КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 21 Сеп 2018, 18:36

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Договор за аренда на съсобствена земеделска земя
Ново мнениеПубликувано на: 16 Окт 2014, 08:57 
Offline
Модератор
Модератор

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 332
Според легалната дефиниция, дадена в чл. 2 ЗАЗ, с договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно пла¬щане. В литературата отдавна е изразено безспорното мне¬ние, че арендодателят може и да не е собственик на земята (тъй както при наема наемодателят може да не е собственикна вещта). В такъв случай договорът ще е действителен, но може да възникне спор относно неизпълнението на основ¬ното задължение на арендодателя - да отстъпи ползванетона земята. Арендодател може да бъде съсобственик на земята. В чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ е уредена хипотеза на договор за аренда, сключен само с някои от съсобствениците. Двусмисленото тълкуване на тази разпоредба се основава на казаното в нея, че отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС). Това означава, че останалите съсобственици имат право да получат при¬падащата им се част от арендното плащане. Всъщност, и без това препращане, правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС би следвало да намери приложение в отношенията между съсобственика¬арендодател и останалите, които не са страна по договора.
Това обаче никак не означава, че останалите съсоб¬ственици стават страна по договора (арендодатели) и имат право да искат от арендатора съответната част от угово¬реното арендно плащане. Нито пък е възможно те да имат задължения по този договор, в сключването на който не са участвали. Не може да бъде споделено разбирането, че съсобственикът, сключил договора, е действал от името навсички съсобственици по силата на закона, дори и да не е билупълномощен. Такава представителна власт между съсоб¬ствениците на земеделска земя законът не урежда. Всеки отсъсобствениците (при липса на упълномощаване) може да сключи договор само от свое име. Но като получи арендноплащане по този договор, той е длъжен, по силата на чл. 30, ал. 3 ЗС, да отстъпи на останалите съсобственици съответни на дяловете им части от полученото арендно плащане.
Основният аргумент, с който би могло да се свърже разбирането за наличие на представителна власт между съсобствениците на земеделска земя, е разпоредбата на ал. 5 на чл. 3 ЗА3. Според нея договор за аренда, сключен само от някои от съсобствениците, не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен с друг съсобстве¬ник на същия имот, който е бил вписан по-рано в службатапо вписванията. Противопоставимостта спрямо трети лица на по-рано вписания договор е създадена, за да се гарантира сигурността в оборота, в защита на арендаторите, сключили договор само с някой от съсобствениците. Реституираните земеделски земи най-често са в режим на съсобственостмежду наследниците на собствениците, внесли земите си вТК3С. Не всички наследници проявяват интерес да си възста¬новят собствеността. Затова и в чл. 14, ал. 1 от Правилниказа прилагане на Закона за собствеността и ползуването наземеделските земи (ППЗСПЗЗ) е предвидено, че подаването на заявление за възстановяване на собствеността ползва всички останали наследници. Съгласно чл. 14, ал. 1 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), когато с решението на общинската служба по земеделие се възстановява правото на собственост върху земеделска земя на починал собственик, решението се издава общо за неговите наследници. Дяловете на наследниците се опре¬делят съгласно Закона за наследството, без да се посочватв решението.
При това положение изглежда нормално да се очаква, че не всички наследници ще се грижат за управлението на върнатата им земя. Така немалка част от обработваемата земя би останала неизползваема, вследствие на което с времето плодородни земи биха се превърнали в пустеещи територии. Затова в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е дадена възможност на всеки от наследниците да сключи договор за аренда. Всеки заинтересован наследник, независимо от размера на своя дял, може да сключи валиден аренден договор за цялата наследствена земя. При конкуренцията между множество сключени договори от различните наследници с един и същ предмет законът дава защита на арендатора, чийто договор е бил вписан по-рано в имотния регистър.
Дали така създадената противопоставимост влияе и върху действието на договорите между страните? Отразява ли се тя в отношенията между съсобствениците?
Противопоставимостта на един договор създава извест¬но отклонение от принципа, че договорите действат междустраните, които са ги сключили (чл. 21, ал. 1 ЗЗД). Спрямо трети лица договорът може да има действие (включително и да им бъде противопоставим) само в предвидените от закона случаи. Страните по един договор не могат да създават с него противопоставимост спрямо трети лица. Противопостави¬мостта не създава абсолютност на правата и задълженията по договора. Кои са третите лица, за които договорът става противопоставим, се посочва в закона. В случая това са арен¬датори по договори, сключени с други наследници. Поради изключителния характер на противопоставимостта следвада се приеме, че защитените лица са само арендаторите, но не и арендодателите по другите договори, т.е. останалите наследници. Напротив - ако противопоставимостта засягашеи тях, това не би било в техен интерес.
На второ място - следва да се приеме, че правилото на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ няма за цел да уреди по специален начин от¬ношенията между съсобствениците на земеделска земя и да изключи приложението на общия режим на съсобствеността по ЗС, включително и правилата за управление и разпореж¬дане със съсобствената вещ.
В тази връзка се поставя въпросът за характеристика¬та на договора за аренда от гледна точка на интензитета, скойто се отразява върху правото на собственост - дали се отнася към сделките на управление, или за него се изисква способност за разпореждане. Поначало договорите, с които се отстъпва ползването на вещи, спадат към сделките на управление. Но в чл. 229 от Закона за задълженията и дого¬ворите (ЗЗД) при договора за наем е направено едно условно разграничение, основано на продължителността на догово¬ра. Щом обременяването на вещта с право да бъде ползвана от трето лице е по-продължително, като надхвърля три години, за сключването на договора се изисква способностза разпореждане. Минималният срок на арендния договоре четири стопански години (чл. 4, ал. 1 ЗАЗ), а максималнаграница за срока не е установена в закона. Това означава, че арендните отношения са по принцип дългосрочни. Ясно е при това положение, че приложението по аналогия на правилото на чл.229 ЗЗД към договорите за аренда не би било оправдано, въпреки че гражданското законодателство намира субсидиарно приложение към арендните договори съгласно § 1 от Допълнителните разпоредби на ЗАЗ. Първо ¬защото въпросът за срока на договора за аренда е уреден със специални правила. Второ - защото автоматичното намаля¬ване на срока до размера на три години би противоречалона специалния закон, изискващ по-висок минимален срок на договора. Трето - защото в чл. 11, ал. 1 ЗАЗ е изрично допуснато при липса на противна уговорка арендаторът да може да преарендува обекта на договора. А това означава, че арендатор може да бъде и лице, което няма право да се разпорежда с обекта. Налага се изводът, че за сключване на договор за аренда на съсобствена земеделска земя не е необходимо да се спази редът за разпореждане свещта, т.е. не се изисква съгласието на всички съсобственици - нещо, което е казано и в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ.
Тези разсъждения водят до извода, че договорът за аренда е сделка на управление, за сключването на която не се изисква способност за разпореждане с вещта, независимо от уговорения срок (който няма максимална граница). Об¬щото правило относно управлението на съсобствена вещ се съдържа в чл. 32, ал. 1 ЗС, което изисква такива действия да се извършват по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта. Дали правилото на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ изключва приложението на чл. 32 ЗС в отношенията между съсобственици на земеделска земя, когато решават въпроса дали да сключат, с кого и при какви условия договор за аренда, с който да предоставят общата земя за ползване на арендатор?
Положителният отговор на този въпрос би ни изправил пред непредвидими последици. В такъв случай не би било ясно кой управлява общата вещ. На практика това може да бъде всеки съсобственик, който изпревари останалите, неза¬висимо от размера на неговия дял. Да приемем, че правилото на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ дава възможност на всеки съсобственик на земеделска земя да я управлява, без да се съобразява с реше¬нието на останалите, дори те да са мнозинство по смисъла на чл. 32, ал. 2 ЗС, т.е. да притежават повече от половината от дяловете. Това означава, че този съсобственик, който изпре¬вари останалите и впише сключен от него аренден договор пръв, ще определи съдбата на общата земя дългосрочно – на практика за неограничен период от време. Договорът ще бъде противопоставим и на останалите съсобственици, но те няма да имат права и задължения по него, тъй като не са страни. Размерът на арендното плащане може да е привидно уговорен, така че съсобственикът да получава многократно по-голям "бонус" за това, че е сключил неизгодната сделка. Останалите съсобственици биха могли да искат от него при¬падащите им се части от официално уговореното арендноплащане, което е много вероятно да е една незначителна сума. Какво друго остава на тези съсобственици, освен да бъдат принудени да се разделят със своите дялове. Това би било едно недопустимо посегателство върху частната собственост.
Налага се изводът, че решаването на въпроса за сключване на договор за аренда на съсобствена земеделска земя следва да стане по общия ред, т.е. при спазването на правилото на чл. 32 ЗС. Това означава, че признатата в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ възможност само някои от съсобствениците да сключат договор за аренда предполага възможността те да изпълнят основното си задължение по договора, т.е. да взе¬мат решение за начина на ползване на земята. А такава въз¬можност имат само тези съсобственици, които притежават повече от половината от вещта. Всеки договор, сключен от съсобственици, неразполагащи с това мнозинство, не може да бъде противо поставен на решението на мнозинството. Този извод не се променя, въпреки казаното в следващата ал. 5 на чл. 3 ЗАЗ - че вписаният договор е противопоставим на всеки следващ арендатор. Когато следващият арендатор е сключил договор със съсобствениците, представляващи мнозинството, тяхното решение определя начина на полз¬ване на земята. В такъв случай по-ранното вписване на пре¬дходни арендни договори, сключени с други съсобственици, не може да бъде противопоставено на това решение относно управлението на общата вещ.
Алтернативната възможност за вземане на реше¬ние по управлението на общата вещ се урежда в чл. 32, ал. 2 ЗС - от районния съд, към който може да се обърне всеки съсобственик. В Тълкувателно решение N13 от 2013 г.по т.д. N13/2012 г. се прие, че легитимиран по този иск е и съсобственик, който притежава сам повече от половината от вещта. Достатъчно е той да твърди, че не може сам да вземе правилно решение по управлението, или че не може да при¬веде в изпълнение взетото решение, поради което се нуждае от акт, снабден с изпълнителна сила, каквото е решението на съда по чл. 32, ал.2 ЗС.Следователно всеки съсобственик може да се обърне към съда, като поиска от него решение по въпроса да бъде ли отстъпено ползването на общата земеделска земя под аренда, на кого и при какви условия. С иск за решаване на въпроса може да се обърне към съда и съсобственик, който вече е сключил аренден договор, за да бъде потвърдена правилността на неговото управленско действие. Съдът решава въпроса по целесъобразност. Срокът на договора също има важно значение, затова следва да бъде преценен като предимство или недостатък. Дори да има предложение само от един евентуален арендатор, съдът, както и мнозинството, може да реши да не сключва договор с него поради неизгодния характер на предлаганите условия. Трябва да се вземе предвид обаче обстоятелството, че ако в такъв случай никой от съсобствениците не желае да обра¬ботва земята, решението за прекратяване на обработката иможе да се разглежда като вредно за вещта, понеже би довело до намаляване на цената и полезността и.
Наличието на сключен аренден договор от някой от съсобствениците (на основание чл. 3, ал. 4 ЗАЗ) не е пречка мнозинството или съдът по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС да вземат решение за сключване на договор с друг арендатор. Както бе отбелязано по-горе, вписването на първия по ред договор не създава противопоставимост спрямо останалите съсобстве¬ници. Решението на мнозинството или на съда би довело до това, че съсобственикът-арендодател няма да е в състояниеда изпълнява задълженията си по договора. Всеки от остана¬лите съсобственици може да иска връщане на фактическата власт от арендатора, който не би могъл да противопоставина такъв иск своя договор като правно основание по смисъла на чл. 108 ЗС.
В тази връзка се оказва излишен въпросът какви са възможностите на останалите съсобственици да прекратят първоначално сключения аренден договор, за да вземат ре¬шение за сключването на друг. Основанията за прекратяванена договора са уредени в чл. 27 ЗАЗ. Те обаче се отнасят само за страните по договора. Когато с договора се засягат правана трети лица (в случая на останалите съсобственици), тези лица могат да защитят правата си по съдебен ред. Евенту¬алното уважаване на техните искове ще доведе до съдебно отстранение на арендатора, без да се стига до прекратяване на договора между страните по него. Арендаторът ще разпо¬лага с иск за обезщетение на вредите срещу арендодателя¬ съсобственик.
В случай че договорът за аренда е бил сключен по реше¬ние на мнозинството от съсобствениците или на съда, той може да бъде прекратен само от съсобствениците - страни по него, на основанията, предвидени в чл. 27 ЗАЗ. По изложенитепо-горе съображения не може да бъде споделена тезата, че така сключеният договор обвързва всички съсобственици и те стават страна по силата на чл. 3, ал. 4 3АЗ. Ето защо, изя¬вление за прекратяване на договора в тези случаи могат да направят само съсобствениците, които са страна по договора. В определени случаи, когато изявлението за прекратяване има конститутивно значение, за да има то действие и спрямо останалите съсобственици, решението за прекратяване на договора следва да бъде взето по реда на чл. 32 ЗС. Такива са случаите на прекратяване: 1) по взаимно съгласие на страните; 2) поради неизпълнение (извънсъдебно или по съдебен ред); 3) с едностранно предизвестие (когато дого¬ворът е безсрочен).
Когато договорът е бил сключен от отделен съсобстве¬ник, който не притежава повече от половината от вещта, той сам може да изрази воля за прекратяването му, ако е налице основание по чл. 27 3АЗ. Това действие по никой начин незасяга положението на останалите съсобственици. Един¬ствената последица за тях ще бъде, че поради прекратяванена арендното плащане, те няма да могат вече да искат съот¬ветната част от него от съсобственика - страна по договора.
Когато при сключването на договора е било спазено правилото на чл. 32 ЗС, но в сключването му не са участвали всички съсобственици, изявление за неговото прекратяване може да бъде направено само от тези, които са страна по договора. В тези случаи:
1. изявлението може да бъде извършено и само от едно от тези лица, щом като се основава на решение на мнозинството от съсобствениците или на съда;
2. изявлението за прекратяване от страна на съсобстве¬ник-страна по договора, извършено без санкциятана мнозинството от съсобствениците или на съда по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, не би следвало да породи желаните последици. То няма да има действие нито за арендатора, нито спрямо останалите съсобстве¬ници, нито за идеалната част на изразилия воля съсобственик. Липсата на действие не бива да се свързва непременно с квалификацията "нищожност" на изявлението. Не би могло договорът да се сключи само за определена идеална част (тя не може да бъде предоставена за ползване), а по същите причини и не може да бъде прекратен само за такава част от имота.
Когато само един от съсобствениците е страна по до¬говора, сключен по решение на мнозинството или на съда, неговото изявление следва да е достатъчно за прекратяване на договора. Подобен е случаят, когато страни са само някои от съсобствениците, но всички те са направили изявление за прекратяване на договора.
Когато всички съсобственици участват като страни по договора за аренда, изявлението за прекратяване следва да е направено от името на всички.
Горните анализи показват, че е препоръчително в дого¬вора да бъде уреден начинът за извършване на изявленияза прекратяването му от страна на арендодателя.
Внимание заслужава и една теза, намерила израз в съдебната практика, която има макар и косвена връзка с обсъжданата тема. Според чл. 27, ал. 2 ЗАЗ прекратяването на договора за аренда на земя се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и се вписва в нотариалните книги. На основата на тази редакция в практиката се при¬ема, че в случая се вписва обстоятелството (че договорът е прекратен), а не актът (изявлението, с което се прекратява). Това означава, че съдията по вписванията следва да провери обстоятелството, дали договорът е прекратен, като съобрази в случаите на съсобственост дали изявлението е направено в съответствие с правилото на чл. 32 ЗС.


Проф.,д.ю.н. Методи Марков

Собственост и право 9/2014


Върнете се в началото
 Профил  
 
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 3 госта


Вие не можете да пускате нови теми
Вие не можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов