КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 25 Фев 2020, 08:23

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 3 мнения ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Придобиване на право на собственост върху земя от чужденци
Ново мнениеПубликувано на: 13 Фев 2012, 14:11 
Придобиване на право на собственост върху земя в България от чужденци
Правна уредба:
КОНСТИТУЦИЯ на Република България - чл. 22;
ЗАКОН за собствеността (ЗС) - чл. 29, чл. 29а;
ЗАКОН за собствеността и ползването на земеделските земи - чл. 3, чл. 3б;
ТЪРГОВСКИ ЗАКОН (ТЗ) - чл. 141;
ЗАКОН за наследството - чл. 5
условия и начини за придобиване на право на собственост върху земя в България от чужди граждани и чужди юридически лица.

Условия
Основно положение в Конституцията е, че чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България - чл. 22. Съгласно Договора за присъединяване към ЕС България може да запази в сила, за срок от пет години от датата на присъединяване, ограниченията, съществуващи в нейното законодателство към датата на подписване на Договора за присъединяване, по отношение на придобиването на право на собственост върху земя за второ жилище от граждани на държавите-членки или държавите, страни по Споразумението за Европейско икономическо пространство (СЕИП), които не пребивават в България и, от юридически лица, учредени в съответствие със законите на друга държава-членка или на държава, страна по СЕИП. Спрямо гражданите на държавите - членки на Европейския съюз, или на държавите - страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, които законно пребивават в България, не следва да се прилагат каквито и да било норми или процедури, различни от тези, прилагани към български граждани. Също така, България може да запази в сила, за срок от седем години от датата на присъединяване, ограниченията, съществуващи в нейното законодателство към датата на подписване на Договора за присъединяване, по отношение на придобиването на право на собственост върху земеделска земя, гори и горска земя от граждани на друга държава-членка, от граждани на държавите, страни по Споразумението за Европейска икономическо пространство и от юридически лица, учредени в съответствие със законите на друга държава-членка или на държава, страна по СЕИП. В никакъв случай, при придобиването на земеделска земя, гори и горска земя, гражданин на държава-членка не може да бъде третиран по-неблагоприятно, отколкото към датата на подписване на Договора за присъединяване или да му бъдат налагани по-големи ограничения в сравнение с гражданин на трета страна. Тези ограничения са запазени в българското законодателство. Съгласно чл. 29, ал. 4 от Закона за собствеността, чужденци и чужди юридически лица могат да придобиват само право на собственост върху сгради или ограничени вещни права върху недвижим имот в страната. Гражданите на държавите - членки на Европейския съюз, или на държавите - страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, както и юридически лица от държавите-членки на ЕС или от държавите-страни по СЕИП нямат право да придобиват право на собственост върху земя за период от 5 години след датата на присъединяване на България към ЕС (за придобиване на земеделска земя срокът е удължен на 7 години - чл. 3 от ЗСПЗЗ). Останалите чужди граждани, които не са граждани на държави-членки на ЕС или на държави-страни по СЕИП, могат да придобиват право на собственост върху земя само при условията на международен договор, по който България е страна и който е ратифициран, обнародван и влязъл в сила. При това законово положение, ако граждани на държавите - членки на Европейския съюз, или на държавите - страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство искат да придобият право на собственост върху земя в България преди изтичането на петгодишния срок, те имат няколко възможности: да регистрират българско юридическо лице (търговско дружество, като обикновено това е ЕООД/ООД), което да придобие правото на собственост върху земята, или да придобият земя чрез наследяване по закон (чл. 22 от Конституцията, чл. 29, ал. 1 от ЗС).

Придобиване на земя или идеални части от земя чрез българско юридическо лице (търговско дружество)
В ЕООД/ООД чужденците участват съответно като еднолични собственици на капитала или като съдружници. За целта те трябва да изпълнят всички изисквания съгласно ТЗ за учредяване на търговско дружество, което означава: да изготвят и подпишат всички необходими документи, да внесат в българска банка записания в дружествения договор/учредителния акт капитал и да се снабдят с нарочно удостоверение от банката в тази връзка, да заверят пред нотариус в България съответните декларации, ако ще бъдат и управители/представляващи фирмата, да се снабдят впоследствие с печат на фирмата, след нейната регистрация в Търговския регистър. Тъй като всички тези действия следва да бъдат извършени в България, пред български институции, обикновено се изисква от чуждите граждани да си осигурят няколко дни престой в страната, докато се подготвят всички необходими документи за регистрация на фирмата. Процедурата може да се осъществи и дистанционно, ако се упълномощи адвокат или друго лице от България, което да изготви и подпише документите от името на чуждите граждани, да внесе от тяхно име записания капитал и да ги представлява пред Агенция по вписванията. Съгласието на управителя да управлява, заедно с образец на подписа му трябва да бъдат нотариално заверени (чл. 141, ал. 3 от ТЗ), което може да стане като ги подпишат лично пред български консул в страната, в която живеят, и да бъдат изпратени в оригинал в България. Ако пък едноличен собственик на капитала или съдружник е чуждо юридическо лице, то трябва да представи пред Агенция по вписванията преведени и легализирани документи, издадени от съответната държавна институция, пред която е регистрирано, и удостоверяващи факта на създаването му, начина на представителство, данни за представляващия и т. н. За целите на регистрацията на българско търговско дружество е необходимо и осигуряване на адрес в страната, който да бъде седалище и адрес на управление, а обикновено и адрес за кореспонденция с местната община, с НАП и други държавни институции. Много от регистрираните ООД/ЕООД на чужденци са създадени само с такава цел -да могат чуждите граждани да закупят земя в страната, преодолявайки законовата забрана за придобиване на право на собственост върху земя в качеството им на чужди граждани или чужди юридически лица. Също така, в много от случаите тези дружества не извършват друга стопанска дейност, но изискват своята счетоводна и юридическа поддръжка, защото следва да изпълняват задълженията си по българското законодателство за подаване на данъчни декларации и годишни финансови отчети, за заплащане на данък печалба, за водене на регулярно счетоводство и т. н. и след време се превръщат във финансова тежест за чужденците. Тъй като най-често дружествата биват регистрирани с минимален капитал и нямат други активи преди покупката на земята, средствата за покупката на земята се осигуряват от чуждия гражданин - едноличен собственик или съдружник, което счетоводно се оформя като заем към дружеството. Отношенията между едноличния собственик/съдружника и дружеството се регламентират в изричен договор, който определя условията по връщане на заема, лихвата, падежа и т. н.

Отлагателно условие за придобиване на собствеността
Ако все пак чужденците не желаят да регистрират българска фирма, според нотариалната практика не е пречка в нотариалния акт за покупко-продажба на земята да се включи клауза с отлагателно условие, която да бъде в смисъл, че чуждият гражданин ще придобие правото на собственост върху земята след отпадане на законовата забрана. (Друг е въпросът, че трябва да се постигне изрична договорка с продавача, кой ще плаща данъците и таксите за земята през този период.) Все още е спорно, дали след отпадане на забраната трябва да се състави нов констативен нотариален акт за собственост или чужденецът ще придобие автоматично правото на собственост. По-вероятен, а и по-сигурен за чуждите граждани, би бил първият вариант, който би изключил възможността за тълкуване от страна на институциите, дали чуждите граждани са станали собственици на земята или не. В действителност, много малко нотариуси се съгласяват да включат подобна клауза заради несигурните правни последици в бъдеще.

Наследяване по закон
Съгласно действащото законодателство (Конституция на РБ, Закона за собствеността, Закона за собствеността и ползването на земеделските земи) няма пречка чужд гражданин да придобие право на собственост върху земя чрез наследяване по закон. За целта той трябва първо да приеме наследството по реда и начините, установени в Закона за наследството, и да представи доказателство (удостоверение за наследници), че попада в кръга на наследниците, определени в Закона за наследството (чл. 5), което му дава право да бъде считан за наследник по българското право. Чужденци, които придобият право на собственост върху земеделски земи при наследяване по закон, но не отговарят на условията, предвидени в Договора за присъединяване на Република България към ЕС, или друго не е предвидено в международен договор, са длъжни в тригодишен срок от откриване на наследството да прехвърлят собствеността на лица, които имат право да придобиват такива имоти - чл. 3б, ал. 1 от ЗСПЗЗ. Съгласно Кодекс на международното частно право (чл. 89, ал. 2) отношенията, свързани с наследяване на недвижим имот, следва да се уреждат съгласно правото на страната по местонахождение на имота. Следователно, при наследяване на недвижим имот, който се намира в България, следва да се съобразяват разпоредбите на Закона за собствеността, Закона за наследството и др. Законодателството ни изключва възможността за придобиване на земя от чужди граждани по силата на завещание.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Придобиване на право на собственост върху земя от чужденци
Ново мнениеПубликувано на: 24 Юни 2014, 09:48 
Р Е Ш Е Н И Е



№1976/25.04.2013г.

гр. Варна



В ИМЕТО НА НАРОДА



ВАРНЕНСКИЯТ районен СЪД, гражданско ОТДЕЛЕНИЕ, ХХІ състав, в публично заседание на пети април, през две хиляди и тринадесета година, проведено в състав:



РАЙОНЕН СЪДИЯ: МИХАИЛ МИХАЙЛОВ

при участието секретаря Т.К., като разгледа докладваното от съдия Михайлов гр. дело № 7576 по описа на Варненски районен съд за 2012г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени от Х. К., гражданин на Израел, родена на ***г. със съдебен адрес *** искове срещу К.У.С., ЕГН ********** ***, Т.О.С., ЕГН ********** *** и Д.Н.С., ЕГН ********** *** за прогласяване нищожността на договор за покупко продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот № 023072 с площ от 24,997 дка, трета категория, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, както и за прогласяване нищожността на договор за покупко продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот 023071 с площ от 24,000 дка, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, поради липса на съгласие, на осн. чл. 26, ал.2 ЗЗД, както и обявяване на относителна недействителна по отношение на ищеца на извършената с договор за покупко-продажба, продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот № 023072 с площ от 24,997 дка, трета категория, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, както и обявяване на относителна недействителна по отношение на ищеца на извършената с договор за покупко-продажба, продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот 023071 с площ от 24,000 дка, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, поради извършване на действия, които я увреждат, като кредитор на осн. чл. 135, ал.1 ЗЗД.

В исковата молба се сочи, че ищцата и първия ответник са били сключили граждански брак на 19.05.2007г. в Израел, който брак е бил прекратен с решение за развод в Израел на 20.05.2011г. Твърди, че на 26.10.2007г. първия ответник е закупил недвижим имот № 023072 с площ от 24,997 дка., съответно на същата дата е закупен и имот № 023071 с площ от 24,00 дка., и двата имота находящи се в землището на с. с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”. Поддържа, че доколкото имотите са придобити от съпругът й, като към този момент ищеца и първия ответник са били в брак, то на основание действащата разпоредба на чл. 19, ал.3 СК (отм.), то същите са придобити в режим на СИО. Поддържа, че доколкото имотите са били притежавани от ищеца и първия ответник в режим на СИО, като същата не е изрично упълномощила продавача, намира че е наличие липса на съгласие за ½ ид.части, притежавани от същата, поради което намира, че договора в тази му част е нищожен.

Излага, че причина за осъществяване на процесната разпоредителна сделка е нейно увреждане, доколкото същата има качеството на кредитор на първия ответник. Това си качество ищцата е придобила по силата на осъдително решение от 14.11.2011г. на ВКС, по силата на което първия ответник бил осъден да заплати на ищцата сумата от 13 000 евро. Поддържа, че преди изповядване на сделката, първия ответник е знаел за наличието му на задължение към ищцата, а предвид уговорената пазарна цена на имотите, която се поддържа, че е под действителната пазарна такава е целял увреда на ищеца в качеството й на кредитор. Поддържа, че купувача – втория ответник е бил недобросъвестен, доколкото и той е знаел за увреждането, като сочи, че това му знание произтича от близки лични отношения с първия ответник.

В срока по чл. 131 ГПК от ответниците Т. и Д. Стойкови е депозиран отговор – 21.12.2012г., с който се сочи, че предявените искове са неоснователни. Оспорва се твърдението, че ПИ посочени в НА №3 и №8 от 2007г. са придобити от ищцата и първия ответник в режим на СИО, доколкото се сочи, че при възмездно придобиване на земеделска земя от български гражданин, женен за чужденец, не се прехвърлят права на последния, на осн. чл. 29, ал.1 и ал.2 ЗС и чл. 3, ал.4 и ал.5 ЗСПЗЗ. Подържа, че разпоредбите на ЗСПЗЗ и ЗС са специални спрямо общата разпоредба на СК от 1985г.(отм.). Не се оспорва, че към 23.12.2011г. втория и третия ответник са били съпрузи. Поддържа, че втория ответник не е знаел, че първия ответник има парично задължение към ищцата. Сочи че доколкото между първия и втория ответник са осъществени и други разпоредителни сделки с имоти, то това не придава качеството на втория ответник на недобросъвестно лице по сделката. Излага, че цената на имотите е правилно уговорена, а не под действителната пазарна такава, сочи че цената е над данъчната оценка.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран отговор (от 11.01.2013г.) и от първия ответник, същия намира предявените искове за недопустими, а в условията на евентуалност, сочи че същите са неоснователни. Оспорва също, че имотите са придобити в режим на СИО по горепосочените съображения. Поддържа, че имотите са придобити от първия ответник с лични средства, които са получени като възнаграждение за извършена услуга преди сключване на гражданския брак с ищцата, с оглед на което презумпцията на чл. 19, ал.3 СК(отм.) не намира приложение. Излага, че не е налице нито една от кумулативно предвидените предпоставки за основателност на претенцията. Оспорва, че към датата на процесната сделка същия е знаел за посоченото притезаемо право. Излага, че ответника се е принудил да продаде посочените имоти предвид необходимостта от средства по многобройните дела водени срещу него от ищцата и нейния баща. Твърди, че е заплатил на 17.08.2012г. на ищцата сумата от 71 000 шекела или 14 000 евро. Поддържа, че втория ответник не е знаел за задължения на първия ответник към ищцата.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

Представен е по делото договор от 26.10.2007г, оформен в НА № 8, том ІV, рег. № 9891/662 от 2007г., по силата на който К.У.С. е придобил собствеността върху имот представляващ нива с площ от 24,997 дка, представляващ имот с № 023072, находящ се в м. „Д.А.”, по плана на с. Л.К., община Аксаково.

Представен е по делото договор от 26.10.2007г, оформен в НА № 3, том ІV, рег. № 9885/658 от 2007г., по силата на който К.У.С. е придобил собствеността върху имот представляващ нива с площ от 24,00 дка, представляващ имот с № 023071, находящ се в м. „Д.А.”, по плана на с. Л.К., община Аксаково.

С договор за продажба от 23.12.2011г., оформен в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2007г. К.У.С. е продал на Т.О.С. поземлени имоти № 023072 и 023071, находящи се в землището на с. Л.К., община Аксаково, м. „Д.А.”.

Представено е по делото в превод на български удостоверение за развод от Министерство на религии на Република Израел, от което се установява, че на 19.05.2007г. Х. К., гражданин на Израел, родена на ***г. е сключила брак с К.У.С., който брак е бил прекратен с развод на 20.05.2011г.

При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни изводи:

Разпоредбата на чл. 22, ал.2 от СК (отм.), която е действала към момента на придобиване на имоти № 023072 и 023071, находящи се в землището на с. Л.К., община Аксаково, м. „Д.А.”, урежда отношенията във връзка с разпореждане на движими и недвижими вещи, които с в режим на СИО, като съобразно текста на отменената разпоредба, разпорежданията се извършват съвместно от двамата съпрузи, т.е. при тяхно съгласие. Когато се касае за сделка с недвижим имот, който се притежава в режим на СИО, липсата на съгласие на единия съпруг има за последици нейната нищожност. Тази нищожност обаче е висяща. Сделката се санира, като неучастващия съпруг не я оспори по исков ред в 6 месечен срок от узнаването й.

Съобразно разпоредбата на чл. 19, ал.3 СК (отм.), съвместният принос се предполага до доказване на противното, т.е. законодателя е въвел оборима презумпция, която въвежда предположението, че всички вещи придобити през време на брака с изключение на посочените в чл. 20 СК(отм.) са придобити в решим на СИО.

Съобразно правилата на разпределение на доказателствената тежест, в тежест на ответника е да обори въведеното законодателно предположение.

Не е спорно между страните, че ищеца не е български гражданин, в тази връзка се представят и доказателства, в това число представения превод от удостоверение за прекратен гр. брак, от който се установява, че ищцата е гражданин на република Израел.

С решение № 791 от 20.07.2011г., постановено по гр.дело № 1347/2009г. на ВКС, по реда на чл. 290 ГПК и съставляващо задължителна за настоящия съд съдебна практика, се приема, че придобиването на имущество в режим на съпружеска имуществена общност при определените в чл. 19, ал.1 СК/отм./ предпоставки е по силата на закона, който обявява за обща собственост на двамата съпрузи вещите и правата върху вещи придобити през време на брака в резултат на съвместен принос, независимо от това на чие име за придобити. Този придобивен способ не е посочен като изключение от установения в чл. 29 ЗС режим за придобиване на право на собственост върху земя от чужди граждани. С оглед на това следва да се приеме, че договорът за покупко- продажба, няма да прояви рефлексното си действие по отношение на съпругът - чужденец. Доколкото обаче за съпруга - български гражданин не съществува законова забрана да придобива право на собственост върху земя, договорът е действителен, а придобитото ще бъде негова лична собственост. В тези случаи нормата на чл. 29, ал.2 ЗС изключва приложението на чл. 19, ал.1 СК/ отм./

Гореизложеното налага извода, че макар и придобити през време на брака процесните имоти не са притежавани в режим на СИО, а са били лична собственост на първия ответник, с оглед на което не стои въпроса за необходимостта от съгласие на другия съпруг. Предвид изложеното претенцията на Х. К., гражданин на Израел, родена на ***г. със съдебен адрес *** за прогласяване нищожността на договор за покупко продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот № 023072 с площ от 24,997 дка, трета категория, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, както и за прогласяване нищожността на договор за покупко продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот 023071 с площ от 24,000 дка, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, поради липса на съгласие, на осн. чл. 26, ал.2 ЗЗД, от нейна страна се явява неоснователен.

Съгласно чл. 135 ЗЗД кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията (договори - възмездни и безвъзмездни, едностранни правни сделки и правни действия ), с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за увреждането. Павловият иск по чл. 135 ЗЗД е конститутивен иск за относително унищожение на сключения във вреда на кредитора сделка. Съгл. чл. 135 ЗЗД активно легитимиран да предяви Павловия иск е кредиторът. Кредитор по смисъла на закона е всеки, чиито права са увредени със сделки или правни действия, извършени от негов длъжник, независимо дали тези права са осъществими с осъдителен или с конститутивен иск. Предпоставките на отменителния иск по чл. 135 ЗЗД са:

1. Наличие на вземане. Лице, което е кредитор на длъжника, разполага с преобразуващото право по чл. 135 ЗЗД. Титуляр и на парично и на непарично вземане може да си служи с павловия иск – р. 2-1964-ОСГК, 1-1965-ПП. Възникването на правото по чл. 135 ЗЗД се предпоставя от наличието на действително вземане, което не е прекратено или погасено по давност. Не е необходимо вземането да е изискуемо и ликвидно. Възникването на правото по чл. 135 ЗЗД не се обуславя от установяване на вземането с влязло в сила съдебно решение – р. 663-1969-І ГО, р. 423-2000-V ГО, снабдяването на кредитора с изпълнителен лист или наличието на безуспешни опити за принудително удовлетворяване. Вземането на кредитора трябва да е възникнало преди извършването на действието, чието обявяване за недействително се иска – чл. 135, ал. 3 ЗЗД. Състоянието на длъжниковото имущество следва да се преценява към момента, в който кредиторът е придобил вземането си. Кредиторът разчита на общото обезпечение, което имуществото на длъжника представлява при възникване на неговото право. Ако обаче длъжникът и лицето, с което той е договарял, са действали, за да увредят кредитора, кредиторът може да атакува увреждащите го действия, извършени преди пораждане на неговото право – чл. 135, ал. 3 ЗЗД. Достатъчно е наличието на animus nocendi, намерението да се увреди кредитора – р. 643-2000-ІІ ГО. Не е необходимо кредиторът да е бил измамен. Тежестта на доказване на факта на притежаване на вземане, на момента на неговото възникване (и на намерението за увреждане в хипотезата на чл. 135, ал. 3 ЗЗД ) е върху кредитора.

2.Извършване на действие, което уврежда кредитора: Действието е съзнателен волев акт, който може да бъде извършен от длъжника; от длъжника и от трето лице; от длъжника, от трето лице и от държавен орган. То може да бъде всякакъв гражданскоправен акт – както сделка, така и юридическа постъпка – р. 2473-1978-І ГО. Сделката може да бъде едностранна – отказ от право на собственост, отказ от давност, едностранно учредяване на ипотека, или двустранна – продажба, заем, дарение – р - 1603-1998-І ГО, спогодба. Действието може да бъде възмездно или безвъзмездно. То може да има не само материалноправен, но и процесуалноправен характер - напр. съдебно решение по симулативен процес, което уврежда кредиторите – ТР 106-1964-ОСГК, р. 10-1967-ОСГК. Фактически действия и деликти не могат да се атакуват с иска по чл. 135 ЗЗД. Правото по чл. 135 ЗЗД, предполага, че действието, чиято отмяна се иска, е действително. Заинтересуваните лица могат да се защитят срещу недействителни действия с установителен иск по чл. 97 ГПК – р. 169-1985-ОСГК, р. 993-1986-ІІ ГО, р. 1001 – 1986-І ГО. За да може да бъде отменено, действието трябва да уврежда кредитора,. Увреждането е обективен факт и не зависи нито от субективното отношение на длъжника, нито от преценката на кредитора. Между действието и преценката трябва да има причинна зависимост. Увреждането е налице в случаите, при които намалява възможността на кредитора да се удовлетвори от имуществото на длъжника. Увреждане има, когато длъжникът се лишава от свое имущество или имуществото му намалява – р. 2760-1966-ІІ ГО, р. 2271-1978-І ГО. Обедняването на длъжника се състои както в намаляване на неговия актив – отказ от право, безвъзмездно опрощаване, изпълнение на чужд дълг без правен интерес, така и в увеличаване на неговия пасив – обезпечаване на чужд дълг чрез поемане на ипотека. Кредиторът може да иска да бъде обявено за недействително и действие, което, макар и да не обеднява длъжника, затруднява удовлетворяването на кредитора – р. 2271-1978-І ГО. Кредиторът не може да атакува действия, които засягат неимуществени или несеквестириуеми права на длъжника – р. 1562-1982-І ГО, или пък действия, чието извършване зависи от чисто личната преценка на длъжника, защото те не го увреждат. Действията - например отказ от придобивна давност, и бездействията, които осуетяват увеличаването на имуществото на длъжника, също не увреждат кредитора. Нямат увреждащ характер изпълнението ( както и прекратителните способи, които го замества, прихващане и други ) и обезпечаването на задължение, което е възникнало преди кредиторовото вземане.Тежестта на доказване на увреждащия характер на действието е за кредитора.

3. Знание за увреждане: Субективно условие за провеждане на “Павловия иск”. Елементите на тази предпоставка се различават в зависимост от това дали действието е било възмездно или безвъзмездно. Когато действието е било безвъзмездно – едностранна сделка ( отказ от право на собственост ), договор, ( дарение ), правото да се иска отмяна възниква, щом длъжникът е знаел за увреждането – чл. 135, ал. 1, пр. 1 ЗЗД. Не е необходимо да се съзнава увреждането на определен кредитор, достатъчно е в момента на извършване на действието длъжникът да е знаел, че има кредитори и че действието го уврежда. Намерението за увреждане или наличието на измама не е елемент от фактическия състав на правото по чл. 135, ал. 1 ЗЗД. Без значение е субективното психическо отношение на лицето, което е получило престацията от длъжника. Дори и то да не е знаело за увреждането, неговият интерес не може да бъде предпочетен пред този на кредитора, защото това лице е получило имуществото на длъжника, без да е престирало насреща нищо. Разпоредбата на чл. 135, ал. 1, пр. 1 ЗЗД е израз на древното римско правило, че интересът на лице, което иска да избегне загуба, трябва да бъде предпочетен пред интереса на лице, което иска да реализира печалба. В случай, че действието е било възмездно – едностранен договор ( заем с лихва), двустранен договор (продажба), възникването на преобразуващото право по чл. 135 ЗЗД изисква, не само длъжникът, но и лицето, с което той е договарял, да са знаели за увреждането – чл. 135, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. Наличието на еквивалентно имуществено разместване между длъжника и лицето, с което той е договарял, е основание интересът на третото лице да бъде предпочетен пред този на кредитора, освен ако това лице е било недобросъвестно. Знанието на третото лице, че длъжникът има дългове, не е достатъчно. Проявената от страна на третото лице небрежност за узнаване на увреждането не дава основание за обявяване на недействителността на действието – ТР 25-1969-ОСГК. Фактите относно субективното отношение на длъжника и лицето, с което той е договарял, трябва да се докажат от кредитора. По силата на оборима презумпция, уредена в чл. 135, ал. 2 ЗЗД, знанието на определен кръг лица, които са в близки отношения с длъжника, се предполага. Тези лица са съпругът, низходящите, възходящите, братята и сестрата на длъжника. Ако те твърдят, че не са знаели за увреждането, трябва да докажат твърдението си. Оборването й е в тежест на ответниците – р. 345 - 1999 - ІІ ГО. Приема се, че чл. 135, ал. 2 ЗЗД презюмира знанието на длъжника. Законодателя не предвижда предположение за знание у трети лица, различни от горепосочените.

Съдът с проектът си за доклад указа на ищеца, че в негова тежест е да установи елементите от фактическия състав на разпоредбата на чл. 135, ал.1 ЗЗД, за които законодателя не е предвидил оборимо предположение, но предвид процесуалното поведение на последния същите останаха недоказани, с оглед на което и претенциите с правно осн. чл. 135, ал. 1 ЗЗД следва да бъдат отхвърлени.

С оглед изхода на спора в полза на ответниците следва да бъдат присъдени разноски съобразно представените доказателства в тази насока. В полза на първия ответник К.У.С., ЕГН ********** *** следва да бъдат присъдени разноски в размер на 1000 лева, съставляващи заплатено възнаграждение за процесуално представителство, а в полза на Т.О.С., ЕГН ********** *** и Д.Н.С., ЕГН ********** *** следва да бъдат присъдени разноски в размер на 2000 лева, заплатено възнаграждение за процесуално представителство, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.

Водим от горното съдът

Р Е Ш И :



отхвърля предявените от Х. К., гражданин на Израел, родена на ***г. със съдебен адрес *** искове срещу К.У.С., ЕГН ********** ***, Т.О.С., ЕГН ********** *** и Д.Н.С., ЕГН ********** *** за прогласяване нищожността на договор за покупко продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот № 023072 с площ от 24,997 дка, трета категория, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, както и за прогласяване нищожността на договор за покупко продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот № 023071 с площ от 24,000 дка, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, поради липса на съгласие, както и обявяване на относителна недействителна по отношение на ищеца на извършената с договор за покупко-продажба, продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот № 023072 с площ от 24,997 дка, трета категория, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, както и обявяване на относителна недействителна по отношение на ищеца на извършената с договор за покупко-продажба, продажба на недвижим имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189, т.ІІІ, рег. № 13068, дело № 471/2011г. на нотариус с рег. № 572 К.И., с район на действие ВРС, досежно ½ ид.части от поземлен имот № 023071 с площ от 24,000 дка, находящ се в землището на с. Л.К., община Аксаково, област Варна, м. „Д.А.”, поради извършване на действия, които я увреждат, като кредитор, на на осн. чл. 26, ал.2 ЗЗД и чл. 135, ал.1 ЗЗД.

Осъжда Х. К., гражданин на Израел, родена на ***г. със съдебен адрес *** да заплати на К.У.С., ЕГН ********** *** сумата от 1000 (хиляда) лева, съставляващи заплатено възнаграждение за процесуално представителство, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.

Осъжда Х. К., гражданин на Израел, родена на ***г. със съдебен адрес *** да заплати на Т.О.С., ЕГН ********** *** и Д.Н.С., ЕГН ********** *** сумата от 2000 (две хиляди) лева, съставляващи заплатено възнаграждение за процесуално представителство, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.





РАЙОНЕН СЪДИЯ :


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: Придобиване на право на собственост върху земя от чужденци
Ново мнениеПубликувано на: 24 Юни 2014, 09:49 
Р Е Ш Е Н И Е

№ / 2014г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД – ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ
ІV състав, в публично съдебно заседание на 24.02.2014г. в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВЕЛИНА СЪБЕВА
ЧЛЕНОВЕ : МАРИЯ МАРИНОВА
КРАСИМИР ВАСИЛЕВ

секретар : П.П.
разгледа докладваното от председателя на състава
в. гр. дело № 2250 по описа за 2013г.

Производството е образувано по жалба от Х. Карауни- гражданин на Израел, предявена от процесуалния представител- адвокат Г.Д., против решение № 1976/ 25.04.2013г. по гр.д.№ 7576/ 2012г. на Варненски районен съд , ХХІ състав, с което са отхвърлени предявените искове срещу К.У. С., Т.О.С. и Д. Н.С. : - за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижими имот от 23.12.2011г., обективиран в НА № 189/ 2011г., за ½ идеална част от ПИ № 023072, с площ 24.997 кв.м. ; и ½ идеална част от ПИ № 023071, с площ 24.000 дка, находящи се в землището на с.Любен Каравелово, община Аксаково, област Варна, м.”Девня алча”, поради липса на съгласие, на основание чл. 26,ал.1 ЗЗД ; - за обявяване на относителна недействителност по отношение на ищеца на извършената покупко- продажба с договор от 23.12.2011г., за ½ идеална част от описаните недвижими имоти в НА № 189/ 2011г. ,на основание чл. 135, ал.1 от ЗЗД. С решението са присъдени съдебни разноски, направени от ответниците в размер на заплатено адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал. 3 ГПК.
В жалбата са изложени доводи за постановяване на решението при съществени процесуални нарушения свързани с разпределяне на доказателствената тежест, за необоснованост, поради липса на мотиви, конкретно и по аргументите на защитата за приложимостта на КМЧП относно семейните и имуществени отношения между страните; и неправилност поради нарушение на материалния закон. В представената писмена защита, доразвиваща становището пред въззивния съд, поддържа искане за отмяна на обжалваното решение и за уважаване на предявения иск с правно основание чл. 135, ал.1 от ЗЗД.
Въззиваемите страни- К.У.С., Т. О.С., Д.Н.С., представлявани от адвокат Фани Д., в писмен отговор и по същество изразяват становище за неоснователност на възраженията, направени от жалбоподателя , и законосъобразност на обжалваното решение.
Съставът на Варненския окръжен съд, с оглед възраженията в жалбата и писмените доказателства към делото, констатира :
Решението е валидно и допустимо.
От доказателствата по делото е безспорно, че Х.А.К. и К. /Ю./ У. С. са израелски граждани и бивши съпрузи. Бракът е регистриран на 19.05.2007г. в Израел и прекратен на 20.05.2011г. с развод в Съда-Ако, Израел, според удостоверение за развод № 464, с апостил сериен номер 1086 от 05.03.2012г. на Държавата Израел. След сключване на брака съпрузите се установили в България. Ответникът К.У.С. е с българско гражданство и адресна регистрация в град София .
С договор за покупко-продажба оформен с нотариален акт № 189, т.ІІІ, рег.№ 13068, дело № 471/ 23.12.2011г. нотариус рег.№ 572 К.И., К. У. С. продава на Т.О.С. / по време на брака му с ответницата Д.С./ , два имота- нива с площ 24.997 дка, представляваща ПИ № 023072, и нива с площ 24.00 дка, представляваща ПИ № 023071, намиращи се в землището на с.Любен Каравелово, община Аксаково, м.”Девня Алча”. Продавачът се легитимира като собственик на имотите- предмет на сделката, с НА № 8, том ІV , рег.№ 9891, дело №662/ 26.10.2007г. и НА № 3, том ІV, рег.№ 9885, дело № 658/ 26.10.2007г.
Продажбата е извършена от ответника С. след прекратяване на брака му с ищцата, но има за предмет имоти, придобити от съпруга по възмезден начин след сключването на брака. Разпореждането е еднолично, в качеството му на изключителен собственик според съдържанието на нотариалния акт.
І. По иска за нищожност на сделките поради липса на съгласие, на основание чл. 26, ал.2 от ЗЗД, приема следното :
Искът е основан на твърдението, че разпореждането е с общи вещи на съпрузите, притежавана в съсобственост след прекратяване на брака; имотите са придобити по възмезден начин по време на брака и на основание чл.19, ал.3 от СК / 1985г./ , действащ закон към датата на сделките, представляват съпружеска имуществена общност.
Ответниците са оспорили иска, противопоставяйки възражения, че имотите не са придобити в режим на СИО, доколкото съпругата- чужденец , не е отговаряла на изискванията на чл.29, ал.1 и ал.2 от ЗС, , чл.3, ал.4 и ал. 5 от ЗСПЗЗ и не може да придобива собственост върху земеделска земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл.22,ал. 2 от Конституцията на Република България.
Кодекса на международното частно право в частта за имуществените и лични отношения между съпрузи с различно гражданство , препраща към правото на държавата, в която е тяхното общо обичайно местопребиваване , евентуално- правото на държавата с която и двамата съпрузи общо са в най- тясна връзка – чл.79, ал. 2 и ал.3 КМЧП. Обстоятелството, че съпрузите след сключване на брака се установяват в България , има значение при определяне на приложимото право, доколкото е тяхното „обичайно местопребиваване” за този период. До прекратяването на брака през 2007г. въпросите относно личните и имуществени отношения на съпрузите се уреждат от Семейния кодекс от 1985г. / отм., ДВ, бр. 47 от 23.06.2009г., в сила от 1.10.2009г./. Разпоредбата на чл.19, ал.1 от СК / отм./ определя условията при които възниква съпружеската имуществена общност в тяхната комулативна обусловеност: имуществото, включващо вещи и права върху вещи, парични влогове, следва да е придобито от единия съпруг през време на брака и да е резултат от съвместен принос.
Придобиването на недвижими имоти на името на единия съпруг по време на брака е предпоставка за прилагане на правилото за имуществена общност, ако по отношение на другия съпруг – чужденец, са изпълнени условията за придобиване на вещи и права върху вещи. Страните- бивши съпрузи, не са подписали споразумение за избор на приложимото право при уреждане на имуществените отношения, на основание чл. 79 , ал.4 от КМЧП. Решаването на конкретния им спор е обусловено от законовите разпоредби в сила към датата на атакуваната сделка, конкретно чл.22 от Конституцията на Република България, чл. 29 ал.1 и 2 от Закона за собствеността, чл.3 от ЗСПЗЗ, респективно чл.10 от ЗГ, нормативната уредба на имуществените отношения на съпрузите, дадена в Семейния кодекс / отм./.
Според чл.22 от Конституцията / изм. ДВ, бр. 18 от 2005г., в сила от датата на влизане в сила на Договора за присъединяване на България към Европейския съюз /, чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон. Условията за придобиване право на собственост върху земя от чужденци и чуждестранни юридически лица при въведеното ограничение са посочени в чл. 29, ал. 1 и 2 ЗС, съответните текстове на ЗСПЗЗ и ЗГ. Това ограничение се прилага безусловно по отношение на ищеца.
Собствеността върху земеделските земи, придобита от съпруга – български гражданин , не се трансформира в съпружеска имуществена общност, поради ограничителната норма на чл.29, ал.1 от ЗС, съответстващ на чл.22 от Конституцията на Република България, която изключва правото да се придобие собственост върху имот от чужденец на всички придобивни основания, освен при наследяване по закон.
Според решение № 791 от 20.07.2011г. на ВКС по гр.д.№ 1347/ 2009г., І г.о., ГК, постановено по реда на чл. 290 ГПК, нормата на чл. 29 от ЗС е специална по отношение на чл.19, ал.1 от СК/ отм./ и не може да се тълкува разширително. Придобиването на имущество в режим на съпружеска имуществена общност при определените в чл.19, ал.1 СК / отм./ предпоставки е по силата на закона , но не е посочен като изключение от установения в чл. 29 от ЗС режим на придобиване на собственост върху земя от чужди граждани. Подобно разрешение е дадено с решение №1 от 29.04.2013г. на ВКС по гр.д.№ 765/ 2012г., ІІ г.о., според което преценката за валидността на сделката и възможността чужденец да придобие вещно право на собственост върху недвижими имоти / лично или чрез рефлекторното действие на чл.21, ал.1 СК при режим на общност на съпрузите/ следва да бъде направена съобразно действащия режим към момента на прехвърляне на собствеността.
Цитираните решения съставляват задължителна практика на касационния съд по приложението на чл.29 от ЗС, с която въззивният съд следва да се съобрази. С изложените мотиви решението в посочената част следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
ІІ. Искът по чл.135 от ЗЗД / Павлов иск/ е форма на правна защита на кредитора от действия на длъжника, увреждащи неговите интереси. В хипотезата на чл.135, ал.1и 2 от ЗЗД следва да се установи, че ищеца има качеството на кредитор по отношение на първия ответник- длъжник, продажбата е предназначена да увреди кредитора, а увреждането е извършено със знанието на втория ответник – купувач. Тежестта на доказване на материално-правните предпоставки за основателност на иска, е на ищцата. В тази насока са дадени указания с определение № 1011/ 21.01.2013г. на ВРС, на основание чл.146,ал.1, т.5 и ал.2 от ГПК . В първото съдебно заседание на 05.04.2013г. са приети писмените доказателства на страните и на делото е даден ход по същество, поради отсъствие на други доказателствени искания.
От фактическа страна е безспорно , че ищцата и първия ответник са обвързани от отношения „ кредитор- длъжник”, по силата на решение № 466 от 24.11.2011г. на ВКС по гр.д.№ 1834/ 2010г., ІV г.о., с което К.У.С. е осъден да заплати на Х.К., гражданка на Израел, на основание чл. 284, ал.2 от ЗЗД сумата 13 000 евро- частичен иск от 25 000 евро, ведно със законната лихва върху 13 000 евро , считано от датата на предявяване на иска на 06.04.2009г. до окончателното изплащане, и съдебни разноски в размер на 2 .065лв., 3000лв. Не се спори, че задължението на ответника към ищцата не е погасено до изповядване на сделката по нотариален акт № 189 / 23.12.2011г.
Остава недоказано твърдението, че разпореждането с имотите е целяло да увреди интереси на кредитора с признато притезателно право към този момент, поради това, че продажбата е осъществена на цена по-ниска от действителната продажна цена. Продажната цена е близка до данъчната оценка на имотите, но този факт не може да се преценява еднозначно, още повече поради отсъствието на доказателства за реалната пазарна цена на всеки от имотите, съпоставена с размера на задължението, а във връзка с други по делото, от които да се установи по убедителен начин, че намерението на продавача- длъжник в друго правоотношение е да увреди кредитора със сделката. Дори да се приеме, че ответникът С. е имал намерение да увреди кредитора с извършената продажба, като се съобразят отношенията и водените от страните дела, остава недоказано твърдението, че третото лице, с което длъжникът е договарял, е знаело за увреждането.
Приобретателят Т. О.С. не попада сред изброените лица по чл.135, ал. 2 ЗЗД и по отношение на него не се прилага оборимата презумпция за знание. Неговото отношение към целения с продажбата резултат е обстоятелство, което ищецът следва да докаже. Не подлежи на доказване, поради неговата неотносимост към спора, знанието на неучастващата в сделката съпруга- ответницата Д.Н.С., която черпи права по аргумент на чл.21 от СК. В производството пред двете инстанции не се представят доказателства за подлежащия на доказване факт, като предпоставка за относителна недействителност на сделката.
Предявеният иск с правно основание чл.135 от ЗЗД е неоснователен, поради недоказаност на всички комулативно дадени елементи : задължение, намерение за увреждане и знание за увреждане на участващите в сделката лица. С установените факти се изгражда предположение за намерението на първия ответник да увреди кредитора, чрез продажба на своето имущество, което само по себе си не поражда обективно заключение по иска.
Решението в обжалваната част е обосновано и законосъобразно, с оглед на което следва да бъде потвърдено.
На основание чл.78, ал. 3 ГПК следва да се уважи искането на въззиваемите страни за присъждане на разноски, доказани в размер на 1160лв.-заплатено от К.У.С. адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие, и в размер на 1160лв.- заплатено адвокатско възнаграждение от Т.О. С. по договор за правна защита и съдействие, претендирани в посочените размери .
Съобразно изложеното, на основание чл. 271 ГПК съдът

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1976/ 25.04.2013г. по гр.д.№ 7576/ 2012г. на ВРС , ХХІ състав.
ОСЪЖДА Х.К., гражданин на Израел, родена на 10.05.1082г., съдебен адрес- гр.София, ул.”Княз Борис І „ № 99, да заплати на К. У.С. , ЕГН- **********,***, разноски по делото в размер на 1160лв., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА Х.К., гражданин на Израел, родена на 10.05.1082г., съдебен адрес- гр.София, ул.”Княз Борис І „ № 99, да заплати на Т.О.С., ЕГН- **********,***, разноски по делото в размер на 1160лв., на основание чл. 78,ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщението до страните.


ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1.


2.































Р Е Ш Е Н И Е

№ 791/10

СОФИЯ, 20.07.2011 г.


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на 9 ноември 2010 година в състав :


ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА

при секретаря Даниела Никова
изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 1347/09 година и за да се произнесе, взе предвид :

Производството е по чл. 290 ГПК.
С решение № 850 от 16.05.2009 г. по в.гр.д. № 573/09 г. на Пловдивския окръжен съд е оставено в сила решение № 179 от 05.12.2008 г. по гр.д. № 1668/08 г. на Пловдивския районен съд, с което е допуснато извършването на съдебна делба между В. И. О. и Е. И. З. по отношение на описаните в диспозитива на решението земеделски имоти, находящи се в землището на [населено място], общ. Р., Пловдивска област, при права 2/3 ид. части за съделителката В. И. О. и 1/3 ид. част за съделителката Е. И. З., като е отхвърлен искът за делба на същите по отношение на ищеца Л. О..
Против въззивното решение в срока по чл. 283 ГПК е подадена касационна жалба от елена И. З., приподписана от нейния пълномощник адв. А. Н.. В жалбата са изложени доводи за неправилност на решението поради нарушение на материалния закон вследствие неправилно тълкуване на разпоредбите на чл. 19, ал.1 и чл.133, ал.1 СК/ отм./, на чл. 29 ЗС, на чл. 26 ЗЗД и на чл. 22 от Конституцията на Република България.
Ответниците по касация В. И. О. и Л. О. чрез своя процесуален представител изразяват становище, че касационната жалба е неоснователна.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като извърши проверка на обжалваното въззивно решение във връзка с наведените в касационната жалба доводи, приема следното:
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел за безспорно установено, че с две решения на Поземлена комисия- Общ. Р. от 25.03.1994 г., процесните земеделски земи са били възстановени съответно в стари реални граници и с план за земеразделяне на наследниците на И. С. З.. Същият е починал на 27.06.1986 г. и е оставил за наследници съпруга К. П. З. и две дъщери- В. И. О. и Е. И. З., които са наследили при равни права- по 1/3 ид. част. С нотариален акт № 19, т.І., дело № 578 от 02.12.2002 г. съпругата К. З. продала на своята дъщеря В. О. собствената си 1/3 ид. част от тези имоти. Към момента на сключване на договора за продажба В. О. е била в граждански брак с италианския гражданин Л. О.. Съдът е намерил за неоснователно възражението на съделителката Е. З. за нищожност на договора за продажба като противоречащ на чл. 29 ЗС предвид разпростиране вещноправното действие на договора и за съпруга - чужденец по силата на чл. 19, ал.1 СК/ отм./, като е приел, че нормата на чл. 29 ЗС е специална по отношение на правилото на чл. 19, ал.1 СК/ отм./ и изключва приложението му, т.е. върху придобитите имоти не възниква съпружеска имуществена общност, а те принадлежат само на съпругата, която е български гражданин и за която забраната на чл. 29 ЗС не се прилага.
Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване по материалноправния въпрос за действителността на договор за продажба на земя, когато купувач по него е български гражданин, който е в граждански брак с чужденец, като е констатирано противоречивото му разрешаване от съдилищата с оглед представеното с касационната жалба решение № 31/08 от 11.02.2008 г. по гр.д. № 789/07 г. на ВКС, V г.о. В него е прието, че след като единият съпруг е български гражданин, а другият - чужденец, сделката за придобиване на право на собственост върху земя по време на брака е нищожна и за двамата съпрузи, тъй като на основание чл. 19, ал.1 СК / отм./ придобитото ще им принадлежи общо, независимо на чие име е придобиването.
С изменението на чл. 22 от Конституцията на Република България се допусна възможност за придобиване на правото на собственост върху земя от чужденци при определени условия в зависимост от тяхното гражданство. Съгласно чл. 29, ал.2 ЗС лицата, граждани на държавите- членки на ЕС или на държавите - страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз, и при наследяване по закон. Лицата, които не са граждани на държавите- членки на ЕС или на Споразумението за Европейското икономическо пространство, не могат да придобиват земя в България, освен ако не са граждани на държава, с която България има сключен международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал.2 от Конституцията, обнародван и влязъл в сила,както и при наследяване по закон.
Нормата на чл. 29 ЗС има ограничителен характер и не може да се тълкува разширително извън смисъла, който законодателят й е придал. Нейните адресати са изчерпателно посочени и няма законово основание ограничителният режим относно придобиването на право на собственост върху земя да бъде прилаган и по отношение на български граждани само поради факта, че са сключили граждански брак с чужденец. Българските граждани могат да придобиват право на собственост върху земя по всички способи, визирани в чл. 77 ЗС. Обратното разбиране би довело до недопустимо ограничаване на правата им въз основа на личното им положение, в противоречие с установения в чл. 6, ал.2 от Конституцията принцип за равенство на гражданите пред закона.
Придобиването на имущество в режим на съпружеска имуществена общност при определените в чл. 19, ал.1 СК/отм./ предпоставки е по силата на закона, който обявява за обща собственост на двамата съпрузи вещите и правата върху вещи придобити през време на брака в резултат на съвместен принос, независимо от това на чие име за придобити. Този придобивен способ не е посочен като изключение от установения в чл. 29 ЗС режим за придобиване на право на собственост върху земя от чужди граждани. С оглед на това следва да се приеме, че договорът за покупко- продажба, няма да прояви рефлексното си действие по отношение на съпругът - чужденец. Доколкото обаче за съпруга - български гражданин не съществува законова забрана да придобива право на собственост върху земя, договорът е действителен, а придобитото ще бъде негова лична собственост. В тези случаи нормата на чл. 29, ал.2 ЗС изключва приложението на чл. 19, ал.1 СК/ отм./
При това разрешение на правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, въззивното решение се явява обосновано и законосъобразно. Като е приел, че договорът за продажба, с който К. З. е продала на своята дъщеря В. О. собствената си 1/3 ид. част от тези имоти не е нищожен поради противоречие със закона и последната се легитимира като собственик на 2/3 ид. части от делбените имоти, въззивният съд е приложил правилно материалния закон.
По изложените съображения въззивното решение следва да бъде оставено в сила.
Водим от гореизложеното съдът


Р Е Ш И :


ОСТАВЯ В СИЛА решение № 850 от 16.05.2009 г. по в.гр.д. № 573/09 г. на Пловдивския окръжен съд.




ПРЕДСЕДАТЕЛ:



ЧЛЕНОВЕ:


Р Е Ш Е Н И Е

№ 1
София, 29.04.2013 година

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, състав на второ отделение на гражданска колегия, в ОТКРИТО съдебно заседание на двадесет и първи януари две хиляди и тринадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА
ЧЛЕНОВЕ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА
ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ

при участието на секретар Теодора Иванова
изслуша докладваното от съдията БАЛЕВСКА
гр.дело № 765 /2012 година, и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл.290-293 ГПК.
А. И. К. от [населено място] обжалва и иска да се отмени въззивно Решение Nо 1088 от 22.06.2012 година по гр. възз. д. Nо 2210/ 2011 на ОС- Пловдив. Поддържа се, че обжалваното решение, е постановено при допуснати нарушения по см. на чл. 281 т.3 ГПК.
Касационното обжалване по чл. 280 ал.1 т.2 ГПК е допуснато по въпросите за придобиване правото на собственост в хипотеза на чл. 58 ал. 1 З./ отм./ и възможността да се придобие право на собственост по време на брака от съпруг-чужд гражданин , при наличие ограниченията на чл. 29 ЗС, поради констатирано противоречие на даденото от въззивния съд решение с изразеното такова на съдилищата по незадължителна практика на ВС и ВКС , обективирана по Решение Nо 2351/1957 г. на ВС-IV отд., , Решение Nо 799/ 28.11.1997 год. по гр.д. Nо 695/1997 год. на ВКС-I г.о., Решение No 602 от 01.11.1995 година по гр.д. Nо 551/1995 год. на ВС-I г.о
В срока по чл.287 ГПК е подаден писмен отговор от ответната страна Т. В. Б. от [населено място] , с който се оспорват основанията за допускане на касационното обжалване, както и основателността на основанията за отмяна на обжалваното решение.
Състав на ВКС- второ отделение на гражданската колегия, след преценка на изложените с касационната жалба основания и в правомощията си по чл. 291 ГПК и чл. 293 ГПК , намира :
С посоченото решение , окръжният съд в правомощията на въззивна инстанция по 196 и сл. ГПК / отм./ е отменил Решение Nо 169 от 05.04. 2011 година по гр.д. Nо 426/2004 год. на РС- Карлово , В ЧАСТТА по отхвърления иск за съдебна делба на едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 170 кв.м., построена в УПИ XV-* в кв.6 по плана на [населено място] и е постановено ново, като съдебната делба едноетажната масивна жилищна сграда е допусната между страните по делото , бивши съпрузи , при равни права.
За да приеме , че делбата на изградения по време на брака на страните жилищен имот е допустима , а самият имот е съсобствен между бившите съпрузи, решаващият въззивен съд е приел, че правното основание за възникване на собствеността , не е чл. 92 ЗС, а е чл. 58 ал.1 З./ отм./.
По изведения от касатора въпрос за придобиване правото на собственост в хипотеза на чл. 58 ал. 1 З. / отм./ и възможността да се придобие право на собственост по време на брака от съпруг-чужд гражданин , при наличие ограниченията на чл. 29 ЗС настоящият състав приема :
С Решение Nо 2361/1957г. на ВС-IVотд. се приема, че извършването на постройка върху чужда земя , макар и със съгласието на собственика не прави строителя собственик на постройката, ако съгласието не е дадено във формата по чл. 18 ЗС.
С Решение Nо 799/ 28.11.1997 год. по гр.д. Nо 695/1997 год. на ВКС-I г.о. се приема , че при делба на съсобствена сграда, чужденец може да придобие право на собственост само с разрешение на министъра на финансите , а с Решение No 602 от 01.11.1995 година по гр.д. Nо 551/1995 год. на ВС-I г.о. е прието аналогично разрешение на спора за придобиване правото на собственост, но преценено от гл.т. действие на чл. 23 ЗСВЦВК / отм./
Съгласно действащото понастоящем законодателство- чл. 29 ЗС , ограниченията за придобиване на вещни права от чужденци засягат придобиването на земя, но не вещни права по отношение на недвижими имоти и вещи. Чужденците и чуждестранните юридически лица могат да придобиват правото на собственост на сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти в страната, освен ако със закон не е уредено нещо друго. Доколкото вещното право на собственост или ограничено вещно право се придобива чрез сделка с транслативно действие , то преценката за валидността на сделката и възможността чужденецът да придобие това право / лично или при рефлекторното действие на чл. 19 ал.1 СК от 1985 г.- отм. или чл.21 ал.1 СК при режим на общност на съпрузите/ следва да бъде направена съобразно действащия режим към момента на прехвърляне на собствеността.
Разпоредбата на чл. 58 ал.1 З./ отм./ е действаща до отмяната и 31.03.2000 година. Съгласно същата строежи в съсобствен парцел, предназначен за малоетажно или средноетажно строителство, могат да се разрешат по искане на един или повече от съсобствениците , без съгласие на останалите въз основа на архитектурен проект за цялостно застрояване на парцела, по който всеки от съсобствениците ще може да получи самостоятелен обект на правото на собственост- отделна жилищна/ вилна/ сграда. След като придобиване правото на собственост на жилищната сграда е при условията на чл. 58 ал.1 З./ отм./, то не може да се поддържа теза за придобиване имота по приращение , на основание чл. 92 ЗС. Касае се до придобиване на специално предвидена от законодателя суперфициарна собственост , когато въпреки наличието на собственост по отношение на терена-дворно място, построеният от единия съсобственик недвижим имот не е съсобствен , а е индивидуална собственост само на единия от съсобствениците на терена. Собствеността на жилищната / респ. вилна / сграда като вещно право възниква , като при всяко суперфициарно право от момента на изграждането на съответния , съгласно одобрения архитектурен проект, обект на вещното право при минималните признаци на самостоятелност. При действащия режим определение началния момент от който една постройка се третира като годен обект на правото на собственост е момента на нейното изграждане в „груб строеж” т.е. карабина. Законова дефиниция намираме в § 5 т. 42 ДР на ЗУТ.
За да се приеме , че правото на собственост на жилищна сграда в хипотезите на чл. 58 ал.1 З./ отм./ е възникнало , то жилищната сграда като обект на правото на собственост следва да е изпълнена до степен на изграждане на ограждащи стени и покрив. Едва към този момент, с оглед на действащите правила може да бъде направен извод , дали суперфициарният собственик придобива правото като лична –индивидуална собственост или , доколкото е в брак, правото на собственост се придобива в режима на имуществена общност и дали , ако съпругата е гражданин на чужда държава , същата може да бъде носител на вещни права по отношение на тази собственост , с оглед на конкретно действащия ограничителен респ. разрешителен правен режим.
Предвид на изложеното и след преценка на данните по делото и релевираните доводи на касатора А. К. , настоящият състав намира , че обжалваното въззивно решение е неправилно, постановено без съобразяване на материалния закон и необосновано.
Право на делба е правото на съсобственика да иска прекратяване на съществуващата съсобственост и превръщането си, съгласно на установените от закона способи, в индивидуална собственост, при уравнение в натура или стойностно на дяловете.
За да постанови решение , с което се допуска делба на едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 170 кв.м. , построена в УПИ XV-* в кв.6 по плана на [населено място] , въззивният съд е приел, че има годен обект на правото на собственост , придобит от бившите съпрузи по време на брака им.
Този извод не кореспондира на доказателствата по делото , че към датата на постановения развод 18.06.2004 година в мястото има изградена жилищна сграда, така както се твърди по исковата молба. По делото са налични данни , установени по изслушаното експертно заключение, че към този момент сградата не е имала изграден покрив, което обстоятелство сочи, че доколкото такъв е изграден след прекратяване на брака, собствеността на жилищната сграда не може да е придобита в режим на съпружеска имуществена общност.
Констатираната необоснованост на обжалваното решение , налага отмяната му и връщане на делото за ново разглеждане от въззивния съд, който следва да даде указания на страните да установят точно кога е реализирана в груб строеж процесната жилищна сграда и с оглед на получения отговор да се реши спора за наличието на съсобственост в контекста на изложените съображения по приложение на материалния закон и правото на съдебна делба на иницииралата производството Т. Б..
По изложените съображения и на основание чл. 293 ал.1 и 2 ГПК, състав на ВКС- второ отделение на гражданската колегия


Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА Решение Nо 1088 от 22.06.2012 година по гр. възз. д. Nо 2210/ 2011 на ОС- Пловдив по допускане на делбата и
ВРЪЩА делото на въззивния съд , за ново разглеждане от друг състав от етапа на разпоредително съдебно заседание по въззивната жалба на Т. Б..



ПРЕДСЕДАТЕЛ:



ЧЛЕНОВЕ:


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 3 мнения ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов