КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 14 Ное 2019, 13:20

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 70 мнения ]  Отиди на страница Предишна  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  Следваща
Автор Съобщение
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:27 
ей Митко ти провокирaш ли ни ?


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:28 
ти пък :shock:
просто този въпрос ме е занимавал много отдавна - когато пишех в Лекса


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:30 
добре де на какво становище си всъщност ?


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:33 
тогава намерихме следното разрешение за двора на новопостроена сграда като дворът по план е предназначен за паркинг - тъкмо бяха въвели изискването за новостроящи се сгради да има осигурени пакроместа за всеки самостоятелен обек в сградата
и тогава намерихме следното разрешение - инвеститора иска да вземе макс цена от всяко едно паркомясто, а купувача иска да си знае кое е точно е неговото - продаваха ид.ч. с подробно описание къде се намира тази част - съседи - съседните паркоместа, а за координатни точки - разстоянията от всеки ъгъл на паркоместото до границите на парцела - просто друга възможност и тогава и за сега няма
ако обаче се промени нормативната база и им се придаде статут на самостоятелен обект на собственост, тогава като се заснемат кординатите на ъгловите точки и се нанесат на картата - било кадастрална там къде има, било по плана и тези обекти са вече абсолютно определени
маркирането на терена не е проблем и е грижа да собственика - ако се заличи маркировката, както вече казах да си вика геодезиста - бецален по 50 кинта на точка и това е
и сега при спор за граници на терена между упи-та хората вместо да си викнат геодезиста да им "забие колчетата" почват да се съдят и накрая пак стигат до геодезиста и те така ....


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:33 
абе с една дума защо да е просто , като може да е сложно :evil:


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:37 
Димитър Танев написа:
ВЪПРОС: Договорихме с мой познат да му продам жилище, заедно с едно паркомясто от сграда приета с акт 16. Той възможност да плати цялата цена наведнъж. Как да му прех¬върля имотите, като гарантираме взаимно интересите си?


ОСОБЕНОСТИ ПРИ ПРОДАЖБАТА НА ПАРКОМЯСТО

Продажбата на жилище с паркомясто има своите особености касаещи предимно правния режим на паркомястото. Съвремен¬ните архитектурни решения все повече налагат в жилищното и промишлено строителство изграждането на общи гаражни поме¬щения. Паркомястото в едно такова помещение може да е очерта¬но на пода, да е отграничено с телени мрежи или стени от друг лек материал. Паркоместата се очертават и на дворове върху самия терен, независимо дали е подобрен с някаква настилка.
Паркомястото няма самостоятелно съществуване като обект на разпоредителна сделка, независимо дали е в помещение или върху терен. Паркомястото не е недвижима вещ съгласно опре¬делението на чл. 110 от Закона за собствеността (ЗС). Разпореж¬дането с части от дворищнорегулационни парцели е също недо¬пустимо съгласно чл. 59 от Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ). Пазарните отношения все пак налагат изис¬кване да се намери някакъв правен способ, за да се защитят ин¬тересите на страните, защото така или иначе паркоместата съ¬ществуват като даденост.
Права върху паркомясто може да се придобият, когато едно гаражно помещение е съсобствено - принадлежи на определен брой лица. Пр^вата_върху^1а£км1Ястото^^ ване._Гр_аншдате_на паркомястото ще са граници на ползуване, определени със спогодба, споразумение или друг акт на съгласие между всички съсобственици на гаражната помещение. Спогод¬бата сключена съгласно чл. 32 отЗСГе^задължителна за всички съсобственици. „Сключената между съсобствениците спо¬годба за разпределение ползуването на съсобствения имот е задължителна. Съдът не може да определи ново раз¬пределение на ползуването при наличността на такава спо¬годба".-Решение № 1164-68-1.
Същото се отнася за терена и гаражното помещение, които са собственост на всички собственици на сградата и паркоместа-та по предназначение служат за общо ползуване на всички. Кри¬терият на чл. 38 от ЗС, терена или помещението с паркоместата „по естеството си или по предназначение служи за общо ползува¬не", определя начина на споразумяване на страните. Във всич¬ки случаи се касае за едно споразумение или спогодба, сключени по правилата на управлението на етажната собственост или по реда на чл. 32 от ЗС.
Продавачът на паркомясто, може да предложи само участие в една бъдеща спогодба, като обезпечи купувача с качествата на съсобственик или етажен собственик. Гарантирането правата на купувача, че ще използува определеното паркомясто обаче е не¬възможно само с прехвърляне на идеални части от мястото или на реални обекти от сградата. При всички случаи се налага сключването на допълнителна спогодба след конституирането на етажната собственост или разрешението за ползуване на опреде¬лено помещение.
Спогодбата или споразумението сключени съгласно чл. 32 от ЗС трябва да отчете правата и интересите на всички съсобст¬веници, а не само на тези, които притежават повече от полови¬ната от общата вещ. „Мнозинството на съсобствениците при управлението на съсобствена вещ не може да наложи та¬къв режим на ползуването й, че да пречи на малцинство¬то да си служи с нея според своите права.
Споразумението между съсобствениците за начина на ползуването на общата вещ е задължително за тях и нито мнозинството, нито съдът може да го изменяват при¬нудително. Ако обаче това споразумение не е вписано, то не е задължително за новия прнобретател на част от съсобствената вещ". - Решение № 86 от 19.12.1975г. по гр.д. 74/75г.ОСГК.
Що се касае до гарантирането задължението на купувача да плати цялата цена, един от възможните начини е като учредите законна ипотека върху имотите, които продавате.
•Законната ипотека се учредява със самия нотариален акт за продажба и тежи върху имотите до погасяване дължимия остатък от цената. Допълнителните такси за вписването са минимални.
В нотариалния акт за продажба, Вие може да обвържете пре¬даването на владението върху имотите с момента на цялостното заплащане на цената от купувача. Така подготвения нотариа¬лен акт представлява извънсъдебно изпълнително основание -чл. 237, б. „е" от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и Вие може директно да се снабдите с изпълнителен лист, за да реали¬зирате правата си.

това успях от една книжка да преснимам за паркоместата
книгата е на Димитър Танев , но ако помгне за казуса ще е добре


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:39 
Танев има една книжка "Правен режим на паркоместата" - приложение към сп. "Собственост и право" - април 2009г.
ще я сканирам и нея да видим
тук също има материал: Правната уредба по въпроса за паркоместата
Мартин ПЕТРОВ, адвокат написа:
Правната уредба по въпроса за “паркоместата”


Разискването на тази проблематика налага първо да се дефинира понятието “паркомясто”. Законът за устройство на територията (ЗУТ), Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (Наредба № 7) и Наредба № 2 от 29.06.2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии (Наредба № 2), а и др. нормативни актове, използват термина “места за гариране и/или паркиране”.

Понятието “паркомясто” се среща в чл. 47 от отменения Правилник за прилагане на закона за държавната собственост (от септември 1996 г.), както и в чл. 39 от настоящия ППЗДС (от септември 2006 г.) във връзка с определянето на наемната им цена. Законодателят не е дал легално определение нито на понятието “паркомясто”, респективно “място за паркиране”. В нормативните актове по устройство на територията и строителството само е поставено изискването за всяка нова сграда да се предвидят определен брой места за гариране и/или паркиране и тези места да са в границите на урегулирания поземлен имот (УПИ). По изключение е допуснато органът, издаващ разрешението за строеж, да разреши местата да са извън застроявания УПИ. Наредба № 7 указва колко квадратни метра най-малко трябва да е площта на местата за различните категории превозни средства, а Наредба № 2 определя за всяка сграда, според функционалното й предназначение, колко е минимално необходимият брой места за паркиране.
Обикновено мястото за паркиране представлява очертано място на пода на изграден като сграда закрит паркинг или на открит терен, включително и вътрешни дворове от УПИ. Паркоместата се очертават дори върху уличните платна. В някои случаи местата за паркиране се обозначават, т.е. отделят се едно от друго, не само с цветно очертание по терена, но и с други подходящи знаци като колчета, ленти, вериги, флагчета и пр. При всички положения обаче паркомястото не е постройка, нито сграда, не е дори помещение, а е само част от празен терен (открит или закрит). То не се изгражда, а се очертава.
Спрямо условно приетата дефиниция за “паркомясто” - очертано място върху терен, следва да се прецени доколко “паркомястото” притежава свойствата на вещ, за да се третира от правото като самостоятелен обект, по повод на който могат да възникват, да съществуват и да се прекратяват права. Безспорно е, че “паркомястото” няма как да е движима вещ поради трайната си фактическа свързаност със земята, представляваща пригоден за паркиране терен. Дали обаче от това автоматично следва, че “паркомястото” е недвижима вещ? Легалното определение за недвижима вещ е дадено в чл. 110, ал. 1 ЗС и то се използва в цялата ни правна система, но в някои специални закони съществуват изрични изключения, т.е. дадени вещи, макар и да отговарят на характеристиките за недвижими вещи, изрично са обявени за движими - § 182 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за изменение и допълнение на ЗУТ (обн. ДВ, бр. 65 от 2003 г.). Според ЗС “недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката.” От тази дефиниция е видно, че “паркомястото” може да бъде само земя, понеже не е сграда, не е постройка, нито е нещо друго субстантно самостоятелно, което да е трайно прикрепено към земя или постройка. “Паркомястото” не може да се определи и като отделен “обект” според дефиницията на § 5, т. 39 ЗУТ - “самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър”.
Земята всъщност е земната повърхност и се подчинява на правен режим, според който земната повърхност може да се поделя на много самостоятелни части, наречени общо от чл. 24 ЗКИР - поземлени имоти. В урбанизираните територии поземлените имоти биват урегулирани поземлени имоти (УПИ), ако са в регулация, или просто неурегулирани имоти.
“Паркоместата” обикновено се очертават в близост до или в сгради, т.е. те се ситуират в урбанизирани и то урегулирани територии. Погледнат в тази светлина, поставеният проблем се свежда до въпроса може ли едно “паркомясто” като парче земя да представлява самостоятелна недвижима вещ, т.е. земя, която да отговаря на минималните изисквания, установени от закона? Минималната повърхност е едно от изискванията на закона и е определена в чл. 19 ЗУТ, който гласи, че един УПИ, предвиден за ниско жилищно застрояване, трябва да е поне 300 кв.м. Допуска се, като изключение, повърхността да се намали с 1/5, т.е. пак трябва да е поне 240 кв.м. В квартали за средно високо и високо жилищно застрояване, за ниско свързано в повече от два имота и за друго специфично по характер застрояване размерите на повърхността не са минимално установени в закона, а се установяват със самия подробен устройствен план. Практически такъв имот обикновено е по-обширен от имота за ниско жилищно строителство, а и законът говори изрично за застрояване, т.е. че такъв имот ще служи за застрояване, а не за паркиране или гариране. За сравнение, ще посочим, че според Наредба № 7 - чл. 55, площта на едно “паркомясто” на открита площадка за лек автомобил трябва да е от 22 до 25 кв.м, а за товарни автомобили с дължина над 12 м. - 60 кв.м.

Очевидно мястото за паркиране, ако не е изградено като гараж, не може да бъде самостоятелна част от земята, не може юридически да се отдели от съседна земя съобразно вещното право на собственост.

Този извод може да се подкрепи с тълкуването и на други конкретни правни норми. Достатъчно е отново да се върнем на чл. 43, ал. 1 ЗУТ, който казва, че “за нови сгради необходимите места за гариране и/или паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания недвижим имот”, т.е. те не са отделен имот, отделна вещ, следователно не са и самостоятелен обект на вещното право. Поради това едно място за паркиране, по наше мнение, не може и не следва да бъде предмет на вещно-прехвърлителни сделки, нито обект на владение, на отказ от право по чл. 100 ЗС и т.н. Изводът следва от чл. 200 ЗУТ - “реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19” във връзка с чл. 85 ЗС. По правило е възможно и допустимо едно лице да придобие собствеността върху реална, а не идеална част от недвижим имот, дори имотът да е урегулиран, но отново трябва да се спазят изискванията за минимална повърхност на частта (поне 240 кв.м в най-добрия случай).

Направеният извод важи не само за “паркоместа” на открита площадка, но и за очертани “паркоместа” в закрит паркинг, представляващ самостоятелна сграда или част от сграда. Самият паркинг като една сграда, част, съответно етаж от сграда или площадка може да е независим обект на вещното право, т.е. да е самостоятелна недвижима вещ, но единичното “паркомясто” в него не е вещ, колкото и ясно фактически да е индивидуализирано на терена като самостоятелно място за паркиране. За да е обект на вещни права, “паркомястото” трябва да се реализира като гараж (гаражна клетка), която или ще е самостоятелна постройка на допълващото застрояване, ако е върху открит терен, или ще е самостоятелно помещение, ако е в закрит паркинг - сграда.

С оглед абсолютния характер на вещните права и изчерпателното им изброяване от законодателя считаме, че “паркомястото”, съответно правата върху него, не могат да се подведат и под юридическата конструкция - ограничено вещно право върху реално обособена част от недвижима вещ.
Този анализ налага категорично и окончателно заключението, че спрямо местата за паркиране са неприложими вещните права. Това влече и неприложимост на вещноправната защита, уредена общо в чл. 108, 109 и 109а ЗС. Неприложима е и владелческата защита по чл. 75, 76 ЗС и чл. 126ж ГПК, тъй като е невъзможно да има владение върху нещо, което не е вещ. Ако едно лице е платило за “паркомясто”, а друго лице паркира автомобил върху него, то първото лице не може да иска от съда да осъди второто лице да освободи “паркомястото” на основание някакво абсолютно материално право на засегнатия. Дори да е платено на собственика на целия паркинг, терен или сграда с цел придобиване на собственост или право на ползване на “паркомястото”, то пак платилият няма да се е сдобил с никакво абсолютно материално право. Единствената възможност приобретателят да има някакви материални права относно (а не върху) “паркомястото” е да сключи чисто облигационен договор с лице (обикновено собственика на целия паркинг), което да се задължи спрямо него да му осигури правото необезпокоявано да паркира на конкретното място. Това ще бъде едно относително материално право, т.е. имащо за насрещно задължение само облигационно задължение на конкретно посочен субект. Възможна юридическа форма за това е облигационен договор - например договор за наем.
Член 228 ЗЗД обаче също предвижда, че обект на наема е една вещ. В областта на относителните материални права, уредена приоритетно в ЗЗД, изискването за вещ не е от такова значение, че да предизвика нищожност на сделката поради липса на предмет или противоречие на закона. При облигационните отношения предметът е едно задължение и едно вземане. Наемодателят поема задължението да предостави вещта за ползване, да осигури ползването й от наемателя. Последният има правото да иска от наемодателя и само от него, да му осигури ползването на вещта - в случая да му осигури възможността да паркира на конкретно обозначеното “паркомясто”. Обектът на договора ще е това “паркомясто”, но фактът, че самото то няма белезите на вещ по смисъла на ЗС, не опорочава договора за наем. Договорът може да се оформи и като заем за послужване, който е безвъзмезден, но също се отнася за вещ. Най-сетне договорът би могъл да бъде определен като ненаименован по смисъла на чл. 9 ЗЗД.

Важното е договорът да бъде чисто облигационен, т.е. да се поемат относителни насрещни права и задължения между два субекта. Ако договорът е вещнопрехвърлителен, той ще бъде нищожен в съответствие с разпоредбата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД във връзка с чл. 110 и 111 ЗС и чл. 19 и 200 ЗУТ, защото не може да се прехвърля, съответно учредява, вещно право върху несъществуваща вещ.

До възможност за наемно правоотношение спрямо “паркомястото” и плащане на наемна цена легално се говори именно в ППЗДС - чл. 39 от него урежда формулата, по която се определя наемната цена на “паркоместата”, които се намират в имот - държавна собственост, в зависимост от това дали са разположени в подземни паркинги на жилищни сгради или са надземни в самия урегулиран поземлен имот.
Вещните права върху недвижим имот подлежат на вписване в имотния регистър. Освен това те представляват основни данни за имотите и като такива се отбелязват, поддържат и актуализират и в кадастъра по реда на ЗКИР. Поземленият имот е основна единица на кадастъра. Не съществува по-малка единица от тази. Всеки имот, сграда в него и самостоятелен обект в сграда получават идентификатор. Видно е, че “паркомястото” не може да има идентификатор, но по силата на чл. 32, ал. 1 ЗКИР то може да бъде отбелязано в кадастъра като специализирани данни за недвижимите имоти, различни от основните кадастрални данни. Този факт с нищо не променя, а дори потвърждава направените в изложението констатации. Така например е допустимо и полезно в кадастъра да се отбележи колко места и за какви превозни средства има в даден паркинг, бил той открит или закрит.
Заслужава да се обърне внимание и на удостоверението за данъчна оценка. То е изготвено по реда на ЗМДТ (Приложение № 2) и е съобразено с начина, по който се оценява имотът. Разпоредбата на чл. 4 от Приложение № 2 на ЗМДТ предвижда, че за определянето на данъчната оценка на сгради или на части от сгради трябва да се вземе за основа базисната данъчна стойност за един квадратен метър. Понеже по инвестиционния проект, съответно по размера на повърхността на открития терен, се знае колко квадратни метра е всяко “паркомясто”, то общинската администрация е в състояние да изчисли за всяко място колко е данъчната оценка, всъщност данъчната стойност. Сама по себе си обаче данъчната оценка може да е само за предмет цяла сграда или обособен обект (част) от нея, а не може да е за отделно “паркомясто”, което следва от факта, че в правния мир не е възникнала самостоятелна недвижима вещ/имот, и не е нанесена в кадастъра като основна кадастрална единица. Това ще възпрепятства издаването на удостоверение за данъчна оценка на едно отделно или няколко “паркоместа”. Оценката ще е за целия имот - паркинг.
Горните теоретични разсъждения, въпреки че са следствие от логично и според нас правилно тълкуване на релевантните правни норми, често биват игнорирани от практиката. Няма да е трудно да се намерят случаи на нотариални актове, които включват в предмета на вещнопрехвърлителната сделка и индивидуално посочени “паркоместа”. Разглеждането на настоящата проблематика намира практическо приложение в две основни насоки - възможно ли е да се прехвърлят вещни права върху “паркомясто” и възможно ли е “паркомястото” да служи за обезпечение на вземане, като се учреди ипотека върху него. Изключвайки го от рода на вещите, “паркомястото” не може да бъде обект на гражданскоправна сделка. Тъй като “паркомястото” не е вещ, върху него никой правен субект не може да има вещни права, което обуславя невъзможността вещни права върху “паркомястото” да бъдат предмет на гражданскоправна сделка.

Следователно отчуждителни договори като продажба, замяна, дарение и други такива, сключени дори във формата на нотариален акт, ще са нищожни на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, защото имат невъзможен предмет.

Нищожни ще са и учредените ипотеки (било договорни или законни), чиито обект са “паркоместа”, макар според нас да е спорно основанието за нищожност - дали е невъзможен предмет или противоречие на закона, защото при ипотеките предметът (правата и задълженията на страните по сделката) следва да се види повече в главния дълг и в свързаността им с него - да се предостави недвижимият имот за публична продан с цел удовлетворяване на кредитора по едно конкретно вземане, а не толкова в съществуването или не на вещни права върху недвижимия имот. В тази връзка бихме посочили едно мнение в правната литература, че ипотеката, учредена от несобственик, е действителен договор, макар тя да е непротивопоставима на собственика на имота.1 В случая с “паркоместата” липсва вещ и вещни права, т.е. липсва обект на ипотеката, но предметът й принципно е възможен, защото той не се изчерпва със съществуването на недвижима вещ и вещни права върху нея.
Последиците от нищожността на договор за покупко-продажба на “паркомясто” ще се уредят по общото правило на чл. 34 от ЗЗД - всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея. Относно ипотеката, нейната недействителност (струва ни се по-уместно да се използва понятието “нищожност”, дори и да е законна ипотеката), се отразява неблагоприятно и върху процесуалните права на ипотекарния кредитор. Той няма да е в състояние да инициира изпълнителен процес и публична продан на “паркомястото”, защото то просто не съществува като вещ. Фактическите характеристики на “мястото за паркиране” показват, че то практически не е годен обект за обезпечение на вземания. Кредиторът изначално няма как да разчита на цената на “паркомястото” като цена, получена от продажбата на вещ. Цялото имущество на длъжника служи за обезпечение на кредиторите му, но това важи само за прехвърлимите права и задължения. Изключвайки вещните права от прехвърлимите (всъщност само правото на собственост), то остава кредиторът да се осланя на цената на облигационните вземания, които евентуално длъжникът му има относно “паркомястото”.
Този извод поражда въпроса дали все пак е възможно едно “паркомясто” да е обект на гражданскоправни сделки. Според нас това е теоретично възможно, като предметът на една такава сделка ще е относителното облигационно право на едно лице да ползва конкретно посочено “паркомясто” и насрещното задължение на друго лице да осигури ползването на това “паркомясто”. Юридически тези взаимоотношения могат да се изразят в един ненаименован договор, както бе посочено по-горе. Наличието на някакви права върху едно “паркомясто” провокира намиране на способ за принудително изпълнение (ако правата са прехвърлими, а те най-вероятно ще са такива) срещу длъжника, който е носител на тези права. Оттук следва изводът, че хипотетично е възможно “паркомястото” да служи за обезпечение на вземане, макар и с много условности. Конструкцията може да се представи като сключен договор, по силата на който главният длъжник, собственик на целия паркинг например, има парично вземане срещу свои длъжници за предоставените им от него права да паркират на определените места за определен срок. Такива облигационни вземания теоретично биха били годен обект на принудително изпълнение по реда на чл. 390 и сл. ГПК, но практически са твърде несигурен начин за удовлетворение на кредитора. При сключен договор, подобен на договор за наем, т.нар. наемодател (главният длъжник) ще има парични вземания срещу лицата, които имат правото да паркират на обозначените места срещу заплащане (обикновено периодично). Кредиторът на лицето-наемодател ще може да иска от съдебния изпълнител да му възложи вземанията за събиране. Този вариант е теоретично мислим, но може да се окаже доста неефективен. Няма правен способ, чрез който кредиторът - взискател да осигури действието на договора за наем за в бъдеще. Не може и да се задължи главният длъжник да цедира на кредитора вземанията си за цената на ползване на “паркоместата”. Изложените юридически аргументи ориентират мисълта в посока, че правата, които едно лице може да има върху едно/няколко “паркоместа”, не са вещни права, а са облигационни и като такива са крайно несигурни за обезпечение на вземания.
Възможно е “паркоместата” да са очертани в закрит паркинг в сграда, която да е в режим на етажна собственост, и паркингът да служи за общо ползване. В този случай може да се наложи общото събрание на етажната собственост да вземе решение за ползването на общия паркинг, т.е. кое лице на кое място ще паркира. Решение между съсобствениците би се наложило и при обикновена съсобственост на паркинга, а не етажна собственост. При всички случаи обаче такова едно разпределение, оформено било като протокол за решение на общото събрание на етажната собственост, било като договор, като споразумение, съглашение и т.н., ще представлява едно облигационно обвързване между сключилите го страни и нищо повече. Отново ще сме в хипотезата правата, които едно лице е придобило вследствие на такова разпределение, да са относителни облигационни права, насочени само към конкретен субект - този, с който лицето е договаряло. Това положение ще се отрази на защитата на лицето по същия начин, както при всеки един двустранен договор. Приобретателят на правата ще разполага само с облигационноправна защита, а не с абсолютната вещноправна защита.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:39 
аз гледам къде каквото има да събирам като информация ..пък ние избираме какво да ползваме


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:41 
това е анализ на съществуваща правна уредба -
от нас нали искат предложения за усъвършенстването й


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:43 
Любомир ВАСИЛЕВ написа:

Паркоместата и етажната собственост



Непрекъснатото увеличаване на броя на леките автомобили у нас, както и презастрояването на големите градове, все повече изостря проблема с паркирането. На някои места свободни площи около жилищните блокове на практика липсват, а където все още ги има, са предмет на спорове и кавги. Не са редки и случаите откровен бандитизъм чрез увреждане на “неподходящо паркиралата”, чужда собственост. На този фон при новото строителство все повече се налага практиката на разпореждане с т.нар. “паркоместа”, оформени в общи подземни гаражи или върху свободни площи от урегулирани поземлени имоти.
В нашата теория е изказано категоричното становище/“Относно транслативните сделки с т.нар. паркоместа”, Екатерина Матеева-Стоянова, “Собственост и право”, бр. 5/1999 г./, че когато е разположено върху свободната част от УПИ, паркомястото представлява негова необособена и несамостоятелна във вещноправно отношение реална част. От това следва, че сделката с него би била нищожна и de lege lata съществува законна пречка за уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за паркомясто. Изход от ситуацията би могло да се търси чрез тълкуване на волята на страните и евентуално чрез разпределение на ползването по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС.
И в по-ново време/“Правната уредба по въпроса за паркоместата”, Мартин Петров, “Собственост и право”, бр. 12/2007 г./ се приема, че паркомястото не е недвижима вещ и не следва да е предмет на вещнопрехвърлителни сделки, освен ако не се реализира като гараж. Сделките с паркоместа са нищожни поради невъзможен предмет. Затова използването им трябва да се уреди чрез договор за наем.
По мое мнение, еднозначен отговор за правния статут на т.нар. “паркоместа” не е възможен. Не може да се възприеме и априорното обявяване на сделките с паркоместа за нищожни. Необходимо е прецизно тълкуване на волята на страните във всеки отделен случай, както и изследване на конкретните възможности, които дава градоустройството във всеки отделен казус УПИ. При това са възможни две групи от случаи:
1. Паркомястото е разположено върху свободната част от УПИ, който е застроен със сграда или сгради.
1.1. Ако сградата или сградите са построени въз основа на право на строеж, то свободните площи могат да бъдат ползвани от собственика на терена, съответно да бъдат отдавани за ползване от него на трети лица, включително и като обособени “паркоместа”. В подобна ситуация са собствениците на обекти в жилищните комплекси. Засега у нас не съществува широка практика за отдаване под наем като паркоместа на общински терени, още повече, че у гражданите е разпространено разбирането, че създаването на паркингите и на инфраструктурата към тях е било финансирано от собствениците на съответните жилища. Но чисто теоретично такава практика е възможна; както е възможно да се отдават под наем като паркоместа части от улици, площади, подлези и друга общинска собственост.
Във всички случаи следва да се има предвид нормата на чл. 64 от ЗС, според която собственикът на обект в сградата има право да ползва и земята, доколкото това е необходимо. Но веднага трябва да се подчертае, че паркирането на една или повече семейни леки коли категорично не представлява такава необходимост от ползване на земя по чл. 64 ЗС.
Ако сме изправени пред сграда в режим на суперфиция и собственикът е прехвърлил с нотариален акт на трето лице “паркомясто” върху празното място, преди да заключим, че е налице нищожна сделка, трябва много внимателно да се изследва волята на страните.
1.1.1. Възможно е под формата на “паркомясто” собственикът на УПИ да е учредил на лицето право на строеж за изграждане на бъдещ гараж; и именно с оглед това учредяване да не е прехвърлил на останалите собственици идеална част от земята. Застрояване с гаражи обаче не винаги е възможно от градоустройствена гледна точка.
1.1.2. Възможно е под формата на “паркомясто” собственикът на УПИ да е учредил на лицето право на ползване върху реална част от терена (с оглед ползване за паркиране). Макар правото на ползване по българското законодателство да има за неудобство своята непрехвърлимост, то приобретателят му не е лишен от интерес да го придобие. Не съществува законова пречка за учредяване на право на ползване върху реална част от УПИ.
1.1.3. Паркомясто може да се “придобие” и чрез договор за наем, като при търговска сделка не важи принципното 10-годишно ограничение по чл. 229, ал. 1 ЗЗД. Но възможностите за такова тълкуване са силно стеснени до случаите, в които при “прехвърлянето” на паркомястото е посочен срок, а такива случаи на практика не се срещат.
1.2.4. Едва на последно място би следвало да считаме, че е налице пълна и начална нищожност на разпореждането.
1.2. Ако собствениците в сградата или сградите притежават и съответната идеална част от правото на собственост върху земята, то проблематиката за ползване на част от дворното място като паркоместа следва да бъде решена на плоскостта на института на етажната собственост, защото дворното място ще се яви обща част.
Възможностите за учредяване на права за паркомясто при дворно място - обща част на етажна собственост, не са големи. Единични ще са случаите, в които площта на дворното място ще е достатъчна, за да осигури паркоместа за всички собственици. От друга страна, решение на общото събрание на етажната собственост не би могло да лиши собственик от правото му да ползва дворното място за паркиране. Остава само възможността - по единодушно съгласие на собствениците - да се предвиди редуване на ползването по дни от седмицата, по месеци или по години. Възможно е (пак при единодушие) да се договори и че една част от собствениците, които ползват паркоместа, ще заплащат на останалите, които няма да ползват, наемна сума.
Именно за да избегнат ситуация, в която нямат запазено за себе си паркомясто, много клиенти на жилища “на зелено” държат последното да бъде изрично вписано в нотариалния акт за жилището им. Строителните предприемачи също нямат нищо против подобна практика, защото продажбата на паркоместа им гарантира значителни печалби без почти никакви разходи.
De lege lata и предвид чл. 38 ЗС няма как да не се съгласим, че дворното място е предопределено за ОБЩА ЧАСТ на етажната собственост. Следователно сделките с паркоместа върху общата част ще се окажат нищожни, ако прехвърлянето на паркоместата става успоредно с прехвърлянето на жилищата, каквато е масовата практика.
Но възможно ли е прехвърляне на паркоместа във вид на право на ползване, право на строеж или наем върху реални части от терена преди строителният предприемач да е започнал да прехвърля обектите в сградата и така да учреди етажна собственост? Считам, че е напълно възможно. В закона не се съдържа изискване теренът, който ще стане обща част, да не е обременен с ограничени вещни права или наемни договори. С аргумент от чл. 237 ЗЗД вписаният наемен договор би бил задължителен за приобретателите от етажната собственост.
Следователно de lege lata съществуват способи за “придобиване” на паркоместа върху дворното място преди възникване на етажната собственост. Тези способи обаче не съвпадат с практикувания ред на придобиване чрез вписване в същия нотариален акт, с който се придобива основният обект. Самото “придобиване” като краен резултат ще се окаже доста по-различно от това, което се очаква от приобретателя, заплащайки паркомястото. Освен при учредяване на право на строеж, той няма да стане собственик на паркомястото, а само ползвател по вещно право на ползване или дългосрочен наем.
2. Паркомястото е разположено в подземен или надземен покрит паркинг.
И по отношение на този вид паркоместа се счита3, че няма отделен обект и сделката с тях е нищожна. Действително, в случая няма как да се придобие собственост върху реална част от паркинга. Не считам обаче, че в случая е приложим винаги институтът на нищожността. Нищожността е институт, към прилагането на който трябва да прибягваме с умереност и въздържание, особено в търговския оборот. При внимателен анализ на целения от страните резултат ще видим, че паркингът представлява отделен обект в сградата с нежилищно предназначение. Този обект не е обща част нито по естеството си, нито по предназначение си, защото е създаден за да обслужва не всички, а част от етажните собственици (другите може да не са собственици на автомобили, да имат наземни гаражи и т.н.). Страните нямат за цел да станат еднолични собственици на паркинга, а да го ползват общо, като всеки “знае” коя е неговата част. По мое мнение, от това следва, че волята на страните е гаражът да бъде СЪСОБСТВЕН. Чрез закупуване на паркоместа се закупува идеална част от паркинга, и успоредно с това се разпределя реално ползването на съсобствената вещ. При последваща продажба на обект в сградата ще трябва да считаме, че се прехвърля като “паркомясто” и идеалната част от паркинга.
Да се приеме, че прехвърлянето на паркоместата е нищожна сделка, би означавало да се създаде възможност за строителния предприемач и на останалите етажни собственици да се позоват на тази нищожност и да шиканират спрямо лицето, което добросъвестно е закупило паркомястото си. Това от своя страна ще доведе до напълно излишни спорове.
Все пак приетата конструкция остава спорна и неустановена в съдебната практика. За предпочитане е страните да са крайно внимателни при придобиване на права за паркоместа и да изискват от прехвърлителя им допълнително изясняване в нотариалните актове какъв е предметът на сделката. Специално в случаите на придобиване на паркоместа в общи (подземни) паркинги е необходимо да се изследва дали паркингите не са предвидени според проектите за обща част на етажната собственост. Ако не са, в нотариалния акт трябва изрично да се посочи, че се придобива идеална част от него. Още по-добре е ако преди прехвърлянето на паркоместата строителният предприемач подготви и представи за подпис на бъдещите собственици едно споразумение за бъдещото ползване, придружено със схема на паркирането.
Засега не може да се очаква създаване на изрична законова уредба на паркоместата. Хубаво ще е, ако такава бъде създадена. Считам, че след като едно явление го има в практиката, за предпочитане е законът да го уреди изрично вместо да се прави, че не го забелязва.
Любомир ВАСИЛЕВ, юрист
_________________
1 “Относно транслативните сделки с т.нар. паркоместа”, Екатерина Матеева-Стоянова, “Собственост и право”, бр. 5/1999 г.
2 “Правната уредба по въпроса за паркоместата”, Мартин Петров, “Собственост и право”, бр. 12/2007 г.
3 Петров, М., цит. съч.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 70 мнения ]  Отиди на страница Предишна  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7  Следваща

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов