КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 4721
гр. Варна, 21.09.2026 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на
двадесет и първи септември през две хиляди двадесет и шеста година в
следния състав:
Председател: Светла В. Пенева
Членове: Красимир Т. Василев
Деница Славова
като разгледа докладваното от Деница Славова Въззивно частно гражданско
дело № 20263100502017 по описа за 2026 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 274 и сл. от ГПК.
Образувано е по частна жалба вх. № 28867/09.09.2026г. от „СИМ COJI"
ЕООД ЕИК 202600160 представлявано от управителя си **********, против
определение за отказ № 188/26.08.2026 г. постановено по вх. р. №
25171/26.08.2026 г. от съдия по вписванията при ВРС В.З, с което е отказано
вписване по заявление с вх.№ 025171/16.08.2026 год. на заличаване на
договорна ипотека, на основание чл. 32а ал. 1 от ПВ и чл. 179 от ЗЗД.
За да постанови отказа си съдията по вписванията е приел, че липсва акт,
въз основа на който да се извърши заличаването на вписаната ипотека по
чл.179 ал.1 ЗЗД и чл.19 от ПВ - съгласие на кредитора в нотариална заверена
форма, влязло в сила решение по установителен иск за несъществуване на
ипотечното право или на обезпеченото вземане, или изтичане на срока на
ипотеката. Посочил е, че съгласно чл.32а ал.1 от ПВ проверката на съдията по
вписванията се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен
ли е в необходимата форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание, като в
едностранното охранително производство не се проверяват материалноправните предпоставки на акта и не е допустимо да се разрешават правни
спорове.
В частната жалба се излага, че определението е неправилно и
незаконосъобразно, поради което се претендира неговата отмяна. Сочи се, че
1
видно от представените със заявление вх. рег. № 025171/ 26. 08. 2026г.
писмени доказателства „СИМ СОЛ" ЕООД с ЕИК 202600160 е собственик на
описаните в него:
- Апартамент № 56, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор № **********.277.1. 56 в гр. Варна, **********, в комплекс
„ВИВА 4" със ЗП 200,46 кв. м., заедно със съответните ид. части от общите
части на сградата, от дворното място с идентификатор № **********.277 и
правото на строеж.
- Паркоместа № 115 и № 116, всяко от тях представляващо 1/98
идеална част, равняваща се на 30,45 кв. м. от подземен гараж с идентификатор:
**********.277.1.130, на същия адрес.
- Магазин № 7, с идентификатор **********.283.8.129 в сграда №
8, в ПИ **********.283 и **********.294 със ЗП от 100,80 кв. м., заедно със
съответните ид. части от общите части на сградата и от дворното място с
идентификатор **********.283.
Описаните имоти са придобити от дружеството чрез договори за
продажба, сключени с нот. акт № 153 т. III рег.№ 7977 д.№ 484/ 04.11.2013г. на
нотариус Ал. Ганчев с рег.№ 194, вписан вх. рег.№ 25352/ акт № 86 т. LXVII
на СВ и с нот. акт № 71, т. IV, peг. № 591 от 27. 12. 2013г. на нотариус Ал.
Ганчев с рег.№ 194, вписан вх. рег.№ 30733 акт №64 т. LXXXII на СВ.
С нот. акт № 121 т. II рег.№ 4682 от 18.04.2018г. на нотариус с рег.№ 480
по регистъра на НК, вписан СВ с вх. рег.№ 9224 акт.№ 26 T.IV ОТ 18.04.2018г.
Н.В и Д.И.В са учредили в полза на „СОСИЕТЕ ЖЕНЕРАЛ ЕКСПРЕСБАНК"
АД /сега Банка „ДСК"/ ипотека върху Апартамент № 56 с идентификатор №
**********.277.1. 56 и Магазин № 7 с идентификатор
**********.283.8.129.за обезпечение на получен банков кредит, като са се
легитимирали като собственици на описаните имоти с договор за покупкопродажба, сключен с нот. акт № 120 т. II рег.№ 4681 д.№ 214 от 18.04.2018г. на
нотариус рег.№ 480 на Нот. камара, вписан в СВ вх. рег. № 9223/18.04.2018г.,
акт.№ 148 т. ХХII, с който те са закупили от „КАМУЕЛ БЪЛГАРИЯ" ЕООД
описаните магазин № 7 и апартамент № 56, както и паркоместа №115 и № 116.
По предявени от „СИМ СОЛ" ЕООД искове с влязло в сила решение №
260146/ 05. 08. 2021г. по т. д. № 988/2018г. на Окръжен съд-Варна, потвърдено
с решение № 359/ 20. 12. 2023г. на Апелативен съд- Варна и недопуснато до
касационно разглеждане с опр. № 3488/ 23.12.2024г.на ВКС I г. о. е:
- ПРОГЛАСЕН за недействителен договора за покупко-продажба,
сключен с нот. акт № 30 т. II рег.№ 1709 н.д.№162/2018г. от 16. 02. 2018г. пред
И.М.М, помощник нотариус по заместване при нотариус К.Г с район на
действие PC Варна, № 513 в Нот. камара, вписан вх. рег. № 3664 акт.№ 48 т.1Х
на СВ, с който Б.Т.С като пълномощник на „СИМ СОЛ" ЕООД е продал на
„КАМУЕЛ БЪЛГАРИЯ" ЕООД описаните по-горе недвижими имоти, като
сключен от лице без представителна власт, на основание чл.42 ал.2 от ЗЗД;
- ПРИЗНАТО ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „КАМУЕЛ
БЪЛГАРИЯ" ЕООД, Н.В и Д.И.В и „БАНКА ДСК" АД ЕИК 121830616, в
качеството на правоприемник на „СОСИЕТЕ ЖЕНЕРАЛ ЕКСПРЕСБАНК" АД
Варна с ЕИК 813071350, че „СИМ СОЛ" ЕООД е собственик на описаните
Апартамент № 56 с идентификатор N9 **********.277.1. 56 и Магазин № 7, с
идентификатор **********. 283.8.129, на основание посочените договори с
нот. акт № 153 т. III рег.№ 7977 д.№ 484/ 04.11.2013г. на нотариус с рег.№ 194,
вписан вх. рег. № 25352/ акт № 86 т. LXVII на СВ и с нот. акт № 71 т. IV, peг.
№ 591 от 27. 12. 2013г. на нотариус с рег.№ 194, вписан вх. рег.№ 30733 акт
№64 т. LXXXII на СВ.
Влязлото в сила решение установява със сила на пресъдено нещо, че
„СИМ СОЛ" ЕООД е собственик на описаните апартамент №56 с
идентификатор **********.277.1. 56 и магазин № 7 с идентификатор
**********. 283.8.129 по силата на посочените договори от 04.11.2013г. и от
27.12.2013г., съответно отрича правото на собственост на Н.В и Д.И.В върху
тези имоти към момента на сключването на договора за учредяването на
ипотеката в полза на „СОСИЕТЕ ЖЕНЕРАЛ ЕКСПРЕСБАНК" АД.
Същевременно то установява нищожността на договора за продажба от
16.02.2018г., въз основа на който третите лица са се легитимирали като
собственици. Това води до недействителност на ипотеката на основание
чл.167 ал. 3 ЗЗД и я прави непротивопоставима на „СИМ СОЛ „ЕООД като
действителен собственик на ипотекираните имоти. След като ипотекарният
кредитор е бил страна по делото и решението има сила на пресъдено нещо и
спрямо него, ипотечното право е установено като несъществуващо. Това
представлява самостоятелно и достатъчно основание за заличаване на
вписването по молба на действителния собственик. В тази смисъл - р.№
60253/ 02.02.2022г. на ВКС по гр. д. № 3299/ 2020г. III г. о., р.№ 60086/
15.06.2021г. на ВКС по гр. д. № 3628/2020г. I г. о. Поради това в случая
избраната от собственика форма на защита чрез иск за собственост, вместо
такъв за нищожност на ипотеката или за отричане на ипотечното право, не
може да е причина за отказ от заличаването на ипотеката.
Съдията по вписванията не е изразил становище.
Частната жалба е подадена в срока по чл.275, ал.1 от ГПК, редовна е, тъй
като изхожда от легитимирано лице, представени са доказателства за
заплатена д.т. за производството, поради което подлежи на разглеждане по
същество.
Разгледана по същество частната жалба се явява неоснователна,
при прието следното от фактическа и правна страна:
Съгласно чл. 179, ал. 1 от ЗЗД, вписването на ипотеката се заличава въз
основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално
заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение.
Съгласно чл. 19 ал. 1 от Правилника за вписванията, заличаване на
вписването на ипотеката (чл. 179 ЗЗД ) става въз основа на писменото съгласие
на кредитора, дадено в нотариално заверена форма, или на влязъл в сила
съдебен акт, с който се постановява заличаването. Съгласно чл. 22 от ПВ,
когато са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено,
заличаването става по молба на заинтересования, без други доказателства.
Правилно съдията по вписванията е приел, че същият следва да
съобразява предпоставките на три предвидени хипотези за заличаване на
вписана ипотека: 1. въз основа на съгласие на кредитора; 2. при наличие на
влязло в сила съдебно решение; и 3. след изтичане на срока на ипотеката.
Няма спор, че в конкретния случай е налице втората хипотеза. Спорът се
състои в това дали влязлото в сила решение № 260146/ 05. 08. 2021г. по т. д. №
988/2018г. на Окръжен съд-Варна, потвърдено с решение № 359/ 20. 12. 2023г.
на Апелативен съд- Варна и недопуснато до касационно разглеждане с опр. №
3488/ 23.12.2024г.на ВКС I г. о., се явява основание за заличаване на
ипотеката.
За да бъде отговорено на този въпрос следва да бъдат съобразени
правомощията на съдията по вписванията по отношение на преценката,
дължима от него преди постановяване на вписването или отказа за вписване.
Съгласно т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д.
№ 7/2012 г., ОСГТК, докладчик съдията Борис Илиев, проверката, която
съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за
вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на
изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на
вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли
предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват
материално-правните предпоставки на акта, освен ако това е изрично
предвидено в закон. В никакъв аспект не може да се проверява редовността на
акт, който изхожда от съда или чието вписване е наредено от съда.
С оглед горното съдията по вписванията дължи формална проверка на
предоставения му акт /в конкретния случай решение № 260146/ 05. 08. 2021г.
по т. д. № 988/2018г. на Окръжен съд-Варна/, т.е. дали същият подлежи на
вписване съгласно предвиденото в Правилника за вписванията съдържание,
като не може да прави собствени правни изводи, както и не може да
„ревизира“ предоставения му за вписване акт /да го проверява за редовност
или по отношение на материално-правните предпоставки за издаване на акта/.
Правилникът за вписванията изрично сочи, че заличаването на ипотеката
става по силата на „влязъл в сила съдебен акт, с който се постановява
заличаването“, т.е. съдържанието на съдебното решение следва да сочи
еднозначно и непротиворечиво, без да е необходимо тълкуване или
допълнителни правни изводи относно факта, че ипотеката следва да бъде
заличена. В настоящия случай съдебното решение няма диспозитив, касаещ
ипотеката - не се установява нищожност/несъществуване на ипотечното
право. Решение № 260146/ 05. 08. 2021г. по т. д. № 988/2018г. на Окръжен съдВарна касае единствено правото на собственост върху посочените обекти –
прогласен е за нищожен договор за покупко-продажба и е уважен иск за
собственост. Това решение няма съдържанието, посочено в чл. 19 ал. 1 от
Правилника за вписванията, поради което съдията по вписванията няма
правомощие да впише исканото заличаване на ипотека въз основа на акта.
Недопустимо е съдията по вписванията да извърши правната преценка,
поискана от жалбоподателя – че нищожността на договора за продажба от
16.02.2018г. води до недействителност на ипотеката, на основание чл.167 ал. 3
ЗЗД. Тези правни изводи могат да бъдат направени само от съд в отделно
исково производство.
Посочената от частния жалбоподател съдебна практика е неотносима
към настоящия спор. В решение № 60253/ 02.02.2022г. на ВКС по гр. д. №
3299/ 2020г. III г. о. е прогласен за нищожен самият договор за учредяване на
договорна ипотека върху недвижим имот /въз основа на съдебно решение по
този иск заличаване може да бъде извършено/, а решение № 60086/
15.06.2021г. на ВКС по гр. д.№ 3629/2020г. I г. о. касае наличието на сила на
пресъдено нещо по един спор за собственост спрямо друг спор за собственост
/абсолютно неотносимо, тъй като касае пределите на СПН, а не допустимата
преценка на съдията по вписванията/.
Въз основа на изложените мотиви съдът приема, че въз основа на
представеното съдебно решение не може да бъде вписано заличаване на
ипотеката върху посочените обекти. С оглед на това отказът за вписване се
явява законосъобразен и следва да бъде потвърден.
Мотивиран от изложеното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА определение за отказ № 188/26.08.2026 г. постановено
по вх. р. № 25171/26.08.2026 г. от съдия по вписванията при ВРС В.З, с което е
отказано вписване по заявление с вх.№ 025171/16.08.2026 год. на заличаване
на договорна ипотека, на основание чл. 32а ал. 1 от ПВ и чл. 179 от ЗЗД.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване в едноседмичен срок от
съобщаването му на страните с частна жалба пред Върховния касационен съд
при наличие на предпоставките на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.