КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 08 Авг 2020, 01:45

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Публичната продан на ипотекиран недвижим имот
Ново мнениеПубликувано на: 13 Окт 2011, 10:52 
Публичната продан на ипотекиран недвижим имот и съдбата на учредените върху него ипотеки

Повод за настоящия материал са зачестилите напоследък изпълнителни производства, при които изпълнението е насочено срещу ипотекирани в полза на кредитора недвижими имоти.
Не са изключение случаите, при които върху продавания в изпълнителното производство на публична продан недвижим имот са учредени повече от една ипотеки - било договорни, било законови, било такива като обезпечение по допуснати обезпечителни мерки по бъдещ иск или висящ такъв.

Именно заличаването на тези ипотеки, респективно на наложените възбрани върху недвижимия имот, е един от основните проблеми, с които се сблъсква купувачът на обявения на публична продан ипотекиран недвижим имот.

Безспорно е, че в хода на изпълнителното производство, инициирано от някои от ипотекарните кредитори, съдия- изпълнителят конституира всички останали ипотекарни кредитори, независимо дали вземането им е с настъпил падеж или не.

Обикновено, въпреки че вземането на кредиторите е обезпечено с ипотека, в изпълнителното производство същите тези ипотекарни кредитори правят искане и за налагане на възбрана върху ипотекирания недвижим имот - предмет на принудителното изпълнение - интересът им от възбраната се определя от реалния риск учредената в тяхна полза ипотека да бъде прогласена за нищожна или унищожена, при което, ако ипотекарният длъжник извърши разпоредителни действия с имота (за които действия учредената ипотека не е пречка), кредиторът ще остане не само необезпечен, но и лишен от възможността да насочи принудителното изпълнение върху недвижимия имот - предмет на отменената ипотека.

От друга страна, върху ипотекирания недвижим имот е възможно да бъдат наложени възбрани и от други необезпечени кредитори на същия длъжник.

При това напълно е възможна хипотезата, при която възбраните са наложени от различни съдия-изпълнители.

Всичко това създава значителни затруднения на купувача на ипотекирания имот от публичната продан с оглед на това, че след като придобие имота, по партидата на имота в службата по вписванията продължават да стоят вписани ипотеките на останалите кредитори, останали неудовлетворени в принудител-
ното производство, респективно възбраните, наложени от съдия-изпълнителя по искане на необезпечените кредитори.

Така, при всеки опит от страна на купувача той на свой ред да продаде имота или да го ипотекира се оказва, че върху имота има вписани тежести, които новите купувачи или кредитори настояват да бъдат заличени.

За заличаването обаче обикновено службите по вписванията изискват да се спази правилото на чл. 31 от Правилника за вписванията, според който вписването на възбраните се заличава по писмено нареждане на учреждението или длъжностното лице, което е наложило възбраната, или пред което е представена гаранцията или обезпечението. Това означава, че кредиторите по съответните ипотеки трябва да направят нотариално заверени
съгласия за заличаване, съдия-изпълнителите да изпратят съобщения за вдигане на възбраните и т.н. И именно такива документи изискват съдиите по вписванията от новия собственик - купувач на публична продан, за да бъдат заличени вписаните върху продадения апартамент тежести.

Както добре знаем, останалите неудовлетворени кредитори по ипотеката, а често дори удовлетвореният ипотекарен кредитор с първа по ред ипотека, не са много склонни да съдействат на купувача ида предприемат необходимите действия - искане до съдия-изпълнителя за вдигане на възбраната, респективно съгласие за заличаване на ипотеката, още повече, че всички тези действия са свързани със заплащане на нотариални и държавни такси и такси
за съдия-изпълнителя, чиито размер не е никак малък.

За да преодолеят изискването на службите по вписванията за спазване на чл. 31 от Правилника за вписванията и бездействието на ипотекарните кредитори, някои купувачи дори са стигали дотам да заведат иск за обезщетение за вреди срещу ипотекарния кредитор за бездействието му за изпълнение на задължението му за заличаване на ипотека върху недвижимия имот, придобит от купувача - ищец на публична продан (например гражд. г. № 949/2008 г. на Апелативен съд - гр. София), който иск правилно е отхвърлен от съда като неоснователен с мотива, че самият купувач разполага с изрична законова възможност да предприеме самостоятелно действия по заличаване на тази ипотека.

В действителност законодателят е предвидил разрешение на горната хипотеза с нормата на чл. 175 ЗЗД, според която с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват.

Безспорно е, че вписването на учредената ипотека е елемент от фактическия състав и конститутивното действие на ипотечния акт.

Не така обаче стои въпросът със заличаването й. Заличаването на ипотеката, включително и на основание чл.175 ЗЗД, няма конститутивно, а оповестително действие с оглед на това, че заличаването идва като последица от несъществуване към момента на искане на заличаването на вписаните обстоятелства - например вземането е погасено, проведена е публична продан и др. В този смисъл е и съдебната практика -
Решение № 80 от 16.02.2009 г. по гражд. д. № 949/2008 г. на Апелативен съд - гр. София, влязло в законна сила, според което „Самото вписване не създава права в полза на ипотекарни кредитор..., след като вписаните обстоятелства-учредените...ипотеки са престанали да съществуват след извършване на публичната продан..., в резултат на която са погасени ипотечните права на ответника върху имота на основание чл. 175, ал. 1 ЗЗД".

Уместно е да отбележим, че ако и нормата на чл. 175, ал. 1 ЗЗД да е императивна, тя не създава задължение на органа по вписването или на съдия-изпълнителя, провел публичната продан, да предприеме служебно действия по заличаването на ипотеките върху продадения недвижим имот, независимо че постановлението за публичната продан се вписва в същата тази служба по вписванията, към която се адресират според местонахождението на имота
и исканията на купувачите от публична продан за заличаване на всички тежести върху закупения недвижим имот.

С оглед на това, че съдията по вписванията не може да се самосезира, то заличаване на останалите ипотеки и възбрани може да се направи от органа по вписването само ако има изрично искане от страна на заинтересованото лице за това - така чл. 19, ал. 3 от Правилника за вписванията, според който заличаването може да иска всеки заинтересован.

Под заинтересовано лице следва да разбираме не само непосредствения купувач от публична продан на ипотекирания недвижим имот, а също така и всички последващи приобретатели на този имот или носители на вещни, а защо не и на облигационни права върху него, както и останалите кредитори с последващи ипотеки или необезпечените такива.

Молбата за заличаване на ипотеките и възбраните трябва да бъде писмена, адресирана до съдията по вписванията и към нея е необходимо да бъдат приложени писмените доказателства, доказващи проведената публична продан, както и наличието на качеството заинтересовано лице у молителя. Постановлението за възлагане на недвижимия имот на публична продан трябва да е влязло в законна сила за което да има съответни доказателства към молбата. Към молбата за заличаване трябва да се представи официално заверен от съдия-изпълнителя, респективно от нотариус, препис от постановлението за възлагане, а не ксерокопие от титула за собственост - така Определение от 27.04.2006 г. по ч. гражд.д. № 151/2006 е. на АС-Пловдив. Според нас също така трябва да са представени и доказателства, че това постановление също е вписано в службата по вписванията, защото самото то е от категорията актове, подлежащи на вписване.
Самото заличаване технически се извършва чрез отбелязване отстрани на вписания акт, като се посочи документът, на основание на който то става, и времето, когато е направено, което отбелязване се подписва от съдията по вписванията.

В случай че съдията по вписванията откаже да извърши исканото заличаване, пътят на защита на купувача следва да е обжалване на този отказ по съдебен ред. В този смисъл е и Определение № 244 от 30.04.2010 г. по гр. д. № 1017/2009 г. на II търг. о. на ВКС, според което иск с правно основание чл. 97, ал. 1 ГПК (отм.) във връзка с чл. 175, ал. 1 ЗЗД за признаване
за установено, че в резултат на проведената публична продан учредената върху процесния недвижим имот договорна ипотека е заличена, както и иск с правно основание чл. 179, ал. 1 ЗЗД за заличаване на същата ипотека са недопустими.
Първият иск, приет за недопустим именно поради липсата на правен интерес при наличието на изричната норма на чл. 175, ал. 1 ЗЗД, а вторият иск е приет за недопустим поради липсата на правомощие на съда да извършва действия, които са предоставени в правомощията на друг орган - съдията по вписванията.

В подкрепа на изложената по-горе единствена възможност ипотеките върху продаден на публична продан недвижим имот да бъдат заличени е и Определение № 49 от 01.02.2010 г. по търг.д. № 13 от 2010 г.наП търг. о. на ВКС, в което изрично е постановено, че съгласно разпоредбата на чл. 175 ЗЗД с извършването на публичната продан на имота, всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват с извършването на публичната продан. Което означава, че след провеждане на проданта и влизане в сила на постановлението за възлагане ще следва да се приеме, че ипотеките вече не съществуват, което означава че съдията по вписванията не е необходимо да изисква каквито и да е допълнителни документи, изходящи от кредиторите, в чиято полза са учредени те, респективно от кредиторите, в чиято полза са вписани възбрани върху продадения недвижим имот.

Не е възможно към разгледаната хипотеза да намери приложение и редът за заличаване на ипотека по чл. 179 ЗЗД - този ред на заличаване на ипотека се прилага само когато е налице нотариално заверено съгласие на кредитора или влязло в законна сила съдебно решение. Съгласно ал. 3 на чл. 179 ЗЗД ипотеката се погасява едва след вписване на заличаването чрез отбелязване в партидата на ипотекирания имот. С други думи казано, в първия случай ипотеката се погасява с извършване на публичната продан на имота и по-конкретно с влизане в сила на възлагателното постановление и преди извършването на заличаването ù, а във втория случай ипотеката се погасява едва след отбелязване на заличаването ù в партидата на ипотекирания имот.

Аналогично на горното разрешение следва да се приеме и по отношение на извършените в хода на производството по несъстоятелността продажби на имоти, върху които има наложени обезпечителни мерки с решението за откриване на производство по несъстоятелност.

Така съгласно разпоредбата на чл. 717з, ал. 2 ТЗ - „от датата на издаване на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имущественото право", а според чл. 717к ТЗ - „купувачът на движими вещи става техен собственик, независимо от това, дали са принадлежали на длъжника".

Съдът е приел, че доколкото е налице неяснота в закона при тълкуване разпоредбите на чл. 717з, ал. 2 и чл. 717к ТЗ, при спазване правилата по чл. 46, ал. 1 и 2 от Закона за нормативните актове, следва да се приеме, че по отношение на конкретни имуществени права от масата на несъстоятелността наложените обезпечителни мерки с решението за откриване на производство по несъстоятелност следва да се считат вдигнати с издаване на постановление за възлагането им по реда на чл. 717з ТЗ и влизането му в законна сила, тъй като това разбиране най - много отговаря на други разпоредби и на целта на тълкувания акт - запазване на имуществото на длъжника и справедливо удовлетворяване на кредиторите, като в този смисъл следва да се има предвид и разпоредбата на чл. 175, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите - така Определение от 2007 г. по гражд. д. № 116/2005 г., т. о. на Софийския окръжен съд.

Следва да отбележим, че заличаването на ипотеките върху продадения на публична продан недвижим имот, макар и уредено с императивна правна норма, не е задължително. Алинея 2 на чл. 175 ЗЗД гласи, че ипотеката може да се запази при публичната продан на имота, ако купувачът, по съгласие с ипотекарния кредитор, поеме обезпеченото задължение. В такъв случай протоколът, с който държавният или частният съдебен изпълнител констатира това съгласие, се отбелязва към вписването в имотния регистър.

Надяваме се с това кратко изложение да улесним както купувача на ипотекиран имот от публична продан, така и последващият му приобретател, а също така и работата на нотариусите с оглед на това, че всички последващи сделки със закупения на публична продан недвижим имот ще преминават през него и наличието на незаличени ипотеки и възбрани върху него ще бъде установено и от нотариуса.

Според нас, дори и ипотеките и възбраните върху продадения на публична продан недвижим имот да не са заличени поради неразбиране от страна на съответната служба по вписване на чл. 175, ал. 2 ЗЗД, това не бива да представлява основание за нотариуса да откаже изповядване на последваща удостоверителна сделка с този имот с оглед на изложеното по-горе становище, че ипотеките след публичната продан се погасяват и престават да съществуват. достатъчно е пред него да бъде представено влязлото в сила постановление за възлагане на недвижимия имот, за да може той да пристъпи към нотариалното удостоверяване на последващата разпоредителна сделка с този имот.

Мариела ПАВЛОВА, нотариус


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Определение от 24.01.2008 г. на ОС - София по гр. д. № 116/2
Ново мнениеПубликувано на: 17 Окт 2011, 10:57 
Определение от 24.01.2008 г. на ОС - София по гр. д. № 116/2005 г., ТО, IV-ти с-в, докладчик председателят Николай Метанов
чл. 716, ал. 2 ТЗ

чл. 717з, ал. 2 ТЗ

чл. 717к ТЗ
В производството по несъстоятелност законодателят не е предвидил задължение за съда да вдига наложените обезпечителни мерки с решението за откриване на производство по несъстоятелност (възбрана и запор), както преди издаването на разрешението на съда за продажба на имуществените права от масата на несъстоятелността, така и след издаване на постановлението за възлагане. По отношение на конкретни имуществени права от масата на несъстоятелността наложените обезпечителни мерки с решението за откриване на производство по несъстоятелност следва да се считат вдигнати с издаване на постановление за възлагането им по реда на чл. 717з от ТЗ и влизането му в законна сила.
------------------------

С молба от 26.10.2007 г. М. М. В. - синдик на "С" ЕАД - в несъстоятелност е поискал от съда да вдигне запор, наложен с решението на съда по несъстоятелността по реда на чл. 630, ал. 2 от ТЗ за обявяване в несъстоятелност, по отношение на лек автомобил "ХХХ ХХХХ" ДРН СО ХХХХ СА, възложен на Е. К. вследствие на успешно проведен търг по реда на чл. 717а и сл. от ТЗ.

С решение № 6 от 13.04.2005 г. постановено по настоящото дело, съдът е обявил свръхзадължеността на "С" ЕАД, определил е начална дата на свръхзадължеността, открил е производство по несъстоятелност и е обявил дружеството в несъстоятелност, постановил е обща възбрана и запор върху имуществото на "С" ЕАД - в ликвидация, както и всички други произтичащи от това правни последици по смисъла на чл. 630, ал. 2 от ТЗ във връзка с чл. 711 от ТЗ.

С определение от 3.04.2006 г. съдът е разрешил продажбата по реда на чл. 717, ал. 2 от ТЗ на вещи собственост на длъжника, сред които и лек автомобил "Н" - "ХХХ ХХХХ". С постановление за възлагане от 20.07.2006 г. съдът е възложил на Е. Г. К. лек автомобил ХХХ ХХХХ, нива 221, рег. номер СО ХХХХ СА. Постановлението за възлагане е влязло в законна сила на 19.10.2006 г.

При така установените обстоятелства съдът направи следните правни изводи:

Разгледано по същество искането е неоснователно, по следните съображения:

Съгласно разпоредбата на чл. 717з, ал. 2 от ТЗ - "от датата на издаване на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имущественото право". Съгласно чл. 717к от ТЗ - "купувачът на движими вещи става техен собственик, независимо от това дали са принадлежали на длъжника".

В производството по несъстоятелност законодателят не е предвидил задължение за съда да вдига наложените обезпечителни мерки с решението за откриване на производство по несъстоятелност (възбрана и запор), както преди издаването на разрешението на съда за продажба на имуществените права от масата на несъстоятелността (чл. 716, ал. 2 от ТЗ), така и след издаване на постановлението за възлагане (чл. 717з от ТЗ). Доколкото е налице неяснота в закона, тълкувайки разпоредбите на чл. 717з, ал. 2 и чл. 717к от ТЗ, при спазване правилата по чл. 46, ал. 1 и ал. 2 от Закона за нормативните актове, съдът приема, че по отношение на конкретни имуществени права от масата на несъстоятелността наложените обезпечителни мерки с решението за откриване на производство по несъстоятелност следва да се считат вдигнати с издаване на постановление за възлагането им по реда на чл. 717з от ТЗ и влизането му в законна сила, тъй като това разбиране най-много отговаря на други разпоредби и на целта на тълкувания акт - запазване на имуществото на длъжника и справедливо удовлетворяване на кредиторите. В този смисъл следва да се има предвид и разпоредбата на чл. 175, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите.

По изложените съображения С. окръжен съд,

ОПРЕДЕЛИ:

Отхвърля искането на М. М. В. - синдик на "С" ЕАД - в несъстоятелност, с което е поискал от съда да вдигне запор, наложен с решението на съда по несъстоятелността по реда на чл. 630, ал. 2 от ТЗ за обявяване в несъстоятелност, по отношение на лек автомобил "ХХХ ХХХХ" ДРН СО 1148 СА, възложен на Е. К. вследствие на успешно проведен търг по реда на чл. 717а и сл. от ТЗ.

Определението да се впише в нарочната книга по чл. 634в, ал. 1 от Търговския закон.

Определението подлежи на обжалване пред С. апелативен съд в седмодневен срок от съобщението.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов