КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 30 Май 2020, 03:00

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА
Ново мнениеПубликувано на: 10 Май 2012, 10:16 
ПРАВОТО НА УДОВЛЕТВОРЯВАНЕ НА ИПОТЕКАРНИЯ КРЕДИТОР. ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА

Съществената част от съдържанието на ипотечното право е правото на ипотекарния кредитор да се удовлетвори предпочтително от ипотекирания имот. Това удовлетворение се постига, като се продаде ипотекираният имот по реда на принудителното изпълнение върху недвижим имот; получената при проданта цена служи, за да се удовлетвори от нея ипотекарният кредитор. Ипотекарният кредитор има възможността да избира по своя воля дали ще упражни възможността, която има по силата на своето ипотечно право, или като обикновен кредитор. За да може ипотекарният кредитор да реализира правото си на предпочтително удовлетворение от ипотекирания имот, необходимо е обезпеченото вземане да е станало изискуемо (поради настъпване на падежа или поради изтичане на срока). Съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително. Упълномощаването, ако с него е дадена представителна власт за сключване на противна на закона сделка, също може да се обяви за нищожно. Според чл. 152 ЗЗД съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително. ВКС се произнесе с решение по следния казус: с договора за заем е уговорен именно такъв противен на закона начин за удовлетворение на кредитора ­ да продаде чрез пълномощно от длъжника негов недвижим имот при каквито условия намери за добре. Съдът намира, че както договорът за продажба, с който кредиторът като пълномощник на длъжника е продал имота му на жалбоподателя, така и упълномощителната сделка са нищожни. Упълномощаването е едностранна сделка, насочена към пораждане на представителна власт за друго лице, по силата на която то може да извършва правни действия с последици за упълномощителя. Чрез упълномощаване в случая е дадена представителна власт на ответника за сключване на една противна на закона сделка. (Решение № 606 от 12.07.2000 г. на ВКС по гражд. д. № 23/2000 г., II г.о.)

Кредиторът може да насочи изпълнението върху който и да е имот на длъжника. Ползват се с право на предпочтително удовлетворение вземанията, обезпечени със залог или ипотека от стойността на заложените или ипотекираните имоти (чл. 136, ал. 1 ЗЗД). Ипотекарният кредитор има основание да се удовлетвори предпочтително при тяхната публична продан. В случай, че се отнася до ипотекиран имот, няма значение в чия собственост се намира той в процеса на изпълнението, поради факта, че ипотеката следва ипотекирания имот. Често при вписването на договорите за ипотека съдията по вписванията констатира факта, че в тях са включени допълнителни клаузи, например кредитодателят или упълномощено от него лице има правото да сключи предварителен договор за покупко-продажба или да продаде ипотекирания имот в случай на неизплащане на сумата от кредитополучателя. Такова съглашение е нищожно, ако овластяването предхожда възникването на задължението. На една и съща дата лицата сключват договор за заем и предварителен договор за покупко-продажба на апартамент с уговорката, че ако бъде възстановена сумата, имотът ще бъде продаден обратно. След подписването на предварителния договор продавачът упълномощава купувача да продаде процесния имот от негово име на трето лице, което обстоятелство сочи, че страните по предварителния договор не са имали намерение да бъде извършена сделка с жилището между тях. С така подписания договор страните предварително са уговорили начин за удовлетворяване на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, а именно чрез учредяване на залог или ипотека за обезпечаване на заем. Такова съглашение с оглед разпоредбата на чл. 152 ЗЗД е недействителна, както е недействителен и предварителният договор и като такъв не може да породи целените с него правни последици. (Решение № 746 от 28.09.2001 г. на ВКС по гражд. д. № 129/2001 г., II г.о.)

Продажба с уговорка за обратно изкупуване на продадената вещ е недействителна. Лицата сключват договор за заем, като в една от клаузите на договора заемодателят обезпечава предоставения от него заем на заемополучателя с апартамент ­ предмет на договора за продажба между същите лица. Договорът за заем съдържа клауза, според която заемодателят се задължава при погасяване на целия заем да прехвърли апартамента обратно на заемополучателя.

ВКС прави съчетаното тълкуване на двата договора при условията на чл. 20 ЗЗД:

­ двата договора са верижни и са функционално обусловени;

­ обезпечителните клаузи, съдържащи се в договора за заем, са недействителни съгласно чл. 152 ЗЗД.

Вместо уговаряне на предвидените в закона лични или реални обезпечения на заема страните по този договор са уговорили в противоречие със закона кредиторът по договора да стане първо собственик на вещта, служеща за обезпечение ­ още преди започване на изпълнението на договора за заем. Именно поради това продажбата на процесния апартамент е нищожна, тъй като е сключена в противоречие на закона ­ чл. 209 ЗЗД. По правило при продажба с уговорка за изкупуване винаги е налице едно друго правоотношение ­ най-често договор за заем (кредит), което тази продажба обезпечава. В този смисъл продажбената сделка прикрива обезпечението по договора за заем (кредит) ­ обстоятелство, поради което екс леге законът обявява такава продажба с уговорка за изкупуване за недействителна. (Решение № 887 от 02.11.2001 г. на ВКС по гражд. д. № 311/2001 г., II г.о.)

Съдията по вписвания извършва заличаването на ипотеката съгласно чл. 179 ЗЗД и чл. 19 от Правилника за вписванията (ПВ):

1. По искане на ипотекарния кредитор. В молбата се посочват номерът на вписването и партидата, като се прилага и вписаният документ. Молбата е с нотариална заверка на подписа на молителя. Заличаването може да бъде пълно, за цялата сума, или частично (Приложение № 1 и Приложение № 2).

2. По решение на съда, в което е постановено заличаването

3. По искане на всеки заинтересован, когато от вписването са изтекли 10 години и ипотеката не е подновена (чл. 172 ЗЗД, пар. 22 от ПВ) (Приложение № 3).

Член 21 от ПВ изрично предвижда “частично заличаване”. Приложното му поле не се отнася до случаите, когато вземането се обезпечава с един недвижим имот. В този случай се касае за ипотечно право, което е неделимо. Ипотеката е вещно и неделимо право, което обременява определен недвижим имот за обезпечение на определено вземане. Удовлетворението на ипотекарния кредитор от ипотекирания имот се извършва чрез принудителна продан на имота, от сумата, която се добива за него. А какъв размер ще има право да получи той се определя от сумата, за която е вписана ипотеката. Вписването на сумата, за която се учредява ипотеката, посочва максималния размер, до който може да се упражни тя, т.е. максималната сума, която ипотекарният кредитор има право да получи от цената на имота. Когато вземането е по-голямо от сумата, за която е вписана ипотеката, тогава ипотекарният кредитор ще трябва да търси остатъка от длъжника си като обикновен хирографарен кредитор. Но същественото е, че ипотеката обезпечава цялото вземане (във всичките му части). Отделен е въпросът, че то е до размера на сумата, за която е извършено вписването, защото това обезпечаване се отнася и до непогасената част от кредита. Ипотеката, както и залогът, е неделимо право. Всяка част от вземането е обезпечена от ипотечното право и всяка част от имота обезпечава вземането. Следователно плащането на една част от дълга не освобождава част от имота, предмет на договорната ипотека. Тя продължава да тежи върху целия имот. В подкрепа на това становище е и решение № 1401 от 22.10.1999 г. на ВКС по гражд. д. № 702/1999 г., 5 г.о., “Съдебна практика ­ Бюлетин на ВКС”, бр. 7-8/1999, с. 38.

Заличаване на вписването на ипотеката (чл. 179 ЗЗД) от страна на кредитора става въз основа на писменото му съгласие, дадено в нотариално заверена форма. В молбата си кредиторът посочва номера на вписването и партидата, като прилага и вписания документ. Заверката на подписа не се изисква, когато кредиторът е държавен орган. Един от най-често срещаните примери за частично заличаване на ипотека по молба на кредитора са законните ипотеки в полза на Банка ДСК служещи като обезпечение на отпуснатите кредити за жилищно строителство на строителните кооперации (ЖСК). Банката представя молба-съгласие за частично заличаване на ипотеката само за съответния недвижим имот, собственост на определено физическо лице, която ипотека обезпечава отпуснат от банката кредит, част от която сума представлява дълг на отделен съкооператор.

В случаите, когато ипотекираният имот е изнесен и продаден на публична продан от съдия-изпълнител, заличаването на ипотека е възможно при спазването на предвидените в закона условия. Съдията по вписванията е длъжен да удостовери, че:

­ проданта е утвърдена с влязло в сила постановление (Приложения № 4 и 5).

­ ипотекарният кредитор не е дал съгласието си пред съдия-изпълнител да остане в сила ипотеката.

С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват (чл. 175 ЗЗД).

Когато заличаването става по решение на съда, съдията по вписванията е длъжен да се убеди, че решението е влязло в сила и държавната такса е внесена.

Заличаването на ипотека на основание чл. 172 ЗЗД, чл. 22 от ПВ се извършва по искане на всяко заинтересувано лице, ако са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено. Съдията по вписванията, след като бъде сезиран с писмена молба от молителя, служебно проверява за изтичането на десетгодишния срок и заличава ипотеката на основание прекратяване на действието є поради неподновяване на ипотеката в законния срок.

Практическите проблеми, които се срещат при частичното заличаване по отношение само на един от ипотекираните имоти, обезпечаващи цялото вземане, са при определяне на таксата. Целта на частичното заличаване е да се заличи тежестта върху имота, за да бъде той отново ипотекиран или прехвърлен без тежести. Тъй като дългът по договора за ипотеката е един, то е недопустимо разделението му на части и въз основа на това да се приеме, че длъжникът е изпълнил именно обезпечената част от вземането с извършеното частично плащане (освен във случаите, когато всяка отделна част от отпуснатия кредит се обезпечава от конкретно посочения в ипотеката имот). Следователно няма законно основание съдията по вписванията да определя такса за заличаване въз основа на изплатената част от вземането или цената на недвижимия имот. В тези случаи таксата се определя по т. 45 от Тарифа № 1 на МП към ЗДТ, която е половината от таксата по т. 44 от същата тарифа.

Искането за заличаване на вписаната ипотека се предхожда от установяване погасяването на вземането, което обезпечава. Определената от страните курсова равностойност на чуждестранната валута е задължителна при уреждане на отношенията по кредита. Неприложимо е правилото за определяне на левовата равностойност към настъпване на падежа. Установяването на погасяване на вземането, което е обезпечено с вписаната ипотека, е в отношение на преюдициалност спрямо искането за заличаването є (чл. 179, ал. 1 ЗЗД). В този смисъл е решението на ВКС по гражд. д. № 2196/1997 г., образувано по повод подадена жалба против решението на Софийски градски съд, с което на основание чл. 179, ал. 1 ЗЗД е постановено заличаване на вписаната договорна ипотека. Тя е предназначена за обезпечаване на отпуснатия от банката на събирателното дружество банков заем в размер на 19 000 щатски долара, като левовата му равностойност е определена по взаимно съгласие между договарящите общо в размер на 430 000 лева. След като ответникът по жалбата е изпратил договорената левова равностойност, съдът е приел, че сумата по главницата е изплатена изцяло. Без значение е обстоятелството, че поради промяна на курса на щатския долар към момента на изплащане на кредита, съобразно погасителния план, изплатената левова равностойност не покрива изцяло главницата. След като страните взаимно са определили общата сума като курсова равностойност на валутния заем и изрично са я посочили в договора, изплащането є води до погасяване на задълженията по главницата (чл. 240, ал. 1, във вр. с чл. 20а ЗЗД).

Банката е приела погасяване на валутно задължение в левове, което изключва възможността є да се позовава на задължението на заемателя за погасяването му в броената валута. Курсовата равностойност на отпуснатия заем е определена по договора като обща сума, поради което е неприложимо и правилото за определяне на левовата равностойност на валутното задължение към момента на настъпване на падежа му. С изплащане на уговорената обща левова равностойност на отпуснатия валутен кредит е погасено задължението по главницата (Решение № 8 от 05.02.1998 г. на ВКС по гражд. д. № 2196/1997 г., V г.о.).


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов