КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 4767
София, 22.10.2025 г.
Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и първи октомври две хиляди двадесет и пета година в състав:
Председател: БОНКА ДЕЧЕВА
Членове: ВАНЯ АТАНАСОВА
АТАНАС КЕМАНОВ
разгледа докладваното от съдията Атанасова ч.гр.д. № 2246/2025 година.
Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.
Образувано е по подадена от „ВИА ПОНТИКА БГ“ ЕООД, чрез управителя В. С. М., приподписана от адв. Д. Г., частна касационна жалба срещу определение № 696 от 08. 05. 2025 г. по ч. гр. д. № 343/2025 г. на ОС – Велико Търново, VI въззивен гр. състав, с което е потвърдено определение от 2. 04. 2025 г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията гр. Велико Търново, с което е постановен отказ за заличаване на договор за наем, вписан с акт № 210/04. 04. 2018 г., том 3, и анекс към договор за наем, вписан с акт № 140/7. 12. 2023 г., том 7, сключени между „Велтед асет мениджмънт“ ЕООД и „ФН група“ ООД, относно недвижими имоти, предмет на постановление за възлагане № 260000 от 28. 08. 2024 г., поправено с определение № 260022 от 10. 12. 2024 г., и двете постановени по т. д. № 68/2018 г. по описа на ОС – Габрово.
Излагат се съображения за неправилност на определението по съображения, че купувачът на публична продан придобива имота чист от тежестта на облигационното правоотношение, възникнало от вписан договор за наем, а след като правата на наемателя са непротивопоставими на новия собственик на недвижимия имот, придобит на публична продан, то защитната функция на такова вписване по отношение на наемателя е отпаднала и този факт следва да намери отражение, за да може новият собственик да упражнява в пълен обем правото си на собственост. Твърди се и допуснато процесуално нарушение, изразяващо се в необсъждане от окръжния съд на всички събрани по делото доказателства и на въведените от молителя доводи за незаконосъобразност на определението.
Иска се допускане до касационно обжалване на определението, отмяната му и връщане на делото на съдията по вписванията, с указания да заличи вписването на договора за наем и анекса към него.
Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, като обсъди доводите на страните и прецени данните по делото, прие следното:
За да потвърди определението на съдията по вписванията, съставът на въззивния съд е приел, че съгласно чл. 569, т. 5 ГПК, нотариални са производствата, по реда на които се извършват вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон. Съгласно чл. 2 ПВ, вписване, отбелязване и заличаване се допуска само за случаите, които са предвидени изрично в законите. В разпоредбите на чл. 13, 19, 31 ПВ е предвидено, че се заличават тези вписвания и отбелязвания, които се отнасят до заличаване на вписванията на искови молби и решенията по тях по изчерпателно посочени искове, на ипотеки и на възбрани. Действащото право не урежда хипотеза, при която публичната продан на недвижими имоти, в т.ч. и продажбата по Глава 46 „Осребряване на имуществото“ от Търговския закон, която съгласно чл. 717л, ал. 4 ТЗ има последиците на продажба при принудително изпълнение по реда на ГПК, да е основание за заличаване на вписан договор за наем на същите имоти. Още повече, че по отношение на третите лица, каквито са и купувачите на публична продан, вписването на договор за наем има оповестително действие (дава възможност да се провери дали недвижимите имоти са обременени с договор за наем), а защитната функция на такова вписване е само по отношение на наемателя. Прието е, че възраженията на частния жалбоподател, касаещи непротивопоставимостта на процесния договор за наем спрямо него са неотносими към преценката за законосъобразност на отказа на съдията по вписванията, тъй като взаимоотношенията между наемателя и купувача от публична продан на имота, предмет на договора за наем, не могат да бъдат преценявани от съдията по вписванията в производството по вписване, отбелязване и заличаване на актове - едностранно охранително производство, в което е недопустимо разрешаването на правни спорове.
В частната касационна жалба е инкорпорирано изложение на основанията по чл. 280 ГПК, в което е поставен следният въпрос във връзка с основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК: „Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички основания и фактически твърдения за отмяна, посочени от жалбоподателя?“
Твърди се разрешаването му в противоречие с решение № 20 от 09. 02. 2017 г. по гр. д. № 2885/2016 г. на ВКС, 4 г.о., решение № 176 от 31. 10. 2017 г. по т.д. № 2299/2016 г. на ВКС, 2 т.о., решение № 72 от 13. 02. 2016 г. по гр. д. № 3582/2015 г. на ВКС, 3 г.о.
Въпросът не е разрешен в противоречие с практиката на ВКС. Въззивният съд е обсъдил, в мотивите към определението, всички релевантни обстоятелства и е разгледал всички доводи на частния жалбоподател, включително и доводът, че вписването на договора за наем и анекса към него подлежи на заличаване, тъй договорите за наем са непротивопоставими на купувачите от публична продан. Във връзка с този довод е приел, че предвид характера на производството по вписване, отбелязване и заличаване на актове – едностранно охранително, е недопустимо в това производство да се извършва преценка за приложимостта на чл. 237 ЗЗД спрямо последващ приобретател на имота от публична продан и на тази преценка да се основава и преценката за основателност на искането за заличаване на вписването на наемния договор.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че въпросът относно приложимостта на чл. 237 ЗЗД спрямо последващ приобретател на имота от публична продан е обсъждан в практиката на ВКС, като е разяснено, че на купувача на недвижим имот от публична продан са противопоставими договори за наем, вписани преди първа възбрана/първа ипотека (решение № 101 от 18. 06. 2021 г. по гр. д. № 2860/2020 г. на ВКС, 3 г.-о., решение № 129 от 30. 06. 2015 г. по гр. д. № 268/2015 г. на ВКС, 1 г.о.)
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение


О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 696 от 08. 05. 2025 г. по ч. гр. д. № 343/2025 г. на ОС – Велико Търново, VI въззивен гр. състав.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.