КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 31 Мар 2020, 05:00

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Самостоятелен обект ли е басейн и още нещо..... прилежаща пл
Ново мнениеПубликувано на: 19 Дек 2019, 09:30 
Offline
Модератор
Модератор

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 352
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 19 ноември две хиляди и деветнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ:
БОНКА ДЕЧЕВА, ВАНЯ АТАНАСОВА

при участието на секретаря Даниела Никова и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА гр.дело 4660 /2018 година

Производството е по чл. 290 ГПК

История на спора

С определение № 345 от 27.06.2019 г. по касационна жалба, подадена от адв. А. Т., като процесуален представител на Е. Ф. П. и В. А. П. е допуснато касационно обжалване на решение № ІІІ-80 от 18.07.2018 г., постановено по гр.д.№ 821/2018 г. на Бургаски окръжен съд, с което е отменено решение № 39/14.03.18г. по гр.д.№ 337/17г. на РС- Поморие и вместо това е отхвърлен иска по чл. 109 ЗС, предявен от касаторите против „Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД с ЕИК 204459960 и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД да бъдат осъдени ответниците да преустановят действията си по изпълнение на СМР, съгласно разрешение за строеж № 451 от 10.05.2017 г. на [община] за обновяване на съществуващите зелени площи, плочници и градски елементи в УПИ …. в кв. …, съставляващ ПИ с идентификатор …. и по разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017 г. на [община] за промяна на прилежащата площ около басейна, находящ се в същия имот, за изграждане на ограда около басейна, като осигурят на двамата ищци свободен достъп до процесния басейн и ограждащите го площи, както и до съществуващите зелени части върху покрива на покрития паркинг-гараж в процесното УПИ.

В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон – чл. 63 ЗС и чл. 64 ЗС и чл. 38 ЗС, като считат, че неправилно е прието, че басейна в средата на двора на комплекса е самостоятелен обект на правото на собственост. Твърди се и необоснованост на този извод, като противоречащ на констатациите на СТЕ, за допуснати съществени процесуални нарушения при анализа на доказателствата и игнориране на приетата СТЕ и за необоснованост на извода, че покрива на покрития паркинг-гараж, със зелена площ не е обща част на тази сграда. Излага се довод, че от решението не става ясно кой терен съдът третира като прилежащ към сградите, в които ищците имат право на собственост върху самостоятелен обект.

Ответниците по касация оспорват касационната жалба счита, че изводите на съда относно басейна съответстват на събраните доказателства. Счита, че дворното место не е обща част, че достъпът на ищците до притежаваните от тях обекти от правото на собственост не е ограничен, а басейнът е в свободната площ, която суперфициарните собственици не могат да ползват. Ответникът е придобил централната част от терена и басейна, плаща данъци и отделя средства за поддръжката на съоръженията в нея и следва да получава и ползите от това. Според ответника ползването на басейна и другите съоръжения от етажните собственици следва да става само въз основа на договорни отношения с тях, а не като етажни собственици.

Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

Касационни въпроси

Касационно обжалване е допуснато по два въпроса:

На основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК е допуснато касационно обжалване по въпрос: следва ли да се приеме, че открит басейн е самостоятелен обект на собственост ако е изграден като част от дворната инфраструктура на планираното строителство на комплекс от сгради със смесено предназначение ако конструктивно и по своите технически характеристики не отговаря на изискванията за басейни за ползване с обществен достъп поради противоречие с Р № 199 от 10.08.2015 г. по гр.д.№ 5955/2014 г. на ІV гр.о. и цитираните в него. С тези решения се приема, че басейна не съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, но не са разгледани възможните хипотези и видове басейни според строителните и благоустройствени правила.

Мотиви

Басейнът като елемент на застрояването може да е съоръжение от допълващото застрояване, съгласно чл. 46, ал.2 ЗУТ, но може да е самостоятелен обект на правото на собственост, като „открит обект” по смисъла на пар. 5, т. 68 ДР ЗУТ. Когато басейните са елемент на допълващото застрояване с обем до 100 куб. м. в оградени поземлени имоти, и за изграждането им не се изискват строителни книжа – инвестиционни проекти, строителни разрешения / чл. 147, ал. 1, т. 7 ЗУТ/ и/или ако макар да са с по-голям обем и да са изградени със строителни книжа, но към тях няма необходимите спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране – санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, те не са самостоятелен обект на правото на собственост. Обратно, ако басейнът отговаря на изискванията за „открит обект” по пар. 5, т. 68, б. а ДР ЗУТ – да е изграден със строителни книжа, включващи и необходимите спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране – санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, които са изградени и съществуват на место, той е самостоятелен обект на правото на собственост.

На основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК е допуснато касационно обжалване по въпроса, касаещ тълкуването на пар. 1, т. 2 ДР ЗУЕС и конкретно следва ли терена, в който е изградена вертикална планировка към сграда – етажна собственост, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн да се счита за прилежаща към сградата и съответно подлежи ли на ползване от етажните собственици.

Нормата на пар. 1, т. 2 ДР ЗУЕС определя като „прилежаща площ” към сграда в режим на етажна собственост“ частта от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други. Изброяването не е изчерпателно, но безспорно включва зелените площи, алеи и зона за отдих. Басейните в тези площи, съобразно отговорът на предния въпрос, ако не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост са прилежащи към сградите – етажна собственост. При преценката дали определено съоръжение от вертикалната планировка е принадлежност към сградите – етажна собственост или е самостоятелен обект на правото на собственост следва да се изхожда от нормативните изисквания за изграждане на съответния самостоятелен обект на правото на собственост и от принципите, залегнали в общото градоустройствено решение, одобрения инвестиционен проект и обяснителната записка към него. Когато в единния инвестиционен проект се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези елементи са принадлежност към етажната собственост. Това е така защото тези елементи нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на собственост, поради което за тях не се прилага принципа на приращението / чл. 92 ЗС/. Същевременно те формират общия облика на етажната собственост и на самостоятелния обект на правото на собственост в нея /жилище, офис, магазин или друг обект за обществено обслужване/. Съществуването на тези елементи се отразява и върху стойността на обекта още при изграждането му, а от това зависи и определянето на частта от общите части към всеки обект на етажната собственост по правилото на чл. 40 ЗС. Наличието на такива елементи се отразява и на текущата цена на обектите в етажната собственост. Въпросът за принадлежността на тези елементи към етажната собственост е отделен и не зависи от въпроса как етажните собственици ще решат да поддържат и използват тези съоръжения, вземайки решения по чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС и чл. 11, ал. 1, т. 10 ЗУЕС.

Изложеното не противоречи на чл. 64 ЗС, съгласно който носителите на правото на строеж могат да ползват терена до колкото това е необходимо да използват обекта си на собственост. Това право на суперфициарните собственици включва и правото на ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл. 97 ЗС към сградите – етажна собственост, в които се намира обекта, а принадлежността следва главната вещ / чл. 98 ЗС/. Такива елементи, съставляващи принадлежност към обектите от етажната собственост са алеите, зелените площи, детските площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост по пар. 5, т. 68, б. а ДР ЗУТ и др. подобни. До тези съоръжения, етажните собственици следва да имат достъп в зависимост от това какво решение за начина на подържането и използването им е взело общото събрание.

Когато дворното място е обща част на етажната собственост и той значително надхвърля нуждите на етажната собственост за общо ползване като зелени площи, пътища, паркинги, контактни зони, детски площадки и др. подобни, останала площ може да се използва и за други нужди по решение на общото събрание на етажната собственост, включително и такова по чл. 38, ал.2 ЗС.

По основателността

По касационната жалба:

По делото е установено следното: Ищците са руски граждани. Те са придобили правото на собственост върху апартамент № 2, находящ се в сграда /секция/ „Ж” от жилищна сграда с 12 секции, на първи етаж, който ведно с терасата е с площ 118,18 кв.м., заедно с 5,154 % ид.ч. от общите части на сграда – секция „Ж”, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху терена / н.а. № …. г. / Ищците са купили и 27,02 / 3866 ид.ч. от закрит паркинг-гараж с площ 3866 кв.м. с идентификатор 57691.509.36.13, построен в същото дворно место, с описание по архитектурния проект като 12,47/1779,84 ид.ч.от закрит паркинг-гараж с площ 1779,84 кв.м. и 0,701 % ид.ч. от общите части на гаража /макар че тази сграда не е етажна собственост, а е съсобствена/ с право на ползване на паркомясто № 65 с площ 12,47 кв.м.. /н.а. № …. г./

Праводателят на ищците „ТЕРА ТУР СЕРВИЗ” ООД продава на „МГ БИЛДИНГ” ООД поземления имот с идентификатор …. и …. самостоятелни обекти от сградите, изградени в местото /н.а. № …. г./. Легитимирайки се с този нот. акт и дружествен договор за извършен апорт, „Нивомакс” ООД продава на ответникът „Хелиос Бийч апармънтс” същия поземлен имот и два склада. / н.а. № …. г./ Купувачът на дворното место продава на другия ответник „Хелиос бийч менижмънт” ООД 910 кв.м. от цялото дворно место и басейн, изграден със строително разрешение от 04.05.2005 г. /н.а. № …. г./ и със същия акт двете дружества си разпределят ползването на дворното място и басейна.

В ПИ с идентификатор …. в [населено място] е изградена със строително разрешение от 29.05.2006 г. жилищна сграда с комплексно обществено обслужване. На 03.09.2007 г. е въведена в експлоатация „жилищна сграда с комплексно обществено обслужване, магазини, фитнес, ресторант, сладкарница и външен басейни” след като е допусната поправка на очевидна фактическа грешка в строителното разрешение, като е добавен и басейна. Секциите на жилищната сграда от „А” до „Ж” са изградени към западната и северната външна граница на имота. В югоизточната част на имота са изградени секции „К”, „Л” и „М”, а в югодападната част – секции „З” и „И”. Между секциите има фуги, което обуславя самостоятелността им. В централната част на двора е изградена сграда с идентификатор …. с предназначение „хангар, депо, гараж”. Тази сграда по проект е била подземен общ гараж, но поради високото ниво на водата и издигнатата дига от към морето, покрития гараж е над нивото на земята, а тъй като е създадена деневилация на терена, покрива на гаражите е направен като зелена площ. Няма конструктивна връзка между жилищните секции и покрития паркинг-гараж. Във вътрешната централна част на имота и на сградата паркинг-гараж е разположен басейн на по-ниско ниво, до което се слиза по стълби от озеленената площ върху покрива на покрития гараж. Съоръжението басейн с приливник се обслужва от компенсаторен резервоар и помещение за пречистване и дезинфекция на водата. Има обща стена между това обслужващо басейна помещение и покрития гараж. От нивото на басейна по стълби се стига до оформения като зелена площ, плочници и детски площадки до нивото на покрива на покрития паркинг-гараж. На нивото на басейна има и летен бар. Басейна е проектиран и изпълнен така, че не отговаря функционално на изискванията на нормативните актове към открит басейн за обществено ползване в спортни зали и като спортни съоръжения – не е достъпен за външни лица, а само за гости на комплекса, няма съблекални, душове и место за спасител. За да се достигне до басейна следва да се премине през озеленения покрив на паркинга-гараж. Ищците могат безпрепятствено да стигат до обектите, върху които притежават вещни права – апартамента и покрития паркинг-гараж. По искане на двете дружества – ответници, [община] е издала две строителни разрешения № 451 от 10.05.2017 г. за обновяване на съществуващите зелени площи, плочници и градски елементи в УПИ …. в кв. …., съставляващ ПИ с идентификатор …. и разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017 г. за промяна на прилежащата площ около басейна, находящ се в същия имот, за изграждане на ограда около басейна.

РС е приел, че функцията на гаражния етаж и на озеленения покрив е комуникационна, поради което той е обща част по естеството си и до него ищците, като притежаващи идеална част от сградата следва да имат достъп. Относно басейна е прието, че той не е самостоятелен обект, а е техническо строително съоръжения и част от инфраструктурата. Той не може да съществува самостоятелно и е изграден да обслужва и живущите в жилищните сгради. По тези съображения е уважен иска.

Въззивният съд е отменил решението и е отхвърлил исковете по чл. 109 ЗС, като е приел, че тъй като ищците са руски граждани, съгласно чл. 22 КРБ те не могат да придобиват право на собственост върху земя, поради което и както е уговорено в нот. актове, те имат само правото по чл. 64 ЗС – да ползват терена до колкото като суперфициарни собственици е необходимо да ползват апартамента си и паркомястото. Съдът е приел, че допълнително построеното е собственост на собственика на терена. Прието е, че покрива на гаража, принадлежащ на всички собственици на самостоятелни обекти, закупили и идеални части от сградата на гаража, но той е общ дотолкова, доколкото той обслужва общата сграда. Относно басейна е прието, че има функционална самостоятелност независимо от установеното, че в участъка на инсталационното помещение басейнът има връзка с гаража – обща стоманобетонна стена. Прието е, че той не представлява неразделна част от конструкцията на сградата на гаража. Обобщено е, че басейна и прилежащият тротоар не са изградени върху гаража, а на друго ниво, като съгласно одобрения проект басейнът е в свободната дворна площ, поради което не могат да се обосноват права на собственост върху басейн като обща част.

Предвид отговорите на двата въпроса, обосновали допускане до касационен контрол, въззивното решение е неправилно, защото противоречи на материалния закон, а изводите са необосновани.

Покритият паркинг-гараж може да бъде самостоятелен обект на правото на собственост. В случая той не е етажна собственост, а съсобствена сграда, от която ищците притежават идеална част с право на ползване върху конкретно паркомясто. Като съсобственици с право на реално ползване на реална част, те имат право да участват във вземането на решение за ремонта и начина на благоустрояване на зелената площ на покрива на сградата и на алеите и площадките за игра, оформени над сградата. Строително разрешение № 451 от 10.05.2017 г. е издадено от [община] по искане на ответниците, но без участието на съсобствениците, каквито са ищците и включва дейности обновяване на съществуващите зелени площи, плочници и градски елементи в УПИ …. в кв. …., съставляващ ПИ с идентификатор …. над покрития гараж, поради което извършването на тези дейности, с които те не са съгласни следва да бъде преустановено.

Другото разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017 г., издадено по искане на ответниците от [община] е за промяна на прилежащата площ около басейна, находящ се в същия имот, за изграждане на ограда около басейна. Предвид отговорът на поставените въпроси, басейнът не съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, принадлежност е към етажните собственици и има обслужващо я предназначение. Начинът на използването му, осигуряването на средства за поддръжката и покриване на хигиенните изисквания, ремонтите и благоустрояването на терена около него следва да се реши от общото събрание на етажната собственост на всички сгради, съобразно правомощията му, определени в чл. 11 ЗУЕС. Вярно е, че ищците са само суперфициарни собственици, но правото по чл. 64 ЗС да се ползват от терена до колкото това е необходимо да използват обекта си включва и правото на ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност към сградите – етажна собственост, а предвид отговорът на втория въпрос, такива са алеите, зелените площи, детските площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост по пар. 5, т. 68, б. а ДР ЗУТ. До тези съоръжения, етажните собственици следва да имат достъп в зависимост от това какво решение за начина на подържане и използване е взело общото събрание. Кога и какви ремонти да се извършват на такива съоръжения също зависи от решенията на общото събрание на етажната собственост доколкото и разходите за това се поемат от тях.

По изложените съображения, въззивното решение следва да се отмени, като вместо това, настоящата инстанция следва да постанови решение по същество, тъй като не се налага извършване на нови съдопроизводствени действия. Предявените искове по чл. 109 ЗС от двамата ищци са основателни и следва да бъдат уважени. Съобразно този резултат и на основание чл. 78, ал.1 ГПК, на касаторите следва да се присъдят претендираните от тях деловодни разноски за всички инстанции до доказания размер 6999 лв.

Диспозитив

Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № ІІІ-80 от 18.07.2018 г., постановено по гр.д.№ 821/2018 г. на Бургаски окръжен съд и вместо това постановява:

ОСЪЖДА „Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД с ЕИК 204459960 и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД с ЕИК-203479718 да преустановят действията си по изпълнение на строително монтажни работи, съгласно разрешение за строеж № 451 от 10.05.2017 г. на [община] за обновяване на съществуващите зелени площи, плочници и градски елементи в УПИ …. в кв. …., съставляващ ПИ с идентификатор …. и по разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017 г. на [община] за промяна на прилежащата площ около басейна, находящ се в същия имот, за изграждане на ограда около басейна, като осигурят на двамата ищци Е. Ф. П. и В. А. П. свободен достъп до процесния басейн и ограждащите го площи, както и до съществуващите зелени части върху покрива на покрития паркинг-гараж в същия поземлен имот.

Осъжда „Хелиос Бийч Мениджмънт” ЕООД с ЕИК 204459960 и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД с ЕИК-203479718 да платят на Е. Ф. П. и В. А. П., граждани на Руската федерация деловодни разноски за всички инстанции в общ размер 6999 лв.


Върнете се в началото
 Профил  
 
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 3 госта


Вие не можете да пускате нови теми
Вие не можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов