КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 30 Май 2020, 04:03

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: ВПИСВАНЕ, ОТБЕЛЯЗВАНЕ, ПОДНОВЯВАНЕ И ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКИ
Ново мнениеПубликувано на: 10 Май 2012, 09:56 
ВПИСВАНЕ, ОТБЕЛЯЗВАНЕ, ПОДНОВЯВАНЕ И ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКИ

Материята се урежда в Закона за задълженията и договорите, Закона за собствеността, Правилника за вписванията, Закона за кадастъра и имотния регистър и Закона за подпомагане на земеделските производители.

Характерни особености на законодателната уредба на ипотеките :

-текстовете в ЗЗД са в раздел “Обезпечения” и няма изричен текст в закона който окачествява ипотеката като отделно вещно право;

-правно регламентирани са два вида ипотеки : договорна и законна ;

-независимо от вида си, ипотеката се учредява чрез вписване и именно от деня на вписването ипотеката има ред;

-действието на вписването трае десет години, като то може да бъде продължено преди изтичането на срока;

-ипотекарният кредитор има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекираният имот, в чиято собственост да се намира той;

-учредяването на ипотеката е недействително, ако съществува неизвестност за кредитора, собственика или длъжника на имота и на обезпеченото вземане или размера на сумата, за която се учредява ипотеката.

Целта на вписването на ипотеките :

Вписването по българското право има като правило декларативен ефект. С него не се свързват последици на преминаване на собствеността от един субект в друг. Целта на вписването е да се даде гласност на вписаните актове, както и да се противопоставят на трети лица. Действуващото законодателство предвижда изключение от това правило. При вписванията на ипотеки, вписването по силата на ЗЗД има правопораждащ конститутивен ефект. Текстът на чл.166 от ЗЗД е категоричен :”ипотеката се учредява чрез вписване, което се извършва въз основа на договор или на закона”.Следователно, вписването е задължително условие за възникването на ипотечното право.

Видове ипотеки по българското законодателство :

Ипотеките са два вида: договорни и законни. Законната ипотека се учредява с вписване на молбата подадена от кредитора с нотариално заверен подпис/Приложение № 1/ . Договорните ипотеки се извършват с нотариален акт /Приложение № 2/ и се учредяват с вписването му/ Приложение № 3/. Върху един и същ недвижим имот могат да бъдат учредени няколко ипотеки, като удовлетворяването на ипотекарните кредитори от имота се процедира по реда на вписването на ипотеките.

Кръгът на недвижимите вещи, които могат да бъдат ипотекирани:

земята, сградите и други постройки и всичко, което по естествен начин или от действието на човека е трайно прикрепено към земята или към постройката. Може да се ипотекира постройка, притежавана в суперфициарна собственост върху чужда земя, както и да бъде ипотекирано суперциарното право, т.е. правото да се построи сграда върху чуждо място. Сервитутите върху недвижими имоти не могат да бъдат ипотекирани поради факта, че те отделно нямат самостоятелно съществуване и ипотеката върху тях не би могла отделно да бъде реализирана.

Условия за валидност на договора за ипотеката :

Основните сред тях са: ипотеката се учредява върху определен недвижим имот, за определено вземане, в нотариална форма, от собственика на имота и само в случаите, когато той е способен да се разпорежда с имуществото си. В практиката се срещат договорни ипотеки, в които е посочен размерът на кредита, но не и моментът от който вземането става изискуемо /падежът/. Често в договора за ипотеката няма яснота по отношение на лихвите, сроковете, начина на плащане, а се препраща към договора за кредит. Уговорката, че сумата ще бъде изплатена на равни месечни вноски, съгласно условията на договора за кредит, не представлява известност на задължението. Договорът за ипотека следва да съдържа задължителните реквизити/чл.167 ЗЗД/, като законодателят не прави разлика между договора за ипотека на вече възникнало или на бъдещо парично задължение.Ипотека за бъдещо вземане не е нищожна поради липса на предмет на ипотечния договор, а е учредена под отлагателно условие.

Когато договорната ипотека не отговаря на изискванията на чл.167 и чл.170 от ЗЗД, поради липса на една от предпоставките, а именно непълни данни за обезпеченото вземане, падежа му и размера на уговорените лихви, тя ще бъде недействителна. В нотариалният акт за учредяване на ипотека се посочват трите имена, местожителството на кредитора и на длъжника и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някой от тях е юридическо лице-точното наименование на фирмата, фирменото дело в търговския регистър, имотът, който се ипотекира, обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката. Относно задължителните реквизити на договорната ипотека е недопустимо препращане към друг договор, т.е. към договора за кредит, по който в повечето случаи ипотекарните длъжници не са страни по договора за кредит. В случаите, когато ипотекарните длъжници обезпечават с имот чужд дълг, за да бъдат обвързани от клаузите на договора за кредит, същите следва да се съдържат и в договора за учредяване на ипотека.

Учредяване на законна ипотека :

-в полза на отчуждителя на недвижим имот-върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора / Приложение № 4/;

-в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела-върху недвежимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване;

-когато законът постановява да се представи обезпечение пред съд,ипотеката се учредява чрез вписване на нотариално завереното съгласие на собственика на недвижимия имот за учредяването й/чл.180, чл.181 ЗЗД/.

Декларация по ДПК :

Съгласно чл. 182, ал.1 от Данъчния процесуален кодекс при вписване на ипотека ипотекарният длъжник представя удостоверение за дължими данъци пред съдията по вписванията../ Приложение № 5/Дължимите данъци се вписват в съответния регистър, а при продажба на ипотекираното имущество се изплащат преди главното задължение. Хипотезата на ал.1 обхваща както договорните, така и законните ипотеки.Непредставянето на удостоверение по смисъла на чл.182 ДПК, дава основание на съдията по вписванията да откаже вписването на ипотеката, като постанови определение за отказ. Отказите на съдиите по вписванията се обжалват пред окръжния съд в 7-дневен срок от отказа / чл.473 ГПК /, като жалбата се подава от заинтересованото лице чрез съдията по вписванията и след внасянето на дължимата държавна такса./

При хипотеза, че трето лице /ипотекарен длъжник/ , / обезпечава задължение на длъжника по основното правоотношение /кредитополучателя/ удостоверение за дължими данъци следва да се издаде и да се изисква от третото задължено лице - ипотекарен длъжник . Така при неизпълнение на основното задължение конкуренцията на притезания между държавата и кредиторът по основното правоотношение ще се насочи към ипотекирания имот, от което привилегировано ще се съберат данъчните задължения на ипотекарния длъжник. Недопустимо е в регисттрите на Службите по вписванията да се вписват данъчните задължения на кредитополучателят и като последица от това действие данъчните задължения на основния длъжник да се удовлетворяват от имуществото на ипотекарния длъжник. С оглед на охрана на държавните вземания и конкуренцията на притезания, при вписване на ипотека или особен залог върху имущество на трето лице, не е необходимо нотариусите и съдиите по вписванията да изискват удостоверение за данъчни задължения от основния длъжник.

С цел гарантиране вземанията на държавата от длъжника, необходимо и задължително условие при вписване на ипотека е представяне на удостоверение по чл.182, ал.1 от ДПК.

Вписването на актовете по чл.171 от ЗЗД :

Прехвърлянето и залагането на вземането, което е обезпечено с ипотека, встъпването в такова вземане и налагането на запор върху него, както и подновяването и заместването в задължение, обезпечено с ипотека, за да имат действие за ипотеката, трябва да бъдат отбелязани към договора или към молбата за учредяването й / чл.171 ЗЗД във вр. Чл.17 ПВ/.Тези промени трябва се отбележат в книгите по вписванията, за да проявят своето вещноправно действие. Това се извършва, като в службата по вписванията се представи молба от заинтересованият в два екземпляра с нотариална заверка на подписа,придружена с документа, на основание на който се иска отбелязването, който документ също трябва да е с нотариална заверка на подписите.Молбата трябва да съдържа всички данни на молителя посочени в чл.6 ал.1 от ПВ , цитирани по горе, както и номерът на тома и страницата на ипотечната книга, в която е вписан договорът за ипотека, или молбата за учредяване на законнната ипотека, върху който ще се прави вписването/чл.17ал.2 от ПВ/. Липсата на тези данни в молбата както и липсата на нотариална заверка на подписа на молителя и на документа, който се вписва, дава основание на съдията по вписванията да откаже вписването.

Кредиторът може да прехвърли своето вземане, освен ако законът, договорът или естеството на вземането не допускат това./ чл.99 ЗЗД/Прехвърленото вземане преминава върху новия кредитор с привилегиите, обезпеченията и другите му принадлежности, включително с изтеклите лихви, ако не е уговорено противното./ Приложение № 6/

Предишният кредитор е длъжен да съобщи на длъжника прехвърлянето и да предаде на новия кредитор намиращите се у него документи, които установяват вземането, както и да му потвърди писмено станалото прехвърляне.

Прехвърлянето на вземане/цесия/ има действие спрямо третите лица и спрямо длъжника от деня, когато предишния кредитор му съобщи за станалото прехвърляне. Съобщението, направено от приемателя /цесионера/ на длъжника, не оказва такова действие. /чл.99, ал.4 ЗЗД/. При изричният текст на закона да се приеме противното- че прехвърлянето има действие спрямо длъжника от съобщаването му, направено от приемателя /цесионера/ - новия кредитор, значи да следваме една практика, която се основава на чл.318 от отменения Закон за задълженията и договорите- нещо, което е недопустимо. Аргумент за противното не може да се извади от чл.162 ЗЗД. Преди всичко залогът не е цесия, а дори да се приеме, че е частична цесия, в текста не е предвидено кой трябва да направи съобщение и в този случай и към него следва да намери приложение правилото на чл.99, ал.4 ЗЗД.

Когато кредиторът не е съобщил на длъжника за извършената цесия на вземането, той може да иска изпълнение от длъжника и последният не може да прави възражения, че предявеният срещу него иск е неоснователен. Независимо от това, даже и да има цесия, с нея длъжникът не се освобождава от отговорност спрямо първоначалния кредитор- чл.101, изречение 3 от ЗЗД, който постановява, че при цесия, цесионерът и длъжникът остават солидарни длъжници спрямо кредитора-цедент.

Текстът на чл.17, б.”б”от ПВ предвижда вписването на актовете за залагане на вземане, обезпечено с ипотека- чл.162 ЗЗД.При учредяването на заложно право върху вземането възниква едно ново право, което ограничава упражнението на заложеното вземане и което дава възможност на заложния кредитор да извърши едно разпореждане с това заложено вземане и да се удовлетвори чрез него, ако обезпеченото вземане не бъде погасено. Кредиторът по едно вземане, който го дава в залог, остава все пак кредитор на това вземане, но той е ограничен при упражнението на своето право, понеже е учредил залог върху него. Договорът, с който се залага вземане, не може да се противапостави на трети лица, ако за залога не е съобщено на длъжника. Когато обезпеченото вземане е по-голямо от 5 лева, залогът не може да се противопостави на трети лица, ако няма писмен документ с достоверна дата, съдържащ означение на вещите и на вземането./чл.162 във вр. Чл.156, ал.2 ЗЗД/.

Задължението на залогодателя е да предаде на заложния кредитор документите, с които се доказва заложното вземане. Законът обвързва кредитора, който има залог върху вземане с редица задължения като : да извършва всички действия за да запази вземането; да събира лихвите на заложеното вземане, както и главницата, когато то стане изискуемо. Кредитор, който има залог върху вземане, се удовлетворява предпочтително по реда за обръщане на изпълнението върху вземане след като се снабди с изпълнителен лист при условия и по реда на чл.160 ЗЗД.

В правната теория т. нар. кумулативно поемане на дълг или още “присъединяване към дълг”, “встъпване в дълг”, касае случаите, когато към досегашния длъжник се присъединява/кумулира се / още един длъжник- едно трето лице встъпва като длъжник. Тази правна фигура е уредена с чл.101 от ЗЗД/ чл.17, б.”в” ПВ/, при която кредиторът запазва претенцията си към стария длъжник и се сдобива с още една претенция за дължимото спрямо встъпилото трето лице, при това солидарно отговорно с първоначалния длъжник. Реализирането на тази правна фигура се осъществява чрез договор между кредитора и третото лице, така и с договор между длъжника и третото лице.

Този институт е много близък до едностранното заместване в дълг по чл.102 от ЗЗД /чл.17, б.”е” ПВ/, където договорът отново е сключен между кредитора и третото лице- заместник, но основната разлика е тази, че първоначалният длъжник изрично се освобождава от задължението./ Приложение № 7/Както при встъпването в дълг, така и при едностранното заместване в дълг основното е , че встъпилият, респективно заместващият в дълг винаги и по необходимост дължи на същото правно основание, по силата на което дължи първоначалният длъжник и именно поради това встъпва в дълга или поема дълга такъв, какъвто е.

При встъпването или заместването на трето лице е необходимо воля за това от третото лице, за да се приеме, че престираното от него е за погасяване задължението на определен длъжник. Недопустимо е и в противоречие с чл.63 и следващите ЗЗД е кредиторът да приеме изпълнението на един длъжник за погасяване задължението на друг длъжник при липса на съгласие за това.

При правната фигура на встъпване в дълг по смисъла на чл.101 ЗЗД, първоначалният длъжник не се освобождава от отговорността си към кредитора, поради което последният може да предяви иска си към солидарните длъжници по свой избор. Това негово право произтича от разпоредбата на чл.101 ЗЗД, изр. последно, според което първоначалният длъжник и встъпилото лице отговаря към кредитора като солидарни длъжници. А съгласно чл.122, ал.1 ЗЗД кредиторът може да иска изпълнение на цялото задължение от когото и да е от солидарните длъжници. Следователно правната фигура на чл.101 ЗЗД възниква с постигането на съглашение между кредитора и едно трето на задължението лице, поради което ирелевантен за завършването й е фактът дали встъпилото лице е погасило поетия дълг.

Ипотеката, дадена от трето лице, не се запазва при промяна на длъжника и подлежи на заличаване. Съгласието на собственика имотът му да служи за обезпечение на дълга и на новия длъжник, следва да бъде дадено спрямо кредитора и в предвидената от закона нотариална форма.

Върху вземането, обезпечено с ипотека, може да се наложи запор/чл.390 и сл. от ГПК/.Когато запорираното вземане е обезпечено с ипотека, запорът се отбелязва в съответната книга в службата по вписванията въз основа на писмо,изпратено до съдията по вписванията от съответния орган по реда на чл.392, ал.2 ГПК./ Приложение № 8/.

Текста на чл.17 , б.”д” ПВ предвижда подновяване на задължение, обезпечено с ипотека /чл.107 ЗЗД/. Задължението се подновява, когато замени с друго по съглашение с кредитора. В такъв случай обезпечениеята на старото задължение се запазват за новото, ако лицата, които са ги дали, се съгласят за това. Съглашението между страните по вписаната ипотека изиква нотариална форма и се отбелязва към вписаната ипотека./ Приложения № 9 и № 10/.

Подновяване на вписването на ипотека :

Вписването на ипотека съгласно чл.172 от ЗЗД има действие в продължение на 10 години.За да запази реда си , който е получил при първоначалното вписване, поради изтичане на този срок вписването трябва да се поднови. Ако подновяването не е извършено, вписването губи своето действие. Подновяването, извършено след изтичане на 10-годишния срок съставлява ново вписване и получава нов ред. Подновяването става по писмено искане на кредитора. Молбата се подава в Службата по вписванията в два екземпляра с нотариално заверени подписи.Към нея се прилага нотариалният акт за договорна ипотека или молбата за вписване на законната ипотека.Молбата за подновяване трябва да съдържа данни за първото вписване, което се подновява, тъй като тя може да играе и роля на молба за вписване на ипотека, ако подновяването става извън срока.

Удовлетворение на вземанията, обезпечени с ипотека :

Съществената част от съдържанието на ипотечното право е правото на ипотекарния кредитор да се удовлетвори предпочтително от ипотекирания имот. Това удовлетворение се постига, като се продаде ипотекираният имот по реда на принудителното изпълнение върху недвижим имот; получената при проданта цена служи, за да се удовлетвори от нея ипотекарният кредитор. Ипотекарният кредитор има възможността да избира по своя воля дали ще упражни възможността която има по силата на своето ипотечно право или като обикновен кредитор. За да може ипотекарният кредитор да реализира правото си на предпочтително удовлетворение от ипотекирания имот, необходимо е обезпеченото вземане да е станало изискуемо /поради настъпване на падежа или поради изтичане на срока /. Съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона е недействително.Упълномощаването, ако с него е дадена представителна власт за сключване на противна на закона сделка, също може да се обяви за нищожно. Според чл.152 ЗЗД съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона е недействително.

Кредиторът може да насочи изпълнението върху който и да е имот на длъжника. Ползват се с право на предпочтително удовлетворение вземанията, обезпечени със залог или ипотека от стойността на заложените или ипотекираните имоти /чл.136, ал.1 ЗЗД/. Ипотекарният кредитор има основание да се удовлетвори предпочтително при тяхната публична продан. В случая, че се отнася до ипотекиран имот, няма значение в чия собственост се намира той в процеса на изпълнението, поради факта, че ипотеката следва ипотекирания имот.Често при вписването на договорите за ипотека съдията по вписванията констатира факта, че в тях са включени допълнителни клаузи, например кредитодателят или упълномощено от него лице има правото да сключи предварителен договор за покупко- продажба или да продаде ипотекираният имот в случай на неизплащане на сумата от кредитополучателя. Такова съглашение е нищожно, ако овластяването предхожда възникването на задължението

Заличаване на вписването на ипотека :

Съдията по вписвания извършва заличаването на ипотеката съгласно чл.179 ЗЗД и чл.19 ПВ :

1.по искане на ипотекарния кредитор. В молбата се посочва номера на вписването и партидата, като се прилага и вписания документ.Молбата е с нотариална заверка на подписа на молителя. Заличаването може да бъде пълно, за цялата сума, или частично/ Приложение № 11 и приложение № 12/.

2. по решение на съда, в което е постановено заличаването

3. по искане на всеки заинтересован, когато от вписването са изтекли 10 години и ипотеката не е подновена/чл.172 от ЗЗД, параг.22 от ПВ/./ Приложение № 13/

Частично заличаване :

Чл.21 от ПВ изрично предвижда “частично заличаване”.Приложното му поле не се отнася до случаите, когато вземането се обезпечава с един недвижим имот. В този случай се касае за ипотечно право, което е неделимо. Ипотеката е вещно и неделимо право, което обременява определен недвижим имот за обезпечение на определено вземане. Удовлетворението на ипотекарният кредитор от ипотекираният имот се извършва чрез принудителна продан на имота, от сумата, която се добива за него. А какъв размер ще има право да получи той се определя от сумата, за която е вписана ипотеката. Вписването на сумата, за която се учредява ипотеката, посочва максималният размер, до който може да се упражни тя, т.е. максималната сума, която ипотекарният кредитор има право да получи от цената на имота. Когато вземането е по-голямо от сумата, за която е вписана ипотеката, тогава ипотекарният кредитор ще трябва да търси остатъка от длъжника си като обикновен хирографарен кредитор. Но същественото е , че ипотеката обезпечава цялото вземане/във всичките му части/. Отделен е въпросът, че то е до размера на сумата, за която е извършено вписването, защото това обезпечаване се отнася и до непогасената част от кредита. Ипотеката, както и залогът е неделимо право. Всяка част от вземането е обезпечена от ипотечното право и всяка част от имота обезпечава вземането. Следователно плащането на една част от дълга не освобождава част от имота предмет на договорната ипотека. Тя продължава да тежи върху целия имот.Заличаване на вписването на ипотеката /чл.179 ЗЗД/ от страна на кредиторът става въз основа на писменото му съгласие, дадено в нотариално заверена форма. В молбата си кредиторът посочва номера на вписването и партидата, като прилага и вписаният документ. Заверката на подписа не се изисква, когато кредиторът е държавен орган.

В случаите, когато ипотекираният имот е изнесен и продаден на публична продан от съдия-изпълнител, заличаването на ипотека е възможно при спазването на предвидените в закона условия. Съдията по вписванията е длъжен да удостовери, че :

- проданта е утвърдена с влязло в сила постановление / Приложения № 14 и № 15 /

- ипотекарният кредитор не е дал съгласието си пред съдия изпълнител да остане в сила ипотеката.

С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват./чл. 175 ЗЗД/.

Когато заличаването става по решение на съда, съдията по вписванията е длъжен да се убеди, че решението е влязло в сила и държавната такса е внесена.

Заличаването на ипотека на основание чл.172 ЗЗД, чл.22 ПВ се извършва по искане на всяко заинтересувано лице, ако са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено. Съдията по вписванията, след като бъде сезиран с писмена молба от молителя, служебно проверява за изтичането на десетгодишният срок и заличава ипотеката на основание прекратяване на действието й поради неподновяване на ипотеката в законния срок. Таксата се определя по т.45 от Тарифа № 1 на МП към ЗДТ, която е половината от таксата по т. 44 от същата тарифа.

Искането за заличаване на вписаната ипотека се предхожда от установяване погасяването на вземането, което обезпечава. Определената от страните курсова равностойност на чуждестранната валута е задължителна при уреждане на отношенията по кредита. Неприложимо е правилото за определяне на левовата равностойност към настъпване на падежа. Установяването на погасяване на вземането, което е обезпечено с вписаната ипотека е в отношение на преюдициалност спрямо искането за заличаването й / чл.179, ал.1 ЗЗД/.

Людмила Тенева


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов