КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 04 Юли 2020, 20:08

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 62 мнения ]  Отиди на страница Предишна  1 ... 3, 4, 5, 6, 7
Автор Съобщение
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 07 Юли 2011, 23:21 
Offline
Адвокат
Адвокат
Аватар

Регистриран на: 20 Апр 2011, 11:36
Мнения: 4
Местоположение: София
Много полезна и изчерпателна тема.Беше наслада за изстарадалата ми от океана от правно невежеството юридическа душа.

Много жалко че скоро не е имало дискусии по нея. Какво стана с предложението за законодателни промени, което се е продготвило миналата година?

Отново си блъсках главата в този проблем, така намерих темата.

Споделям по-скоро тезата, че паркомястото няма всички характеристика на ВЕЩ, което много усложнява определянето на правния му статус.То няма материален субстрат, с оглед правната стабилност считам че е недопустимо да променяме такива базови за правото дефиниции като "Какво е вещ?" заради него. Но и това, че е практиката го направи обект от гражданския оборот, също не може да се пренебрегва повече.
Отделна болна тема е очевидната приложимост на чл.33 от ЗС, предвид практиката на ВКС и конкретно цитираните тук решения. Въпрос само на време да се появат такива дела. Задължението при отчуждаване на идеална част да се предложи обекта първо на съсобствениците, в случая е в колизия с духа на закона, който като че ли третира гаража/паркомястото все повече като принадлежност следваща главния имот подобно/вместо тавана и мазето. Необходима е специална норма която да преодолее действието на чл.33 от ЗС. Евентално е необходима и специална норма, която да обяви паркомястото /не гаража/ за принадлежност на жилището/офиса/магазина. Изискването за минимален брой места за паркиране и площта им, съотносим с броя на самостоятелнита обекти в сградата се обезсмисля, ако тези паркоместа не обслужват по предназначение именно тези обекти.

От всичко изчетено и тук и в Лекс-а и правната периодика стигнах до извода, че за всички колеги е безспорно, че едно разпределение на ползването на определените с инвестиционния проект паркоместа между съсобствениците на идеални части от гаража/ двора в частта в която е определен да се ползва за паркиране ще е юридически стабилно и безспорно. Проблемът е получаването във времето на изискуемото съгласие на съсобствениците, особено бъдещите такива.

Предлагам следната законодателна промяна, по аналогия на Чл. 2. от Закона за управление на етажната собственост и то именно в него:

ОСОБЕН РЕЖИМ НА ПОЛЗВАНЕ НА ПАРКОМЕСТАТА

Чл.2А(1) Разпределението на ползването на паркоместата, определени като граници, площ и разположение съгласно одобрените инвестиционни проекти и разположени в подземен или надземен покрит или открит паркинг или върху прилежащите площи към сгради в режим на етажна собственост, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на идеални части от самостоятелните обекти в които са разположени паркоместата.

(2) Договорът по ал. 1 се вписва по партидата на самостоятелния обект-подземен или надземен покрит или открит гараж или паркинг в който са разположени паркоместата и по партидите на самостоятелните обекти в сградата в режим на етажна собственост,към която са прилежащи площите предназначени за паркиране/гариране.
(3)Договорът по ал. 1 е противопоставим на съсобствениците и на последващи приобретатели.



Поне колкото мислих дотук ми изглежда, че така се решават всички проблеми на които се натъкнах досега: не е вещ и не го обявяваме за вещ по необходимост; донякъде е принадлежност и може да следва главния имот и да се вписва по идентификатора на главния имот.тук се раздвоявам честно казано. След като е разпределено и вписано разпределението на ползване то добива достатъчен стабилитет за да е допустимо на така индивидуализирания обект да се присвои някакъв под-идентификатор спряма паркинга като сграда или УПИ-то - подобно на вписването на тежести към имота ипотеката си има отделна партида, но следва имота и излиза на справката за имота - тук вече не разбирам, не мога да си представя кака може да стане. Ако се приеме да няма отделен идентификатор и да е принадлежност към самостотоятелен обект ще има този "минус" е че паркомястото няма да може да бъде обект на самостоятелна прехвърлителна сделка, но това е духа на закона- към всеки апартамент да има поне едно паркомясто. Ако е гараж, си остава самостоятелен обект. От друга страна, дори да останат принадлежност няма пречка за отдаването им под наем нито за ипотекирането им - но последното заедно с главния обект.
Ако паркомястото НЕ стане принадлежност, това право на собственост на идеални части съчетано с това специфично разпределение на ползването ще бъде и отчуждимо. Следователно ще е допустимо учредяване на право на ползване, защото ще има реална част от УП/сградата и респективно и ипотекиране на това право на ползване, отделно от обектите в сградата. Но при всички случаи ипотеката ще е в пъти по-стабилна от ипотека с невъзможен предмет. Това е много подходящо, защото ще направи възможни прехвърлителните сделки с паркоместа като самостоятелни сделки в това число и когато паркинга е самостоятелна сграда изцяло с това предназначение. Много по-евтиния строеж на сграда в която се продават не гаражи, а само паркоместа ще направи чувствително по-рентабилен и строежа на многоетажни паркинги.
Де факто предлагам едно "квалифицирано" разпределението на ползването. То е облигационно и безсрочно и ...безспорно действително. Използването по аналогия на вписването по партидата на самостоятелния обект и непротивопоставимостта на бъдещи приобретатели преодолява веднъж необходимостта от съгласието на всички настоящи и бъдещи собственици още при първата продажба, после и при последващи отчуждавания, и същевременно и гарантира запазване на разположението на паркоместа, съгласно одобрените инвестиционни планове, тъй като те са неслучайно разположени и по формаи по площ, и подходите за маневриране и достъп също са изчислени и разположени с оглед безопасно маневриране. Елиминира се възможността етажните собственици по собствено решение да променят разпределението на паркоместата, както помежду си, така и по начин, който не би бил одобрен при построяването на обекта и така се елиминира възможно заобикаляне на закона.
Паркомястото се индивидуализира и отпада и възможността за законното ползване на едно паркомясто от произволен собственик /както е де юре сега предвид притежаването само на идеални части/

Ще са необходими промени и на поне 2-3 други места, например в Закона за собствеността, алинея към чл.33 която да е специална спрямо нея и да дава приоритет на първи купувач, на купувача на самостоятелния обект, който паркомястото обслужва и след това на собствениците на идеални части и на самост обекти в ЕС; Правилника за вписванията, относно подлежащите на вписване актове и в Наредбата на Столична община, в която се забранява смяната на предназначението на гаражите - да се добавят и паркоместата.

_________________
За да победи злото е достатъчно бездействието на добрите хора.
Фондация "Правна грамотност" - http://legalliteracy.eu
Адвокат САК - http://lawyerbg.info


Последна промяна anastassia.terzieva на 12 Юли 2011, 15:14, променена общо 1 път

Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 12 Юли 2011, 08:14 
Купуваш паркомясто - 15 000 евро на вятъра
Публикувана: Понеделник, 11-ти Юли 2011, автор(и): Лиляна Клисурова, София Терзийска
ИзображениеИзображение
Средно по 10 000 евро вървят местата за автомобили в подземните паркинги.

Продажбата на паркоместа е незаконосъобразна. Това предупредиха депутати от ГЕРБ, които са се заели да обмислят как да се регламентира нормативно този проблем.

Много често срещаме оферти за продажба на жилища заедно с паркоместа, за които се калкулира цена. Терминът “паркомясто” обаче не съществува в законодателството ни, затова не може да бъде продавано, коментира Емил Радев от ГЕРБ.

Той обясни, че нито една агенция или строител не продава реално място за паркиране. Вариантите били два - или се продава право на ползване върху част от терена, обособено като паркомясто с граници, или се продават идеални части от терена или подземния паркинг, но без ясно обособено право на собственост върху съответното място.

Правото на ползване обаче е непрехвърлимо право, защото е вещно и не носи автоматично собственост, обясни Радев. Така след години, когато даден собственик на апартамент реши да го продаде, той не може да продаде заедно с него своето паркомясто, независимо че то е записано в нотариалния му акт и той е платил за него.

Когато пък са продадени идеални части от терена за паркомясто, те не вървят с точно очертано такова, защото не фигурират в кадастъра. Така собственикът трябва да си плати допълнително и за право на ползване върху закупената вече от него идеална част, за да очертае точно мястото за своята кола. Но то отново не фигурира в кадастъра и не може да се продаде, коментира Радев.

Допреди 1,5-2 г. имаше много разнопосочна практика в службите по вписвания за тези сделки, но повечето от тях минаваха, обясни юристът. С въвеждането на кадастъра обаче паркоместата не фигурират в него и няма на какво основание да се впишат. По Закона за устройство на територията те не представляват самостоятелни обекти, допълни той.

Затова депутати от ГЕРБ са сигнализирали регионалното министерство и настояват при следващите промени в закона да се въведе легална дефиниция за паркомясто, която да му даде правен статут.

Въпреки желанието ни не можем сами да тръгнем да променяме закона само заради това, защото това е много сложен и навързан и не може просто да допишеш една норма, без тя да даде отражение на поне 5-6 други разпоредби, обясни Радев.

Ако паркомястото станело обособен обект, това щяло да носи и възможност за учредяване на право на строеж.Затова трябвало и да се предвиди ограничителна възможност, за да не се окаже в един момент, че на мястото на дадена кола има издигнат магазин или ресторант.

Освен това трябва да се даде ясна дефиниция, че тротоарът пред сградата, въпреки че е на частния терен, не може да се обособява като самостоятелно паркомясто, категоричен е юристът от ГЕРБ.

ЛИЛЯНА КЛИСУРОВА

Ниски коли и джипове не влизат заради високи рампи и тесни тунели
Освен проблема със статута на подземните паркоместа съществува и друг. Много от хората, които си купиха такива срещу няколко хиляди евро в новите сгради, продължават да оставят колите си извън тях, защото те не могат да влязат.

На места проблем са рампите, които са твърде високи и особено по-ниските автомобили не могат да минат. На други - тесните тунели и маневрените “улици", по които не могат да минат, нито да завият, а какво остава да обърнат. Най-много от това страдат собствениците на по-големите коли и на джиповете.

За тях често не са пригодени и асансьорите в сгради в центъра, с които се свалят автомобилите, когато няма възможност за нормален подход към подземните паркинги. Те или не са достатъчно широки, или не могат да поемат толкова голяма тежест.

Притежателите на подземни паркоместа понякога се сблъскват и с друг проблем - строителят да не се е погрижил за наличието на ток в подземието например. Той се е оттеглил след издаването на сградата и собствениците не успяват да си го пуснат с години. (24часа)

Вървят между 5000 и 15 000 евро
Средно 10 000 евро е цената на подземните паркоместа, които се продават в София, показва справка в специализираните сайтове за имоти. По данни на брокерите те вървят между 5000 и 15 000 евро в зависимост от местоположението на сградата и търсенето в района.

Оферти за продажба на самостоятелни паркоместа обаче са по-малко в сравнение с тези за гаражи или гаражни клетки. Тези, предлагани само като паркоместа, обикновено са в нови сгради в квартали, където строителният бум бе най-силен. Не всички бяха продадени заедно с апартаментите и останаха на свободния пазар.

Сделки само с подземни паркоместа се сключват по-трудно заради неяснотите за статута им, казват брокерите и строителите. С надземни пък въобще няма. Такива не се и оферират вече, макар в строителния бум някои предприемачи да бяха предвидили да продават свободните площи около сградите за "настаняване" на коли. Според специалистите никъде в нормативната база не съществува обект "надземно паркомясто".

Техните наблюдения показват, че някои нотариуси отказват да подпишатдоговор за покупка на подземно паркомясто, защото са на мнение, че то не може да се продава самостоятелно. Изходът бил да се купи или съответно продаде заедно с апартамента, за да се води негова прилежаща част, както е случаят с мазетата. Те не са самостоятелни единици, които се купуват или продават отделно. И мазетата, и паркоместата не разполагат с ясни граници и кадастрални схеми, казват експертите.

Един от изходите е общият подземен паркинг да се раздели на съответните идеални части, колкото е броят на местата, ите да се прехвърлят на желаещите да ги купят. След това може да се подпише протокол, с който да се опише начинът на ползване и правата на всеки собственик. Въпреки това пак има опасност да се стигне до проблеми.

Ето защо специалистите съветват да се промени нормативната база и там да се регламентира и узакони наличието на подземни и надземни паркоместа. Те се появиха масово след 2006 г., когато строителният бум бе в разгара си и бяха направени промени в закона за устройство на територията. Според тях на определена реално застроена площ трябва да отговарят определен брой места за паркиране.

За да не губят място, повечето строители започнаха да ги правят на подземните нива без преградни стени и врати (както са гаражите) и ги разчертаха само с боя. Това обаче не им даде статут на самостоятелни обекти, които могат спокойно да се купуват и продават.

Въпреки проблемите хората продължават да купуват паркоместа особено при намаляване на възможностите за свободно паркиране по улиците и в междублоковите пространства, показват наблюденията на брокерите.

Те уточняват обаче, че всички желаещите трябва да са наясно с трудностите, които могат да възникнат. Една от тях е, че ако решат да продават, това трябва да стане едновременно с апартамента. И в момента брокерите твърдят, че повечето сделки са такива. Оферира се малко по-висока цена, в която влизат жилището и прилежащото му паркомясто и/или мазе, ако има.
СОФИЯ ТЕРЗИЙСКА


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 62 мнения ]  Отиди на страница Предишна  1 ... 3, 4, 5, 6, 7

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 2 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов