КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 2669
гр. Бургас, 23.10.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в закрито заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател: Недялка П. Пенева
Членове: Веселка Г. Узунова
Даниела Д. Михова
като разгледа докладваното от Веселка Г. Узунова Въззивно частно
гражданско дело № 20252100501755 по описа за 2025 година
Производството е по чл.32а от Правилника за вписванията , вр. чл.577 ,
ал.1 от Гражданския процесуален кодекс и е образувано по жалба на М. Д. М.
с ЕГН-********** с постоянен адрес *** против определение за отказ №75
от 03.10.2025г.на съдията по вписванията при БРС Камен Хараламбов,с което
е отказано вписване /отбелязване на допълнително споразумение –Анекс от
27.07.2025г.,рег.№8666/02.10.2025г.по описа на нотариус с рег.№730 на
НК,сключен между «Стилтекс»ООД и М. Д. М. за прекратяване на вписан в
СВ договор за наем,сключен на 11.10.2024г.между наемател «Стилтекс»ООД и
наемодател П. К. М..
Жалбата е подадена в законоустановения срок от лице,разполагащо с
правен интерес от обжалването.
По основателността на жалбата Бургаският окръжен съд намери
следното:
С цитираното по-горе определение за отказ за вписване съдията по
вписванията при БРС е отказал вписване/отбелязване на представеното от
жалбоподателката М. допълнително споразумение – Анекс от 27.07.2025г.,рег.
№8666/02.10.2025г.по описа на нотариус с рег.№730 на НК,като е изложил
мотиви,че представеното споразумение е подписано от наемателя
«Стилтекс»ООД и М. М. в качеството и на нов собственик на имота,предмет
на договора за наем. Договорът за наем,който е вписан и чието заличаване се
иска е сключен от П. М. като наемодател и «Стилтекс»ООД като наемател.
Съдията по вписванията се е позовал на ТР №7/2012г.,съгласно което
не може да изследва кой е собственик на имота,като е посочил,че договорът за
наем е облигационен договор и като такъв следва да бъде прекратен от
страните,които са го сключили или техните наследници/правоприемници. До
въвеждането на имотен регистър вписването се извършва по персонални
партиди,т.е.по партидите на наемодател и наемател,като в конкретния случай
няма как да бъде отбелязан анекс към договор за наем,който не е вписан по
партидата на молителката М..
В жалбата на М. М. са изложени доводи в насока,че съдията по
вписванията неправилно и незаконосъобразно е отказал вписване на
представения анекс,с който е прекратен вписаният договор за наем. Прави
довод,че съгласно чл.237 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за
наем остава в сила спрямо приобретателя,ако е бил вписан в имотния
регистър,поради което няма пречки по същия договор за наем да бъдат
отразени отбелязвания,след като са настъпили промени,свързани с елементи
от съществено значение за него.В противен случай би се обезсмислило
оповестяването на вписаните обстоятелства спрямо третите лица,ако не могат
да се направят публично достояние настъпилите промени във вписаните
обстоятелства до заличаването им.Излага доводи,че по аналогия следва да се
прилагат правилата за заличаване на вписана ипотека. Счита,че неправилно
съдията по вписванията не е зачел настъпилото правоприемство ,удостоверено
от жалбоподателката М. с представения нотариален акт,от който е видно,че П.
М. е прехвърлил на М. М. правото на собственост върху имота. Подчертава
се,че правоприемство може да настъпи не само при наследяване,но и при
придобиване на права от трети лица в други правни сфери,например при
договори за покупко-продажба или прехвърляне на вземания. Също се
позовава на ТР №7/2012г.в смисъл,че съдията по вписванията не може да
откаже вписване на правна сделка по съображения,че не е подписана от
страните по първоначалния договор за наем,като се изтъква,че отказ за
вписване на заявените с анекса нови обстоятелства на практика обезсмисля
възможността за сключването на анекс към вече сключен договор за наем
изобщо. Вписването на анекса е важно от гледна точка на оповестителното
действие,което то има за третите лица. С представеното за вписване
допълнително споразумение-анекс съгласно постигнатите между страните
уговорки,договорът за наем се прекратява,като тази промяна засяга правната
сфера на наемодателя,за когото е налице правен интерес допълнителното
споразумение да бъде отбелязано към вписания договор за наем ,за да бъде
оповестено на третите лица,че недвижимите имоти вече не са предмет на
договор за наем.Тази промяна засяга и правната сфера на наемателя и е от
съществено значение за заинтересуваните лица,тъй като им дава актуална и
правно значима информация относно статуса на имота. Позовава се на ТР
№7/2012г.,относно предметния обхват на проверката по чл.32а ПВ,която
извършва съдията по вписванията и недопустимостта да се проверяват
материалноправните предпоставки на акта,чието вписване се иска. Прави и
довод,че след като наемателят изрично е изразил съгласието си за
прекратяване на договора за наем,то това обстоятелство следва да бъде
оповестено и за всички трети лица чрез вписване по партидата на имота в
Имотния регистър към АВ-Бургас. Моли се за отмяна на отказа и
постановяване на съдебен акт,с който съдът да задължи АВ-Бургас да
извърши отбелязване на представения Анекс за прекратяване на договор за
наем,сключен на 11.10.2024г.по партидата на недвижимия имот.
Молителката М. М. е подала до Службата по вписванията при БРС
молба с искане за вписване /отбелязване на представен акт,подлежащ на
вписване- Анекс за прекратяване на договор за наем от 27.07.2025г.,рег.
№8666/02.10.2025г.по описа на нотариус с рег.№730 на НК. С молбата е
представен анексът,заверен нотариално ,копие от вписан договор за наем от
11.10.2024г.,копие от нотариален акт №60,т.ІІІ,дело №410/2025г.на нотариус с
рег.№248 на НК и копие от нотариален акт № 34,т.І,дело №33/2014г.на
нотариус с рег.№257 на НК.
Представеният договор за наем е сключен между наемодател П. К. М. и
наемател «Стилтекс»ООД,нотариално заверен и вписан в СВ при БРС. От
съдържанието на представения за вписване /отбелязване анекс-допълнително
споразумение за доброволно прекратяване на договор за наем се
установява,че същият представлява споразумение между наемателя
«Стилтекс»ООД и новия собственик на имота М. М. с предмет прекратяване
на договора за наем от 11.10.2024г.,сключен между наемателя «Стилтекс»ООД
и наемодателя П. М.. В анекса е посочено,че наемодателят М. е изпратил
предизвестие до наемателя за прекратяване на договора за наем,получено от
наемателя на 26.06.2025г.,което предизвестие е изтекло.Новият собственик М.
М. е декларирала,че наемателят няма задължения към нея,свързани с
прекратения договор за наем.
От съдържанието на представените два нотариални акта се
установява,че П. М. е прехвърлил на М. М. своята ½ ид.част от отдадения под
наем недвижим имот,в резултат на което М. М.,която е била собственик на ½
ид.част,вече е станала негов изключителен собственик.
Съдът намира атакуваното определение за отказ за вписване за
правилен.
Съгласно чл.2 от Правилника за вписванията вписване,отбелязване и
заличаване се допуска само за случаите,предвидени изрично в законите. В чл.4
б.Е от ПВ е предвидено,че се вписват договорите за наем на недвижими имоти
за срок по-дълъг от 1 година,в това число и на земеделска земя. В ПВ обаче не
е предвидено вписване/отбелязване на прекратяването на вписаните договори
за наем,нито заличаване на вписването на договорите за наем на недвижими
имоти. Отбелязване или заличаване по вписан договор за наем на недвижим
имот не е предвидено изрично и в други закони,в това число и в чл.237 ЗЗД.
Не е допустимо,с оглед разпоредбата на чл.2 от ПВ спрямо договорите за наем
да се прилагат по аналогия разпоредби,относими към вписване,отбелязване и
заличаване на други актове,каквито са ипотечните /законна и договорна
ипотеки/ или на договорите за аренда. По правния въпрос относно
приложимостта на разпоредбата на чл.27 ал.2 от Закона за арендата в
земеделието по аналогия към договорите за наем е даден отговор в същия
смисъл в Определение № 2428 от 20.05.2024 г. на ВКС по ч. гр. д. №
1634/2024 г., I г. о., ГК и др.
В т.6 от ТР № 7 / 25.04.2013 год. по т.д. № 7 / 2012 год. по описа на
ОСГТК на ВКС се посочва,че проверката, която съдията по вписванията
извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това,
дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се
ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно
изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията
съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта,
освен ако това е изрично предвидено в закон.
За да бъде отбелязано посоченото от молителя обстоятелство
прекратяването на договора за наем, респективно да бъде заличен вписания
договор за наем, съдията по вписванията следва да извърши
материалноправна проверка за валидното прекратяване на облигационното
правоотношение, което е извън правомощията му, предвид задължителната
съдебна практика, обективирана в т. 6 от ТР № 7/25.04.2013 г. по т. д. № 7/2012
г. ОСГТК на ВКС.
Тъй като в ПВ не е предвидено да се извършва заличаване на вписването
на договор за наем на недвижим имот или отбелязване,то съдията по
вписванията правилно и законосъобразно е отказал да впише/отбележи
представеният му анекс-допълнително споразумение за прекратяване на
вписан договор за наем. В утвърдената съдебна практика на ВКС,която се
споделя от настоящия съдебен състав е възприето еднопосочно становище,че
това действие би било и безпредметно,тъй като вписването на договора за
наем има оповестително действие по отношение на трети лица и осигурява
защита на наемателя в случай на прехвърляне правото на собственост върху
отдадения под наем недвижим имот.В случай,че договорът за наем се
прекрати,се прекратява и оповестителното действие на вписването му. В този
смисъл са Определение № 230/02.05.2012 по дело № 35/2012 на ВКС, ГК, I г.
о., Определение № 364 от 4.07.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 1150/2017 г., II т. о.,
ТК, Определение № 281 от 13.06.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 375/2017 г., I т.
о., ТК. и други, които се споделят от настоящия съдебен състав.
По гореизложените съображения БОС намери жалбата за
неоснователна,поради което същата следва да бъде оставена без
уважение.
Мотивиран от горното , Бургаският окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на М. Д. М. с ЕГН-********** с
постоянен адрес *** против определение за отказ №75 от 03.10.2025г.на
съдията по вписванията при БРС Камен Хараламбов,с което е отказано
вписване /отбелязване на допълнително споразумение –Анекс от
27.07.2025г.,рег.№8666/02.10.2025г.по описа на нотариус с рег.№730 на
НК,сключен между «Стилтекс»ООД и М. Д. М. за прекратяване на вписан в
СВ-при БРС договор за наем,сключен на 11.10.2024г.между наемател
«Стилтекс»ООД и наемодател П. К. М..
Определението може да бъде обжалвано пред Върховния касационен
съд с частна жалба в едноседмичен срок,считано от датата на връчване на
препис от него на жалбоподателката.