КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Р Е Ш Е Н И Е
№ 145
София, 19.11. 2010 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, второ търговско отделение отделение, в съдебно заседание на 21.09.2010 година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Марио Бобатинов
ЧЛЕНОВЕ: Ваня Алексиева
Мария Славчева

при участието на секретаря Л.Златкова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията ВАНЯ АЛЕКСИЕВА
т.дело № 889 /2009 година

Производството е по чл.290 и сл. ГПК.
Образувано е по касационната жалба на С. Я. С. от гр.Т. против въззивното решение на Т. окръжен съд № 65 от 30.04.2009 год., по в.гр.д.№ 90/2009 год., в частта, в която е потвърдено решението на Т. районен съд № 557/ 16. 01. 2009 год., по гр.д.№ 1006/2008 год. и е осъден касатора в качеството му на ответник по предявения от ППТК”Б.-93”, гр.Т. иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД да заплати сумата 887.42 лв., представляваща неустойка за неизпълнение по сключен между страните на 23.04.2004 год. договор за наем на земеделска земя № 359, ведно със законната лихва върху тази сума, начиная от датата на исковата молба- 10.09.2008 год. до окончателното и изплащане.
Със същото решение, което не е предмет на подадената касационна жалба, въззивната инстанция е обезсилила горепосочения съдебен акт на Т. в частта му, в която първоинстанционният съд се е произнесъл по предявения иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за разликата над сумата 1 234.07 лв. до претендираната такава от 1240 лв., прекратявайки производството по делото в тази му част.
В останалата част, в която предявеният срещу касатора иск по чл.92, ал.1 ЗЗД е уважен за разликата над сумата 887.42 лв. 887.42 лв. до 1234.07 лв., т.е за сумата от 346.65 лв. исковата претенция е приета за неоснователна и е отхвърлена по реда на чл. 271, ал.1 ГПК.
С касационната жалба е въведено оплакване за неправилност на обжалвания съдебен акт, като касаторът излага подробни съображения за необоснованост, допуснато нарушение на материалния закон и на съществените процесуални правила, поради което и на основание чл.281, т.3 ГПК иска неговата отмяна.
Възразява и срещу законосъобразността на извода на въззивния съд, че при неспазване на предвидената в чл.3, ал.1 от Закона за арендата в земеделието / ДВ бр.82/96 год./ форма, сключеният между страните договор за аренда на земеделска земя има действие на договор за наем и по силата на принципа за конверсия на нищожните сделки изпълнението на поетите от съконтрахентите права и задължения, вкл. неустоечната клауза, следва да се преценяват с оглед законовото правило на чл.228 и сл. ЗЗД.
Ответната по касационната жалба страна в срока и по реда на чл.287, ал.1 ГПК е възразила по основателността на въведените касационни основания.
Настоящият състав на второ търговско отделение на ВКС, като взе предвид изложените доводи, във вр. с инвокираните оплаквания и провери правилността на обжалваното решение, съобразно данните по делото и правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК, намира:
Касационното обжалване на въззивния съдебен акт на Т., в посочената в касационната жалба негова част е допуснато на осн. чл.280, ал.1, т.3 ГПК с определение на второ търговско отделение на ВКС № 317 от 01.06.2010 год., постановено по горепосоченото дело.
Прието е, че общият обжалваем интерес пред въззивния съд по предявения иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД, с оглед въведеното възражение за нищожност е над 1000 лева, поради което обжалваният съдебен акт не попада в изключението по чл.280, ал.2 ГПК, а обусловилите крайния правен изход от спора въпроси на материалното право - за наличие на правна възможност при действието на специален Закон за арендата в земеделието да бъде сключен договор за ползване на земеделска земя срещу заплащане, подчинен на общите правила за наемния договор по ЗЗД и при недействителност на договора за аренда на земеделска земя, поради липса на изискуемата се от чл.3, ал.1 ЗАЗ форма, да бъде допусната конверсията му в договор за наем, когато притежава съществените признаци на последния, установени в чл.228 и сл. ЗЗД, поради отсъствие на трайна съдебна практика и сравнително новата законова регламентация, се явяват от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото.
Разгледана по същество касационната жалба е основателна и следва да бъде уважена.
За да потвърди първоинстанционния съдебен акт в неговата осъдителна част по предявения иск с право основание чл.92, ал.1 ЗЗД въззивният съд е счел за доказано неизпълнението на поетото от ответника, като арендодател задължение по т.8 от сключения между страните договор за наем / аренда/ на земеделска земя № 359 от 23.04.2007 год. - да предостави възмездно на ищцовата кооперативна организация П. ”Б.”, гр. Т. за срок от седем стопански години безпрепятственото ползване на две ниви, всяка от които по 6.933 дка, находящи се в землището на кв. Б., гр.Т., поради което са налице предпоставките на закона за ангажиране договорната му отговорност за обезвреда до размера на присъдената сума, съобразно неустоечната клауза на т.7.2 от договора.
При изграждане на крайния си правен извод за дължимост на претендираната неустойка Т.т окръжен съд е преценил като неоснователно въведеното от ответника правопогасяващо възражение за нищожност на процесния договор, поради неспазване на изискуемата се от Закона за арендата в земеделието форма за неговото сключване.
Приел е, че доколкото в титулната част на същия се съдържа изрично позоваване от страна на съконтрахентите на законовото правило на чл.228 ЗЗД, то възникналото помежду им по общо тяхно съгласие правоотношение е породено от договор за наем, който по определение на закона е неформален и целените с него правни последици са настъпили.
Същевременно, според изложеното в тази вр. в съобразителната част на обжалвания съдебен акт, дори и в случая да се касае до недействителен по см. на чл.26, ал.2 ЗЗД аренден договор поради липса на изискуемата се от чл.3, ал.1 ЗАЗ форма, то обстоятелството, че процесната сделка съдържа всички задължителни реквизити на наемния договор по ЗЗД, налага по принципа за конверсия на нищожните сделки, последиците от длъжниковото неизпълнение да бъдат уредени въз основа на възникналото наемно правоотношение.
По отношение на останалите правопогасяващи възражения, въведени от ответника и свързани с липсата на изразено от съпругата му съгласие за сделката и със сключването и при грешка и измама, решаващият съд е изложил подробни съждения за неоснователността им, позовавайки се от една страна на личния характер на възражението по чл.22, ал.3 СК/ отм./, във вр. с чл.229, ал.2 ЗЗД и установения от законодателя срок, в който същото може да бъде надлежно упражнено, а от друга на отсъствието на ангажирани по делото доказателства за твърдяните пороци, обуславящи приложението на чл.28 ЗЗД и чл.29 ЗЗД.
Решението, в частта му, предмет на касационната жалба е неправилно.
Необосновано и в нарушение на закона въззивният съд е възприел за неоснователно въведеното от ответника правопогасяващо възражение за нищожност на процесния аренден договор.
По делото е безспорно установено, че сключеният между страните договор № 359/ 23.04.2004 год., наименован „за наем/аренда/ на земеделска земя”, по силата на който ответникът С. е предоставил на ищцовата кооперативна организация за срок от седем стопански години възмездното и безпрепятствено ползване на собствената си земеделска земя, описана в същия не отговоря на императивно изискване на чл.3, ал.1 ЗАЗ за форма , в която трябва да е съставен, тъй като липсва нотариална заверка на подписите на съконтрахентите.
Следователно въведената от законодателя форма на арендния договор се явява условие за действителността му, поради което при отсъствието и - задължителен елемент от фактическия му състав, същият е нищожен по арг. от чл.26, ал.2 ЗЗД и в тази насока изводите на въззивния съд са правилни.
Лишено от основание в закона, обаче, се явява възприетото в обжалвания съдебен акт разрешение, според което в резултат на конверсия на нищожния аренден договор, сделката би била действителна като наемен договор, щом съдържа всички съществени признаци на последния, съобразно законовата му регламентация в чл.228 и сл. ЗЗД.
Вярно е, че принципът за конверсия на нищожните сделки, допуска, когато наред с нищожния договор е налице и съглашение, съдържащо всички съществени елементи на предвидена от закона различна от недействителния договор сделка, правата и задълженията на страните да се уреждат съобразно последната, но разглежданият случай не попада в тази хипотеза.
Видно от съдържанието на чл.1, ал.3 във вр. с ал.1 от Закона за арендата в земеделието, по отношение на изрично посочените от законодателя обекти е предвиден конкретен вид договор, по силата на който същите могат да бъдат отдавани за възмездно ползване.
Следователно при тълкуване нормата на чл.1, ал.3 от Закона за арендата в земеделието по правилата на езиковото и систематичното тълкуване се налага разбирането, че волята на законодателя е по отношение на тези обекти, към които несъмнено попада и процесната земеделска земя, да не се допуска друг различен от изрично регламентирания в специалния закон вид договор при отдаването им за възмездно ползване.
Допълнителен аргумент в тази насока е както самият им особен характер, и предназначение, така и съдържанието на осъществяваното по отношение на тях държане, които в своята цялост имат не само от икономическа стойност, но са и от значение за обществения интерес – арг. от чл.21, ал.2 от Конституцията на Р България.
Изхождайки от това разбиране на закона настоящият съдебен състав намира, че на поставените материалноправни въпроси, обусловили допускане на касационното обжалване следва да се отговори, че наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл.1, ал.3 ЗАЗ изключва възможността за сключване на друг вид договор, освен аренден, вкл. наемен договор, който да не е подчинен на специалния Закон за арендата в земеделието, а на общите правила на ЗЗД, регламентиращи отделните видове договори.
Поради това е правно ирелевантно дали сключеното между страните съглашение притежава белези, квалифициращи го като наемен или друг вид облигационен договор по ЗЗД, тъй като конвертиране на недействителната сделка в последния е недопустима и като не е съобразил горното Т. неправилно е приложил материалния закон.
Следователно при безспорно установената нищожност на сключения между страните договор за отдаване на земеделска земя за възмездно ползване № 359 от 23.04.2007 год., като аренден договор,обусловена от неспазване на изискуемата се от закона форма, решаващият извод, който се налага е, че същият не е породил целените от съконтрахентите правни последици и облигационно действие.
Уговорените насрещни права и задължения не са възникнали, поради което не е налице и виновно длъжниково неизпълнение, за което да бъде ангажирана договорната отговорност на неизправната страна за обезвреда на кредитора, съобразно договорената с т.7.2 от договора неустойка.
В случая последната, поради акцесорния и характер, при констатираната недействителност на главното задължение и отсъствието на правна възможност за конвертиране на нищожния аренден договор в договор за наем по ЗЗД, също е недействителна, поради което в полза на ищеца отсъства възникнало вземане за неустойка, което да може успешно да бъде предявено по реда на чл.92, ал.1 ЗЗД.
Отделен в тази вр. остава въпросът, че законодателят е предвидил процесуален ред за защита правата на страните и в хипотезата на нищожен аренден договор, но той не е предприетият от ищеца и не подлежи на обсъждане в настоящето производство.
С оглед изхода на спора в касационната инстанция на касатора, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК, във вр. с чл.81 ГПК следва да бъдат присъдени направените и претендирани от него деловодни разноски, които съразмерно уважената част на касационната жалба, възлизат общо на сумата 183.12 лв..
Водим от изложените съображения и на осн. чл.293 и сл. ГПК настоящият състав на второ търговско отделение на ВКС


Р Е Ш И:


ОТМЕНЯ въззивно решение на Т. окръжен съд № 65 от 30. 04.2009 год., по в.гр.д.№ 90/2009 год., в частта му, в която е потвърдено решение на Т. районен съд № 557/16.01.2009 год., по гр.д.№ 1006/2008 год. и е осъден С. Я. С. от гр. Търговище да заплати на ППТК”Б.-93”, гр. Т. сумата 887.42 лв., представляваща неустойка по договор за предоставяне възмездно ползване на земеделска земя № 359 от 23.04.2004 год. деловодни разноски общо от 216.67 лв. за двете инстанции и вместо него
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от ППТК”Б.-93”, гр. Т. срещу С. Я. С. от същия град иск за заплащане на сумата 887.42 лв./ осемстотин осемдесет и седем лева и четиридесет и две стотинки/, представляваща неустойка за неизпълнение по договор за предоставяне на земеделска земя за възмездно ползване № 359 от 23.04.2004 год..
ОСЪЖДА ППТК”Б.-93”, със седалище гр. Т. да заплати на срещу С. Я. С. от същия град сумата 183.12 лв./ сто осемдесет и три лева и дванадесет стотинки/, деловодни разноски за всички инстанции, съобразно отхвърлената част на иска.
В ОСТАНАЛАТА ЧАСТ въззивното решение на Т. окръжен съд е влязло в сила.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.

Определение № 386 от 23.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 77/2012 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Филип Владимиров
чл. 422, във вр.

чл. 124, ал. 1 ГПК
--------------------------------------------------------------------------------
Производство по чл. 288 във вр. чл. 280 от ГПК.

С решение от 26.04.2011 г. по гр. д. № 616/2010 г. на Хасковския окръжен съд след отмяна на решение № 433/7.07.2010 г. по гр. д. № 1765 от 2009 г. на Хасковски районен съд в частта, с която ищцовата земеделска кооперация е осъдена по предявения насрещен иск за неустойка по договор за наем от 15.02.2008 г. на земеделска земя да заплати на ответницата по първоначалния иск и ищец по насрещния - физическо лице, земеделски производител, сумата от 17 000 лв. - съставляваща част от общата дължима сума за неустойка в размер на 735 867. 33 лв., е отхвърлен насрещния иск и е потвърдено първоинстанционното решение в останалата му част - с която по първоначалния иск по чл. 422 във вр. чл. 124, ал. 1 ГПК е признато за установено, че земеделският производител (ответник по този иск) дължи на ищцовата кооперация сумата от 7 006. 90 лв., съставляваща дължима наемна цена по договора за обработваните площи за стопанската 2008 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 22.05.2009 г. до изплащането, а за разликата до 16 515 лв. искът е отхвърлен.

За да постанови този резултат въззивният съд е приел, че макар съглашението, източник на насрещните задължения на страните, да е наименовано договор за наем се касае за договор за аренда. Това е така, защото има за предмет земеделски земи; сключено е в изискуемата се от закона писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, като условие за неговата валидност; продължителността на договора надвишава минимално предвидения в закона срок от 4 години - чл. 3 и 4 от Закона за арендата в земеделието. Установено е, че общата площ на обработените от ответницата (земеделски производител) земи е 700. 69 дка, при цена на пшеницата за м. октомври 2008 г. - 250 лв./тон или по 0.25 лв. за килограм, което формира задължение по наемното правоотношение в размер на 7 006. 90 лв. За останалата част от предоставените за ползване по договора площи земеделска земя не е доказано да са обработени и засети от ответницата, поради което за нея не е възникнало задължение за заплащане на тяхна наемна цена, доколкото такава е уговорена само за площите, обработени и засети с култури (съгласно уговорките в договора - т. 4 от раздел "Права и задължения на наемателя"). По предявения насрещен иск е прието, че основното задължение на наемодателя, респ. арендодателя е да предаде вещта, предмет на договора и да осигури спокойното й ползване от наемателя (арендатора). Когато предмет на договора е земеделска земя фактическото й предаване не е необходимо да е обективирано в нарочен акт. Достатъчно е да е проведена индивидуализация на земята с номер на имота, площ и граници, за да може наемателят (арендаторът) безпрепятствено да установи фактическата власт върху нея и да я ползва. Изготвянето на опис на арендуваната земя между страните по съглашението е прието да има правно значение единствено за установяване на състоянието на арендувания обект и не може да служи за доказване на факта на предаване на държането и ползването му. Изискването по договора за съставяне на двустранен констативен протокол е предвидено с оглед определянето на реално обработваните и засети площи и няма отношение към предаване на фактическата власт върху земята, предмет на договора. Направен е извод, че ответната по този иск кооперация (арендодател) не е във виновно неизпълнение на задължението си да предаде на арендатора отдадената под наем земеделска земя в реални граници, като предпоставка за прекратяване действието на договора преди изтичането на неговия срок, чиято последица пък е отговорността по чл. 2 от раздел "общи и допълнителни разпоредби" за претендираната неустойка.

Против решението на въззивния съд в отхвърлителната част на иска за неустойка е постъпила касационна жалба от ищцата по него.

Поддържа се, че е налице вероятност въззивното решение да е недопустимо, защото съдът се е произнесъл по различен от предявения иск, доколкото е дал друга правна квалификация на източника на правоотношението спрямо извършената от първоинстанционния.

Сочи се, че въззивният съд се е произнесъл по обуславящите правни въпроси, които уточнени и прецизирани се свеждат до следното: каква е правната квалификация на договорите, предмет на които е предоставяне държането и ползването на обектите по чл. 1, ал. 3 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ); дължи ли той изготвяне на нов доклад за възприетата от него различна правна квалификация на съглашението, източник на насрещните задължения, като договор за аренда, респ. за наем и следва ли да посочи новата правна квалификация на предявения иск; задължен ли е въззивният съд да разпредели отново доказателствената тежест за подлежащите на установяване или опровергаване факти, попадащи в предмет на делото, като укаже за кои от тях те не сочат доказателства; задължен ли е съдът да излага мотиви и да обсъжда всички оплаквания, възражения и доводи във въззивната жалба и представените доказателства.

По въпроса за правната квалификация на източника на правоотношението с предмет отдаване ползването на земеделска земя се твърди да е решен в противоречие с практиката на ВКС, изразена в Решение № 703/5.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1060 от 2009 г., IV г. о. и Решение № 59/20.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 525/2008 г., I т. о., където е застъпено становището, че за вещите по чл. 1, ал. 3 от ЗАЗ е възможно да се сключват както договори за наем, така и за аренда.

По въпросите за необходимостта от изготвяне от въззивния съд на нов доклад, в който да даде нова правна квалификация на претенцията и за повторно разпределение на доказателствената тежест в процеса се поддържа, че са решени в противоречие със задължителната практика без да се сочат конкретни решения с подобен характер или друга такава практика.

По следващия въпрос се твърди да е разрешаван противоречиво от съдилищата, за което се прилагат решения на ВКС по реда на отменения ГПК (практиката на административните съдилища - приложеното решение № 6836/15.12.1999 г. по адм. д. № 5377/1999 г. на ВАС, IV отд. - не обосновава приложение на соченото основание за достъп до касация) - № № 752/18.11.1988 г. ВС, III г. о.; 1488/8.11.1999 г. по гр. д. № 814/1999 г. на ВКС, V г. о.; 189/14.07.2005 г. по гр. д. № 2219/2003 г., ВКС, IV г. о. и 528/8.07.2005 г. по т. д. № 17/2005 г., ВКС, I т. о., според които правилата за разпределение на доказателствената тежест в процеса изискват страната, която черпи изгодни за себе си правни последици от определен факт, да го докаже, както и че съдът дължи да обсъди всички относими доказателства по делото и да изгради своите изводи не само върху отделените факти, но и от връзката между тях и да ги прецени съвместно с всички събрани по делото доказателства и с оглед неговия предмет и вида на търсената защита.

Ответната по жалба кооперация не изразява становище по нея.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като констатира, че обжалваното решение е въззивно, както и че паричната оценка на предмета на делото пред въззивната инстанция по претенцията за неустойка не е под 5 000 лева, намира, че то подлежи на касационно обжалване.

Касационната жалба е подадена в срок, редовна е и е допустима.

Касационното обжалване не следва да бъде допуснато.

Не се открива поддържаната от касатора вероятност обжалваното въззивно решение да е недопустимо, за да се обоснове необходимост от разглеждане на касационната жалба по същество. Според постоянната съдебна практика произнасянето на въззивния съд по предявения иск, на който той дава различна правна квалификация от тази, определена от първостепенния не обосновава неговата недопустимост. Касае се за неправилно приложение на материалния закон, последицата от което е отмяната на обжалвания съдебен акт.

Въпросът за правната квалификация на договорните отношения с предмет предоставяне на земеделска земя не е решен в противоречие с цитираните и приложени решения на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК. Съобразен с тях е извода на въззивния съд, че доколкото процесният договор е в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, има за предмет земеделска земя и обвързва съконтрахентите за срок над 4 стопански години, е договор за аренда. Няма пречка обаче земеделската земя да бъде предмет на договор за наем, сключен в свободна форма (писмена, устна или с конклудентни действия), както и обект на право на ползване, учредено с нотариален акт или с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Допустимо е при липса на изискваната от закона форма, сключеният договор за аренда да се конвертира в договор за наем, а учреденото право на ползване - в договор за аренда или наем, респ. при безвъзмездност - в заем за послужване.

Въпросът за задължението на въззивния съд да изготви нов доклад, с който да даде нова правна квалификация на предявения иск и да извърши ново разпределение на доказателствената тежест за подлежащите на установяване или опровергаване факти не обосновава приложение на соченото основание за достъп до касационен контрол. Въззивният съд е съобразил установената съдебна практика, че той не прави доклад по делото, а съгласно чл. 268, ал. 1 ГПК докладва жалбите и отговорите: в коя част е обжалвано първоинстанционното решение, кои правни въпроси във връзка с неговата валидност и допустимост се поставят (за това той следи служебно), какви оплаквания за неправилност се направени и какви пороци е поискано да бъдат отстранени (по правилността на обжалваното решение той е ограничен от посоченото в жалбата - чл. 269 ГПК), както и че при заявените факти и обстоятелства, посочени в основанието на исковата молба и съдържанието на спорното право, посочено в петитума й, е негово задължение да даде правната квалификация на иска, с чието разглеждане и решаване е сезиран, но не в доклада, а във въззивното решение.

Въпросът за необходимостта от излагане на собствени мотиви по всички относими по спора факти и обстоятелства, за които са събрани допустими доказателства и имат отношение към оплакванията в жалбата, с оглед правомощията на въззивния съд като решаваща, а не проверяваща инстанция, е разрешен в случая в унисон с еднопосочната съдебна практика. Съгласно нея, с оглед решаващата функция на въззивния съд (неговите контролни функции са изчерпани с проверката на валидността и допустимостта на решението, както вече се посочи по-горе) при решаването на делото по същество той проверява само посочените в жалбата правни изводи, законосъобразността на посочените в жалбата процесуални действия и обосноваността на посочените в жалбата фактически констатации на първоинстанционния съд, като взема предвид установените във въззивното производство новооткрити и новонастъпили факти, съответно - последиците от недоказването и излага своите мотиви за това.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение от 26.04.2011 г. по гр. д. № 616/2010 г. на Хасковския окръжен съд в обжалваната му част.

Решение № 703 от 5.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1060/2009 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Борислав Белазелков
чл. 290 ГПК

чл. 228 ЗЗД

чл. 232, ал. 2 ЗЗД

чл. 1, ал. 3 ЗАЗ

чл. 56 ЗС

Върху земеделската земя, както и върху всяка друга телесна вещ може да бъде учредено вещно право на ползване. Когато вещта е недвижима, вещното право се учредява с нотариален акт (или договор за делба с нотариална заверка на подписите), който трябва да бъде вписан, за да бъде противопоставим на трети лица, които черпят права от същия праводател. Така учреденото вещно право позволява на неговия титуляр да ползва вещта и да придобива нейните естествени и граждански плодове. Ако правото на ползване се учредява възмездно, плащането на цената може да бъде уговорено наведнъж или на части през определени периоди от време. Права със същото съдържание може да възникнат и от облигационна връзка. По договора за наем наемателят има правото временно да ползва наетата вещ, да събира естествените й плодове, като може да придобива и гражданските плодове, доколкото има право да я пренаема изцяло или отчасти. Договорът за наем на недвижима вещ, макар и да не поражда, променя, нито погасява вещни права, също може да бъде вписан, за да може правата на наемателя да бъдат противопоставими на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Договорът за наем, освен ако е търговска сделка, е ограничен с 10-годишен срок, но ако негов предмет е земеделска земя (и/или други вещи за земеделско производство), той може да бъде сключен и за по-дълъг срок (но не по-малко от четири стопански години). За да е валиден, договорът за аренда трябва да е сключен с нотариална заверка на подписите, а за да може правата на арендатора да бъдат противопоставени на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател, той трябва да бъде вписан в нотариалните книги.

Земеделската земя може да бъде предмет на договор за наем. Формата за валидност на договора е свободна (писмена, устна или с конклудентни действия). Договорът за наем може да обвърже страните за срок до 10 години, освен ако е търговска сделка. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Договорът за наем е възмезден и наемателят дължи наемна цена. Ако временното ползване е отстъпено безвъзмездно, договорът не е за наем, а за послужване.

Земеделската земя може да бъде предмет и на договор за аренда. Формата за валидност на договора е писмена с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за наем. Договорът за аренда може да обвърже страните за срок над 4 стопански години. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Регистрирането на арендния договор в ОСЗГ няма правно значение за валидността и действието му. Договорът за аренда е възмезден и арендаторът дължи арендна цена. Ако договорът е конвертиран в такъв за наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като наемна цена.

Земеделска земя може да бъде обект и на право на ползване. Формата за валидност на учредителната сделка (между живи) е нотариален акт или писмен договор с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за аренда или наем, а при безвъзмездност - в заем за послужване. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Ако договорът е възмезден, ползвателят дължи уговорената цена на правото на ползване. Ако договорът е конвертиран в такъв за аренда или наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като арендна или наемна цена.

--------------------------------------------------------------------------------

Производство по чл. 290 ГПК.

Допуснато е касационното обжалване на решението на ПОС от 13.03.2009 г. по гр. д. № 90/2009, с което е отхвърлен предявеният иск за заплащане на наемна цена по чл. 232, ал. 2 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за валидността на наемен договор на земеделска земя.

По поставения въпрос Върховният касационен съд намира, че върху земеделската земя, както и върху всяка друга телесна вещ може да бъде учредено вещно право на ползване. Когато вещта е недвижима, вещното право се учредява с нотариален акт (или договор за делба с нотариална заверка на подписите), който трябва да бъде вписан, за да бъде противопоставим на трети лица, които черпят права от същия праводател. Така учреденото вещно право позволява на неговия титуляр да ползва вещта и да придобива нейните естествени и граждански плодове. Ако правото на ползване се учредява възмездно, плащането на цената може да бъде уговорено наведнъж или на части през определени периоди от време. Права със същото съдържание може да възникнат и от облигационна връзка. По договора за наем наемателят има правото временно да ползва наетата вещ, да събира естествените й плодове, като може да придобива и гражданските плодове, доколкото има право да я пренаема изцяло или отчасти. Договорът за наем на недвижима вещ, макар и да не поражда, променя нито погасява вещни права, също може да бъде вписан, за да може правата на наемателя да бъдат противопоставими на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Договорът за наем, освен ако е търговска сделка, е ограничен с 10-годишен срок, но ако негов предмет е земеделска земя (и/или други вещи за земеделско производство), той може да бъде сключен и за по-дълъг срок (но не по-малко от четири стопански години). За да е валиден, договорът за аренда трябва да е сключен с нотариална заверка на подписите, а за да може правата на арендатора да бъдат противопоставени на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател, той трябва да бъде вписан в нотариалните книги.

Земеделската земя може да бъде предмет на договор за наем. Формата за валидност на договора е свободна (писмена, устна или с конклудентни действия). Договорът за наем може да обвърже страните за срок до 10 години, освен ако е търговска сделка. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Договорът за наем е възмезден и наемателят дължи наемна цена. Ако временното ползване е отстъпено безвъзмездно, договорът не е за наем, а за послужване.

Земеделската земя може да бъде предмет и на договор за аренда. Формата за валидност на договора е писмена с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за наем. Договорът за аренда може да обвърже страните за срок над 4 стопански години. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Регистрирането на арендния договор в ОСЗГ няма правно значение за валидността и действието му. Договорът за аренда е възмезден и арендаторът дължи арендна цена. Ако договорът е конвертиран в такъв за наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като наемна цена.

Земеделска земя може да бъде обект и на право на ползване. Формата за валидност на учредителната сделка (между живи) е нотариален акт или писмен договор с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за аренда или наем, а при безвъзмездност - в заем за послужване. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Ако договорът е възмезден, ползвателят дължи уговорената цена на правото на ползване. Ако договорът е конвертиран в такъв за аренда или наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като арендна или наемна цена.

ВКС, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения:

За да постанови обжалваното решение, въззивния съд е приел, че сключеният договор за наем на земеделска земя е нищожен, тъй като не е сключен в изискваната от чл. 3 ЗАЗ форма.

В нарушение на материалния закон въззивния съд е приел, че сключеният за една стопанска година писмен договор за наем на процесната земеделска земя е нищожен, поради което претендираната наемна цена не се дължи.

Видно от изложеното въззивното решение е постановено внарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото - решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК.

По делото е установено, че в изпълнение на сключения на 22.02.2006 г. договор за наем ищецът е предоставил на ответника ползването на процесната земеделска земя в продължение на една стопанска година, но до приключването на устните състезания пред въззивния съд ответникът не е изплатил уговорената наемна цена в размер на 2.380 лева.

Видно от изложеното страните са обвързани от валиден договор за наем на земеделска земя, като наемодателят е изпълнил задълженията си по договора, пора което ответникът следва да бъде осъден да изпълни своите като заплати сумата 2.380 лева със законната лихва от предявяването на иска, както се претендира и всички разноски по делото в размер на 560 лева.

Воден от изложеното ВКС, състав на Четвърто гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решението на Пазарджишкия окръжен съд от 13.03.2009 г. по гр. д. № 90/2009 г.

ОСЪЖДА Р. А. М. от [населено място], обл. П. да заплати на Земеделска кооперация "П. земя", [населено място], обл. П. сумата 2.380,00 лева на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД със законната лихва от 29.08.2008 г. на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД и сумата 560,00 лева разноски за всички инстанции.