КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 04 Юли 2020, 21:11

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПРОМЯНА В ЗАКОНА ЗА АРЕНДАТА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО
Ново мнениеПубликувано на: 29 Фев 2012, 15:17 
Изображение
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПРОМЯНА В ЗАКОНА ЗА АРЕНДАТА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО
ЗАКОН за арендата в земеделието проект


Обн. - ДВ, бр. 82 от 27.09.1996 г.; изм. и доп., бр. 35 от 16.04.1999 г.; изм., бр. 113 от 28.12.1999 г.; изм., бр. 99 от 22.10.2002 г.; доп., бр. 13 от 09.02.2007 г.; изм., бр. 36 от 04.04.2008 г.; изм., бр. 43 от 29.04.2008 г.


Глава първа


ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ


Чл. 1. (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) (1) Този закон урежда арендните отношения в земеделието.


(2) Арендните отношения се уреждат с аренден договор.


(3) Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство.


Чл. 2. (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) (1) С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане.


(2) Добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им.


Чл. 3. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм., бр. 99 от 2002 г., доп. бр. 13 от 2007 г.) Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и гори. При вписването се представя скица на арендувания обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по земеделие.


Предложение за промяна:


1. Изречение трето се заличава;


2. Изречение трето се изменя така: При вписването се представя удостоверение от общинската служба по земеделие или от службата по геодезия, картография и кадастър с описание на арендувания обект на договора.


Мотиви по отношение на Чл. 3 /1/


Действащата към настоящия момент разпоредба на чл. 3 /1/ изречение трето от ЗАрЗ създава съществени затруднения при подписването на договори за аренда. Изискването за представяне на скици за имотите, обект на договора, е свързано от една страна с ненужно оскъпяване на процедурата по арендуване на земеделските имоти. От друга страна в конкретния случай не е налице релна необходимост от представяне на такива докумети, тъй като основните характеристики на имотите /номер по КВС или по кадастрална карта, площ, начин на трайно ползване, местност/ се описват в договора. В удостоверението от ОСЗГ се описват всички характеристики на имота.





(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).


(3) (Нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм., бр. 99 от 2002 г.) Условията и редът за регистрация на арендните договори в съответната общинска служба по земеделие се уреждат с наредба, издадена от министъра на земеделието и продоволствието.


(4) (Нова - ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила от 09.02.2007 г.) Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.


Практиката показва различно прилагане на тази алинея: При едни нотариуси може да се подпише договор за аренда само от един от наследниците, при повечето други се иска 50%+1 от наследениците.




(5) (Нова - ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила от 09.02.2007 г.) Договор за аренда по ал. 4 не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията."


Чл. 4. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Минималният срок на договора за аренда е четири стопански години.


(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).


(3) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).




Чл. 5. (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).


Глава втора


ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ ПО ДОГОВОРА ЗА АРЕНДА


Чл. 6. (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) (1) Арендодателят е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора.


(2) Ако не е уговорено друго, арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го поддържа в това състояние за срока на арендата.


(3) Ако обектът на договора не е предаден в надлежното състояние, арендаторът може да иска привеждането му в съответствие с изискванията на ал. 2, да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора.


Предложение за промяна:


След досегашния текст на ал.3 се добавя “Арендаторът е задължен да уведоми писмено арендодателя за възраженията си в двуседмичен срок от дата на подписване на договора за аренда. При липса на възражения в срока се счита, че обектът на договора е бил приет в надлежно състояние, което обстоятелство не може да се оспорва от страните”


Мотиви по отношение на Чл. 6 /3/


Предложеното допълнение цели да се конкретизира уредбата на отношенията между страните, като се предвиди конкретен срок за възражение относно обекта на договора. Последното ще е стимул за арендатора да предприеме своевременно необходимите действия по детайлно оглеждане на обекта и същевременно ще гарантира стабилитет в договорното правоотношение. Сега действащата разпоредба дава възможност само на една от страните по договорите по собствена инициатива и без ограничение във времето да внася промяна в договорното правоотношение. Последното до определена степен противоречи за принципа на равенство на страните.





(4) Арендуваният обект на договора се предава по опис, подписан от страните по договора едновременно със сключването му. Опис се съставя и при връщане на обекта на договора при прекратяване на договора. Описът не може да се оспорва от страните по договора.


(5) При липса на опис се предполага, че обектът на договора е бил приет, съответно върнат, в надлежното състояние. Липсата на опис не е пречка арендаторът да упражнява фактическата власт върху обекта на договора и другите си права по арендния договор.


Чл. 7. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Текущото поддържане, наложило се поради обикновеното употребление на обекта на договора, включително на жилищните и стопанските постройки, пътищата, канавките, напоителните и отводнителните системи и на другите обслужващи обекта на договора съоръжения и ограждения, е за сметка на арендатора.


(2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания обект на договора, а арендодателят - данъците и таксите, свързани с неговата собственост.


(3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако не е уговорено друго, арендаторът е длъжен да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесените в обекта на договора вещи и добивите.


Чл. 8. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.


(2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:


1. пазарната поземлена рента;


2. наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.


(3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., отм., бр. 113 от 1999 г.).


(4) (Нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти.


(5) (Предишна ал. 4, изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендното плащане е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.


(6) (Предишна ал. 5, изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., отм., бр. 113 от 1999 г.).


Създава се нова ал.7


(7) При изтичане срока на договора за аренда през стопанската година, договора за аренда се счита за прекратен от първия 01 октомври. Арендно плащане се дължи за цялата стопанска година, през която изтича договора за аренда,освен ако не е уговорено друго в договора за аренда или нотариален акт за покупко –продажба.


Мотиви за предложената промяна:


В голяма част от действащите договори за аренда не е упоменато коя стопанска година е първа за договора и коя е последна за договора. Практиката показва, че липсата на това уточнение води до много и различни тълкувания на закона, които не са от полза и за двете страни по договора. В началото на стопанската година се тълкува, че договора е действащ и той служи като правно основание на арендатора. В края на стопанската година се отказват плащания, тъй като договора е изтекъл.




Чл. 9. (1) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът е длъжен да ползва арендувания обект на договора с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение. Арендаторът е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договора.


(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).


(3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.


(4) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя.


(5) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и 4, както и да търси обезщетение за нанесените вреди.


Чл. 10. (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) (1) Арендаторът е длъжен да търпи необходимите действия на арендодателя за поддържане и запазване на обекта на договора.


(2) Арендаторът е длъжен да търпи извършването от арендодателя на подобрения в обекта на договора, освен ако това му създава съществени затруднения за ползването. Арендодателят е длъжен да заплати обезщетение за причинените вреди и пропуснатите ползи, включително и авансово, по искане на арендатора.


(3) Доколкото подобренията допринасят за нарастване на добивите от обекта на договора, арендодателят може да иска подходящо увеличение на арендното плащане.


Чл. 11. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако е уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице.


(2) При преарендуване преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя.


(3) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Селскостопанските научноизследователски институти и други физически или юридически лица, арендуващи държавни и/или общински земи не могат да преарендуват арендувания обект на договора, не могат да залагат правата си по договора за аренда и да ги прехвърлят на трето лице.


Чл. 12. (1) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако не е уговорено друго арендодателят е длъжен да заплати на арендатора направените от него необходими разноски за обекта на договора извън тези по чл. 7.


(2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) При прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения.


(3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът има право да вдигне съоръженията, инсталациите и другите подобрения, които не са трайно закрепени в обекта на договора и са направени без знанието на арендодателя. Арендодателят може да избегне вдигането, като ги заплати на арендатора, освен ако арендаторът има по-голям интерес да ги вдигне.


Чл. 13. (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) (1) Исковете на арендодателя за заплащане на обезщетения поради увреждане на отдадения под аренда обект на договора, както и исковете на арендатора за дължимите разноски за обекта на договора или за упражняване на правата по чл. 12, ал. 3 се погасяват с тригодишна давност.


(2) По отношение на арендодателя давността започва да тече от връщането на обекта на договора, а за арендатора - от прекратяването на договора.


Чл. 14. (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).


Чл. 15. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят има право на търговски залог върху добивите от арендувания обект и привнесените вещи за обезпечаване на вземанията му по арендния договор за съответната година.


(Ал. 2-4 отм - ДВ, бр. 35 от 1999 г.)


Глава трета


ИЗМЕНЕНИЕ НА АРЕНДНИЯ ДОГОВОР


Чл. 16. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане.


Предложение за промяна:


В Чл. 16. (1) думите “и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения” се заличават.


Мотиви по отношение на Чл. 16 /1/


Използваният в разпоредбата израз “и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения” ограничва приложното поле на предвидената хипотеза за изменение на договора. Следва да се предостави възможност на всяка от страните да поиска изменение на договора във всеки случай, когато е налице трайна промяна в обстоятелствата, без да се предвижда и друг критерий - очевидно несъответствие между поетите задължения, който в конкретната хипотеза е формулиран крайно неопределено.




(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).


(3) Срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането.


(4) Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.


(5) Ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд.


(6) Отказът от правото да се иска изменение на договора за аренда и уговорките, че от упражняването или неупражняването му могат да се претендират вреди или облаги, са нищожни.


Чл. 17. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако е уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендатора го заместват като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник.


Предложение за промяна:


След думата “незабавно” се добава “писмено” След изречение второ се добавя “Уведомллението следва да бъде отправено в двуседмичен срок от възникване на основанието за заместване. При липса на уведомление в срока арендодателят може да прекрати договора едностранно.


Мотиви по отношение на Чл. 17 /1/


С предложението се посочва конкретният начин и срок на уведомяване при правоприемство на страната на арендатора. Последното внася безспорна яснота в отношенията между страните. За собственика на имотите е от особено значение кой е насрещната страна по договора с оглед на точното изпълнение на поетите задължения. Договорите за аренда се сключват и с оглед на личността на арендатора, поради което всяка промяна в тази насока следва да бъде известна на собственка – арендодател в кратък срок след настъпването й.





(2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.


Предложение за промяна:


Изречение второ се изменя така: Ако договорът не е бил вписан, той няма сила по отношение на приобретателя.


Мотиви по отношение на Чл. 17 /2/


За купувачът на даден имот е изключително важно да е в известност за правното и фактическо състояние на имота, към момента на сключване на сделката. Наличето на договор за аренда за земеделската земя създава ограничение на ползването на имота свободно от новия собственик. Наличието на такъв договор може да е основание за купувача да се откаже от намерението си за придобиване на имота. Предвид обстоятелството, че имотният регистър, воден от Агенцията по вписванията е публичен и всеки може да прави справки в него, купувачът може да бъде обвързан в правоотношения с трети лица, единствено ако е могъл да узнае за тях при полагане на дължимата грижа. Не е справедливо приобредателят на имота да бъде задължен да встъпи в правоотношение, за което не е знаел и не е могъл да узнае, че съществува. В случай, че договорът за аренда не е бил надлежно вписан, той не следва да има сила по отношение на приобретателя на имота.




(3) Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.




Предложение за промяна:


След досегашният текст на ал.3 се добавя “освен ако арендаторът е знаел или е могъл да узнае за настъпилото заместване”


Мотиви по отношение на Чл. 17 /3/


Предложеното допълнение цели да пресече тенденция на злоупотреба с право, при което арендаторите изплащат ренти на бившите собственици на имотите, въпреки, че са знаели за разпореждането с обекта на договора.





(4) Приобретателят замества предишния арендодател по отношение на дадените от арендатора обезпечения от момента на получаване на съобщението по ал. 3. Заложените вещи могат да останат у приобретателя само със съгласието на арендатора.


(5) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Алинеи 2, 3 и 4 се прилагат и по отношение на приобретателя на ограничено вещно право върху арендувания обект на договора, упражняването на което би лишило арендатора от уговореното ползване.


(6) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако арендодателят обремени арендувания обект на договора с право на трето лице извън случаите на ал. 5, то може да упражнява това право, доколкото не пречи на арендатора да ползва обекта на договора съгласно договора.


Чл. 18. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм., бр. 99 от 2002 г.) Продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в нотариалните книги и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие.


(2) (Доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда.


Глава четвърта (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).


АРЕНДА НА ЗЕМЕДЕЛСКО СТОПАНСТВО


Чл. 19 - 22. (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).


Глава пета


ОТГОВОРНОСТ ЗА НЕДОСТАТЪЦИ


Чл. 23. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят отговаря, когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, а за животните - в тримесечен срок. В тези случаи арендаторът има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. Арендодателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен.


Предложение за промяна:


Текстът на ал. 1 се изменя така: Арендодателят отговаря, когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до три месеца от подписването на договора. В тези случаи арендаторът има право на съответно намаляване размера на арендното плащане. Арендодателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен.

8 - Чл. 23 (4)

текст по закона

(4) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако арендодателят не отстрани недостатъците в продължение на три месеца след писменото му уведомяване, арендаторът има право да ги отстрани сам за сметка на арендодателя.

Предложение за промяна:

След думата “уведомяване” се добавя “или страните не постигнат споразумение за съответно намаляване размера на арендното плащане”

9 - Чл. 27 (1) 4

текст по закона

Чл. 27. (1) Договорът за аренда се прекратява:

4. с едностранно предизвестие - в предвидените в този закон случаи.

Предложение за промяна:

След думата “закон” се добавя “или в договора за аренда”

10 - Чл. 28

текст по закона

Чл. 28. (1) Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.

(2) Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.

(3) (Нова - ДВ, бр. 13 от 2007 г.) Арендодателят по договор за аренда на държавни или общински земи, сключен при условията на ал. 2, може да го развали с писмено предупреждение по реда на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите.

Предложение за промяна:

Създава се нова ал.3 “(3) Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-кратък от 10 години, става с едностранно писмено уведомление от арендодателя, което се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

Досегашната ал.3 става ал.4

11. - Чл. 29 (1)

текст по закона

Чл. 29. (1) Договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години.

Предложение за промяна:

Текстът на ал. 1 се изменя така: Договорът за аренда, сключен без определен срок или пожизнено, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Предизвестието трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща стопанската година, от която се прекратява договорът.

12. - Чл. 30 (2)

текст по закона

(2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) С прекратяването на договора за аренда се прекратяват и правата на третото лице, на което арендаторът е предоставил ползването. Арендодателят може да иска връщането и направо от него.

Предложение за промяна:

След думата “ползването” се добавя “като за настъпилото прекратяване арендодателят отправя до третото лице едностранно писмено уведомление, което се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие”.

13. - Чл. 31 (1)

текст по закона

Чл. 31. (1) Ако арендният договор се прекрати преди изтичане на стопанската година, арендодателят дължи стойността на още неотделените, но подлежащи на отделяне плодове, когато договорът се прекрати не по вина на арендатора.

Предложение за промяна:

След досегашния текст на чл.1 се добавя: “доколкото в договора не е предвидено друго”.

14. - Чл. 31 (4)

текст по закона

(4) (Нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако арендният договор се прекрати по чл. 27, ал. 1, т. 6, арендаторът може да поиска от арендодателя обезщетение за причинени вреди.

Предложение за промяна:

1. Ал.4 се заличава;

15. – Параграф 2 т.3

текст по закона

3. "стопанска година" е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година;

Предложение за промяна:

3. "стопанска година" е времето от 1 октомври на текущата година до 31 септември на следващата година;

ПРЕХОДНИ И ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

Предложение за промяна:

Нов параграф: Министърът на земеделието и храните утвърждава образец на уведомление/ предизвестие по Закона за арендата в земеделието.

УВЕДОМЛЕНИЕ/ ПРЕДИЗВЕСТИЕ ПО ЗАКОНА ЗА АРЕНДАТА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО

От ................................................................................................................................................,
представляван от .......................................................................................................................,
постоянен адрес/седалище и адрес на управление: обл. .......................................................,
общ. ........................................, гр./с ......................................., ул. ............................................
в качеството си на АРЕНДОДАТЕЛ/ АРЕНДАТОР

До ................................................................................................................................................,
представляван от .......................................................................................................................,
постоянен адрес/седалище и адрес на управление: обл. .......................................................,
общ. ........................................, гр./с ......................................., ул. ............................................
в качеството си на АРЕНДОДАТЕЛ/ АРЕНДАТОР

ПО ДОГОВОР ЗА АРЕНДА, вписан в служба по вписванията с № ....., том. .........., вх. рег. №.......... от ........................г.

С настоящото Ви уведомяваме, че на основание чл. ........................ от Закона за арендата в земеделието разваляме/прекратяваме действието на договора за аренда, считано от .....

Настоящото уведомление/ предизвестие се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

Уведомлението/ предизвестието е връчено, както следва:
1. по реда на чл.592 от ГПК /нотариална покана/;
2. с писмо с обратна разписка;
3. лично срещу подпис – отбелязват се трите имена на получателя и датата на получаване
Подпис:

МОТИВИ КЪМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПРОМЯНА В ЗАКОНА ЗА АРЕНДАТА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО

По отношение на Чл. 3 /1/
Действащата към настоящия момент разпоредба на чл. 3 /1/ изречение трето от ЗАрЗ създава съществени затруднения при подписването на договори за аренда. Изискването за представяне на скици за имотите, обект на договора, е свързано от една страна с ненужно оскъпяване на процедурата по арендуване на земеделските имоти. От друга страна в конкретния случай не е налице релна необходимост от представяне на такива докумети, тъй като основните характеристики на имотите /номер по КВС или по кадастрална карта, площ, начин на трайно ползване, местност/ се описват в договора.

По отношение на Чл. 6 /3/
Предложеното допълнение цели да се конкретизира уредбата на отношенията между страните, като се предвиди конкретен срок за възражение относно обекта на договора. Последното ще е стимул за арендатора да предприеме своевременно необходимите действия по детайлно оглеждане на обекта и същевременно ще гарантира стабилитет в договорното правоотношение. Сега действащата разпоредба дава възможност само на една от страните по договорите по собствена инициатива и без ограничение във времето да внася промяна в договорното правоотношение. Последното до определена степен противоричи за принципа на равенство на страните.

По отношение на Чл. 16 /1/
Използваният в разпоредбата израз “и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения” ограничaва приложното поле на предвидената хипотеза за изменение на договора. Следва да се предостави възможност на всяка от страните да поиска изменение на договора във всеки случай, когато е налице трайна промяна в обстоятелствата, без да се предвижда и друг критерий - очевидно несъответствие между поетите задължения, който в конкретната хипотеза е формулиран крайно неопределено.

По отношение на Чл. 17 /1/
С предложението се посочва конкретният начин и срок на уведомяване при правоприемство на страната на арендатора. Последното внася безспорна яснота в отношенията между страните. За собственика на имотите е от особено значение кой е насрещната страна по договора с оглен на точното изпълнение на поетите задължения. Договорите за арeнда се сключват и с оглед на личността на арендатора, поради което всяка промяна в тази насока следва да бъде известна на собственика – арендодател в кратък сорк след настъпването й.

По отношение на Чл. 17 /2/
За купувачът на даден имот е изключително важно да е в известност за правното и фактическо състояние на имота, към момента на сключване на сделката. Наличието на договор за аренда за земеделската земя създава ограничение на ползването на имота свободно от новия собственик. Наличието на такъв договор може да е основание за купувача да се откаже от намерението си за придобиване на имота. Предвид обстоятелството, че имотният регистър, воден от Агенцията по вписванията е публичен и всеки може да прави справки в него, купувачът може да бъде обвързан в правоотношения с трети лица, единствено ако е могъл да узнае за тях при пологане на дължимата грижа. Не е справедливо приобредателят на имота да бъде задължен да встъпи в правоотношение, за което не е знаел и не е могъл да узнае, че съществува. В случай, че договорът за аренда не е бил надлежно вписан, той не следва да има сила по отношение на приобретателя на имота.

По отношение на Чл. 17 /3/
Предложеното допълнение цели да пресече тенденция на злоупотреба с право, при която арендаторите изплащат ренти на бившите собственици на имотите, въпреки, че са знаели за разпореждането с обекта на договора.

По отношение на Чл. 23 /1/
Отговорността на арендодателя за недостатъци следва да бъде ограничена във времето. Предвиденият в сега действащата разпоредба срок от една година е необосновано дълъг и не способства за поддържането на яснота и сигурност в отношенията. Предложеният срок от три месеца е достатъчен за арендатора да установи евентуални недостатъци на обекта на договора, за да се предприемат своевременни действия за отстраняването им. Същевременно предложеното съответно намаляване на размера на арендното плащане в най - добра степен компенсира създадените неудобства за арендодателя. При тези обстоятелства следва да отпадне и предвидената успоредно с това възможност за обезщетение.

По отношение на Чл. 23 /4/
Предложеното допълнение синхронизира разпоредбата на ал.4 с текста на ал.1. В случай, че страните постигнат споразумение за съответно намаляване на рендата, се приема, че отношенията между тях са уредени и арендодателят не следва да бъде задължен допълнително да поема и разходите по отстраняване на недостатъците. Последното представлява двойно компенсиране на една и съща щета.

По отношение на Чл. 27 /1/ 4
Развитието на арендните отношения предизвика необходимостта от предвиждането на друго основание за прекратяване на договораз за аренда – с едностранно предизвестие и в случаите, предвидени в договора. Последното съответства на принципа на свободата на договаряне между страните, но и предоставя възможност за практическо прилагане на договорените между тях условия. При сегашната правна уредба се установява, че дори и предвидени в договорите, подобни клаузи за едностранно прекратяване, не могат да произведат целения правен ефект.

По отношение на Чл. 28
Доразвива се предоставената възможност на арендодателя за разваляне на договор, сключен със срок по – кратък от 10 години, при наличие на законовите предпоставки за това, при което развалянето да бъде осъществено по начин, който да произведе действие в правния мир. Предвидената в закона хипотеза на разваляне на договора към настоящия момент остава едно добро пожелание без практическо приложение. За да се отрази настъпилото прекратяване в правната действителност е необходимо наличието на нарочен документ, който да бъде отбелязан към вписания в Агенция по вписванията договор за аренда, както и в съответната общинска служба по земеделие. Към настоящия момнет за удостоверяване на развалянето следва да се подпише споразумение между страните по договорите. Практиката показва, че неизрядната страна по договора няма интерес да съдейства в тази насока, като не подписва споразумение в цитирания по – горе смисъл. Като резултат въпреки неплащането на дължимата арендна вноска договорът остава в сила, тъй като развалянето не може да бъде надлежно отразено. Допускането на разваляне при наличие на законовите предпоставки с едностранно уведомление от арендодателя, което се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие, би предоставило възможност за реално прилагане на правната норма.

По отношение на Чл. 29 /1/
С предлаганата промяна действащата нормативна уредба за прекратяване на договорите ще намери приложение освен към договорите сключени без опрделен срок, така и към договорите, които са сключени пожизнено и при които срокът на действие е определяем. Такива договори съществуват на практика, имат същият ефект като този на договорите с неопределен срок, но същевременно не е регламентирана възмжност за тяхното прекратяване с едностранно предизвестие. Предвиденият срок на предизвестие от две години е необосновано продължителен и не защитава интересите на арендодателите, като ги обвързва за още две години след изтичане на минимално предвидения в закона срок на договора за аренда от четири стопански години.

По отношение на Чл. 30 /2/
Предвидената в закона хипотеза, при която с прекратяването на договора за аренда се прекратяват и правата на третото лице, на което арендаторът е предоставил ползването отново съставлява едно добро пожелание без практическо приложение. За да се отрази настъпилото прекратяване в правната действителност е необходимо наличието на нарочен документ, който да бъде отбелязан към вписания в Агенция по вписванията договор за аренда, както и в съответната общинска служба по земеделие. Към настоящия момнет за удостоверяване на прекратяването следва да се подпише споразумение между страните по договора за преаренда. В този смисъл собственикът на имота е поставен изцяло в зависимост от добрата воля на две други лица, които не могат да бъдат задължени да подпишат цитираното споразумение. При сега действащата уредба въпреки прекратяването на основния договор за аренда договорът за преаренда остава в сила, тъй като прекратяването му не може да бъде надлежно отразено. Допускането на прекратяване с едностранно уведомление до преарендатора, което се вписва в нотариалните книги и се рагистрира в съответната общинска служба по земеделие, би предоставило възможност за реално прилагане на правната норма.

По отношение на Чл. 31 /1/
Промяната предоставя възможност на страните да договорят различни условия във връзка с правните последици от прекратяването на договора преди изтичане на срока му.

По отношение на Чл. 31 /4/
Действащия текст на закона предвижда възможност за арендатора да търси обезщетение от арендодателя за причинени вреди при прекратяване на договора в резултат на принудително отчуждаване на арендуваната земя за държавни и общински нужди. В конкретния случай прекратяването не е по причина, за която арендодателя отговаря и е несправедливо последният да понася негативи при тази хипотеза. Още повече, че прекратяването е наложиено с оглед реализирането на проекти от държавно или общинско значение, т. е. за защита на по – висш интерес.

По отношение на Парагараф 2 т.3
При сега действащата редакция има припокриване на периода от време в рамките на една стопанска година, като първи октомври е включен два пъти в рамките на една стопанка година. С предложението за промяна се синхронизира разпоредбата на ЗАрЗ със Закона за подпомагане на земеделските производители, където е предвидено, че "стопанска година" е периодът от 1 октомври на една календарна година до 30 септември на следващата календарна година.

По отношение на предложението за утвърждаване на образец на уведомление/предизвестие по Закона за арендата в земеделието
Утвърждаването на предложения образец на уведомление/предизвестие по Закона за арендата в земеделието ще способства за създаване на яснота в отношенията между страните и ще предостави възможност за реалното прилагане на редица законови разпоредби, които към настоящия момнет съставляват действащо право без реално практическо приложение.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПРОМЯНА В ЗАКОНА ЗА АРЕНДАТА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО
Ново мнениеПубликувано на: 02 Мар 2012, 21:41 
Offline
Съдия по вписванията
Съдия по вписванията

Регистриран на: 28 Сеп 2009, 08:50
Мнения: 15
Предложения и допълнения - коментар по текстовете касаещи договори за аренда към предложенията за промяна в Закона за арендата/ЗА/ в земеделието

Предложенията, предмет на долуизложените допълнения към текстовете по закона за арендата се налагат от необходимостта на преценка от съдията по вписванията, при когото е постъпил за вписване, отбелязване и заличаване акт, касаещ земеделски земи по закон за арендата.
Преценката на съдията по вписванията настъпва във фазата на завършеност на процеса по сключването на договора, писменото му оформяне и заверка при нотариус, в рамките на едно превантивно ниво от самото охранително производство. В тази връзка становището на участника- съдия по вписванията в производството по вписване, отбелязване и заличаване на актове касаещи земеделски земи има задължаващ и препоръчителен характер.

С прочита и анализа на предложенията направени по Закона за арендата, възникват въпроси по които е необходима яснота и разширени уточнения в мотивите за промяна:

Чл. 3. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм., бр. 99 от 2002 г., доп. бр. 13 от 2007 г.) Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и гори. При вписването се представя скица на арендувания обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по земеделие

Предложение за промяна:
1. Изречение трето се заличава;
2. Изречение трето се изменя така: При вписването се представя удостоверение от общинската служба по земеделие или от службата по геодезия, картография и кадастър с описание на арендувания обект на договора.

Мотиви по отношение на Чл. 3 /1/
Действащата към настоящия момент разпоредба на чл. 3 /1/ изречение трето от ЗАрЗ създава съществени затруднения при подписването на договори за аренда. Изискването за представяне на скици за имотите, обект на договора, е свързано от една страна с ненужно оскъпяване на процедурата по арендуване на земеделските имоти. От друга страна в конкретния случай не е налице релна необходимост от представяне на такива докумети, тъй като основните характеристики на имотите /номер по КВС или по кадастрална карта, площ, начин на трайно ползване, местност/ се описват в договора. В удостоверението от ОСЗГ се описват всички характеристики на имота.


При вписването на актове към настоящият момент се представят скици от ОСЗГ, които съдържат:
1.цифрови означения и текстови уточнения за местоположение, площ и номер на имота и землището
2. имената на собствениците, съсобствениците, ЕГН и адрес
3. вид на собствеността
4.категорията
5.граници и съседи
6. произхода на имота/образуван или не от по-голям парцел/
7. право на преминаване
8. графично изображение на земеделския парцел
9. шестмесечен срок на валидност на скицата
Всеки от коментираните показатели като съдържание по скицата , притежава необходимото за надлежността удостоверяване на обстоятелствата, материализирани от страните по договора за аренда.
Поставят се следните въпроси по отношение на удостоверенията/които са новите предложения по ЗА/:
1. Удостоверението, което ще бъде издавано за вписване на актовете в съответната службата по вписванията с уточнено съдържание ли е?
2. При погрешно и непълно отразяване съдържанието в удостоверението, кой поема разходите при повторно издаване на удостоверението?
3. Означава ли, че замяната на скиците с удостоверения ще бъде безплатна услуга, понеже е посочен мотив за оскъпяване на старата процедура по издаването на скици?! При безплатното издаване на удостоверения – въпросът е минимализиран за коментар. При платена услуга- издаване на удостоверение за вписване на акт, е от съществено значение съдържанието на удостоверението, за да се улесни вписването на акта в службата по вписванията, както и избягване от погрешно и непълно входиране на информация свързана със земеделските земи.
„”…..От друга страна в конкретния случай не е налице реална необходимост от представяне на такива документи, тъй като основните характеристики на имотите /номер по КВС или по кадастрална карта, площ, начин на трайно ползване, местност/ се описват в договора….”Необходимостта от представяне на скица/към настоящия момент и удостоверение/ с неясно съдържание/ към вписването на договор за аренда е повече от препоръчително и задължително условие към вписването на актовете. Практиката по вписването е установила:
1. Договори за аренда с погрешно изписани номера и землища на земеделските земи, скицата е помощният елемент на съдията по вписванията при вземане на решение за вписване или отказ от вписване.
2. Договори за аренда вписани в службата по вписванията с определи земеделски земи и постфактум добавени саморъчно други, към вписаните вече имоти в първоначалния акт, подреден в том вписване. Разминаването е констатирано при вписване на анекс за прекратяване на договора за аренда. Означава ли това, че неправомерно се декларират земеделски земи/в ОСЗГ/, не вписани и не договорени между страните по договор за аренда? Констатацията и превенцията направена от съдията по вписванията е ЕДИНСТВЕНАТА ФОРМА НА ПОСЛЕДНА ПРЕВЕНЦИЯ И КОНТРОЛ по отношение на вписването!
3. Договори за аренда, депозирани в службата по вписванията различна от компетентността на съдията по вписванията по землище на земеделската земя, предмет на договора за аренда.
4. Анекси по прекратяване на вписан договор за аренда, с посочване на земеделски земи, които не фигурират по основния договор за аренда, вписан вече в службата по вписванията и подреден в тома на вписванията.
5. Анекси по прекратяване на договори за аренда за идеални части от земеделски земи, по които има вписани договори за аренда с реална част/ допълнително помощно средство е скицата на земеделския имот/ .
Практическите примери могат да бъдат изброявани още и в ежедневната работа на съдиите по вписванията се констатират различия, разминавания, погрешно изписани квадратури, масиви, и землища при разглеждането на актовете в охранителното производство. Налага се категоричността на извода, че за вписването, отбелязването и заличаването на актове по земеделски земи е повече от необходимо представянето на скици! Задължително е да се представя скица/ към настоящия момент/ или удостоверение/ с пълна информация за земеделския имот/ в един бъдещ момент. Резултатът и целта от представянето им е свързано с пълно и безпроблемно отразяване на имоти в програмния продукт на имотния регистър и залагане на информация за в бъдеще. Тази преценка е в ресора и в правомощията на съдията по вписванията, който е последната инстанция по контрол за входирани данни и съдържание на вписаните актове.
В настоящия момент процедурата по издаване на скица и прилагането и към договора за аренда е финансово съобразено и с адекватна бързина към съвременните изисквания по изработване, вписване и деклариране на договорите за аренда. Издаването на скици от ОСЗГ и АГКК не възпрепятства и не утежнява интересите на страните и гражданския оборот на сделките със земеделски земи.Издаването и представянето на скицата подпомага дейността по вписването, защото при най-малка индикация за разминаване на посочени данни в договора и в програмния продукт, като първи и най-необходим помощник по вписването е скицата на поземления имот.
Без данните по скицата на поземления имот вписването ще придобие хаотичен характер на входиране на данни и при наличието на грешки ще изправи страните пред исково съдебно производство за защита на интересите и на двете страни- арендатори и арендодатели.


Чл. 17 2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването

Предложение за промяна:
Изречение второ се изменя така: Ако договорът не е бил вписан, той няма сила по отношение на приобретателя.


Мотиви по отношение на Чл. 17 /2/

За купувачът на даден имот е изключително важно да е в известност за правното и фактическо състояние на имота, към момента на сключване на сделката. Наличието на договор за аренда за земеделската земя създава ограничение на ползването на имота свободно от новия собственик. Наличието на такъв договор може да е основание за купувача да се откаже от намерението си за придобиване на имота. Предвид обстоятелството, че имотният регистър, воден от Агенцията по вписванията е публичен и всеки може да прави справки в него, купувачът може да бъде обвързан в правоотношения с трети лица, единствено ако е могъл да узнае за тях при полагане на дължимата грижа. Не е справедливо приобредателят на имота да бъде задължен да встъпи в правоотношение, за което не е знаел и не е могъл да узнае, че съществува. В случай, че договорът за аренда не е бил надлежно вписан, той не следва да има сила по отношение на приобретателя на имота.

Информацията в имотния регистър е публична, достъпът до устни и писмени справки е регламентиран, но акцентът на коментара е по повод погрешно посочени имоти, землища и данни за имоти в договора за аренда. Няма регламентиран механизъм за служебно заличаване на вписани вече договори за аренда. Договор за аренда с погрешно изписани данни, вписан в службата по вписванията без скица или подробно удостоверение/в бъдещ момент/ не санира вписването и не гарантира третите лица. ….Не е справедливо приобретателят на имота да бъде задължен да встъпи в правоотношение, за което не е знаел и не е могъл да узнае, че съществува…. В случай на допусната грешка по изписване на данни в договора за аренда, кой и кога гарантира приобретателя?? До настъпване момента на усложнена фактическа обстановка нито страните, нито съдията по вписванията ще знаят или ще констатират несъответствията. Страните са част от преговорите по сделките и са заинтересовани да проверят данните по скица и по актове. Съдията по вписванията вписал договор за аренда без скица няма как да констатира различия или несъответствия. Издаването на скицата изисква определен период от време и минимални средства към настоящия момент, но липсата на скица и не представянето й, би довело до по-сериозни и усложнени, бъдещи последици за всички заинтересовани страни. С оглед практическото приложение по вписване на договори за земеделски земи ще добавя с пример, че при договори за наем / на земеделски земи/ не е задължително представянето на скици, НО ПРИ КОНСТАТИРАНИ разминавания и несъответствия в договора депозиран за вписване СКИЦАТА предоставена и приложена към договора е основно, необходимо приложение, което подпомага съдията по вписванията да впише акта и спестява усилия, време и средства на страните!

Съдия по вписванията в РС Добрич:
Теменуга Георгиева


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 2 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов