КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 17420
гр. София, 17.08.2026 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-III-Б, в закрито заседание на
тринадесети август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:
Председател: Красимир Мазгалов
Членове: Златка Чолева
Цветелина Ал. Костова
като разгледа докладваното от Златка Чолева Въззивно частно гражданско
дело № 20261100506923 по описа за 2026 година
Производството е по реда на чл. 274 –чл.278 от ГПК, вр. чл. 577 ГПК.
Съдът е сезиран с идентични по доводи частни жалби , подадени от 1/
нотариус А.Л. с рег.№ 386 на НК и 2/ „Бългериън Билдинг Къмпани“ АД
срещу определение № 546 от 08.06.2026 г. на съдията по вписванията при
СРС, с което е постановен отказ за вписване по молба с вх.№ 44718 от
08.06.2026г. на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека под № 66,
том 2, рег. № 2974, дело № 239 от 08.06.2026 г. по описа на нотариус А.Л. за
обезпечаване на дълг на „ББК Кораб Планина“ ЕООД, ЕИК 208463753 към
„Бългериън Билдинг Къмпани“ АД, ЕИК 131410639.
В подадените две идентични по съдържанието си частни жалби се
поддържат доводи за незаконосъобразност и неправилност на обжалвания акт
на съдията по вписванията. Жалбоподателите считат , че при постановяване на
атакувания отказ съдията по вписванията е излязъл извън обхвата на
нормативно делегираните му правомощия, като е обсъдил конкуренцията на
правата на собственост на правните субекти, с оглед момента на възникване
на придобивното основание, от което тези правни субекти черпят своето право
и по този начин съществото си съдията по вписванията е заявил становище по
материално-правен спор за собственост. Жалбоподателите възразяват, че по
тези два въпроса компетентен да се произнесе е единствено съдът, а
произнасянето на съдията по вписванията по тях излиза извън рамките на
нормативно дължимата проверка в производството по вписването на
договорната ипотека. Жалбоподателите поддържат, че неправилно с
обжалвания отказ съдията по вписванията се е позовал и е приложил
разпоредбата на чл. 536, ал. 1, т. 2 ГПК, тъй като обхватът на същата е
ограничен само в рамките на нотариалното производство. Намират за
неправилно приложени от съдията по вписванията и Наредба № РД- 02- 20- 5
от 2016 г., чл. 6, ал. 3 ПВ и чл. 170 ЗЗД. Жалбоподателите твърдят, че
неправилна е преценката с обжалвания отказ и на размера на дължимата
държавна такса за вписването, като считат, че тя се определя и дължи върху
конкретно определената сума към момента на вписването, а не се формира на
база хипотетичен бъдещ размер на лихви, наказателни лихви, разноски и въз
основа на последните не може да се начислява по- висока такса. С изложените
доводи, подробно развити в двете жалби е мотивирано искането за отмяна на
обжалваното определение – отказ на съдията по вписванията и връщане на
преписката на съдията по вписванията с указание за вписване на нот.акт за
учредяване на процесната договорна ипотека, което вписване е заявено със
заявление № 44718/08.06.2026г. Претендират присъждане на разноските за
настоящото производство.
Съдът, като взе предвид становищата и доводите на жалбоподателите и
прецени доказателствата по делото, приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Частните жалби са подадени в срок от процесуално легитимирани лица,
/с оглед разпоредбата на чл.8,ал.1, вр. с чл.15,ал.2 от ПВ/, срещу акт,
подлежащ на съдебен контрол по реда на обжалването, поради което са
процесуално допустими.
Разгледани по същество съдът намира жалбите за основателни по
следните мотиви:
С молба вх. № 44718/08.06.2026 г. нотариус А.Л. е заявила пред съдията
по вписванията при СРС искане за вписване на нотариален акт за учредяване
на договорна ипотека № 66, том 2, рег. № 2974, дело № 239 от 08.06.2026г. за
обезпечаване на дълг на „ББК Кораб Планина“ ЕООД, ЕИК 208463753 към
„Бългериън Билдинг Къмпани“ АД, ЕИК 131410639.
Към молбата са приложени: Нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № 66, том 2, рег. № 2974, дело № 239 от 2026г., съдържащ данните
относно страните и предмета на договорната ипотека, посочени в чл.6, ал.1 от
Правилника за вписванията/ПВ/. С нотариалният акт е учредена договорна
ипотека в полза на кредитора “Бългериън Билдинг Къмпани“ АД, ЕИК:
131410639 за предоставен паричен заем с главница общо в размер на
1 840 650,77 евро на „ББК Кораб планина“ ЕООД, ЕИК: 208463753, съгласно
Договор за заем с краен срок на издължаване до 31.12.2028 г. За обезпечаване
на отпуснатия кредит от 1 840 650,77 евро, заедно с всички акцесорни
вземания за договорна лихва от 3,7% на годишна база, /която следва да се
начисли и се дължи към крайната дата на падежа- 31.12.2028г./, заедно с
всички лихви, неустойки, разноски и други от длъжника – собственик „ББК
Кораб планина“ ЕООД е учредена договорна ипотека върху собствения на
дружеството недвижим имот, находящ се в град София, Столична община,
ж.к. Лозенец, на ул.“ ********, а именно: поземлен имот с идентификатор
68134.901.643 по КККР на гр. София, общ. Столична, обл. София, одобрена
със Заповед № РД-18-739/21.11.2017г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо поземления имот е със Заповед № 11409-31.10.2019г. на Началника
на СГКК-София, с адрес на поземления имот: гр. София, район Лозенец, ж.к.
Лозенец, ул. „********, с площ от 480 кв.м, с трайно предназначение на
територията – ниско застрояване, заедно с построената в него двуетажна
сграда по документ за собственост, със застроена площ от 271 кв.м., с
предназначение – промишлена сграда, състояща се от първи етаж със
застроена площ от 243,29 кв.м. и втори етаж със застроена площ от 264,29
кв.м. и мазе с площ от 47,40 кв.м., като двата етажа по одобрената
кадастрална карта и кадастралните регистри представляват самостоятелни
обекти както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.901.643.1.1, който самостоятелен обект се намира на етаж 1 в сградата, с
предназначение: Промишлена сграда, брой етажи: 2 (два), която е
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134,901.643 и
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.901.643.1.3, който
самостоятелен обект се намира на стаж 2 (две) в сграда с идентификатор
68134.901.643.1, който самостоятелен обект се намира на етаж 2 в сграда с
идентификатор 68134.901.643.1, с предназначение на самостоятелен обект: за
офис, брой нива на обекта: 1 (едно), заедно с дворно място, в което е
построена сградата, съставляващо урегулиран поземлен имот /УПИ/, първи, в
квартал 197, по плана на град София, местност „Лозенец II част, съгласно
скица-извадка от действащия ПУП.
Към молбата на нотариус А.Л. са приложени и скиците/схеми по ал.3 на
чл.6 от ПВ, издадени от Агенцията по вписванията за недвижимите имоти,
върху които е учредена ипотеката: схема № 15-582970 от 22.04.2026г. за
поземлен имот с идентификатор 68134.901.643, схема № 15-729204 от
19.05.2026г. за имот с идентификатор 68134.901.643.1.3 и схема № 15-729201
от 19.05.2026г. за имот с идентификатор 68134.901.1.1; Справка за наличие
или липса на задължения за целите на чл. 264 ДОПК от 08.06.2026г., от която е
видно, че учредителят на договорната ипотека „ББК Кораб планина“ АД няма
задължения; Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 ДОПК с изх. №
7211039638/25.03.2026г. и вносна бележка за плащане към бюджета с
получател Агенция по вписванията, имотен регистър, с основание за внесена
държавна такса „вписване“ в размер на 1840,65 EUR, която такса е в размер на
0.1% от посочения в нот.акт за учредяването на договорната ипотека
материален интерес от 1 840 650,77 евро..
С обжалваното определение на съдията по вписванията е постановен
отказ, мотивиран с липсата на „безспорност“ на представения за вписване
нот.акт. Прието е , че съгласно нормата на чл.536,ал.1 ,т.2 от ГПК
охранителното производство се спира при възникване на спор с трето
неучастващо в производството лице за срок от 6 месеца,за да бъде предявен
иск в исков процес, тъй като в охранителното производство спорове не се
разрешават. С обжалваното определение е прието, че видно от съдържанието
на нот.акт и приложените към него скици /схеми на недвижимите имоти,
налице е конкуренция на придобивни основания на лица, като едно от лица е е
трето лице. При извършена от съдията по вписванията служебна справка на
придобивните основания е установено, че приел, че на една и съща дата
прехвърлителят на правото на собственост върху процесните имоти на
длъжника по договора за заем- уредител на ипотеката е прехвърлил
собствеността върху същите имоти и на трето лице „Ен Пи Си Ирентал“ . С
позоваване на нормата на чл.10 от ГПК съдията по вписвания с обжалвания
отказ е приел, че му е служебно известен фактът, че на нотариус А.Л. са
издадени УВТ , от които се установява конкуренция на права на различни
приобретатели при приключването на нот.акт № 97, том 195, рег.№ 116995 по
нот.дело № 93132 от 19.12.2025 на СВ чрез плащане по сметка на нотариуса.
Прието е от съдията по вписванията след извършена от него преценка на
вписванията относно собствеността в издадените скици от Агнцията по
вписванията на процесните имоти , публично и служебно известна
информация на съдията по вписванията и с оглед приложението на
приложимите според съдията по вписванията и коментирани от него правните
норми на чл.24 от ЗЗД, чл.87,ал.3 от ЗЗД , чл.536,ал.1,т.2 от ГПК и
чл.25,ал.1,т.4 и т.5 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016г. за съдържанието,
създаването и поддържането на кадастралните карти и кадастралните
регистри, че в конкретния случай съдържанието на Нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека № 66, том 2, рег. № 2974, дело № 239/2026г.
по описа на нотариус А.Л., не е безспорно, поради което и следва да бъде
постановен отказ за вписването му. Отказът за вписване е мотивиран и с
невнесена в пълен размер дължима държавна такса за вписването, което
произтича от факта, че нотариалният акт не отговаря на императивното
изискване за надлежна индивидуализация на сумата, за която е учредена
ипотеката , която следва да е посочена като абсолютно число, което от своя
страна предпоставя недействителност съгласно чл.170 от ЗЗД според съдията
по вписванията, тъй като вписването е „конститутивно“ на основание чл.166
от ЗЗД.
Като част от преписката на съдията по вписванията са приложени
изготвени служебно от него: Удостоверение за вписвания, отбелязвания и
заличавания за имот на основание чл. 45, б. „б“ и „в“ от ПВ изх. №
1658/2026г., Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот
на основание чл. 45, б. „б“ и „в“ от ПВ изх. № 152/2026г., Удостоверение за
вписвания, отбелязвания и заличавания за имот на основание чл. 45, б. „б“ и
„в“ от ПВ изх. № 111060/2025г., Удостоверение за вписвания, отбелязвания и
заличавания за имот на основание чл. 45, б. „б“ и „в“ от ПВ изх. №
110495/2025г., Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за
имот на основание чл. 45, б. „б“ и „в“ от ПВ изх. № 110476/2025г., Справка по
данни за физическо/ юридическо лице по вх. № 116995/19.12.2025 г.,
Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 57, том 5, рег. №
25995, дело № 689/2025г. , вписан с вх. Рег.№ 117140 /19.12.2025г. с който
собствеността върху имотите-предмет на учредената ипотека са прехвърлени
от „Глобъл инвестмънтс ен рийл истейт“ ООД на „Ен пи си ирентал“ ЕООД,
както и нот.акт № 48, том 6, рег.№ 7829, по нот.дело № 941 от 19.12.2025г. ,
вписан с вх.рег.№ 116995 от 19.12.2025г., с който собствеността върху
процесните имоти- предмет на учредената договорна ипотека са прехвърлени
от „Глобъл инвестмънтс ен рийл истейт“ ООД на длъжника по договора за
заем- учредител на ипотеката „ББК Кораб планина“ ЕООД.
Съдът приема, че обжалваният акт е незаконосъобразен по следните
съображения:
Съгласно т. 6. ТР № 7/2012 на ВКС, ОСГТК проверката, която съдията
по вписванията извършва съгласно чл. 32а ал.1 от Правилника за вписванията
относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на
закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е
съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за
вписванията съдържание, като не се проверяват материалноправните
предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. В тази
връзка основната цел на вписването е осигуряване на публичност и
противопоставимост. Като последица от това съдията по вписванията може да
откаже исканото вписване в следните хипотези: 1) ако актът не подлежи на
вписване, 2) ако той не е съставен съобразно изискванията за форма,
предвидени в закона и Правилника за вписванията - официален документ или
частен документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на
подписите, 3) ако актът няма необходимото съдържание - индивидуализация
на страните и на имота (ако се отнася до конкретен имот), 4) ако не е
представена скица-копие от кадастралната карта, когато конкретният имот се
намира в район с одобрена кадастрална карта, 5) ако не е внесена
необходимата такса за вписването (когато такава се дължи) и 6) ако не са
представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 ДОПК
(освен при вписването и отбелязването на съдебно решение). На друго
основание вписване в нотариалните книги не може да бъде отказано / в този
смисъл са и разрешенията на константната съдебна практика- определение
№ 523 от 03.11.2017 г. по ч. гр. д. № 3584/2017 г., Г. К., IV Г. О. на ВКС/.
В конкретния случай обжалваният отказ се основава на фактически и
правни съображения, които са извън компетентността на съдията по
вписванията и дължимата от него проверка за спазването на горепосочените
законоустановени изисквания. Съдията по вписванията не може да откаже
вписване, поради липса на приета от него липса на „безспорност“ на
подлежащия на вписване акт и на притежанието на право на собственост от
учредителя на ипотека. Конкуренцията на права между правните субекти
относно собствеността върху недвижимите имоти се заявява от тях пред съда
по исков ред и само по този ред се разрешава. Недопустима е проверка на
тези права от съдията по вписванията , включително и по реда на извършени
от него служебни проверки. Представеният за вписване нот.акт за учредяване
на договорна ипотека подлежи на вписване /чл.4,б.“л“ от ПВ, вр. с чл.166 от
ЗЗД/, сключен е в изискуемата от закона форма за действителност, искането за
вписване е заявено от легитимиран субект по чл.8,ал.1 , вр. с чл.15,ал.2 от ПВ
– нотариуса, представеният за вписване нот.акт отговаря на всички изисквания
на чл.6,ал.1 от ПВ. В нот.акт е надлежно удостоверен материалният интерес , с
оглед на който е внесена и дължимата по чл.2, а.1 от Тарифата за държавните
такси , събирани от Агенцията по вписванията- от 0.1% върху цената
/материалния интерес/, по който е таксуван нотариалния акт.
Предвид гореизложените съображения съдът приема, че частните
жалби, с които е сезиран се явяват основателни. Обжалваният акт на съдията
по вписванията следва да бъде отменен като незаконосъобразен, а преписката
– върната за извършване на поисканото вписване.
Воден от горните мотиви Софийски градски съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ по жалби на нотариус А.Л. с рег.№ 386 на НК и „Бългериън
Билдинг Къмпани“ АД определение № 546 от 08.06.2026 г. на съдия по
вписванията при СРС, с което е постановен отказ за вписване по молба с вх.№
44718 от 08.06.2026г.- на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека
под № 66, том 2, рег. № 2974, дело № 239 от 08.06.2026 г. по описа на
нотариус А.Л. за обезпечаване на дълг на „ББК Кораб Планина“ ЕООД, ЕИК
208463753 към „Бългериън Билдинг Къмпани“ АД, ЕИК 131410639 .
ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията за извършване на
поисканото вписване с молбата с вх.№ 44718 от 08.06.2026г.- на нотариален
акт за учредяване на договорна ипотека под № 66, том 2, рег. № 2974, дело №
239 от 08.06.2026 г. по описа на нотариус А.Л. за обезпечаване на дълг на „ББК
Кораб Планина“ ЕООД, ЕИК 208463753 към „Бългериън Билдинг Къмпани“
АД, ЕИК 131410639.
Определението не подлежи на обжалване.