КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 18205
гр. София, 29.09.2025 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-IV-Д, в закрито заседание на
двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател: Невена Чеуз
Членове: НатА.я П. Лаловска
Василена П. Мидова
като разгледа докладваното от НатА.я П. Лаловска Въззивно частно
гражданско дело № 20251100509992 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 274 и сл. ГПК.
Образувано е по жалба на заинтересуваните лица В. Е. Д. и Д. Е. Д., чрез
адв. А., срещу определение № 963/20.08.2025г., постановено от съдия по
вписванията при СРС, с което се отказва вписване/отбелязване на решение №
20101999/02.09.2023г. по гр.д. № 4168/2021г. по описа на СРС, 143-и състав,
влязло в законна сила на 04.04.2025г., депозирано в СВ – гр. София със
заявление с вх. № 71152/20.08.2025г.
Жалбоподателите намират обжалваното определение за
незаконосъобразно и неправилно. Неправилно съдията по вписванията
преценил, че нормата на чл. 264 ДОПК била приложима в процесния казус.
Касаело се до вписване на влязло в сила решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
отбелязването на което имало единствено оповестително-защитно действие за
противопоставимост на вписаните след него актове – Опр. № 82/19.02.2016г.
по гр.д. № 6254/2015г. II г.о. на ВКС. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД давал защита
на изправния купувач, предвид на което прилагането на чл. 264, ал. 4 ДОПК
във връзка с поведението на неизправния продавач не съответствало на духа
на закона и поставяло купувача по предварителния договор, чиито
правоприемници по чл. 227 ГПК са жалбоподателите, в значително
неблагоприятно положение. Купувачите не следвало да бъдат заставяни да
заплатят задълженията на прехвърлителя, които били в значителен размер.
Некоректността на другата страна по предварителния договор не следвала да
създава така значителен ущърб за купувача – не това бил духът на нормата на
чл. 264 ДОПК. Подобно тълкуване напълно обезсмисляло воденето на
конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД при продавач със значителни по
размер публични задължения. Позовават се и на нормата на чл. 115, ал. 2 ЗС и
излагат, че при неспазване на 6-месечния срок от влизане в сила на решението
за вписване, не биха могли да противопоставят правата си на трети лица,
придобили вещни права или наложили възбрани върху имота. Конкретно
визират постановление за възлагане от 06.02.2023г. по и.д. № 1260/2022. на
ЧСИ ГА.н К.. Молят за отмяна на обжалваното определение и постановяване
на отбелязване на влязлото в сила съдебно решение по конститутивния иск по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Жалбата е подадена в законоустановения срок от легитимирана страна и
е допустима.
Същата е НЕОСНОВАТЕЛНА по наведените с частната жалба
оплаквания, по следните мотиви:
Съдията по вписванията при СРС бил сезиран със заявление с вх. №
71152 от 20.08.2025г., подадено от В. Е. Д. и Д. Е. Д., с искане за отбелязване
на решение № 20101999/02.09.2023г. по гр.д. № 4168/2021г. по описа на СРС,
143-и състав, по вписана искова молба с вх. № 7648/15.02.2021г., дв.вх.
№7655/15.02.2021г. Към заявлението си молителите представили 2 броя
заверен препис от съдебното решение, схема № 15-113786/05.02.2021г. на
самостоятелен обект в сграда, издадена от СГКК гр. София, удостоверение за
данъчна оценка, определение по реда на чл. 227 ГПК за конституирането им
на мястото на починА.я ищец Е.В. Д., определение на СГС за връщане на
въззивна жалба, подадена от насрещната страна, доказателства за учредена
представителна власт на адв. А. и документ за заплатена държавна такса.
С обжалваното определение съдията по вписванията при СРС отказал да
разпореди вписване/отбелязване на съдебното решение, позовавайки се на
нормата на чл. 264 ДОПК. Изложил мотиви, че при извършената служебна
проверка на основание чл. 264 ДОПК, вр. чл. 265 ДОПК, при проверка в
електронната база на НАП установил по отношение на прехвърлителя „Белвю
Пропърти“ ООД нА.чие на публични задължения, подлежащи на
принудително изпълнение. Проверката си съдията по вписванията извършил с
оторизиран достъп до базата данни на НАП, за което приложил извлечение.
Позовал се на съдебна практика – определение № 15888/11.10.2024г. по ч.гр.д.
№ 9319/2024г. на СГС, потвърдено с определение № 100/13.01.2025г. по ч.гр.д.
№ 4352/2024г. на ВКС.
Противно на доводите в жалбата, цитираната от съдията по вписванията
съдебна практика, като постановена при аналогични факти, е напълно
относима в разглеждания казус. С Определение № 100/13.01.2025г. по ч.гр.д.
№ 4352/2024г., I I г.о. на В К С е даден отговор на въпроса относно
приложението на чл. 264, ал. 1 ДОПК при искане за вписване на съдебно
решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и какъв е обхватът на проверката, която извършва
съдът, разглеждащ отказ от вписване на такъв акт.
В изложението си ВКС обсъжда, че с т. 6 на ТР ОСГТК № 7/2012 г. е
прието, че съдията по вписванията извършва формална проверка относно това
дА. представеният за вписване акт подлежи на вписване според нормативната
уредба, отговаря ли на изискванията за форма и има ли предвиденото
в Правилника за вписванията съдържание. Проверката на съдържанието на
акта е в две насоки – идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. "а" от
Правилника за вписванията/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. "в" от
Правилника за вписванията/. Съответно съдът, пред който е обжалван отказ на
съдията по вписванията, разполага със същите правомощия – проверява
редовността на представения за вписване акт от външна страна и не може да
разглежда спор за материални права. Вписването е едностранно охранително
производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове
и съдията по вписванията, респективно съдът, разглеждащ жалба срещу негов
отказ за вписване, не разполага с правомощието да проверява
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично
предвидено в закон. При обхвата на тази проверка следва да бъде съобразена
цитираната практика, която ограничава съдията по вписвания до констатации
само относно формалните изисквания по редовност на искането от външна
страна, а при изрично установената от закона проверка, само до спазването на
предвидените с нормата условия. С оглед тези разрешения, дадени със
задължителна тълкувателна практика, ВКС приема, че е нА.це хипотеза на
изрично предвидена от закона проверка, възложена на съдията по вписванията
с разпоредбата на чл. 264, ал. 1 ДОПК. Тази разпоредба касае вписване както
на посочените в нея договори, така и на съдебните решения по чл. 363 ГПК,
защото те имат същия вещно-прехвърлителен ефект.
Настоящата редакция на разпоредбата на чл. 264, ал. 1 ДОПК,
публикувана в ДВ, бр. 66 от 2023г., в сила от 03.05.2024г., задължава съдията
по вписванията, наред с други длъжностни лица, да извършва проверка по
електронен път в Националната агенция за приходите и ако установи
непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения
на прехвърлителя, да откаже вписване на договора, освен ако публичните
задължения не бъдат заплатени или длъжникът не декларира съгласие същите
да бъдат погасени от сумата по договора и купувачът не внесе дължимата
сума в съответния бюджет - чл. 264, ал. 4 ДОПК. Целта на тази проверка е не
само да удостовери отсъствието на непогасени публични задължения на
прехвърлителя на недвижим имот, но и да препятства вписването на договора
до заплащането им - арг. чл. 264, ал. 4 ДОПК. Нормите на чл. 264, ал. 1 и ал. 4
ДОПК изискват разпореждането с недвижими имоти да се извършва след
заплащане на дължимите от собственика публични задължения. Целта на
закона не е да се пречи на участниците в сделки, ако са длъжници на НАП, да
участват в гражданския оборот, а да се предотврати намаляването на
имуществото на длъжниците с цел гарантиране събирането на подлежащи на
принудително изпълнение публични задължения.
Изискването по чл. 264 ДОПК е установено с цел обезпечаване
събираемостта на публичните държавни вземания, тъй като след
прехвърлянето на собствеността върху приобретателя принудително събиране
на непогасените данъчни задължения на прехвърлителя не може да бъде
реА.зирано. За осъществяване целта на проверката по чл. 264, ал. 1
ДОПК съдията по вписванията може да постанови отказ при нА.чие на
установени от него непогасени задължения към фиска. Нормите са
императивни и се прилагат без изключение, независимо дА. прехвърлянето на
собствеността се извършва чрез сделка или по силата на съдебно решение
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
По-нататък ВКС пояснява, че случаите, за които съдебната практика е
приемала, че разпоредбата на чл. 264, ал. 1 ДОПК е неприложима, се отнасят
до хипотези, при които е било невъзможно да се изпълни изискването на чл.
264, ал. 1 ДОПК в редакцията на разпоредбата, при която длъжностните лица
не са извършвА. служебна проверка по електронен път в Националната
агенция за приходите, а за удостоверяване липсата на публични задължения у
прехвърлителя се е изисквало представяне от него на декларация. Само когато
за молителя в охранителното производство по вписването не е било възможно
да изпълни изискването на закона по обективни причини, стоящи извън него,
съдебната практика е приемала, че разпоредбата на чл. 264, ал. 1 ДОПК е
неприложима. Такива са случаите, при които се е извършвало вписване на
съдебни решения с вещно-прехвърлителен ефект; вписване на постановление
за възлагане, на акт за разпределение имуществото на организациите по § 12
от ПЗР ЗСПЗЗ и пр.
При настоящата редакция на разпоредбата не се изисква декларация от
прехвърлителя, защото длъжностното лице по вписването извършва проверка
по електронен път в НАП. След като е отпаднала невъзможността за молителя,
тъй като вече не се изисква представяне на декларация от прехвърлителя, не
съществува пречката, поради която съдебната практика, приемаше, че за
посочените случаи не се прилага разпоредбата на чл. 264, ал. 1 ДОПК.
В разглеждания казус при извършване на проверката, която законът му е
възложил, съдията по вписванията е констатирал нА.чие на публични
задълженията на продавача по предварителния договор в размер на сумата
89 430.98 лева, за което към преписката е приложена справка от електронния
масив на НАП. При съобразяване на горното разрешение, дадено с
Определение № 100/13.01.2025г. по ч.гр.д. № 4352/2024г., I I г.о. на ВКС,
именно с оглед точното прилагане на закона и за развитието на правото,
настоящият съдебен състав приема, че съдията по вписванията правилно е
постановил отказ за вписване на съдебното решение, заместващо
окончателния договор. Съдебните решения по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не са
изключени от обхвата на проверката по чл. 264 ДОПК, която съдията по
вписванията прави. Единствено по изключение, когато разпоредбата е
постановявала невъзможно за молителя условие - представяне на писмена
декларация от прехвърлителя, че няма публични задължения, вписването се
извършвало без прилагане на чл. 264, ал. 1 ДОПК. Настоящата редакция на
разпоредбата, публикувана в ДВ, бр. 66 от 2023 г., в сила от 03.05.2024 г., не
поставя такова неизпълнимо без съдействието на прехвърлителя условие. Ето
защо изключението от прилагането на императивната норма на чл. 264, ал. 1
ДОПК не е нА.це.
Когато при проверката по чл. 264, ал. 1 ДОПК се установи, че
прехвърлителят или учредителят имат публични държавни или общински
задължения, прехвърлянето може да се извърши след тяхното заплащане или
ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и
общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето или
учредяването на вещното право и купувачът внесе дължимата сума в
съответния бюджет. Видно от правилото на чл. 264, ал. 4 ДОПК, вписването
се допуска само при реално плащане на публичните задължения на продавача
или внасяне на уговорената продажна цена за погасяването им. Нормата
предоставя възможност за изпълнение на изискването на закона и без
съдействие на продавача, поради което няма основание да се дерогира
прилагането й. След като не е изпълнено изискването на чл. 264, ал. 4 ДОПК,
правилно съдията по вписванията е постановил отказ да впише съдебното
решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен
договор за продажба на недвижим имот.
Оплакванията, изложени в жалбата са неоснователни по горните
съображения, поради което въззивният съд намира, че обжалваният отказ
следва да бъде потвърден.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА определение № 963/20.08.2025г., постановено от
съдия по вписванията при СРС, с което се отказва вписване по заявление вх.
№ 71152/20.08.2025г., с което се иска отбелязване на решение №
20101999/02.09.2023г. по гр.д. № 4168/2021г. по описа на СРС, 143-и състав.
Определението подлежи на обжалване пред ВКС с частна жалба в
едноседмичен срок от съобщаването му на жалбоподателите.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 16155
гр. София, 29.07.2026 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-I-И, в закрито заседание на двадесет
и девети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:
Председател: Стефан Ис. Шекерджийски
Членове: Петър В. Боснешки
Ивайло Димитров
като разгледа докладваното от Петър В. Боснешки Въззивно частно
гражданско дело № 20261100506243 по описа за 2026 година
Производството по делото е по чл. 274 и сл. от ГПК, вр. чл. 577, ал.1 ГПК.
Производството по делото е образувано по частна жалба на с вх. №73899/02.06.2026г.
на СГС, подадена от Н. И. С., чрез адв. В., срещу Определение №463/14.05.2026 на съдия по
вписванията при СРС, с което е постановен отказ по заявление вх.№36536/14.05.2026г. на
Агенция по вписванията, с което е поискано отбелязване на Решение № 2786/13.02.2026 г. но
гр. д. № 19105/2024 г. по описа на CPC, I ГО, 47 с-в.
В частната жалба се излагат съображения за неправилност, незаконосъобразност и
необоснованост на атакувания съдебен акт, поради което се иска отмяна, като вместо това се
постанови отбелязване на процесното решение.
Софийски градски съд, преценявайки доводите на страните и събраните по
делото доказателства, намира за установено следното:
Частната жалба е процесуално допустима като подадена в срока по чл.275, ал.1 от
ГПК и от надлежна страна.
Разгледана по същество същата е основателна по следните съображения:
Съгласно разпоредбата на чл. 569 от ГПК нотариални са производствата, по реда на
които се извършват изброените в нея действия, между които в т. 5 са посочени вписвания,
отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон. В Правилника за
вписвания изрично е въведено правилото, че вписване, отбелязване и заличаване се допуска
само в изрично предвидените в него и закона случаи. В т. 6 от ТР на ВКС по ТД № 7/2012г.
на ОСГТК е разяснено, че проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.
32а, ал. 1 ПВ, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на
закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно
изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона
вписването. Проверката на съдържанието на акта е в две насоки – идентификация на
страните /чл. 6, ал. 1, б. "а" ПВ/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. "в" ПВ/.
Съгласно чл. 11 вр. с чл. 4, буква "з" от ПВп, вр. с чл. 114, вр. с чл. 112 от Закона за
собствеността, трябва да бъдат вписани или отбелязани искови молби, с които се признават
вещни права на собственост върху недвижими имоти. Съгласно чл. 12 от ПВп, за да се
извърши вписването или отбелязването по чл. 11, представя се подадената в съда искова
молба, по която е събрана държавна такса за образуване на дело, както и препис или
преписизвлечение от молбата; вписването се извършва по разпореждане на съдията по
вписванията, като се нанася накратко петитумът на исковата молба по съответната
персонална партида. Съгласно чл. 14 от ПВп влезлите в сила решения, постановени по
исковите молби по чл. 11, се отбелязват по начина, посочен в чл. 12, по представен препис
от решението. В този случа решението трябва да отговаря и на изискванията на чл. 6.
Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз в Определение № 3192 от
15.06.2026 г. на ВКС по ч. гр. д. № 622/2026 г., I г. о., ГК, разпоредбата на чл. 264, ал. 1 от
ДОПК предвижда, че прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими
имоти или наследствени права, включващи недвижими имоти, включването на недвижими
имоти или вещни права върху недвижими имоти като непарични вноски в капитала на
търговски дружества, вписването на ипотека или особен залог се допуска след проверка,
извършена от нотариуса, съдията по вписванията, длъжностното лице по регистрация по
Закона за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел или
длъжностното лице по вписванията по Закона за особените залози по електронен път в
Националната агенция за приходите, в резултат на която се установи, че прехвърлителят или
учредителят на вещни права, съответно ипотекарният длъжник или залогодателят, няма
непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения.
От съдържанието на цитираната разпоредба се установява, че същата е приложима
само по отношение на сделки, които имат за предмет право на собственост или ограничено
вещно право, и следва да бъдат сключени във формата на нотариален акт, както и относно
апортирането на недвижими имоти или вещни права в капитала на търговско дружество,
вписване на ипотека или особен залог. Касае се за правомерни юридически действия, които
са израз на съзнателно волево поведение на правните субекти – съвпадане на насрещните
волеизявления на страните по сделките, които имат за предмет вещни права върху
недвижими имоти или наследствени права, включващи недвижими имоти; едностранното
изявление на участник в търговско дружество, с което внася в капитала на едно търговско
дружество недвижим имот или вещно право; сключването на договор за особен залог;
сключването на договор за ипотека.
В практиката на ВКС се приема, че когато подлежащия на вписване акт не обективира
доброволни, съвпадащи насрещни волеизявления на страните, то представянето на
декларация по чл. 264 ДОПК за непогасени публични задължения не е предпоставка за
вписването. Такива са постановленията за възлагане на недвижими имоти, съдебни решения
с вещнопрехвърлително действие и вписването на законна ипотека, доколкото това е в
резултат на едностранното изявление на кредитора/ определение № 410 от 28.11.2008 г. на
ВКС по гр. д. № 1899/2008 г., III г. о., определение № 691 от 15.09.2014 г. на ВКС по ч. гр. д.
№ 4416/2014 г., III г. о., определение № 86 от 26.05.2020г. на ВКС по ч. гр. д. № 1108/2020г.,
II г. о. /. Настоящият състав приема, че изложената по-горе аргументация е приложима и при
сегашната редакция на разпоредбата на чл. 264, ал. 1 от ДОПК, тъй като няма промяна в
нейното съществено съдържание, а изменен начинът, по който се установява, че
прехвърлителят или учредителят на вещни права, съответно ипотекарният длъжник или
залогодателят, няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични
задължения – декларация или служебна справка от длъжностното лице.
В процесния случай се иска отбелязване на съдебно решение, което е постановено по
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, което е конститутивно по своя характер и е
източник на продажбено правоотношение. В производство по обявяване на предварителен
договор за окончателен и за възможността да се уважи такъв иск при наличие на публични
задължения на прехвърлителя, е налице формирана трайна и непротиворечива съдебна
практика /решение № 12 от 3.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 439/2011 г., III г. о., решение №
102 от 21.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 702/2016 г., II т. о. и др. /, съгласно която
незаплатените публични задължения на прехвърлителя не са основание за отхвърляне на
иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а само основание за отказ да се издаде препис от решението, с
което този иск се уважава съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС до заплащането
им. В процесния случай първоинстанционният съд е издал заверен препис от решение, което
означава, че по делото са били представени доказателства от ищеца, че са заплатени
разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. Съдията по
вписванията е следвало да отбележи посоченото решение.
Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз в Определение № 638 от
11.02.2026г. на ВКС по ч. гр. д. № 2868/2025г., II г. о., ГК, както и цитираните в същото
съдебни актове няма нормативно установена забрана нито за частично вписване на
подлежащ на вписване акт, нито за частично заличаване на вписан акт, поради което дори и
при частично заявено искане не е налице основание за постановяването на отказ. Частично
вписване на подлежащ на вписване акт е допустимо - само за част от недвижимите имоти,
предмет на този акт, независимо дали причината за това частично вписване е волята на
молителя, или преценка на съдията по вписванията (когато е оправомощен от закона да я
прави).
Производството по чл. 32а ПВ е едностранно, поради което и независимо от изхода му
разноски в полза на жалбоподателя не могат да бъдат присъдени с крайния съдебен акт,
съгласно чл. 78 ГПК.
Изложеното мотивира извод, че обжалваното определение е незаконосъобразно,
поради което и направения с него отказ на съдията по вписванията следва да бъде отменен,
вместо което и на основание чл. 278, ал. 2 ГПК следва да се разпореди извършване на
исканото отбелязване на съдебното решение.
Съгласно т.8 Тълкувателно решение № 5 от 12.07.2018 г. на ВКС по т. д. № 5/2015 г.,
ОСГТК, производството по молба за издаване на охранителен акт е самостоятелно,
развиващо се извън рамките на исковия процес. Определението на въззивния съд, с което е
потвърден отказ на първоинстанционен съд за издаване на охранителен акт е постановено в
"друго" производство и дава разрешение по съществото на предмета на делото, поради което
подлежи на касационно обжалване по реда на чл. 274, ал. 2, т. 3 ГПК. По аргумент на
противното настоящето определение не подлежи на касационно обжалване.
Предвид изложеното и на основание чл. 278, ал. 2 ГПК съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ Определение №463/14.05.2026г. на съдия по вписванията при СРС, с което е
постановен отказ по заявление вх.№36536/14.05.2026г. на Агенция по вписванията, с което е
поискано отбелязване на Решение № 2786/13.02.2026г. но гр. д. № 19105/2024 г. по описа на
CPC, I ГО, 47 с-в.
ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията при Софийски районен съд за
отбелязване на Решение № 2786/13.02.2026г. но гр. д. № 19105/2024 г. по описа на CPC, I ГО,
47 с-в.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.