КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 2009
гр. Варна, 25.04.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на
двадесет и пети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател: Константин Д. Иванов
Членове: Николай Св. Стоянов
Весела Гълъбова
като разгледа докладваното от Константин Д. Иванов Въззивно частно
гражданско дело № 20253100500640 по описа за 2025 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производство e по реда на чл. 274, ал. 1 от ГПК във връзка с чл. 577 от
ГПК и чл. 32а от Правилник за вписванията.
Образувано е по частна жалба с вх. № 7265/21.03.2025 год. по рег. на
СлВП-Варна, подадена от нотариус Ж. К., с рег. № 149 и с район на действие
района на РС-Варна, срещу Определение № 45/13.03.2025 год. на Съдията по
вписванията при СлВп – гр. Варна, с което е постановен отказ по заявлението
с вх. рег. № 007265/13.03.2025 год. по описа на СлВп – Варна за вписване на
договор за управление на общите части с нот. заверени подписи на
съдоговорителите, с рег. № 1490/123.3.2025 год., акт № 86, том I по рег. на
нотариус Ж. К. с рег. № 149 с район на действие района на РС-Варна.
В жалбата са наведени оплаквания, че определението, с което е
постановен отказ по заявлението с вх. № 007265/13.03.2025 год. по описа на
СлВп – Варна е неправилно и незаконосъобразно, като се настоява за отмяната
му. Твърди се, че заявеният за вписване акт – договор за управление на общи
части с нот. заверени подписи на съдоговорителите, с рег. № 1490/123.3.2025
год., акт № 86, том I по рег. на нотариус Ж. К. с рег. № 149 с район на действие
района на РС-Варна, е акт който подлежи на вписване, тъй като вписването му
е предвидено в чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС, вр. чл. 4, б. „л“ от ПрВп. Не е съобразено,
че вещното право на ползване по чл. 56 ЗС включва две от правомощията на
собственика - владение и ползване, т. е., правото да се използа вещта според
нейното предназначение, както и да се събират плодовете от нея – естествени
или граждански – и че това право може да се брани с иск за собственост,
включително и срещу собственика на имота. А според § 1, т. 6 от ДР на ЗУЕС
„ползватели“ са физически или юридически лица, които притежават вещно
право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на
етажна собственост. Наведени са и доводи, че съдията по вписванията няма
правомощия да контролира дейността на нотариуса, нито да проверява
материално правните предпоставки за издаването или извършването на акта,
освен ако това не е предвидено в закон, а проверката на съдията по
вписванията се ограничава единствено до това дали заявеният за вписване акт
подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли
предвиденото в ПрВп съдържание.
Отправено е искане за отмяна на Определението № 45/13.03.2025 год. на
Съдията по вписванията при СлВп – гр. Варна, с което е постановен отказ по
заявлението с вх. рег. № 007265/13.03.2025 год. по описа на СлВп – Варна за
вписване на договор за управление на общите части с нот. заверени подписи
на съдоговорителите, с рег. № 1490/123.3.2025 год., акт № 86, том I по рег. на
нотариус Ж. К. с рег. № 149 с район на действие района на РС-Варна и за
връщане на преписката на СлВп-Варна с указания за вписване на договора.
Съдът съобрази следното:
Жалбата е подадена в срок, от легитимирана страна и срещу подлежащ
на обжалване акт на съдията по вписванията при СлВп-Варна, поради което е
процесуално допустима. Разгледана по същество е неоснователна, като
съображенията за това са следните:
От приложените към делото доказателства се установява, че на
13.03.2025 год. жалбоподателят нотариус Ж. К. с район на действие района на
РС-Варна, е подал в Службата по вписванията – Варна заявление с вх. рег. №
007265/13.03.2025 год. за вписване на договор за управление на общите части
с нот. заверени подписи на съдоговорителите, с рег. № 1490/123.3.2025 год.,
акт № 86, том I-ви по рег. на нотариус Ж. К. с рег. № 149 с район на действие
района на РС-Варна.
Към заявлението са приложени следните документи:
1) Договор за възмездно учредяване на вещно право на ползване, скл. с
нот. акт с вх. рег. № 7264/13.03.2025 год., акт № 98, том XVII, дело №
4030/2025 по описа на слВп-Варна, с който търговското дружество „Аква Вю
Апартмънтс“ ЕООД, със седалище гр. Варна, е учредило в полза на Олександр
Ефимов, гражданин на Р Украйна, вещно право на ползване върху 38, 04 кв. м.
идеални части от поземлен имот с идентификатор 10135.2572.228 по КККР на
гр. Варна, от които 21 кв. м. съответстват и ще се ползват като паркомясто № 5
в поземления имот, съобразно геодезическото заснемане, неразделна част от
договора;
2) Скица на поземления имот с идентификатор 10135. 2572.228 по КККР
на гр. Варна, изд. от СГКК – гр. Варна;
3) Геодезическото заснемане, упоменато в договора, на което е показано
паркомясто № 5;
4) Договор за управление и поддръжка на паркомясто и прилежащите
части за маневриране, сключен между учредителя на вещното право на
ползване върху идеална част от терена „Аква Вю Апартмънтс“ ЕООД, със
седалище гр. Варна, и Олександр Ефимов, гражданин на Р Украйна – комуто е
учредено вещно право на ползване върху идеални части от поземления имот с
идентификатор 10135. 2572.228 по КККР на гр. Варна;
5) Платежно нареждане за заплатена държавна такса за вписване на
заявения за вписване акт.
С Определение № 45/13.03.2025 год. на Съдията по вписванията при
СлВп – гр. Варна, е постановил отказ по заявлението с вх. рег. №
007265/13.03.2025 год. Приел е, че представеният за вписване договор е
сключен от ползвател, а не от собственик на самостоятелен обект в сграда в
режим на етажна собственост, както изисква чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, при което и
заявеният за вписване акт формално не отговаря на изискванията на чл. 2, ал. 1
от ЗУЕС и не е измежду актовете, които подлежат на вписване по чл. 4, б. „л“
от ПрВП.
При така установеното настоящият състав намира, че определението за
отказ като краен резултат е правилно.
Съгласно чл. 2, ал. 1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в
режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен
тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. А според ал. 2 на чл. 2
от ЗУЕС договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по
вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим
на неговите последващи приобретатели.
От анализа на разпоредбите на чл. 2 от ЗУЕС следва, че договорът по
чл. 2, ал. 1 ЗУЕС трябва да е сключен между инвеститора и лице, което е
собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна
собственост. Предвид съдържанието на вещното право на ползване по чл. 56 и
сл. от ЗС (включващо две от правомощията на собственика – „владение“ и
„ползване“, без правомощието „разпореждане“) следва да се приеме, че
договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС може да се сключи и от лице, което не е
собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, а
е титуляр на вещно право на ползване върху самостоятелен обект в сградата.
При всички положения обаче страна по договора трябва да е лице, което е
собственик или носител на вещно право на ползване върху самостоятелен
обект в сграда в режим на етажна собственост.
В случая видно от документите, представени със заявения за вписване в
СлВп-Варна акт, страна по договора за управление на общите части с нот.
заверени подписи на съдоговорителите, с рег. № 1490/123.3.2025 год., акт №
86, том I – ви по регистъра на нотариус Ж. К. с рег. № 149 с район на действие
района на РС-Варна, чието вписване е заявено, не е лице, което е собственик
или носител на вещно право на ползване върху самостоятелен обект в сграда в
режим на етажна собственост, а лице, комуто е учредено вещно право на
ползване върху идеална част от терена, върху който е построена сграда в
режим на етажна собственост. Собствеността, респ. вещното право на
ползване, върху идеална част от терена, върху който е построена сградата, не е
право на собственост, респ. не е вещно право на ползване, върху
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.
В преписката липсват доказателства, от които да се установи, че
съдоговорителят Олександр Ефимов, гражданин на Р Украйна, е собственик
или носител на вещно право на ползване по чл. 56 и сл. от ЗС върху
самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост, построена
върху поземления имот с идентификатор 10135.2572.228 по КККР на гр.
Варна.
Поради изложеното, заявеният за вписване в СлВп-Варна договор за
управление на общите части с нот. заверени подписи на съдоговорителите, с
рег. № 1490/123.3.2025 год., акт № 86, том I – ви по регистъра на нотариус Ж.
К. с рег. № 149 с район на действие района на РС-Варна, не представлява
договор по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, поради което и не е категорията актове, които
подлежат на вписване съгласно чл. 4, б. „л“ от ПрВП.
В случая не се касае за контрол над дейността на нотариуса, нито за
проверка на материално правните предпоставки за извършването от нотариуса
на заявения за вписване акт, в какъвто смисъл са оплакванията в жалбата, а за
проверка дали заявеният за вписване акт подлежи на вписване, каквато
проверка съдията по вписванията е длъжен да извърши преди да постанови
вписването му, което е и сторил.
Обстоятелството, че идентични договори били вписани в СлВп-Варна е
без значение и не променя извода, че заявеният за вписване акт не е от
категорията актове, подлежащи на вписване.
По изложените съображения, съдът намира, че постановеният от
съдията по вписванията при СлВп-Варна отказ като краен резултат е правилен
и законосъобразен, а жалбата срещу него – неоснователна и същата следва да
се остави без уважение.
Водим от горното съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата с вх. № 7265/21.03.2025 год. по рег.
на СлВП-Варна, подадена от нотариус Ж. К., с рег. № 149 и с район на
действие района на РС-Варна, срещу Определение № 45/13.03.2025 год. на
Съдията по вписванията при СлВп – гр. Варна, с което е постановен отказ по
заявлението с вх. рег. № 007265/13.03.2025 год. по описа на СлВп – Варна за
вписване на договор за управление на общите части с нот. заверени подписи
на съдоговорителите, с рег. № 1490/123.3.2025 год., акт № 86, том I-ви по рег.
на нотариус Ж. К. с рег. № 149 с район на действие района на РС-Варна.
Определението подлежи на обжалване с частна касационна жалба при
условията на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК пред ВКС на РБ в едноседмичен срок от
връчването му на жалбоподателя.