо на ищцата. Предявената на 12.02.2003 г. искова молба е вписана в нотариалните книги с вх. рег. № 1* от 04.04.2003 г., но извършената на 11.03.2003 г. прехвърлителна сделка е вписана с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г. - след вписването на обезпечителната заповед върху процесния имот с вх.рег. № 5* от 07.03.2003 г.
В нарушение на материалния закон въззивният съд е приел, че съществува основание за нищожност на договора "липса на предмет". Ако страните не са постигнали съгласие по предмета на договор, въобще няма договор. Невъзможно е да съществува договор без страните да са се съгласили по предметна договора - съдържанието на насрещните права и задължения. В закона е уредено основанието за нищожност "невъзможен предмет" - страните са се съгласили, кой е предметът на договора, но той е невъзможен. Действително част от предмета на сключения предварителен договор е изначално невъзможен. Страните са се уговорили да бъде прехвърлена собствеността върху паркомясто № 4 в подземния гараж на сградата, заедно със 7,56% идеални части от общите части на гаражното помещение, към което се числят, без да е необходимо да е изрично казано и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземния гараж не може да бъде прехвърлена, но в предварителния договор е обещано прехвърлянето на 7,56% идеални части от него, което е напълно възможно. Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет, но съгласно ал. 4 нищожността на отделните части не влече нищожност на целия договор, когато сделката би била сключена и без недействителните части. Несъмнено процесната сделка би била сключена и без недействителната част, тъй като и двете страни имат интерес да бъдат прехвърлени идеални части от подземния гараж с разпределено ползване на обещаното паркомясто № 4 срещу уговорената цена и такива сделки на практика се сключват масово.
Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото - решено от касационната инстанция съгласно чл. 218ж, ал. 1 ГПК
По делото е установено, че на 22.12.2000 г. ответниците са обещали да продадат на ищцата паркомясто № 4 в подземния гараж на сградата срещу цена в размер на 4.000 щатски долара, платими на 30.12.2002 г. Преди изтичането на срока за плащане на цената ищцата е търсила ответниците, но теса били в чужбина и затова на 29.12.2002 г. тя е депозирала пред нотариус уговорената цена. С телеграма, получена на 11.02.2003 г. ответниците са заявили, че развалят договора поради неизпълнение, а с нотариална покана от 31.01.2003 г., получена на 05.03.2003 г., ищцата е поканила ответниците да се явят пред нотариус за изповядане на окончателната сделка. Ответниците не са се явили за изповядане на сделката, вместо което са продали паркомястото на трето лице с нотариален акт, вписан в нотариалните книги с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г., след вписването на възбраната за обезпечение на предявения иск с вх.рег. № 5* от 7.03.2003 г.
Така сключеният предварителен договор има частично невъзможен предмет. Паркомясто № 4 се намира в подземния гараж на сградата и е правно невъзможно да бъде реално обособено от останалите паркоместа в гаража със статут на самостоятелен обект в етажната собственост. Подземният гараж обаче е самостоятелен обект в етажната собственост и той може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, поради което предварителният договор е валиден за 7,56% идеални части от него. Към подземния гараж принадлежат съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, поради което предварителният договор обвързва страните и за тяхното прехвърляне, без това да е необходимо да бъде изрично уговорено. В тази част сключеният предварителен договор е обвързвал валидно страните.
Така обвързващия страните предварителен договор не е развален от обещателите по причина, за която приемателката отговаря.говорената цена 4.000 щатски долара е била дължима на 30.12.2002 г. Те все още се дължи, тъй като не е изплатена и към приключването на устните състезания пред настоящата инстанция, но длъжницата е освободена от последиците на нейната забава, тъй като кредиторите са изпаднали в забава с неоказването на съдействие за получаване на дължимата сума. Те са овластили друго лице с правомощието да получи сумата, но това овластяване не е било известно на длъжницата до депозирането на сумата при нотариус, която от 29.12.2002 г. стои на разположение на кредиторите и единствено от тяхната воля зависи да си я получат, като изповядат окончателния договор. За последното обстоятелство те са уведомени в първия възможен момент на 05.03.2003 г.
Видно от изложеното сключеният предварителен договор обвързва валидно страните (в посочената по-горе част) и към приключването на устните състезания пред настоящата инстанция, поради което той следва да бъде обявен за окончателен при условията на чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.). В отношенията между страните ответниците продължават да са собственици на обещания имот, тъй като прехвърлянето му на 11.03.2003 г.на трето лице е непротивопоставимо на ищцата.
На ищцата М. Т. Б. с оглед изхода на делото следва да й бъдат присъдени 427,00 лева - доказаните разноски за всички инстанции.
Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решението на решението на Софийския градски съд от 12.04.2007 г. по гр. д. № 4095/2004.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор, сключен на 22.12.2000 г. в частта, в която Г. М. Я., ЕГН ********** и В. Д. А., ЕГН **********, двамата от София, продават на М. Т. Б., ЕГН ********** от София следния недвижим имот: 7,56% идеални части от ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ с разпределено ползване на ПАРКОМЯСТО № 4, при съседи на паркомястото: паркоместа №№ 3 и 5, маневрено хале и калкан, заедно с принадлежащите към подземния гараж съответни идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, съставляващо УПИ *,541,543,547 от кв. 182 по плана на София м. "Лозенец III", при съдени: улици Бигла и Кричим и УПИ *, VIII, ХI- 530, ХII-392 и II от същия квартал, ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ М. Т. Б. заплати на Г. М. Я.и В. Д. А. сумата 4.000 щатски долара в двуседмичен срок от днес.
ОСЪЖДА Г. М. Я., ЕГН ********** и В. Д. А., ЕГН **********, двамата от София, да заплатят на М. Т. Б., ЕГН ********** от София, сумата 427,00 лева разноски за всички инстанции.
|