| КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА http://inscribe.free.bg/cgi-php/phpbb3/ |
|
| наем-аренда http://inscribe.free.bg/cgi-php/phpbb3/viewtopic.php?f=59&t=4285 |
Страница 1 от 1 |
| Автор: | Дора Манолова [ 02 Апр 2013, 13:42 ] |
| Заглавие: | наем-аренда |
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 324 27.03.2013 година град Хасково В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Хасковският окръжен съд …………трети………… въззивен граждански състав на ………………двадесет и седми март… …. две хиляди и тринадесета година в закрито заседание в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДЕЛЯНА ПЕЙКОВА ЧЛЕНОВЕ: АННА ПЕТКОВА ГЕОРГИ ГОЧЕВ като разгледа докладваното от съдията ………….Петкова……………………….. въззивно частно гражданско дело № …184… по описа на съда за 2013 година, а да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по реда на чл. 274 ал. 1 т. 2 във връзка с чл. 577 от ГПК. Образувано е по жалба от адв. Георги Владимиров Д. в качеството му на пълномощник на Т.И.Д. ***. Обжалва се определение № 3/25.01.2013 година на съдията по вписванията при Служба за вписванията – Хасково при Районен съд - Хасково, с което е отказано прекратяване на договор за наем, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, между С.А.М. – наемодател и С.Н.Н. – наемател, вписан под № 231 т. 2 рег. № 1023/14.02.2007 година. Жалбоподателят счита, че съдията по вписванията неправилно е квалифицирал договора, чието прекратяване е било поискано, като наемен, а не за аренда. Моли съда да отмени отказа на съдията по вписванията. Хасковският окръжен съд, след като обсъди направените доводи и прецени материалите по делото, приема за установено от фактическа страна следното: Пред служба по вписванията при АВп – град Хасково е подадено заявление от Т.И.Д. и Б.С.Д. – двамата съпрузи от ****, с искане на основание чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ вр. чл. 4 б. „е” от ПВ за вписване на обстоятелство – прекратяване на договор, сключен между С.А.М. и С.Н.Н., в писмена форма с нотариална заверка на подписите, наименован „договор за наем” и вписан под № 231 т. 2 рег. № 1023/14.02.2007 година. На 25.01.2013 година съдията по вписванията е постановил отказ със съображения, които могат да се обобщят както следва: представеният договор е за наем, а не за аренда на земеделски земи. За него не е приложима правната уредба за договора за аренда по чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ и, съответно, не съществува възможност за вписване на прекратяването му. Пред Хасковския окръжен съд е представен договор, сключен на 13.02.2007 година, в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните - С.А.М. и земеделски производител С.Н.Н., наименован „Договор за наем на земеделски земи”. Предмет на договора са два земеделски имота, в това число нива с площ 6,600 дка в м. Гьол баир, съставляваща имот с пл. № 025102 по плана за земеразделяне на *****, които се предоставят за временно и възмездно ползване, срещу „наемно плащане” по 50 кг пшеница на декар, получавано от 01.08 до 20.08., със срок на договора – 10 стопански години, начиная от 10.01.2007 година. Върху договора е извършено отбелязване за вписването му в служба по вписванията при ХРС под № 231 т. 2 рег. № 1023 от 14.02.2007 година, а също така и за регистрацията на договора в Общинска служба по земеделие – Хасково под № 72 953 2980. Последното обстоятелство се установява и от изрично удостоверение на ОСЗ –Хасково в същия смисъл. С договор за покупко-продажба, сключен с н.а. № 455 т. 3 рег. № 2476 дело № 206/2009 година на нотариус № 081 по регистъра на Нотариалната камара на РБългария, с район на действие – района на ХРС, заявителят Т.И.Д. е придобил правото на собственост върху един от имотите, предмет на договора - нива с площ 6,599 дка в м. ***, с пл. № 025102 по плана за земеразделяне на ****. С нотариална покана, връчена на 12.01.2013 година на С.Н.Н., новият собственик на имота е заявил, че на основание чл. 27 ал. 1 т. 2 от ЗАЗ прекратява договора в частта му, касаеща нива от 6,599 дка в м. „****”. Въз основа на така установената фактическа обстановка се налагат и следните правни изводи: В приложената към атакуваното определение преписка не се откриват съдебни книжа (разписки) за съобщаването му. В случаите, когато съдът не може да установи момента на съобщаване, респ. връчване на преписа, сроковете за обжалване се тълкуват в полза на жалбоподателя и следва да се считат спазени. ЧЖ е подадена чрез пълномощник, в полза на който е издадено представеното пълномощно, от лице, което разполага с право на жалба по чл. 577 ал. 1 от ГПК. Поради това частната жалба се явява допустима. Разгледана по същество, тя е и основателна. Принципно правилно е разбирането на съдията по вписванията за това, че Правилникът за вписванията – чл. 4 б. „е” урежда само вписването на договора за наем, но не и неговото прекратяване. Но ключовият въпрос, на който е следвало да се даде отговор – както по процесното заявление, така и още при вписване на договора е – каква е правната квалификация на договорните отношения на страните по съглашението от 14.02.2007 година. Съдът приема, че в настоящия случай съдията по вписванията е бил в правомощията си да прецени дали вписаният договор е такъв за наем или аренда, изхождайки от неговото съдържание, не само от неговото наименование. Предходното му вписване като наемен, на което обстоятелство се позовава съдията по вписванията в определението си, не го освобождава от тази преценка. Впрочем, в тази насока в атакувания акт се излагат съображения, от които става ясно, че такава преценка е правена, но според съдията по вписванията процесният договор е именно наемен. Настоящият съдебен състав не споделя това становище. Няма спор за това, че земеделска земя може да бъде предмет както на договор за наем, така и за аренда. Но за разлика от договора за наем, формата за валидност на договора за аренда е писмена с нотариална заверка на подписите. Именно такава форма е спазена в разглеждания случай. Отличителният белег на договора за аренда в земеделието, който го различава от договора за наем е срокът – договор за аренда не може да се сключи за срок по-кратък от 4 стопански години, без ограничение за максималния срок. В случая договорът е сключен за 10 стопански години, първата от които - очевидно с оглед датата на съглашението, започва от 10.01.2007 година. Предметът на договора е земеделска земя, а договорената цена на ползването, предвидена в раздел ІІІ е определена в натура - „по 50 кг пшеница на декар”. Освен това, договорът съдържа указание, че временното възмездно ползване се предоставя не просто на физическото лице Стоян Найденов, а в качеството му на земеделски производител – „ЗП”. Анализирайки отделните характеристики на договора комплексно, настоящият съдебен състав стига до извода, че макар и процесното съглашение е наименовано „договор за наем”, то по своето съдържание се касае за договор за аренда. Допълнителен аргумент в тази насока е фактът на регистрацията му в общинската служба по земеделие. Тази регистрация няма правно значение за валидността и действието на договора, а само един допълнителен белег за това, че процесното договорно отношение между страните е именно договор за аренда в земеделието по специалния закон ЗАЗ. Съгласно разпоредбата на чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ, прекратяването на договор за аренда е обстоятелство, подлежащо на вписване. Като е отказал да извърши вписването, съдията по вписванията е постановил незаконосъобразно определение, което следва да бъде отменено с указания да се изввърши вписването. С оглед на изложеното и на основание чл. 274 ал. 1 т. 2 вр. чл. 577 от ГПК, съдът О п р е д е л и : ОТМЕНЯ определение № 3/25.01.2013 година на съдията по вписванията при Служба по вписванията – Хасково, постановено по заявление вх. № 483/2013 година по описа на СВ-Хасково, с което е отказано вписване на прекратяване на договор, наименован „договор за наем на земеделски земи”, сключен на 13.02.2007 година между С.А.М. и С.Н.Н., вписан под № 231 т. 2 рег. № 1023/14.02.2007 година. Задължава съдията по вписванията да извърши вписване на договора. Настоящото определение е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1. 2. |
|
| Автор: | Дора Манолова [ 02 Апр 2013, 13:48 ] |
| Заглавие: | Re: наем-аренда |
Определение № 7 Гр. Хасково, 25. 01. 2013г. Днес, 25. 01. 2013г., Районен съд-Хасково, Дора Манолова-Димова – Съдия по вписванията, след като разгледа заявление с вх. №487/2013г. по описа на СВ- Хасково , за да се произнесе, взе предвид следното: Постъпило е заявление от............., в качеството им на приобретатели на имот № 025115 с площ от 7,900дка по плана за земеразделяне на с. Тракиец, с искане на основание чл. 27, ал.2 от ЗАЗ вр.чл.4, б.”е” от ПВ за вписване на обстоятелство-прекратяване на договор за наем за описания имот-акт № 129, т.2, рег. №1353/2007г. на Нотраиус № 353, вписан от съдия по вписванията при РС Хасково на 13.02.2007г под № 209, т.2, рег. № 978, поради неплащане на наемната цена. Към заявлението са приложени незаверени копия от нотариална покана рег. № 48/ 08.01.2013г. по регистъра на нотариус Христина Колева, от нотариален акт, вписан под № 4, т.5, вх.р. 1477/17.03.2008г., от договор за наем, вписан с вх.р. № 978/13.02.2007г. от съдия по вписванията при РС Хасково и вносна бележка за внесена държавна такса в размер на 10лв. Като съобрази горните доказателства с правната уредба съдията намира, че искането следва да се остави без уважение заради следното: Имотът, предмет на договора, чието вписване на прекратяване се иска, се намира в землището на с. Тракиец, община Хасково и попада в района на РС Хасково, поради което съдията по вписванията при РС-Хасково е местнокомпетентният орган да се произнесе по процесното искане/чл.570, ал.1 от ГПК във вр. с чл.27, ал.3 от ЗСВ/. Тъй като за района на РС Хасково няма открито производство за създаване на имотен регистър с изрична заповед на министъра на правосъдието по чл.70, ал.1 от ЗКИР, в настоящото производство приложение намират нормите на ПВ/изключено е приложението на глава трета на ЗКИР съгласно чл.74, ал.1 и на НАРЕДБА № 2 от 21.04.2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър, издадена от министъра на правосъдието, обн., ДВ, бр. 39 от 10.05.2005 г. съгласно параграф 1, ал.2 от Наредба № 2/. Представените копия от нотариална покана, нотариален акт и договор за наем с посочената по-горе номерация следва да се изключат от доказателствения материал, тъй като същите не представляват писмени доказателства по чл.179 от ГПК, а само по себе си обикновеното ксерокопие не представлява и документ. Копието е вещ, която няма доказателствена сила нито като официален, нито като частен документ. Евентуалното му практическо значение се свежда до уведомяване, че е налице такъв документ. По посочените данни в копията съдията по вписванията извърши служебна проверка в книгите по вписвания и констатира, че има вписан на 13.02.2007г. под вх. рег. № 27, акт № 209, т.2, договор за 10 годишен период между ..........., ЕГН......... и ЗП С Н....., сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, за наем на 17бр. ниви, една от които е имот 025115 с площ от 7,900дка по плана за земеразделяне на с. Тракиец. Под № 4, т.5, вх.р. № 13/17.03.2008г. е извършено вписване в книгите по вписвания и на нотариален акт за замяна, от който е видно, че наемодателят по гореописания договор за наем Д Б Я заедно с Д А Г и Т А Я са прехвърлили процесния имот на заявителите в настоящото производство Т и Б. Следва да се има предвид че системата на Агенцията по вписванията генерира два номера на регистър - входящ и двойно-входящ, въпреки липсата на законовата регламентация за съществуване на втория, като номерирането на входящият регистър е извършвано ден за ден и всеки ден започват от № 1. Съдията по вписванията в настоящото определение сочи номера на входящ регистър, като номер, който определя реда на извършените вписвания/чл.34, ал.2 от ПВ/. С процесното заявление Т и Б в качеството им на приобретатели на недвижимия имот съгласно горецитирания нот. акт за замяна, искат вписване на обстоятелство по реда на чл.27, ал.2 от ЗАЗ вр. чл.4, б.”е” от ПВ – прекратяване на сключения договор за наем. Нормата на чл.27, ал.2 от ЗАЗ изисква вписване на обстоятелство-прекратяване на договора, но само когато се касае за договор за аренда. Съгласно вписания под рег. №27 на 13.02.2007г. договор отдадена е за временно/чл.7 от договора/ и възмездно/чл.5 от договора/ползване земеделска земя. Видът на договора се определя не само от неговото наименование, но и от правата и задълженията, уговорени между страните. Договорът, чието прекратяване се иска да бъде вписано, е договор за наем с всички характеристики като такъв. Като договор за наем е наименован от страните, същите са посочили качествата си като наемодател и наемател, договорено е приложимият закон за неуредени въпроси да бъде ЗЗД. Своята воля страните са засвидетелствали и пред нотариус, който е удостоверил подписите им под договора/ рег. 1353/12.02.2007г. на Нотариус № 353/- форма изискуема за вписване на акта в книгите за вписване/чл.3, ал.1 от ПВ/. Видно от щемпела за вписване договорът е вписан от съдията по вписванията при РС Хасково под вх. рег. № 27/13.02.2007г. и същият остава в сила за заявителите-приобретатели порди по-късно извършения и вписан договор за замяна, материализиран в нотариален акт, вписан с вх. рег. № 13/17.03.2008г. /чл.237, ал.1 от ЗЗД/. Правата на наемателя са противопоставими на правата на приобретателя на имота като права черпени от един и същ праводател. Това, че предмет на договора е земеделска земя и срокът е уговорен за стопански години/термини, използвани в ЗАЗ/, не превръща сключения облигационен договор в договор за аренда, както претендират заявителите и поставят знак на равенсто в заявлението между договор за наем и договор за аренда. Земеделска земя може да бъде както предмет на договор за наем, така и на договор за аренда и обект на право на ползване, а когато договорът е безвъзмезден и на заем за послужване съгласно задължителната съдебна практика по чл.290 от ГПК-Решение № 703/05.01.2011г. на ВКС по гр.д. № 1060/2009г., ІV г.о., ГК. Принципът на договорна свобода не изключва сключването на договор за наем и с предмет земеделски земи и за срок, уговорен в стопански години. ЗСПЗЗ допуска сключването на договор за наем за земеделска земя наред с договора за аренда. /чл.5, ал.1 и ал.3 , чл.24, чл.24а, чл. 24б и др.от ЗСПЗЗ/. От страните зависи какъв договор ще сключат и на кой закон ще подчинят клаузите му . Следва да се има предвид, че договорът е вписан в книгите по вписвания като наем и извън правомощията на съдията по вписванията е да извърши в едностранното, безспорно, охранително производство повторна проверка за квалификацията му при вписване прекратяването на същия. Правната уредба на договора за наем не предвижда възможност за вписване на обстоятелство-прекратяване на същия от приобретател при неизпълнение от страна на наемателя, каквато е уредена при договора за аренда по ЗАЗ-чл.17, ал.2, изр. първо от ЗАЗ. Вписването на договор за наем е уредено в чл. 4, б.”е” от ПВ, който нормативен акт урежда вписване на актове, документи/чл.2 от ПВ/, но не и на обстоятелства и права, тъй като вписването по ПВ като фактически състав включва подреждането на актовете в нарочни книги. Акт, който да се впише и подвърже в книгата по чл.33, б.”б” от ПВ не се сочи от заявителя, нито се откри в приложенията към процесното заявление. Относно копието на нотариална покана-Съдията не би могъл на основание чл. 540 от ГПК да приложи нормата на чл. 129, ал.2 от ГПК - да укаже на молителя да отстрани в определен срок нередовностите като представи нотариалната покана в оригинал или в надлежно заверена форма на препис. Нормата на чл.129, ал.2 от ГПК е норма от общата част на исковото и охранителното производство, но на основание чл. 540 от ГПК намира само съответно приложение доколкото липсват „правила, изрично уреждащи развитието на охранителното производство /по вписване/, като в случая такива правила, на които съдията по вписванията се подчинява, са предвидени в ПВ”/Опр.от 11.06.2009г. по гр.д. № 221/2009г. на ВКС, ІІ г.о., в същия смисъл и опр.№ 372/01.07.2009г. на ВКС по гр.д. № 351/2009г., І г.о./ Тези правила се съдържат в чл.9, ал.1 от ПВ, която норма е специална по отношение на цитираната по-горе и изисква незабавно произнасяне с разпореждане за вписване или определение за отказ по реда на чл. 32а, ал.1 от ПВ. С оглед на горните мотиви и на основание чл.32а, ал.1 от ПВ съдията по вписванията ОПРЕДЕЛИ: Оставя без уважение заявление на Т и Б с вх. рег. №487/2013г. по описа на СВ- Хасково, като отказва вписване на прекратяване на договор за наем акт № 129, т.2, рег. №1353/2007г. на Нотраиус № 353, вписан от съдия по вписванията при РС Хасково на 13.02.2007г. под № 209, т.2, вх. рег.№ 27, по отношение на имот № 025115 с площ от 7,900 дка по плана за земеразделяне на с. Тракиец. Да се впише определението в регистъра по чл.33, б”л” от ПВ и се подвърже ведно с екземпляр от искането в книгата по чл.33, б”м” от ПВ. Настоящото определение може да се обжалва пред Окръжен съд Хасково в едноседмичен срок от връчването му срещу подпис на заинтересованите лица. Съдия по вписванията: |
|
| Страница 1 от 1 | Часовете са според зоната UTC + 2 часа |
| Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group http://www.phpbb.com/ |
|