КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ №
гр. Варна, 13.01.2012г.

Варненски окръжен съд в закрито съдебно заседание, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: М. С.
ЧЛЕНОВЕ: Р. С.
мл.с. Н. С.

като разгледа докладваното от съдията С. ч. гр. дело № 2664/11г., намира следното:

Производството е образувано по частна жалба на „Д.” ЕООД, гр. С., ЕИК ***825114 срещу определение № 764 от 14.12.11г., постановено от съдия по вписванията при СВ-В. по вх. рег. № 29474/14.12.11г., с което е отказано вписване на НА № 47 с регистър 5834, т. ІV от 2011г. на нотариус Е. Д. с № 1*0 на НК, с район на действие ВРС. В частната жалба се твърди, че постановения отказ е незаконосъобразен, тъй като оформената с посочения нотариален акт сделка макар и да е възмездна, то по същата не е налице реално плащане – става въпрос за даване вместо изпълнение. Прехвърлителят по сделката не получава плащане, а намалява своето съществуващо парично задължение към приемателя със сумата, представляваща цена на имота. При това положение не е било налице и изискването на чл. 25, ал. 9 от ЗННД за деклариране, че сумата, посочена като цена на имота е действително уговореното плащане по сделката. Но дори и да се приеме, че е приложима посочената норма на ЗННД, то от съдържанието на акта отново става ясно, че страните изрично са се съгласили, че с подписването му, задължението на прехвърлителя към приемателя се намалява със сумата от 546.94лв. Отправеното искане е да се отмени обжалвания отказ и да се разпореди вписване на посочения нотариален акт, заедно с всички произтичащи от това последици.

В мотивите на обжалваното определение за отказа е посочено, че в нотариалния акт, чието вписване е било поискано, е обективирана разпоредителна сделка за продажба на недвижим имот. При това положение според съдията по вписванията е било налице изискването на чл. 25, ал. 9 от ЗННД – участниците в нотариалното производство да декларират в извършвания акт, че сумата посочена в него, е действително уговореното плащане по сделката. В нотариалния акт не се съдържа такъв текст, поради което е прието, че не отговаря на изискванията на закона и на осн. чл. 32а от ПВ е постановен обжалвания отказ. В допълнително депозирано от съдията по вписванията становище по частната жалба е посочено, че нормата на чл. 25, ал. 9 от ЗННД е императивна и за нейното прилагане се следи служебно. Същата не може да се тълкува нито стеснително, нито разширително - тя се прилага във всички случаи на възмездни сделки. Не е въведено и понятието „реално плащане”, за да се приеме, че настоящия случай е изключен от приложението на посочената норма на закона.

Частната жалба е подадена в срок против подлежащ на обжалване акт, от субект с наличието на надлежна активна процесуална легитимация и при удовлетворяване изискванията за представителна власт, поради което частната жалба е допустима, а по същество е неоснователна по следните съображения:

Молбата, с която е сезиран съдията по вписванията е за вписване на НА № 47 с регистър 5834, т. ІV от 2011г. на нотариус Е. Д. № 1*0 на НК, с район на действие ВРС, с който е оформен договор, по силата на който И. С. С. прехвърля правото на собственост върху подробно описан недвижим имот в полза на „Д.” ЕООД , чрез даване вместо изпълнение, в изпълнение на договор за заем от 30.12.10г., договор за продажба на парично вземане от 07.12.11г. и Споразумение от 08.12.11г., за сумата от 546.94лв. Посочено е, че данъчната оценка на имота е 546.94лв., както и че страните се съгласяват, че с подписване на нотариалния акт, задължението на прехвърлителя И. С. С. към приемателя „Д.” ЕООД по договор за заем от 30.12.10г., договор за продажба на парично вземане от 07.12.11г. и Споразумение от 08.12.11г., се намалява със сумата от 546.94лв. Действително в нотариалния акт липсва деклариране от участниците в нотариалното производство, че сумата, посочена в него, е действително уговореното плащане по сделката.

За да се произнесе по настоящия казус, съдът съобрази следните обстоятелства:

В мотивите на законопроекта, с който са предложени създаването на ал. 9 и ал. 10 от чл. 25 и на чл. 25а от ЗННД е посочено, че същият е в съответствие с препоръки на Европейската комисия за предприемане на законодателни мерки за предотвратяване възможностите за използване на сделките с недвижими имоти за целите на изпирането на пари, както и за противодействие на корупцията и имотните измами. Целта на същия според вносителя му е да се създадат гаранции относно достоверността на плащанията по сделки с недвижими имоти, както и получаването на дължимата сума от страната по сделката. Този режим според законодателя ще препятства и възникването на съдебни спорове между страните, което ще допринесе за обезпечаване на правната сигурност при възмездни сделки с недвижими имоти. Освен това целта е да се предотврати укриването на истинската цена при сделките с недвижими имоти, за облагане с данък при придобиване на имущество по възмезден начин по действително уговорената цена, за изясняване произхода на средствата по сделката. От стенограмата от обсъжданията на проекта на ЗИД на ЗННД (№ 902-01-45 от 18.11.09г. на 41-во НС и от 11.03.10г.) отново явстват поставените по-горе цели, като съвсем основателно е поставен въпроса за щироката формулировка на нормата на чл. 25, ал. 9 от ЗННД, включваща всички възмездни сделки /изказванията на народния представител проф. Л. Корнезов/.

В настоящия случай оформената с нотариалния акт сделка е datio in solutum – даване вместо изпълнение /вместо връщане на парична сума по договор за заем, длъжникът прехвърля правото на собственост върху недвижим имот, с което страните се съгласяват, че се погасява паричния дълг до посочения в нотариалния акт размер, който в случая е равен на данъчната оценка на имота/. Приетото и в доктрината становище /проф. Ангел Калайджиев, „Облигационно право”, Обща част, изд. „Сиби”, 2007г., стр. 241 и сл./ е, че този договор /съглашение/ е възмезден и има транслативен характер, като неговото основание е solvendi causa /погасяване на старото задължение/. Това съглашение е самостоятелно и за него по аналогия се прилагат някои от правилата за продажбата и новацията – по арг. от чл. 65, ал. 2 от ЗЗД. Същото обаче се различава от продажбата и замяната по своето основание /при тях е acquirendi causa/, както и от новацията – тя има за цел едно вземане да се замести с друго, а не да длъжникът да се счита, че погасява с различно от дължимото /както е при даването вместо изпълнение/. При последното се предпоставя, че е налице действително възникнало облигационно правоотношение с конкретно определени правни субекти и действително и изискуемо задължение, чието изпълнение страните са уговорили, че ще стане с нещо друго от предварително установеното /в случая вместо плащане на парична сума – прехвърляне на недвижим имот, чиято стойност намалява паричното задължение/. Или, действително в настоящия случай плащане по сделката, оформена в процесния нотариален акт, няма. Подобен ще е и случая, при който се сключва договор за покупко-продажба на недвижим имот, но страните вписват в нотариалния акт, че купувачът вместо плащане на уговорената цена, извършва прихващане с вземането си към продавача по друго правоотношение – плащане към момента сключване на договора или впоследствие отново няма.

Друг пък е случая при алеаторните договори за прехвърляне на имот срещу задължението за издръжка и гледане – отново е налице възмездна сделка, при която плащане на парична сума няма поради характера на дължимата престацията на приобретателя. Така е и при договора за замяна, при която страните не са уговорили уравнение с парична сума за горницата над стойността на едната заменяна вещ или право.

Горните примери сочат на наличието на хипотези, при които при възмездни сделки, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или погасяват вещни права върху недвижими имоти, плащане на парична сума по сделката няма. Въпросът тогава е дали същите са обхванати от хипотезата на чл. 25, ал. 9 от ЗННД и участниците в тези нотариални производства са длъжни да декларират, че сумата, посочена в него е действително уговореното плащане по сделката. И ако налагащия се отговор, касаещ примерите за замяната и договора за издръжка и гледане, е очевиден – не е необходимо при тези договори такова деклариране, то за другите случаи следва да се приложат различните начини за тълкуване на неясната правна норма.

От една страна обичайното значение на думата „плащане” е погасяване на задължение чрез предаване на пари /езиково тълкуване/. В подкрепа на това, че думата „плащане” в ал. 9 на чл. 25 от ЗННД е употребена именно в този й обичаен смисъл е и нормата на ал. 10 от същия член, приета заедно с нормата на ал. 9. Все в подкрепа на този извод е и обстоятелството, че тези норми са приети след приемане и във връзка със целите, довели до приемането на Закона за ограничаване на плащанията в брой ДВ, бр. 16 от 22.02.2011г. /правилата на системния начин на тълкуване – съчетаване на няколко текста и икономия на закона/.

Наред с това нормата на ал. 9 е в чл. 25 от ЗННД, чието именуване е „опазване правата и интересите на страните” /правилата от системното тълкуване „a rubrica” и „pro subjecta materia”/. Действително в чл. 25 са изброени задълженията на нотариуса по изследване на факти и извършване на действия, свързани с обезпечаване стабилността на изповядвания акт, така че да не бъдат накърнени правата и интересите на участниците в това производство, както и на другите правни субекти, участващи в гражданския оборот. Това безспорно показва една от целите на законодателя, прокламирани и в мотивите към този законопроект - получаването на дължимата сума от страната по сделката и създаването на гаранции относно достоверността на плащанията по сделки с недвижими имоти /правилото от системното тълкуване – ratio legis (целта на закона)/. От друга страна обаче следва да се държи сметка и за другите цели на въвеждането на тази правна норма - да се предотврати укриването на истинската цена при сделките с недвижими имоти, за облагане с данък при придобиване на имущество по възмезден начин по действително уговорената цена, за изясняване произхода на средствата по сделката. Или, следва да се приеме, че хипотезата на чл. 25, ал. 9 от ЗННД обхваща случаите на изповядване на възмездни сделки, имащи за предмет вещни права върху недвижим имот /с които тези права се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват/, както когато характера на престацията на приобретателя е парична, така и когато е с конкретен паричен измерител към момента на сделката /вкл. и като възникнало насрещно вземане по друго правоотношение между страните, с което се извършва прихващане/. А ал. 10 на чл. 25 от ЗННД ще влезе в действие само в първия от двата случая, когато плащането е при или след сключване на сделката.

Именно последното дава основание на настоящия съдебен състав да приеме, че и в настоящия казус, макар и да липсва уговорено плащане на парични средства, то страните са били длъжни да направят декларацията по чл. 25, ал. 9 от ЗННД. Такава декларация липсва, макар и да има уговорка в т. ІІІ от нотариалния акт, че задължението на прехвърлителя по заемното правоотношение се намалява именно със стойността на имота, равна на данъчната оценка /това касае вътрешните отношения между страните, но не дава възможност при симулация на това изявление да се постигнат последиците при невярно деклариране/. Обжалвания отказ като законосъобразен следва да се потвърди, поради което съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба от на ”Д.” ЕООД, гр. София, ЕИК ***825114 срещу определение № 764 от 14.12.11г., постановено от съдия по вписванията при СВ-В. по вх. рег. № 29474/14.12.11г., с което е отказано вписване на НА № 47 с регистър 5834, т. ІV от 2011г. на нотариус Е. Д. с № 1*0 на НК, с район на действие ВРС.

Определението не подлежи на обжалване по арг. от чл. 274, ал. 4 вр. чл. 280, ал. 2 от ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: