КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 19 Мар 2024, 10:47

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: наем-аренда
Ново мнениеПубликувано на: 02 Апр 2013, 13:42 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 26 Апр 2010, 10:55
Мнения: 297
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 324 27.03.2013 година град Хасково

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Хасковският окръжен съд …………трети………… въззивен граждански състав

на ………………двадесет и седми март… …. две хиляди и тринадесета година

в закрито заседание в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДЕЛЯНА ПЕЙКОВА

ЧЛЕНОВЕ: АННА ПЕТКОВА

ГЕОРГИ ГОЧЕВ

като разгледа докладваното от съдията ………….Петкова………………………..

въззивно частно гражданско дело № …184… по описа на съда за 2013 година,
а да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274 ал. 1 т. 2 във връзка с чл. 577 от ГПК.

Образувано е по жалба от адв. Георги Владимиров Д. в качеството му на пълномощник на Т.И.Д. ***. Обжалва се определение № 3/25.01.2013 година на съдията по вписванията при Служба за вписванията – Хасково при Районен съд - Хасково, с което е отказано прекратяване на договор за наем, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, между С.А.М. – наемодател и С.Н.Н. – наемател, вписан под № 231 т. 2 рег. № 1023/14.02.2007 година.

Жалбоподателят счита, че съдията по вписванията неправилно е квалифицирал договора, чието прекратяване е било поискано, като наемен, а не за аренда. Моли съда да отмени отказа на съдията по вписванията.

Хасковският окръжен съд, след като обсъди направените доводи и прецени материалите по делото, приема за установено от фактическа страна следното:

Пред служба по вписванията при АВп – град Хасково е подадено заявление от Т.И.Д. и Б.С.Д. – двамата съпрузи от ****, с искане на основание чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ вр. чл. 4 б. „е” от ПВ за вписване на обстоятелство – прекратяване на договор, сключен между С.А.М. и С.Н.Н., в писмена форма с нотариална заверка на подписите, наименован „договор за наем” и вписан под № 231 т. 2 рег. № 1023/14.02.2007 година.

На 25.01.2013 година съдията по вписванията е постановил отказ със съображения, които могат да се обобщят както следва: представеният договор е за наем, а не за аренда на земеделски земи. За него не е приложима правната уредба за договора за аренда по чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ и, съответно, не съществува възможност за вписване на прекратяването му.

Пред Хасковския окръжен съд е представен договор, сключен на 13.02.2007 година, в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните - С.А.М. и земеделски производител С.Н.Н., наименован „Договор за наем на земеделски земи”. Предмет на договора са два земеделски имота, в това число нива с площ 6,600 дка в м. Гьол баир, съставляваща имот с пл. № 025102 по плана за земеразделяне на *****, които се предоставят за временно и възмездно ползване, срещу „наемно плащане” по 50 кг пшеница на декар, получавано от 01.08 до 20.08., със срок на договора – 10 стопански години, начиная от 10.01.2007 година. Върху договора е извършено отбелязване за вписването му в служба по вписванията при ХРС под № 231 т. 2 рег. № 1023 от 14.02.2007 година, а също така и за регистрацията на договора в Общинска служба по земеделие – Хасково под № 72 953 2980. Последното обстоятелство се установява и от изрично удостоверение на ОСЗ –Хасково в същия смисъл.

С договор за покупко-продажба, сключен с н.а. № 455 т. 3 рег. № 2476 дело № 206/2009 година на нотариус № 081 по регистъра на Нотариалната камара на РБългария, с район на действие – района на ХРС, заявителят Т.И.Д. е придобил правото на собственост върху един от имотите, предмет на договора - нива с площ 6,599 дка в м. ***, с пл. № 025102 по плана за земеразделяне на ****. С нотариална покана, връчена на 12.01.2013 година на С.Н.Н., новият собственик на имота е заявил, че на основание чл. 27 ал. 1 т. 2 от ЗАЗ прекратява договора в частта му, касаеща нива от 6,599 дка в м. „****”.

Въз основа на така установената фактическа обстановка се налагат и следните правни изводи:

В приложената към атакуваното определение преписка не се откриват съдебни книжа (разписки) за съобщаването му. В случаите, когато съдът не може да установи момента на съобщаване, респ. връчване на преписа, сроковете за обжалване се тълкуват в полза на жалбоподателя и следва да се считат спазени. ЧЖ е подадена чрез пълномощник, в полза на който е издадено представеното пълномощно, от лице, което разполага с право на жалба по чл. 577 ал. 1 от ГПК. Поради това частната жалба се явява допустима. Разгледана по същество, тя е и основателна.

Принципно правилно е разбирането на съдията по вписванията за това, че Правилникът за вписванията – чл. 4 б. „е” урежда само вписването на договора за наем, но не и неговото прекратяване. Но ключовият въпрос, на който е следвало да се даде отговор – както по процесното заявление, така и още при вписване на договора е – каква е правната квалификация на договорните отношения на страните по съглашението от 14.02.2007 година. Съдът приема, че в настоящия случай съдията по вписванията е бил в правомощията си да прецени дали вписаният договор е такъв за наем или аренда, изхождайки от неговото съдържание, не само от неговото наименование. Предходното му вписване като наемен, на което обстоятелство се позовава съдията по вписванията в определението си, не го освобождава от тази преценка. Впрочем, в тази насока в атакувания акт се излагат съображения, от които става ясно, че такава преценка е правена, но според съдията по вписванията процесният договор е именно наемен.

Настоящият съдебен състав не споделя това становище. Няма спор за това, че земеделска земя може да бъде предмет както на договор за наем, така и за аренда. Но за разлика от договора за наем, формата за валидност на договора за аренда е писмена с нотариална заверка на подписите. Именно такава форма е спазена в разглеждания случай. Отличителният белег на договора за аренда в земеделието, който го различава от договора за наем е срокът – договор за аренда не може да се сключи за срок по-кратък от 4 стопански години, без ограничение за максималния срок. В случая договорът е сключен за 10 стопански години, първата от които - очевидно с оглед датата на съглашението, започва от 10.01.2007 година. Предметът на договора е земеделска земя, а договорената цена на ползването, предвидена в раздел ІІІ е определена в натура - „по 50 кг пшеница на декар”. Освен това, договорът съдържа указание, че временното възмездно ползване се предоставя не просто на физическото лице Стоян Найденов, а в качеството му на земеделски производител – „ЗП”. Анализирайки отделните характеристики на договора комплексно, настоящият съдебен състав стига до извода, че макар и процесното съглашение е наименовано „договор за наем”, то по своето съдържание се касае за договор за аренда. Допълнителен аргумент в тази насока е фактът на регистрацията му в общинската служба по земеделие. Тази регистрация няма правно значение за валидността и действието на договора, а само един допълнителен белег за това, че процесното договорно отношение между страните е именно договор за аренда в земеделието по специалния закон ЗАЗ.

Съгласно разпоредбата на чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ, прекратяването на договор за аренда е обстоятелство, подлежащо на вписване. Като е отказал да извърши вписването, съдията по вписванията е постановил незаконосъобразно определение, което следва да бъде отменено с указания да се изввърши вписването.
С оглед на изложеното и на основание чл. 274 ал. 1 т. 2 вр. чл. 577 от ГПК, съдът
О п р е д е л и :
ОТМЕНЯ определение № 3/25.01.2013 година на съдията по вписванията при Служба по вписванията – Хасково, постановено по заявление вх. № 483/2013 година по описа на СВ-Хасково, с което е отказано вписване на прекратяване на договор, наименован „договор за наем на земеделски земи”, сключен на 13.02.2007 година между С.А.М. и С.Н.Н., вписан под № 231 т. 2 рег. № 1023/14.02.2007 година.
Задължава съдията по вписванията да извърши вписване на договора.
Настоящото определение е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ : 1.
2.


Върнете се в началото
 Профил  
 
 Заглавие: Re: наем-аренда
Ново мнениеПубликувано на: 02 Апр 2013, 13:48 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 26 Апр 2010, 10:55
Мнения: 297
Определение № 7
Гр. Хасково, 25. 01. 2013г.

Днес, 25. 01. 2013г., Районен съд-Хасково, Дора Манолова-Димова – Съдия по вписванията, след като разгледа заявление с вх. №487/2013г. по описа на СВ- Хасково , за да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпило е заявление от............., в качеството им на приобретатели на имот № 025115 с площ от 7,900дка по плана за земеразделяне на с. Тракиец, с искане на основание чл. 27, ал.2 от ЗАЗ вр.чл.4, б.”е” от ПВ за вписване на обстоятелство-прекратяване на договор за наем за описания имот-акт № 129, т.2, рег. №1353/2007г. на Нотраиус № 353, вписан от съдия по вписванията при РС Хасково на 13.02.2007г под № 209, т.2, рег. № 978, поради неплащане на наемната цена. Към заявлението са приложени незаверени копия от нотариална покана рег. № 48/ 08.01.2013г. по регистъра на нотариус Христина Колева, от нотариален акт, вписан под № 4, т.5, вх.р. 1477/17.03.2008г., от договор за наем, вписан с вх.р. № 978/13.02.2007г. от съдия по вписванията при РС Хасково и вносна бележка за внесена държавна такса в размер на 10лв.
Като съобрази горните доказателства с правната уредба съдията намира, че искането следва да се остави без уважение заради следното:
Имотът, предмет на договора, чието вписване на прекратяване се иска, се намира в землището на с. Тракиец, община Хасково и попада в района на РС Хасково, поради което съдията по вписванията при РС-Хасково е местнокомпетентният орган да се произнесе по процесното искане/чл.570, ал.1 от ГПК във вр. с чл.27, ал.3 от ЗСВ/.
Тъй като за района на РС Хасково няма открито производство за създаване на имотен регистър с изрична заповед на министъра на правосъдието по чл.70, ал.1 от ЗКИР, в настоящото производство приложение намират нормите на ПВ/изключено е приложението на глава трета на ЗКИР съгласно чл.74, ал.1 и на НАРЕДБА № 2 от 21.04.2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър, издадена от министъра на правосъдието, обн., ДВ, бр. 39 от 10.05.2005 г. съгласно параграф 1, ал.2 от Наредба № 2/.
Представените копия от нотариална покана, нотариален акт и договор за наем с посочената по-горе номерация следва да се изключат от доказателствения материал, тъй като същите не представляват писмени доказателства по чл.179 от ГПК, а само по себе си обикновеното ксерокопие не представлява и документ. Копието е вещ, която няма доказателствена сила нито като официален, нито като частен документ. Евентуалното му практическо значение се свежда до уведомяване, че е налице такъв документ.
По посочените данни в копията съдията по вписванията извърши служебна проверка в книгите по вписвания и констатира, че има вписан на 13.02.2007г. под вх. рег. № 27, акт № 209, т.2, договор за 10 годишен период между ..........., ЕГН......... и ЗП С Н....., сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, за наем на 17бр. ниви, една от които е имот 025115 с площ от 7,900дка по плана за земеразделяне на с. Тракиец. Под № 4, т.5, вх.р. № 13/17.03.2008г. е извършено вписване в книгите по вписвания и на нотариален акт за замяна, от който е видно, че наемодателят по гореописания договор за наем Д Б Я заедно с Д А Г и Т А Я са прехвърлили процесния имот на заявителите в настоящото производство Т и Б.
Следва да се има предвид че системата на Агенцията по вписванията генерира два номера на регистър - входящ и двойно-входящ, въпреки липсата на законовата регламентация за съществуване на втория, като номерирането на входящият регистър е извършвано ден за ден и всеки ден започват от № 1. Съдията по вписванията в настоящото определение сочи номера на входящ регистър, като номер, който определя реда на извършените вписвания/чл.34, ал.2 от ПВ/.
С процесното заявление Т и Б в качеството им на приобретатели на недвижимия имот съгласно горецитирания нот. акт за замяна, искат вписване на обстоятелство по реда на чл.27, ал.2 от ЗАЗ вр. чл.4, б.”е” от ПВ – прекратяване на сключения договор за наем.
Нормата на чл.27, ал.2 от ЗАЗ изисква вписване на обстоятелство-прекратяване на договора, но само когато се касае за договор за аренда.
Съгласно вписания под рег. №27 на 13.02.2007г. договор отдадена е за временно/чл.7 от договора/ и възмездно/чл.5 от договора/ползване земеделска земя. Видът на договора се определя не само от неговото наименование, но и от правата и задълженията, уговорени между страните. Договорът, чието прекратяване се иска да бъде вписано, е договор за наем с всички характеристики като такъв. Като договор за наем е наименован от страните, същите са посочили качествата си като наемодател и наемател, договорено е приложимият закон за неуредени въпроси да бъде ЗЗД. Своята воля страните са засвидетелствали и пред нотариус, който е удостоверил подписите им под договора/ рег. 1353/12.02.2007г. на Нотариус № 353/- форма изискуема за вписване на акта в книгите за вписване/чл.3, ал.1 от ПВ/.
Видно от щемпела за вписване договорът е вписан от съдията по вписванията при РС Хасково под вх. рег. № 27/13.02.2007г. и същият остава в сила за заявителите-приобретатели порди по-късно извършения и вписан договор за замяна, материализиран в нотариален акт, вписан с вх. рег. № 13/17.03.2008г. /чл.237, ал.1 от ЗЗД/. Правата на наемателя са противопоставими на правата на приобретателя на имота като права черпени от един и същ праводател.
Това, че предмет на договора е земеделска земя и срокът е уговорен за стопански години/термини, използвани в ЗАЗ/, не превръща сключения облигационен договор в договор за аренда, както претендират заявителите и поставят знак на равенсто в заявлението между договор за наем и договор за аренда. Земеделска земя може да бъде както предмет на договор за наем, така и на договор за аренда и обект на право на ползване, а когато договорът е безвъзмезден и на заем за послужване съгласно задължителната съдебна практика по чл.290 от ГПК-Решение № 703/05.01.2011г. на ВКС по гр.д. № 1060/2009г., ІV г.о., ГК. Принципът на договорна свобода не изключва сключването на договор за наем и с предмет земеделски земи и за срок, уговорен в стопански години. ЗСПЗЗ допуска сключването на договор за наем за земеделска земя наред с договора за аренда. /чл.5, ал.1 и ал.3 , чл.24, чл.24а, чл. 24б и др.от ЗСПЗЗ/. От страните зависи какъв договор ще сключат и на кой закон ще подчинят клаузите му .
Следва да се има предвид, че договорът е вписан в книгите по вписвания като наем и извън правомощията на съдията по вписванията е да извърши в едностранното, безспорно, охранително производство повторна проверка за квалификацията му при вписване прекратяването на същия.
Правната уредба на договора за наем не предвижда възможност за вписване на обстоятелство-прекратяване на същия от приобретател при неизпълнение от страна на наемателя, каквато е уредена при договора за аренда по ЗАЗ-чл.17, ал.2, изр. първо от ЗАЗ.
Вписването на договор за наем е уредено в чл. 4, б.”е” от ПВ, който нормативен акт урежда вписване на актове, документи/чл.2 от ПВ/, но не и на обстоятелства и права, тъй като вписването по ПВ като фактически състав включва подреждането на актовете в нарочни книги. Акт, който да се впише и подвърже в книгата по чл.33, б.”б” от ПВ не се сочи от заявителя, нито се откри в приложенията към процесното заявление.
Относно копието на нотариална покана-Съдията не би могъл на основание чл. 540 от ГПК да приложи нормата на чл. 129, ал.2 от ГПК - да укаже на молителя да отстрани в определен срок нередовностите като представи нотариалната покана в оригинал или в надлежно заверена форма на препис. Нормата на чл.129, ал.2 от ГПК е норма от общата част на исковото и охранителното производство, но на основание чл. 540 от ГПК намира само съответно приложение доколкото липсват „правила, изрично уреждащи развитието на охранителното производство /по вписване/, като в случая такива правила, на които съдията по вписванията се подчинява, са предвидени в ПВ”/Опр.от 11.06.2009г. по гр.д. № 221/2009г. на ВКС, ІІ г.о., в същия смисъл и опр.№ 372/01.07.2009г. на ВКС по гр.д. № 351/2009г., І г.о./ Тези правила се съдържат в чл.9, ал.1 от ПВ, която норма е специална по отношение на цитираната по-горе и изисква незабавно произнасяне с разпореждане за вписване или определение за отказ по реда на чл. 32а, ал.1 от ПВ.
С оглед на горните мотиви и на основание чл.32а, ал.1 от ПВ съдията по вписванията

ОПРЕДЕЛИ:

Оставя без уважение заявление на Т и Б с вх. рег. №487/2013г. по описа на СВ- Хасково, като отказва вписване на прекратяване на договор за наем акт № 129, т.2, рег. №1353/2007г. на Нотраиус № 353, вписан от съдия по вписванията при РС Хасково на 13.02.2007г. под № 209, т.2, вх. рег.№ 27, по отношение на имот № 025115 с площ от 7,900 дка по плана за земеразделяне на с. Тракиец.
Да се впише определението в регистъра по чл.33, б”л” от ПВ и се подвърже ведно с екземпляр от искането в книгата по чл.33, б”м” от ПВ.
Настоящото определение може да се обжалва пред Окръжен съд Хасково в едноседмичен срок от връчването му срещу подпис на заинтересованите лица.

Съдия по вписванията:


Върнете се в началото
 Профил  
 
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие не можете да пускате нови теми
Вие не можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов