КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

гр.Ловеч, 04.07.2017 год.


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


ЛОВЕШКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД гражданско отделение в закрито заседание на трети юли две хиляди и седемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕНА ВЪЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: 1.ПОЛЯ ДАНКОВА
2.ТАТЯНА МИТЕВА

при секретаря………… като разгледа докладваното от съдия Вълчева ч.гр.д. № 359 по описа за 2017 година и за да се произнесе, съобрази:

Производство с правно основание чл.32а от ПВ.

С определение № 75/25.05.2017 год. на съдия по вписванията при РС -Ловеч е отказано вписване на анекс към договор за аренда рег. № 3843/08.06.2011 год., т.7, вх.рег. № 2807/25.05.2017 год. по описа на Службата по вписванията - гр.Ловеч.
Срещу това определение е постъпила е частна жалба от ЕТ ”Агро-С.Д.”, ЕИК 103753164, със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. ”Мария Луиза” № 9, представляван от С.И.Д.. Счита, че постановеното от съдията по вписванията определение е незаконосъобразно и неправилно, поради което моли то да бъде отменено и поставено друго, с което съдът разпореди да се впише анекс към договор за аренда на земеделска земя № 3843 от 08.06.2011 год., сключен между ЕТ „АГРО-С.Д." гр.Варна като арендатор и ХРИСТО РАДКОВ УЗУНОВ като арендодател по отношение на описаните в анекса недвижими имоти, ведно с произтичащите от това правни последици.
Твърди, че при постановяване на обжалваното определение Съдията по вписванията е приложил разпоредбите на ГПК, ПВ и ЗАЗ в разрез с изричната съдебна практика, а именно Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по т. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС. Цитира т.6 от същото, в която е очертан предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32, ал.1 от Правилника за вписванията. Според задължителните указания в тълкувателното решение, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а ал.1 от Правилника за вписванията се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Посочва, че в съобразителната част на решението е разяснено, че проверката на съдържанието на акта е в две насоки -идентификация на страните /чл.6, ал.1, б."а" от Правилника за вписванията/ и идентификация на имота /чл.6, ал.1, б."в" от Правилника за вписванията/." Цитираното от Съдията по вписванията и влязло в сила определение № 248 от 10.04.2017 год. на ЛОС няма задължителна сила, тъй като е отказано допускане на поисканото касационно обжалване и фактически по него не е налице произнасяне по същество, различно от съдържащото се в Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 год. на ОСГТК на ВКС.
На следващо място посочва, че Съдията по вписванията не притежава законово материално - правна компетентност за извършваната в случая проверка за установяване на обстоятелства, визирани в чл.3, ал.4 от ЗАЗ. Когато се представи акт за вписване, съдията по вписванията може да откаже исканото вписване: I.Ako актът не подлежи на вписване, 2.Ако той не е съставен съобразно изискванията за форма, предвидени в закона и Правилника за вписванията (официален документ или частен документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на подписите) З.Ако актът няма необходимото съдържание - индивидуализация на страните и на имота (ако се отнася до конкретен имот) и 4.Ако не е внесена необходимата държавна такса за вписване. В случая представяния за вписване Анекс към съществуващия Аренден договор е подписан между същите страни, идентични с тези от основния договор и същия не би могъл да обвърже с клаузите си трети страни, включително съсобствениците на имотите, негов предмет. Счита, че съсобствениците, без значение каква част от съсобствеността притежават, са длъжни да понасят последиците от действието на сключения Договор за аренда при условията на чл.З ал.(4) (Нова - ДВ, бр. 13 от 2007 г.) Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал, 3 от Закона за собствеността, в редакцията си преди извършената промяна.
Настоящата инстанция след като се запозна с представените писмени доказателства, съобрази доводите на жалбоподателя и аргументите на съдията по вписванията, които прецени поотделно и в тяхната взаимна връзка и обусловеност, приема за установените следните фактически обстоятелства:
По делото не е представена обратна разписка за връчване на жалбоподателя на обжалваното определение, но съдебният състав приема, че частната жалба е подадена в законоустановения срок и производството е допустимо. За да направи този съдът съобрази, че уведомлението до ЕТ”Агро-С.Д.” е с изх.№ 052-396/31.05.2017 г. на АВ Ловеч, а жалбата е получена на 07.06.2017 г. и изпратена по куриер на 06.06.2017 г.
Производството по вписване е инициирано със заявление вх.№ 2807/25.05.2017 год. на СВ-гр.Ловеч от Г. Васков Стоев като пълномощник на ЕТ ”Агро-С.Д.”, ЕИК 103753164, със седалище и адрес на управление гр.Варна, бул.”Мария Луиза” № 9 до съдията по вписванията АВ - СВ при Ловешки районен съд да бъде разпоредено на основание чл. 4 от ПРВ вписването на Анекс към Договор за аренда на земеделски земи към заявление с рег .№ 4523/11.05.2017 г. на Нотариус Савина Иванова с рег. № 016 на НК, като е представил 4 бр. анекси към договор за аренда, Договор за аренда и платежно нареждане за платена държавна такса за вписване.
С определение № 75/25.05.2017 година на съдия по вписванията при РС-Ловеч е отказано вписване на анекс към договор за аренда рег. № 3843/08.06.2011 год., т.7, като е посочено, че земеделските земи, предмет на договора са наследствени. Изтъкнато е, че не са представени документи, които да удостоверят спазването на разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ и няма яснота дали арендодателят Христо Радков Узунов в качеството си наследник на Радко Христов Узунов е единствен собственик или е съсобственик на земеделска земя и съответно на колко идеални части.
Вписването по смисъла на чл. 1 от ПВ е юридически акт с гражданско-правно действие, представляващо даване гласност на акта, който следва да бъде вписан и целящо непротивопоставимост на последващи действия от трети лица. Вписаното обстоятелство се счита известно на третите лица от датата на вписване, като въведената необорима презумпция за знание се обосновава с публичността на имотния регистър. Чрез вписването се дава сигурност в гражданския оборот, като се обявява в правния мир промяната в собствеността и се установява статута на имота. Следователно изхождайки от правните последици и цели на вписването като гражданско-правно действие настоящата инстанция счита, че вписването в имотния регистър е строго формална дейност. Проверката на длъжностното лице-съдия по вписванията предвид чл. 82 от ЗКИР е свързана с установяване на спазването на законните изисквания и предвидената форма на подлежащия на вписване акт. Този обхват на дейността на съдията по вписванията е въведен и в основанията за отказ за вписване по смисъла на чл.32а от ПВ. Ловешки окръжен съд намира, че проверката за спазване на изискванията на закона е свързана не с материално правните аспекти на облигационната връзка, а с процесуалните предпоставки. Вписването е охранително производство, което е безспорно и едностранно и започва по инициатива на лицата, конкретизирани в чл. 76,ал.1 от ЗКИР. В казуса обаче заявлението е подадено от Г. Васков Христов, посочен като пълномощник на ЕТ”Агро-С.Д.”-Варна, който не е представил пълномощно и съдът приема, че не са налице условията на чл. 76,ал.1т.1 от ЗКИР и не е доказано, че заявителя е представител на арендатора. При това положение атакувания отказ е законосъобразен, тъй като са нарушени изискванията на чл. 76, ал.1,т.1 от ЗКИР.
Същевременно съдът установи, че представения за вписване анекс от 18.05.2017 г. към договор за аренда на земеделска земя от 2011 г. съставлява самостоятелен договор за аренда, тъй като в него са изменени срока и размера на арендното плащане. От доказателствата е видно, че с анекс вх. № 3694/01.07.2015 г., който е вписан в СВ-АВ-София на същата дата, договора за аренда вх. № 3843/08.06.2011 г. е бил изменен с нов срок до 01.10.2020 г. и при арендно плащане - 5 лева на декар. С процесния анекс от 18.05.2017 г. отново е изменен срока на арендния договор вече до 30.09.2023 г. В разпоредбата на чл. 3, ал.4 от ЗАЗ е предвидено, че договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Цитираната правна норма – чл. 3 е изменена в действащата редакция с ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г. на основание Закон за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (№ 654-01-141/22.12.2016 г., 43-то НС/. Настоящата инстанция се запозна с мотивите на законодателя за изменение на закона и след сравнителен анализ на разпоредбата преди измененията, счита, че понастоящем е отпаднало изискването за представяне на скица на имотите по арендния договор /чл. 3, ал.1 от ЗСПЗЗ, но същевременно е въведено изискване арендния договор да се сключва от съсобственик с повече от ½ ид. части от имота или упълномощен от съсобственици с такива квоти общо. От обсъждането на второ четене на законопроекта за изменение на ЗСПЗЗ в хода на двеста седемдесет и четвърто заседание на 43 Народно събрание на 26.01.2017 г. е видно, че законодателят е целял да бъде променен досегашния облекчен режим на сключване на договора за аренда само от един съсобственик, без значение на квотата, която има от имота. Нещо повече, изрично е възприета тезата при приемане на изменението на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, че въпреки действието на закона в бъдеще и невъзможността да бъдат развалени досега сключените договори, които нарушават интересите на неучаствалите в сделката съсобственици, се създава една нова регулация, която отчита правото на собственост на арендодателите и синхронизира нормите на ЗСПЗЗ и ЗАЗ. Доколкото се касае до законодателна промяна в чл.3 от ЗАЗ съдът счита, че тя се отразява на формата на акта, подлежащ на вписване. С представения по делото т.н. анекс, който по същество съставлява нов договор за аренда, се заобикаля изискването на закона – чл.3, ал.4 от ЗАЗ, тъй като не са представени доказателства за квотите на Христо Радков Узунов като наследник на Радко Христов Узунов. Предвид на това настоящият състав счита, че на основание чл. 82, ал.1 от ЗКИР съдията по вписванията е извършил проверка и след като е констатирал, че не са спазени изискванията на закона по идентификацията на страните - чл. 3, ал.4 от ЗАЗ, правилно е отказал вписване на анекса от 18.05.2017 г. Да се приеме противното, означава да се дерогира целта на законодателя и действащата правна норма – чл. 3, ал.4 от ЗАЗ, като се обезсмисли нейното реално практическо приложение и търсени правни последици в гражданския оборот.
Предвид посочените доводите Ловешки окръжен съд намира, че определение № 75/25.05.2017 година на съдия по вписванията при РС-Ловеч е законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
Воден от горните съображения, съдът

О П Р Е Д Е Л И :

ПОТВЪРЖДАВА определение № 75/25.05.2017 година на съдия по вписванията при РС-Ловеч, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда № 3843/08.06.2011 год., т.7 на нотариус Савина Иванова, вх. № 2807/25.05.2017 год. по описа на Службата по вписванията гр.Ловеч.
Определението подлежи на касационно обжалване при условията на чл.280 ГПК с частна жалба пред ВКС в едноседмичен срок от връчването му на страната.


ПРЕДСЕДАТЕЛ /ОМ/:

1.
ЧЛЕНОВЕ:
2.


ОСОБЕНО МНЕНИЕ на съдия Милена Вълчева: Изхождайки от доказателствата по делото и задължителната съдебна практика считам, че постановеният от съдията по вписванията при РС-Ловеч отказ за вписване на Анекс към договор за аренда № 3843/08.06.2011 г., т.7, вх. Рег. № 2807/25.05.2017 г., обективиран в определение № 75/25.05.2017 г., е незаконосъобразен и следва да бъде отменен, като се разпореди неговото вписване. Според разпоредбата на чл.4, б”л” от ПВ, на вписване в имотния регистър подлежат договорите за аренда на земеделска земя. Безспорно в тази категория попада и анекса към сключен вече и вписан аренден договор, какъвто е конкретния случай. Съгласно нормата на чл.32а от Правилника за вписванията, издаден на основание чл.116 от ЗС и уреждащ процедурата по вписване на съответните актове, съдията по вписванията се произнася с определение за отказ, когато представения за вписване акт не отговаря на изискванията на закона или не е акт, подлежащ на вписване. Съгласно трайната практика на ВКС тази норма не може да се тълкува разширително. Съдията по вписванията не е компетентен да проверява валидността на вписвания акт и дали са спазени специалните изисквания на закона. Още повече, че в случая нововъведената разпоредба на чл.3, ал.4 от ЗАЗ /ДВ, бр.13 от 2017 г./, в сила от 07.02.2017 год., има действие за в бъдеще.
В т.6 от ТР № 7/25.04.2013 г. по т.д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, което е задължително за съдилищата е прието, че съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 от ПВ само формална проверка относно това дали представеният за вписване акт подлежи на вписване според нормативната уредба, отговаря ли на изискванията за форма и има ли необходимото съдържание. По своя характер вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове. Доводът, че в случая нотариусът заверява само подписите на страните не може да обоснове извод, че съдията по вписванията може да проверява материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт, освен ако това не е предвидено в закона. В ЗАЗ не е предвидено съдията по вписванията да извършва такава проверка, каквато норма се съдържа например в разпоредбата на чл.73, ал.5 от ТЗ. При проверката на формата съдията по вписванията следи за спазване на правилото, че се вписват актове, извършени по нотариален ред или с нотариална заверка на подписа /чл.3, ал.1 от ПВ/. Поради изложените съображения считам, че неправилно и в противоречие със задължителната съдебна практика съдията по вписванията при РС – Ловеч е извършил проверка на материалноправните предпоставките и отказал вписването на анекса към договора за аренда, като е изследвал въпроса дали арендодателят притежава повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху имотите, предмет на анекса.



ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: