КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 14 Ное 2019, 13:50

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 70 мнения ]  Отиди на страница Предишна  1 ... 3, 4, 5, 6, 7  Следваща
Автор Съобщение
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:43 
Чудесно


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:45 
чела съм по въпроса и от матеева статия, но не можах да я намеря


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:55 
Нотариус Димитър Танев написа:
БЪЛГАРСКО ЗАКОНОДАТЕЛСТВО ПРАВЕН РЕЖИМ НА ПАРКОМЕСТАТА
Визия за промени. Паркомястото – личен сервитут
Проблемът с паркирането е житейска даденост, не само в национален, но и в световен мащаб и съответно има своите правни аспекти. Българското вещно право е заварено сякаш неподготвено от необходимостта да се гарантират правоотношенията, които възникват между лицата, по повод местата за паркиране. Правният режим на паркоместата би могъл да се изясни, като се сравни със сходното правно регулиране на обекти, които представляват
принадлежност, и на правоотношенията между съсобственици по повод разпределението на правото на ползване на обект, който не е обща част по естество или предназначение. Законовите термини, с които се означават паркоместата, са места за гариране и/или паркиране, съгласно ЗУТ, Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони и Наредба № 2 от 29 юни 2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии. Устройствените норми задължително въвеждат изискването да съществуват места за гариране и паркиране на МПС, в зависимост от обстоятелството дали сградите са жилищни блокове, административни сгради, еднофамилни къщи, големи търговски магазини и центрове и др.
Строителните правила и норми не се интересуват от правния статут на паркоместата, тъй като те просто трябва да съществуват като
определена бройка в зависимост от жилищата в жилищните блокове или от размера на РЗП, като в този случай едно паркомясто се пада на
определени квадратни метри от РЗП. Паркомястото може да е разположено в общо помещение за паркиране или директно на терена,
върху бетонна или друга основа, т.е. да е налице някакъв строеж (по смисъла на ЗУТ).
ПАРКОМЕСТА В СГРАДА
Помещенията, в които има паркоместа съгласно одобрен инвестиционен проект,обикновено представляват самостоятелна
сграда. Фактът, че такова помещение има общи основи с жилищната (например) сграда, не е основание да се приеме, че то представля-
ва обща част. Едно такова помещение за паркиране може дори да е заобиколено отвсякъде с общи части, но самото то да не представлява
обща част, ако има самостоятелно функционално предназначение, сградата може да съществува без него и не е предназначено за
общо ползване. (Решение № 1505 от 2006 г. по гр. д. № 2656/2005 г., IV А г.о. на ВКС, публикувано: Бюлетин на ВКС, кн. 12 от 2006 г. Носещите стени,
включително и тези, които са фасадни, както и плочите, разделящи сградата на отделни етажи и отделящи мазетата от
жилищните етажи, представляват общи части на сградата по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС. Стените и плочите, които са ограничавали бившия „тунел-проход“ в сградата от четирите му страни – две отгоре и две отстрани, също представляват общи части, и то по естеството си, защото без тях сградата като архитектурно единство не би съществувала. Самото пространство обаче, което са ограничавали тези стени, не би могло да се приеме за обща част, защото не бележи признаците на такава, макар простран- ството да е било ограничено от стени, под и таван, които са общи части. Така изграденият съгласно одобрен архитектурен проект нов обект притежава вече самостоятелно съществуване и не е принадлежност към общите части. Същият
не представлява обща част по естеството си, защото сградата като архитектурна цялост може да съществува и без него.
Обектът не е и обща част по предназначение, каквито са портиерското жилище, сушилните, стаи за съхранение на колички и др., защото не е създаден като обща част с утвърдения допълнително архитектурен проект.)
Важно е да се подчертае самостоятелният статут на помещенията за паркиране, защото
често идеалните части, които притежават съсобствениците от тях, се означават като 61 общи части към жилищната сграда. Идеалните
части от тези обекти не са идеални части от общите части, а отразяват една обикновена
съсобственост в помещението за паркиране. Самото помещение не представлява отделна
етажна собственост от тази на жилищната сграда, защото паркоместата не са етажи или
части от етажи, не са реални обекти по смисъла на чл. 38 от Закона за собствеността, за да
е налице някаква етажна собственост. Съсобствениците на такова помещение за паркиране
естествено упражняват право на собственост съобразно предназначението на помещението, определено в одобрения инвестиционен
проект, а именно да паркират. Всеки един от тях има право на ползване, като индивидуал-
ната зона на ползване обикновено се назовава като паркомясто. Вещното им право на пол-
зване произтича от притежаваните в съсобственост идеални части. Ставайки собственик на определени идеални
части, определено лице е гарантирано, че ще може да паркира автомобила си. Проблемът е, дали ще може да го паркира винаги на едно и също място и евентуално да обезпечи на бъдещия си купувач, че той ще паркира там. Един
договор за разпределение на правото на ползване по чл. 32 от ЗС би стабилизирал отношенията между съсобствениците, определяйки зоните за паркиране, зоните за маневриране, както и неустойките (които имат другите ползватели на паркоместа), ако отчуждителят на идеалните части от помещението не обезпечи купувача да встъпи в този договор. Дори да няма сключен договор за разпределение на правото на ползване, трудно би възникнал на практика житейски проблем, защото, за да се преразпределят мълчаливо определените паркоместа, трябва да се формира мнозинство от повече от половината съсобственици, които да променят паркоместата. Законът не определя, че при разпределение на правото на ползване, не само на паркоместата, но и за каквато и да е друга недвижима вещ, е необходим някакъв формален акт, с оглед на действителността на това разпределение.
Единствено с оглед на доказването, че то евентуално съществува, е възможно да се сключи един договор за разпределение по чл. 32 от ЗС, с нотариална заверка на подписите. За собствениците на идеални части от поме-
щението за паркоместа съществува и възможността, ако решението на мнозинството е вредно за помещението, или не се образува такова, районният съд да постанови кой от съсобствениците, кое паркомясто ще ползва,
включително при необходимост да назначи и управител. Самият иск за преразпределение на съсобствена вещ не е вещен и разпределението на ползването не влияе на правото на собственост на съсобственика върху помещението за гаражи и свързаното с него вещно право на ползване. „С иска за разпределение ползването на съсобствена вещ не се иска разрешаване на спор с вещен характер. Такъв искът е действие на обикновено управление и то може да се извърши от всеки един от съпрузите.“ (1286-81-І Закон за собствеността. Людмил Цачев, Владимир Цачев)
Писменото съгласие между съсобствениците е един необходим акт на практика, защото веднъж сключената спогодба не може да се променя между същите съсобственици. „Сключената между съсобствениците спогодба за разпределение ползването на съсобствения имот е задължителна. Съдът не може да определи ново разпреде-
ление на ползването при наличността на такава спогодба.“ (1164-68-І Закон за собствеността. Людмил Цачев, Владимир Цачев) Безспорен проблем е, че при продажба от един съсобственик на идеалните му части от
помещението за паркоместа е необходимо съгласието на всички останали съсобственици на това помещение. Правото на изкупуване на останалите съсобственици във връзка с чл. 33 от ЗС се поражда при конкретна сделка, конкретна предложена цена и не може да се даде предварително. Според мен, независимо че идеалните части
от помещението за паркиране и зоните на правото на ползване, определени като паркоместа, не са общи части, те функционално нямат самостоятелно предназначение, а представляват принадлежност, имат обслужващо
предназначение към обект в сградата, която може да бъде жилищна, административна, търговски център и т.н. Идеалните части от помещението за паркоместа, без да са общи части на сградата, имат статута на принадлежност, подобно на избените, складовите и таванските помещения, и затова при тях не може да се приложи чл. 33 от ЗС. ЗС дефинира по следния начин статута на принадлежността: „Принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго“.
Съдебната практика беше безспорна, че
когато се продават идеални части от общо
таванско или общо избено помещение, то те
следва да се предложат първо на етажен соб-
ственик. Правната логика в случая е, че сами-
те обекти са общи части. Що се отнася до
самостоятелните тавани и самостоятелните
избени помещения, сравнително от скоро –
1996–2000 г., безспорно се прие, че те
самите, макар да не са обща част, могат да се
продадат само на етажен собственик. (Реше-
ние № 673 от 01.11.1996г. по гр. д. №
635/1996 г., І гр. „Нищожна е доброволна-
та делба, по силата на която придадени-
те към отделните жилища помещения в
зимника се отреждат в самостоятелна
собственост.“; Решение по гр. д. № 375/
2000г., V ГО на ВКС: „Таванските поме-
щения нямат самостоятелен статут. Те
не могат да бъдат самостоятелен обект
на продажба, тъй като по закон са прида-
дени към жилището. Покупко-продажба
на такива помещения е нищожна по сми-
съла на чл. 26, ал. 2 от ЗС, тъй като се
касае за невъзможен предмет.“) ЗС регла-
ментира, че принадлежността следва главната
вещ, освен ако не е постановено или уговоре-
но друго, и поради факта, че няма правна
норма, съдебно тълкуване, която да постано-
вява изкупуване на идеални части от съсоб-
ственото помещение за паркиране (подобно
на зимника) от етажен собственик, страните
могат да уговорят друго. Независимо че иде-
алните части са от съсобствен обект (помеще-
нието за паркоместа), съществено е обстоя-
телството, че той е извън основната сграда,
където е главната недвижима вещ, както и че
функционално те обслужват собственици на
тази главна вещ и следователно не могат да
бъдат обект на самостоятелна сделка, на само-
стоятелно разпореждане. Съсобствениците на
идеални части нямат право на изкупуване
поради факта, че се касае за принадлежност,
подобна на тази, която представлява съсоб-
ственият терен, в който има отделни сгради
(обекти) на различни собственици. Идеалните
части са акцесорни към основните обекти, те
не могат да бъдат предмет на правни сделки,
на доброволна и съдебна делба, отделно от
основните обекти, както и да се придобиват
самостоятелно по давност, аргумент – Реше-
ние № 673 от 01.11.1996г. от гр. д.
№ 635/1996г., І гр.
Правното сходство между идеалните части от
съсобственото помещение за паркиране и
самостоятелните зимници и тавани е, че и в
двата случая се касае за принадлежност. При
зимниците и таваните е налице самостоятелен
обект, представляващ функционално принад-
лежност. При паркоместата са налице идеални
части от самостоятелно помещение, които
инкорпорират вещно право на ползване,
включително е налице облигационно споразу-
мение – мълчаливо или с нарочен писмен акт,
че определено лице ще паркира на конкретно
индивидуализирано място.
ПАРКОМЕСТА НА ТЕРЕН
Когато местата за паркиране и гариране са
определени на бетонов фундамент на терена или
пряко на земята в двора, правните проблеми за
уреждане на паркоместата се увеличават. При-
ликата с паркоместата, разположени в помеще-
нието за паркоместа, е, че и в двата случая пол-
зването на зона за паркиране е упражняване на
притежаваното право на собственост. Земята,
върху която е построена сградата, дворът по
принцип, е обща част и режимът на ползването
й се определя от общото събрание на етажните
собственици, когато всеки етажен собственик
има дял от терена. В случай че поне един от
етажните собственици не притежава земя, то
ползването й се определя с отделен договор,
сключен само между собствениците на земята –
„Когато мястото, върху което е изградена
сграда в етажна собственост, не принадле-
жи на всички етажни собственици, то не е
обща част на етажната собственост и
общото събрание на последната не може да
определя ползването му. В такъв случай, в
производството между собствениците на
мястото и притежателите само на право
на строеж, съдът може да разглежда спора
за ползването на двора съгласно чл. 64 от
ЗС, от страна на притежателите на право
63
на строеж“ (Решение № 2639 от
02.11.1973г. по гр. д. № 1944/73 на ВС,
І г.о.)
Паркомястото не е недвижима вещ съгласно
определението на ЗС в чл. 110. От друга стра-
на, реална част от урегулиран поземлен имот,
върху която се строят сградите, не може да
бъде предмет на сделка, когато е с площ, как-
вато е обикновено едно паркомясто – 15–20
кв.м. Реална част от урегулиран поземлен
имот с такива размери може да бъде предмет
на сделка само когато се упълномеряват съсед-
ни имоти съгласно хипотезите, подробно уре-
дени в чл. 200, ал. 2 от ЗУТ.
Този, който иска да ползва паркомясто,
може да придобие не реална част от терена, а
правото на ползване върху определена площ
от него. За да има гаранция купувачът, че ще
може да ползва паркомясто, първо условие
при една продажба например е да придобие
идеална част от терена. Следваща предпо-
ставка е, не всички етажни собственици да
притежават идеална част от земята, за да се
изключи тя от съвкупността от общите части
на сградата. Друго условие е, всички съсоб-
ственици на земя, които искат да ползват пар-
коместа, да притежават поне 50% от терена,
за да могат да определят ползването му
съгласно чл. 32 от ЗС – да образуват мнозин-
ство. Необходимо е собственикът на земята
например (при една суперфиция) да прех-
върли общо на всички притежатели на право-
то на ползване за определени паркоместа
повече от 50% от нея. Отново стигаме до
необходимостта, че трябва да се сключи дого-
вор за разпределение на паркоместа (на пра-
вото на ползване върху терена) по чл. 32 от
ЗС, в който притежателите на ползването на
паркоместа да си обезпечат взаимно правата
на ползване на индивидуализирани с граници
определени площи за паркиране.
Ползването на паркоместа в двора трябва да
се съобрази и с ползването на частта от него от
етажните собственици без земя и тези, които
не притежават повече от 50% от същата. Тези
последните две групи собственици имат право
да ползват определена част от терена, но само
до толкова, колкото е необходимо за използва-
нето на постройката по предназначение (чл.
64 от ЗС: „Собственикът на постройката
може да се ползва от земята само докол-
кото това е необходимо за използването
на постройката според нейното предназ-
начение, освен ако в акта, с който му е
отстъпено правото, е постановено
друго.“). При ситуиране на площи, определе-
ни като паркоместа в двора, трябва да се обез-
печи „запазената част“ на другите етажни соб-
ственици за необезпокоен достъп до сградата,
като естествено такава площ се определя за
всеки конкретен случай.
Интересно е предложението да се разреши
продажбата на реални части от поземлен имот
(съгласно предложението), които представля-
ват паркоместа съгласно влязъл в сила подро-
бен устройствен план. В този случай трябва да
припомним какво означава поземлен имот и
какво означава урегулиран поземлен имот.
Съгласно дефиницията на ЗУТ, определена в
§ 5 от допълнителните разпоредби, т. 2, „По-
землен имот е част от територията,
включително и тази, която трайно е
покрита с вода, определена с граници съоб-
разно правото на собственост“. Определе-
нието на ЗУТ се покрива напълно с това по
ЗКИР и става ясно, че позмелен имот е частта
от земната повърхност, ограничена с граници
само съобразно правото на собственост.
Урегулиран поземлен имот съгласно опреде-
лението на § 5, т. 11 е „поземлен имот, за
който впоследствие с подробен устрой-
ствен план са определени граници, достъп
от улица, път или алея, конкретно пред-
назначение и режим на устройство“. Уре-
гулираният поземлен имот е последващо (а не
едновременно) състояние на пространствения
обхват на правото на собственост, което се
определя само от подробния устройствен план
– чл. 16, ал. 3 от ЗУТ. Възможно е, грани-
ците в урегулирания поземлен имот да не са
определени съобразно правото на собственост
в случаите на § 8 от ЗУТ, когато има неприло-
жени дворищно-регулационни планове. Тога-
ва в урегулираните поземлени имоти има раз-
делна собственост. Няма пречка, разбира се,
след отпадането на чл. 3 от чл. 200, при изис-
кванията на ал. 1 или ал. 2 от същия член, да се
прехвърлят реални части от урегулиран позем-
лен имот. Окончателните договори по чл. 15,
ал. 3 от ЗУТ и чл. 17, ал. 3 от ЗУТ също имат
за предмет именно реални части от урегулиран
поземлен имот.
64
В този смисъл, според мен, е напълно допу-
стимо предложението да се продават реални
части от урегулиран поземлен имот, съответни
на паркоместа. Продавайки обаче такава уре-
гулирана част с площ от 15–20 кв. м, купува-
чът получава една устойчива устройствена
единица, един отделен обект на правото на
собственост, който той най-малкото може да
поиска да огради, или при определени условия
да смени предназначението му, а защо не и да
го застрои – той е пълноправен субект не на
друго вещно право, а на правото на собстве-
ност. Придобиването на такъв маломерен уре-
гулиран поземлен имот означава той да встъпи
във всички права на собствениците на урегу-
лирани поземлени имоти и на практика да
блокира ползването на терена за паркоместа.
Отделен остава въпросът, че при паркиране
винаги трябва да има зона за маневриране,
пътеки, подходи, които в случая трябва да са
частна собственост и отново се връщаме на
проблема за ползването на тези общи зони.
Ползването, по обратния ред на мисли, води
до необходимост от придобиване в съсобстве-
ност на идеални части – евентуално договор за
разпределяне на право на ползване по чл. 32
от ЗС.
Факт е, че паркоместата, които са предвиде-
ни в определен устройствен проект в помеще-
ния за паркиране, или в подробен устройствен
план на терена, са самостоятелни обекти по
смисъла на § 5, т. 39 към Преходните и
заключителни разпоредби на ЗУТ („Обект“ е
самостоятелен строеж или реална част
от строеж с определено наименование,
местоположение, самостоятелно функ-
ционално предназначение и идентифика-
тор по Закона за кадастъра и имотния
регистър“). Нормативна даденост е, че този
обект не е предмет на ограничено вещно
право, което да е прехвърлимо и безсрочно.
ВИЗИЯ ЗА ПРОМЕНИ.
ПАРКОМЕСТАТА –
ЛИЧЕН СЕРВИТУТ
Ползвател на паркомястото би имал необхо-
димостта да го ползва неограничен срок, едва
ли не вечно. Това вечно или полувечно пол-
зване е известно (в някои европейски законо-
дателства) като емфитевзис. Емфитевзисът
представлява вечно или полувечно наемане.
Няма пречка според мен да се апелира въвеж-
дането на такъв договор за наем между физи-
чески лица в нашето законодателство, но все
пак ще е налице наемно правоотношение.
Проблем е, че правомощията на емфитевта
(наемателя) са ограничени спрямо тези на
притежателя на едно вещно право.
Най-същностната правна характеристика на
това право за паркиране върху определена
площ според мен позволява то да се определи
като сервитутно право. Проф. Петко Венеди-
ков („Система на българското вещно
право“ 1991 ), дефинира по следния начин
сервитута: „Вещно право на ограничена
власт върху чужд имот, принадлежащо на
собственика на друг недвижим имот и
представляващо изгода за използване на
този имот“.
ЗИСС (Законът за имуществото, соб-
ствеността и сервитутите – отм.)
регламентира сервитутите като лични (плодо-
ползване, употребление и обитаване) и позем-
лени. Поземлените сервитути са определени от
ЗИСС в чл. 207 („Поземленият сервитут
се състои в тегобата, която е наложена
върху един недвижим имот за служенето и
ползата на друг недвижим имот, който
принадлежи не на същия собственик“).
Текстът е почти идентичен с разпоредбата на
чл. 637 от Гражданския кодекс на Франция,
който определя сервитута по следния начин:
„Сервитут е тежест, установена върху
недвижим имот за ползване и изгода на
друг недвижим имот, принадлежащ не на
същия собственик“ („Une servitude est une
charge imposеe sur un heritage pour l’usage et
l’utilite d’un heritage appartenant а un autre
proprietaire.“ Art. 637, Code civil).
Поземленият сервитут съществува не само в
полза на недвижим имот, представлява не само
негова принадлежност, а и в полза на опреде-
лено лице, в качеството му на собственик на
този недвижим имот. Когато казваме, че един
сервитут е в полза на недвижим имот, винаги
се има предвид, че той е в полза на лице, което
се ползва от сервитута, независимо че право-
отношението продължава да съществува, дори
когато собствениците са сменени. Факт е, че
ако едно лице е собственик на два съседни
имота, то не може да има сервитут, защото е
свободно да прави с тях каквото си иска. Това__използване на единия недвижим имот за дру-
гия не е сервитут. „Никой не може да има
сервитут върху своя собственост“, казвали
римските правници („Nemini res sua servit.“).
Самата идея, сервитутът да съществува само
на основание собственост на поземлен имот, е
твърде стара и отразява съвсем други иконо-
мически, политически и социални отношения,
накратко друга епоха. „Съставителите на
гражданския закон като казват, че серви-
тутът не може да се установява върху
личност, нито в полза на личност, са
искали да възпрепятстват повторното
появяване, под прикритието на наимено-
ванието сервитут, феодалните права,
които революцията беше унищожила. В
действителност феодалните права при-
личаха на сервитути в това, че те се
отнасяха до поземлена собственост и
тежаха върху последователните владете-
ли на служещите недвижими имоти, а
също така ползваха и последователните
собственици на феодалните владения“
(Елементарен курс по френско гражданско
право. Амброаз Колен, Анри Капитан).
Явно е, че обществените условия са измене-
ни и подчинението на един имот спрямо друг
би могло да се замени с правоотношението (не
подчинението) на една личност спрямо друга
със създаването на личен серитут. Личният
сервитут би могъл да бъде уреден в ЗУТ като
елемент от плана за регулация и застрояване за
определен терен или изискване към инвести-
ционен проект, когато сервитутът е в съсоб-
ствено помещение за паркоместа. Личен сер-
витут би могъл да се придобие на основание
качеството, което определено лице има като
съсобственик върху терен или отделно поме-
щение, но и без лицето изобщо да е съсобстве-
ник.
Характерно за личните сервитути (по
ЗИСС) е, че те се прекратяват със смъртта на
ползвателя (чл. 191 от ЗИСС). Обект на
личен сервитут могат да бъдат (по ЗИСС)
както чужди движими, така и недвижими
вещи. Фактическите действия на плодоползва-
теля трябва да са били от такъв характер, че да
не променят същността на вещта – да не изко-
ренява насажденията, да не изсича овошките,
да не строи трайни обекти. Обект на това пол-
зване е обикновено цялата вещ или значителна
част от нея (която има самостоятелно съще-
ствуване). Ползвателят на паркомястото на
практика, от цялата номенклатура на факти-
чески действия на плодоползването, има огра-
ничени правомощия като да паркира автомо-
била на определено място, да преминава по
определен път, да маневрира в определена
зона.
Естеството на паркирането като действие не
може по начало да измени същността на един
терен, например. ЗУТ и поднормативните
актове биха могли още по-детайлно да опреде-
лят не само ситуирането на паркоместата, а и
устройствения им режим на потребление.
Възможността за паркиране на практика ще е
вечна, ще зависи от волята на страните, от
устройствения статут на терена или от одобрен
инвестиционен проект и ще отразява съвре-
менните реалности, а именно, че на почти
всеки гражданин се отрежда по едно МПС.
С оглед на тези съображения, ако вечното
право на плодоползване (по ЗИСС) е било
лишено от всякакъв смисъл, с оглед на обстоя-
телството, че се изземват всички правомощия
на собственика, при личния сервитут за пар-
киране се касае за съвсем ограничен кръг фак-
тически действия, които извършва титулярът
на сервитута. Личният сервитут ще е вечен, в
смисъл че срокът му ще се определя вечно от
волята на страните. Аргумент за въвеждането
на личен сервитут за паркиране е не само
обстоятелството, че вещта няма да се изменя
съществено, че одобреният инвестиционен
проект и ПЗР ще регламентират възможност-
та за паркиране, а и нуждите на хората, обще-
ствената необходимост на времето, в което
живеем. Лични сервитутни права биха могли
да се уредят и за други обекти, за които е
необходимо вечно (или дълготрайно) ползва-
не, като сервитути на гробни места, сервитути
не за ползване, а за удоволствие, като сервиту-
та за изглед (проспект) и др.
Характеристиките на сервитута са, че той е
абсолютно вещно право, при определени
условия прехвърлимо и наследимо. Серви-
тутът трябва да се разграничава от т.нар. огра-
ничения на правото на собственост, пре-
двидени в чл. 53 от ЗС („Ограниченията на
собствеността с оглед на благоустрой-
ствени и здравни цели се уреждат с отдел-
66
ни закони.“). Сервитутът трябва да се разгра-
ничава и от т.нар. търпими действия, до
колкото на практика се допуска паркиране в
чужд имот. „Има разлика между владение и
търпими действия. Търпими са тези дей-
ствия, които се извършват със съгласието
на владелеца. Обикновено търпимите дей-
ствия почиват на отношения на добро
съседство или на вежливост. Съгласието
на владелеца може да е дадено по изричен
или по мълчалив начин.“ (Владение.
В. Таджер)
При сервитутите обикновено дефинираме,
че трябва да е налице „господстващ“ и „слу-
жещ“ имот, но са налице и случаи, когато раз-
личните закони регламентират учредяването
на сервитутни права, без титулярът им да е
собственик на имота. „Сервитутното право
се учредява в полза на собственика на гос-
подстващия имот. Но в някои случаи,
напр. чл. 36 от Закона за опазване на сел-
скостопанското имущество, то може да
бъде учредено и на ползвател, или носител
на друго ограничено вещно право, дори на
лице, което не е собственик на господства-
щия имот, или въобще не е собственик (чл.
192 от ЗУТ)“. (Въпроси на сервитутните
права по съвременното българско вещно
законодателство. Георги Боянов, Нота-
риален бюлетин, бр. 2/ 2006 г.)
ЗС не регламентира сервитутите, но урежда
тяхната защита (чл. 75 от ЗС „Владението
на недвижим имот или на вещно право
върху такъв имот, включително и върху
сервитут, което е продължило непрекъс-
нато повече от шест месеца, може да бъде
защищавано срещу всяко нарушение.
Искът може да се предяви в шестмесечен
срок.“). „В чл. 75 от ЗС, където е уредена
защитата на владението, законодателят
изрично е прогласил, че по този текст
може да се защитава освен владението на
недвижим имот, но и владението на вещно
право върху недвижим имот и специално е
отбелязал „включително и върху серви-
тут“, като една от видовите ограничени
вещни права. И това е достатъчно. Оста-
налото е въпрос на теорията и съдебната
практика да посочат конкретните хипо-
тези в закона, при които, изрично нароче-
но или не, вещното право, което е уредено,
представлява по своята същност ограни-
чено вещно право на сервитут.“ (Серви-
тут на преминаване и прокарване на
мрежи и съоръжения през чужд имот. Вла-
димир Петров, Нотариален бюлетин
2003 г.)
Условията за учредяване и законовите пред-
поставки, за да са налице сервитути, се уреждат
в отделни закони и за разлика от статута на
паркоместата законодателят не се е колебал да
използва това ограничено вещно право, кога-
то се касае за защита на големи корпоративни
или ведомствени интереси.
Обикновено сервитутът е свързан с правото
на собственост върху господстващ имот и
неговото ползване с това на правото на соб-
ственост върху служещия, обременения имот.
Бих могъл да посоча някои примери на зако-
нодателно уреждане на сервитути, които не са
свързани с притежаване на право на собстве-
ност и право на ползване. Съгласно чл. 64,
ал. 2 от Закона за енергетиката сервитутите по
този закон са: „1) право на преминаване на
хора и техника в полза на енергийното
предприятие; 2) право на прокарване на
въздушни и подземни електропроводи, на
надземни и подземни хидротехнически съо-
ръжения за производство на електрическа
енергия, топлопроводи, газопроводи, неф-
топроводи и нефтопродуктопроводи в
полза на енергийното предприятие;
3) ограничаване в ползването на поземлени
имоти, прилежащи към енергийните обек-
ти.“ Никъде в ЗЕ придобиването на сервитут
не се свързва с придобиване от енергийното
предприятие на право на собственост върху
поземлен имот. Съгласно чл. 16, ал. 6 от
Закона за горите: „Сервитут върху гори и
земи от горския фонд може да се учреди за:
1) прокарване на телефонни, телеграфни,
радиосъобщителни и други линии; 2) под-
земни водопроводи със сечение до 1500 мм,
канализации, кабели и други елементи на
техническата инфраструктура.“ В чл.16а
от Закона за горите са предвидени условията за
придобиване на сервитутно право и никъде не
е предвидено титулярът му да е собственик или
притежател на ограничено вещно право на
ползване. Сервитут може да се придобива със
заповед на кмета или областния управител, но
може и по силата на договор.
67
ЗУТ урежда сервитутните права като право
на преминаване през чужди имоти, най-ясно в
чл. 192, ал. 1, където правопораждащ факт е
именно договорът. „Съгласно чл. 192, ал. 1
(изм. ДВ бр.65/2003) „правото на пре-
минаване през чужд поземлен имот се учре-
дява с писмен договор с нотариална заверка
на подписите“. Страни по този договор са
собствениците на „господстващия“ и „слу-
жещия“ имот. Така учреденият сервитут
ще е от категорията на доброволните,
договорни сервитути“ (Въпроси на серви-
тутните права по съвременното българско
вещно законодателство. Георги Боянов, Но-
тариален бюлетин, бр. 2/ 2006 г.)
Проф. Владимир Петров в статията си „Сер-
витут на преминаване и прокарване на
мрежи и съоръжения през чужд имот“,
(Нотариален бюлетин, 2003 г.) коменти-
ра, че не е необходимо да има връзка между
двата имота като съседни, за да може собстве-
никът на единия да преминава през имота на
другия. „А ако няма връзка като съседни
между двата имота, но собственикът
има право да отива до служещия имот,
изводът, който се налага е, че съвременно-
то сервитутно право може да съществува
и без съотношение в разположението на
съседни имоти, както господстващ към
служещ имот. То може да бъде учредено и
на лице, чийто имот не е съседен, или
което изобщо не притежава имот, щом
между лицата ще бъде учредено това
право, което да предоставя изгода или
улеснение чрез преминаването през служе-
щия. И на този разум изглежда навежда и
чл. 192, ал. 1 от ЗУТ, когато предвижда, че
право на преминаване през чужд поземлен
имот се учредява с писмен договор с нота-
риална заверка на подписите, без да
поставя условието, това право да бъде
учредено в полза на собственик на съседен
имот, или в полза изобщо на собственик
на имот“.
Отношенията по повод ползването на пар-
коместа имат именно статут на сервитутно
право. Паркомястото е в своята същност личен
сервитут. На практика липсва законова санк-
ция, която да регламентира, не толкова спосо-
бите за учредяването му или неговата защита,
а просто норма, която да го назове и признае.
ЗУТ е именно мястото, където би трябвало да
се уреди сервитутът на паркомясто, подобно
на ЗЕ, ЗГ, ЗВ, ЗОССИ. Уреждането на пар-
коместата като личен сервитут би дало
възможност те да бъдат предмет на прехвърли-
телни сделки, да се ипотекират и придобиват
по давност. По отношение на давността, бих
искал да цитирам проф. Георги Боянов: „Би
могло да се приема, че независимо от пре-
двидения ред за учредяване на сервитутно
право (чрез правна сделка или с админи-
стративен акт) – последното може да се
придобие по давност, след като се осъще-
стви нейният фактически състав. В тази
насока чл. 85 от ЗС постановява, че раз-
поредбите за придобиване право на соб-
ственост върху недвижим имот по дав-
ност важат за придобиване по давност и
на други вещни права върху такъв имот.
Следователно сервитутните права, тъй
като винаги имат за обект недвижими
имоти, могат да се придобиват по дав-
ност с непрекъснато владение в продълже-
ние на 10 г. (чл. 79, ал. 1 от ЗС), а ако вла-
дението е добросъвестно – сервитутното
право се придобива с 5-годишно владение
(чл. 79, ал. 2 от ЗС). Само в Закона за
водите чл. 103, ал. 3, в качеството си на
специална норма, разпорежда, че поземлен
сервитут (следва да се разбира, че е свър-
зан с водоползване и водопрекарване) може
да се придобие по давност чрез 10-годишно
упражняване.“ (Придобиване на серви-
тутни права по давност. Георги Боянов,
Нотариален бюлетин, бр. 1/ 2008 г.)
Вещното право на ползване е непрехвърли-
мо, защото има изрична разпоредба в ЗС.
Такова ограничение не съществува по отно-
шение на правото на строеж, не може да
съществува и по отношение на сервитута за
паркомясто, защото не е предвидено в ЗС.
Пътищата, подходите до паркоместата, зоните
за маневриране, също могат да бъдат общ сер-
витут – притежание на всички собственици на
паркоместа.
Нотариус Димитър Танев__


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:57 
еми това да гоето говорих по горе колегата Танев го е развил напълно подробно


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 12:58 
сега остава да анализираме и излезем със становище


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 02 Юли 2010, 13:00 
РЕШЕНИЕ № 1159
София, 30 декември 2008 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд, Трето гражданско отделение, в публично заседание на осемнадесети
ноември двехиляди и осма година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Таня Митова
ЧЛЕНОВЕ: Борислав Белазелков Мария Иванова

при участието на секретаря Р. Иванова,
като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 3834 по описа за 2007 г., за да се про¬изнесе, взе предвид следното:

Производство по § 2, ал. 3 ГПК вр. чл. 218еГПК(отм).
Обжалвано е на основание чл. 218 а, б. „а" ГПК (отм.) решението на Софийския град¬ски съд от 12.04.2007 г. по гр.д. № 4095/2004, с което е потвърдено решението на Софийския районен съд от 27.07.20 04 г. по гр.д. № 100/2003, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Недоволна от решението е касаторката М. Т. Б., която го обжалва в срок с оплаквания за нарушения на материалния закон, като счита, че неправилно, след като е признал обвързващата сила на предварителния договор, съдът е отхвър¬лил предявения иск, като е приел, че договорът има невъзможен предмет.
Ответниците по жалбата Г. М. Я. и В. Д. А. я оспорват, като считат, че решението е по същество правилно, тъй като ищцата не е изпъл¬нила задълженията си по предварителния дого¬вор и той е развален, без да е било необходимо даването на нов срок за изпълнение на задълже¬нието за изплащане на уговорената цена.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жал¬бата и провери обжалваното решение с оглед изложените отменителни основания и съобразно изискванията на чл. 218ж ГПК (отм.), я намира основателна поради следните съображения:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 22.12.2000 г. ответниците са обещали да продадат на ищцата апартамент на първия етаж и паркомясто в под¬земния гараж на сградата срещу цена в размер на 55.000 щатски долара, платими на пет вноски
- за жилището, и 4000 щатски долара, плати¬ми на 30.12.2002 г. - за паркомястото. Ответ¬ниците са изпълнили от 2000 до 2003 г. на части задължението си да прехвърлят собстве¬ността на жилището. Преди изтичането на срока за плащане на цената на гаража ищцата е търси¬ла ответниците, но те са били в чужбина и зато¬ва на 29.12.2002 г. тя е депозирала пред нота¬риус сумата 4000 щатски долара за закупува¬нето на паркомястото. С телеграма, получена на 11.02.2003 г., ответниците са заявили, че раз¬валят договора за паркомястото поради неиз¬пълнение, а с нотариална покана от 31.01.2003 г., получена на 05.03.2003 г., ищцата е пока¬нила ответниците да се явят пред нотариус за изповядане на окончателната сделка. Ответни¬ците не са се явили за изповядане на сделката, вместо което са продали паркомястото на трето лице с нотариален акт, вписан в нотариалните книги с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г. след вписването на възбраната за обезпечение на предявения иск с вх.рег. № 5* от 07.03.2003 г. Искът обаче е отхвърлен, тъй като паркомя¬стото не е отделна вещ и липсва годен самостоя¬телен предмет за прехвърляне.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, намира, че пра¬вилно и в съответствие с изискванията на закона въззивният съд е приел, че предварителният договор не е развален поради причина, за която ищцата отговаря. По делото е установено по несъмнен начин, че цената 4000 щатски дола¬ра не е заплатена до приключване на устните състезания пред въззивния съд, т.е. налице е неизпълнение от страна на ищцата. За да се освободи от задължението си, ищцата е трябвало да изпълни на кредиторите или да внесе дължи¬мата сума по тяхна сметка в банка съгласно чл. 97. ал. 1 ЗЗД. Длъжницата обаче, макар и в

неизпълнение, се е освободила от последиците на своята забава, тъй като кредиторите са изпад¬нали в забава поради отсъствието им и неоказва-нето на необходимото съдействие за приемане на предлаганото изпълнение. Обстоятелството, че на 09.12.2002 г. те са упълномощили П. Н.-М. да се разпореди с паркомястото, включи¬телно и да получи цената, би имало значение, ако то беше известно на ищцата. Тяхното изяв¬ление за разваляне на договора от 11.03.2003 г. не е могло да породи действие не само защото не е определен нов срок за изпълнение, но защото самите кредитори са били в забава, което освобождава длъжницата от последиците на ней¬ната забава - чл. 96, ал. 1 ЗЗД.
Също правилно въззивният съд е приел, че разпореждането с обещания имот е непроти-вопоставимо на ищцата. Предявената на 12.02.2003 г. искова молба е вписана в нота¬риалните книги с вх.рег. N° 1* от 04.04.2003 г., но извършената на 11.03.2003 г. прехвърли-телна сделка е вписана с вх.рег. N° 6* от 11.03.2003 г. - след вписването на обезпечи-телната заповед върху процесния имот с вх.рег. №5* от 07.03.2003 г.
В нарушение на материалния закон въз¬зивният съд е приел, че съществува основание за нищожност на договора „липса на предмет". Ако страните не са постигнали съгласие по пред¬мета на договор, въобще няма договор. Невъ¬зможно е да съществува договор без страните да са се съгласили по предмет на договора - съдър¬жанието на насрещните права и задължения. В закона е уредено основанието за нищожност „невъзможен предмет" - страните са се съгласи¬ли кой е предметът на договора, но той е невъ¬зможен. Действително част от предмета на сключения предварителен договор е изначално невъзможен. Страните са се уговорили да бъде прехвърлена собствеността върху паркомясто N° 4 в подземния гараж на сградата, заедно със 7,56% идеални части от общите части на гараж¬ното помещение, към което се числят, без да е необходимо да е изрично казано и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Пар-комястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етаж¬ната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия под¬земния гараж не може да бъде прехвърлена, но в предварителния договор е обещано прехвърля¬нето на 7,56% идеални части от него, което е напълно възможно. Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзмо¬жен предмет, но съгласно ал. 4 нищожността на отделните части не влече нищожност на целия договор, когато сделката би била сключена и без недействителните части. Несъмнено процесната сделка би била сключена и без недействителната част, тъй като и двете страни имат интерес да бъдат прехвърлени идеални части от подземния гараж с разпределено ползване на обещаното паркомясто № 4 срещу уговорената цена и такива сделки на практика се сключват масово.
Видно от изложеното, обжалваното реше¬ние е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото - решено от касационната инстанция съгласно чл. 218ж, ал. 1 ГПК.
По делото е установено, че на 22.12.2000 г. ответниците са обещали да про¬дадат на ищцата паркомясто N° 4 в подземния гараж на сградата срещу цена в размер на 4000 щатски долара, платими на 30.12.2002 г. Преди изтичането на срока за плащане на цена¬та ищцата е търсила ответниците, но те са били в чужбина и затова на 29.12.2002 г. тя е депози¬рала пред нотариус уговорената цена. С телегра¬ма, получена на 11.02.2003 г., ответниците са заявили, че развалят договора поради неизпъл¬нение, а с нотариална покана от 31.01.2003 г., получена на 05.03.2003 г., ищцата е покани¬ла ответниците да се явят пред нотариус за изпо-вядане на окончателната сделка. Ответниците не са се явили за изповядане на сделката, вместо което са продали паркомястото на трето лице с нотариален акт, вписан в нотариалните книги с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г., след вписване¬то на възбраната за обезпечение на предявения иск с вх.рег. N2 5* от 07.03.2003 г.
Така сключеният предварителен договор има частично невъзможен предмет. Паркомясто №4 се намира в подземния гараж на сградата и е правно невъзможно да бъде реално обособено от останалите паркоместа в гаража със статут на самостоятелен обект в етажната собственост. Подземният гараж обаче е самостоятелен обект в етажната собственост и той може да бъде пред¬мет на прехвърлителна сделка, поради което предварителният договор е валиден за 7,56% идеални части от него. Към подземния гараж принадлежат съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, поради което предвари¬телният договор обвързва страните и за тяхното прехвърляне, без това да е необходимо да бъде изрично уговорено. В тази част сключеният предварителен договор е обвързвал валидно страните.
Така обвързващият страните предварите¬лен договор не е развален от обещателите по причина, за която приемателката отговаря. Говорената цена 4000 щатски долара е била дължима на 30.12.2002 г. Тя все още се дължи, тъй като не е изплатена и към приключването на устните състезания пред настоящата инстанция, но длъжницата е освободена от последиците на нейната забава, тъй като кредиторите са изпад¬нали в забава с неоказването на съдействие за получаване на дължимата сума. Те са овластили друго лице с правомощието да получи сумата, но това овластяване не е било известно на длъжни¬цата до депозирането на сумата при нотариус, която от 29.12.2002 г. стои на разположение на кредиторите и единствено от тяхната воля зависи да си я получат, като изповядат оконча¬телния договор. За последното обстоятелство те са уведомени в първия възможен момент на 05.03.2003 г.
Видно от изложеното сключеният предва¬рителен договор обвързва валидно страните (в посочената по-горе част) и към приключването на устните състезания пред настоящата инстан¬ция, поради което той следва да бъде обявен за окончателен при условията на чл. 297, ал. 1 ГПК(отм.). В отношенията между страните ответниците продължават да са собственици на обещания имот, тъй като прехвърлянето му на 11.03.2003 г.на трето лице е непротивопоста-вимо на ищцата.
На ищцата М. Т. Б. с оглед изхода на делото следва да й бъдат присъдени 427,00 лева - доказаните разноски за всички инстанции.
Воден от изложеното, Върховният каса¬ционен съд, състав на Трето гражданско отделе¬ние

РЕШИ:
ОТМЕНЯ решението на Софийския градски съд от 12.04.2007 г. по гр. д. N° 4095/2004.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН пред¬варителния договор, сключен на 22.12.2000 г. в частта, в която Г. М. Я., ЕГН ********** и В. Д. А., ЕГН **********^ двамата от София, продават на М. Т. Б., ЕГН ********** от София, следния недвижим имот: 7,56% идеал¬ни части от ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ с разпреде¬лено ползване на ПАРКОМЯСТО N° 4, при съседи на паркомястото: паркоместа N° №3 и 5, маневрено хале и калкан, заедно с принадлежа¬щите към подземния гараж съответни идеални части от общите части на сградата, и от правото на строеж върху дворното място, съставляващо УПИ *. 541,543,547 от кв. 182 по плана на София м. „Лозенец III", при съседи: улици Бигла и Кричим и УПИ *, Vili, XI-530, XII-392 и II от същия квартал, ПРИ УСЛОВИЕ ЧЕ М. Т. Б. заплати на Г. М. Я. и В. Д. А. сумата 4000 щатски долара в двуседмичен срок от днес.
ОСЪЖДА Г. М. Я., ЕГН **********^ и В. Д. А., ЕГН **********^ дВамата 0т София, да заплатят на М. Т. Б., ЕГН ********** от София, сумата 427,00 лева разноски за всички инстанции.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1, 2.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 12 Юли 2010, 10:52 
Уважаеми колеги,

Изпращам Ви бележките от последната работна среща на Форума заедно с презентацията на г-жа Ангелова. Изпращам също така и полученото от г-н Катранджиев предложение за промяна в ЗУТ по отношение на паркоместата.
На следващата среща бихме могли да обсъдим и възможността на приемане на нови членове на Форума, както и възможностите за разпространение на резултатите от работата му.

Поздрави,
Самуил Драганов/ представител на АГКК/

Катранджиев написа:
ПРЕДЛОЖЕНИЕ

за промяна на чл.200 от Закона за устройство на територията, като се създаде нова ал.3, а именно:
„Правилото на ал.1 не се прилага в случаите, когато реално определените части от поземления имот представляват предвидени по одобрен инвестиционен проект паркоместа с конкретизирано местоположение, функционално предназначени за индивидуално или общо паркиране”,
с оглед на следните съображения:
Предмет на настоящото изложение ще бъде проблем, свързан с въпроса за възникване на нов обект на собственост в резултат на развитието на строителството и правото на собственост, като понятие и правна фигура в българското законодателство. Няма да скрия, че има няколко мнения, наложили се въз основа на публикации в правни списания относно характера и правото на съществуване на паркомястото, като самостоятелен обект. Единственото, което искам и мога да обобщя от всички прочетени от мен публикации, че правните изводи там са изведени единствено въз основа на цитати от наредби и правни норми, които са съществували преди да възникне необходимостта от регулиране на тези нови обществени отношения, както и че тези правни изводи са направени единствено и само въз основа на анализ от визуалното и фактическо възприемане на конкретните обекти, като дори се стига до следните опростенчески изводи от рода на: „място очертано на пода” или пък, че така посочените паркоместа нямат стени, поради което нямат право на съществуване като самостоятелни обекти. За да можем да дадем правната си присъда, дали един обект може да бъде предмет на самостоятелно съществуване или не, преди всичко трябва да потърсим основанието за това не само в закона, тъй като понякога той би могъл да съдържа празнина относно регламентацията на определен обект, но и в правната теория - в понятията и правните определения. Ако правоприлагането е подвеждане на факти под съответна норма, не винаги в законодателството може да се намерят норми, които уреждат съществуващи правнозначими факти към определен момент. Законодателството не изчерпва всички юридически факти, просто защото то не може да предвиди всички и защото животът е непрекъснат процес, общественото развитие върви и не може да бъде спряно от закона. С други думи възникването на нови обществени отношения, свързани с обектите на собственост, нерегламентирани от закона, са неизбежни. Една стара френска максима гласи: „Че правото не е законът”. В настоящият момент сме изправени точно пред такъв феномен. Налице е остра необходимост от регулиране на обективно възникналите обществени отношения, свързани с паркоместата поради факта, че наличието на достатъчно парокоместа е основен критерий за комфорта на обитаване в урбанизираните територии, както и че законодателно са уредени задължителни изисквания за минимален брой места за гариране или паркиране в рамките на урегулираните поземлени имоти, а за да се спазят тези изисквания строителните предприемачи извършват инвестиции на значителна стойност. За тези инвестиции обаче липсва възвръщаемост, тъй като на практика паркоместата за оставени извън гражданския оборот поради липсата на законова регламентация, дължаща се на консерватизма на досегашния законодател.
Някогашният Закон за териториалното и селищно устройство беше отменен и с оглед новите реалности, развитието на правото на частна собственост и на чисто пазарните условия, при които започна да се осъществява строителството на всички сгради, наложи приемането на Закона за устройство на територията. Този закон разшири и даде нов смисъл на досега съществуващите понятия за определени вещни права: право на строеж, право на преминаване, на понятието обект, както и създаде норми, които направиха по-широко приложението на несамстоятелната норма на чл.110 от ЗС. Може би не е нужно да напомня, че чл.110 от ЗС е несамостоятелна норма, която съдържа легална дефиниция, но тя се прилага само във връзка с други норми, детайлизиращи обектите, представляващи недвижими имоти. Напълно нормално е ЗУТ с оглед на нуждите на обществените отношения, които регулира, да детайлизира недвижимите имоти - обекти на право на собственост, като отчита дефиницията в чл.110 от ЗС. Ето защо бихме могли да кажем, че на първо място в закона беше разширено съдържанието на правото на строеж, като бяха предвидени за първи път строежи под повърхността на земята. Включително за първи път беше въведена и абстракцията да се учредява право на строеж и за полагане на електрически кабел, който иначе не би бил характеризиран като недвижим имот според легалната дефиниция. Следователно много правилно законодателят пристъпва към въвеждането на нови обекти, върху които може да бъде учредено право на строеж, тъй като това е необходимо за установените вече нови обществени отношения на пазарна икономика и строителство. За първи път детайлно бе регламентирано и правото на преминаване, което бихме могли да характеризираме като едно от най-абстрактните вещни права, тъй като за притежаването му не е необходимо съществуването на материализирани знаци, които могат да се пипнат и усетят. Всеки може да го притежава, не е необходимо пътеката на преминаване да бъде очертана на място или да бъдат издигнати стени. Казвам това, защото във всички публикации относно паркоместата, тезата че те не могат да съществуват се гради единствено на факта, че нямали стени и покрив. Пак в новия Закон за устройство на територията законодателят, преценяйки явно, че не може да изчерпи с конкретни норми разнообразието от обекти на правото на собственост, в допълнителните разпоредби изрично дава съдържанието на понятията, употребявани в закона, които имат отношение и към вещноправния режим на обектите, като определя що е строеж и що е обект. Точка 39 от параграф 5 от допълнителните разпоредби на ЗУТ, определя че обект е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение и самостоятелно функционално предназначение, като естествено би следвало да е и трайно прикрепено към земята, за да има характеристиката на недвижим имот. При така изложените доводи би следвало да бъдем обективни, да не робуваме на старите си представи, че вещните права са свещена крава, чието съдържание не бива да бъде променяно от римско време. Налице е необходимост от промяна, защото правните понятията, теорията и закона трябва да търпят развитие, за да обслужват обществото, да улесняват отношенията по собствеността и да създават за хората правна сигурност при влагането на техните финансови средства. Ако приемем хипотезата, че е налице инвестиционен проект, при който един терен е разпределен на отделни паркоместа, които чисто и просто представляват единични паркинги, то какъв е проблемът с оглед на горноказаното да се приеме, че тези паркоместа са самостоятелен обект. Първо защото съгласно точка 39 от параграф 5 те са строеж, както за всеки паркинг, така и за тях се правят определените строително-монтажни работи, изгражда се канализация, настилка, още повече, че в чл.38 като строежи се смятат всички съоръжения, а паркоместата и паркингите са вид съоръжения. В същото време съгласно инвестиционния проект те имат определно наименование, тяхното местоположение е конкретизирано, като при гаражите, за които безпорно се смята, че са самостоятелен обект и естествено имат самостоятелно функционално предназначение, а именно: определено лице да гарира колата си в тези паркоместа. Като общо можем да кажем, че те се характеризират и като трайно прикрепени към земята. Следователно как може да се приеме, че един гараж, един общ паркинг, изграден по проект без стени, биха могли да бъдат самостоятелен обект на право на собственост , а паркоместото не би могло, независимо че е достатъчно добре индивидуализирано по проект, просто защото не са изградени стените. Може би по тази логика трябва да отречем и съществуването на правото на преминаване. Трябва да отречем съществуването на правото на собственост върху кабел положен под земята в чужд имот, независимо, че за него е учредено право на строеж.
Възниква необходимостта, за да бъдат избегнати всички тези противоречия между различните правни теории по законодателен път, изрично трябва да бъде посочено и паркомястото като самостоятелен обект на право на собственост. Това се налага, тъй като практически новите изисквания по Наредба №7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони и Наредба №2 от 29.06.2004г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии, изрично предвиждат изграждането на определен брой паркоместа при строежа на различни видове сгради. В този случай в съвременните условия тези паркоместа се изграждат действително като вид гараж, макар и без преградни стени, със съответната настилка и комуникации към сградата. Всичко това се калкулира като цена, било то към съответния обект към сградата, било то като самостоятелна цена при продажба на идеални части от дворното место. Налага се изискването от страна на купувачите, че след като те плащат тази цена, то би следвало да получат в собственост адекватен обект. В случая този обект е индивидуализиран и съществува, но тъй като определени юристи не разглеждат законите и правото като средства, с които действително да се осигурява онова съвременно понятие за правото на собственост, което животът изисква, а са обсебени единствено от професионалното си високомерие, то гражданите не могат да получат исканата от тях защита, която държавата е длъжна да им осигури за тяхното право на собственост. Изправени сме пред следния феномен: животът налага тези паркоместа да бъдат приети като самостоятелни обекти, за да могат гражданите, които плащат за тях, независимо да упражняват правата си и която необходимост не само, че не застрашава нищо в правния мир, но би осигурила правната сигурност, а в същото време им се предлагат други решения, които целят същия резултат,паркомястото да остане в патримониума на купувача, но с голяма доза правна несигурност, а именно: а/договори за разпределение на ползване на двор, в който всеки купувач, платил конкретно паркоместо отново упражнява права, сходни на тези на правото на собственост върху него, но в същото време появяването на нов съсобственик в дворното място, вследствие на прехвърлителна сделка от друг съсобственик, крие опасността новият приобретател да оспори така подписания между предишните съсобственици договор за ползване и никакви клаузи за това как страните по договора се задължават при прехвърляне на своите обекти да задължат новите приобретатели да се съобразят с така подписания договор, не осигуряват правна сигурност, тъй като това са само едни обещания за действия на трето лице; б/подписване на договори за наем-хипотеза, която не отговаря на волята на страните, защото купувачът плаща, за да стане собственик, а не наемател, а и договорът за наем има определен максимален срок. Следователно отново и тук с неистови усилия се цели резултат, който би могъл да се постигне изключително лесно ако правната общност практикува правото преди всичко като висша проява на абстракция с цел все по-съвършеното регулиране на обществените отношения; в/ прехвърляне на идеална част от подземен паркинг или дворно место с реално ползване на съответното паркоместо – хипотеза подобна на предишната, но още по-неиздържана, защото реалното ползване може да бъде установено само с договор от всички съсобственици, а не еднолично от строителя. Естествено в много случаи това не се обяснява ясно и точно на купувачите, реалното право на ползване се смесва с вещното право на ползване, което предвиждам, че занапред ще доведе до спорове в съда и не вещае нищо добро за правната сигурност. С оглед на горното, имайки предвид на първо място така възникналата обеществена необходимост, на второ място всички цитирани по-горе норми в ЗУТ, считам че не е правна ерес и че не е противоречащо на закона и правната теория да се приеме в практиката, че паркомястото би могло да бъде самостоятелен обект и ако това е все пак непоносимо за някои юристи, преди да бъде регламентирано, то представителите на различните гилдии в настоящия форум да поемат законодателна инициатива за промяна на закона за устройство на териториите, като бъде приета една нова трета алинея към чл.200, а именно: Нова ал.3 – „правилото на ал.1 не се прилага в случаите, когато реално определените части от поземления имот представляват предвидени по одобрен инвестиционен проект паркоместа с конкретизирано местоположение, функционално предназначени за индивидуално или общо паркиране”. Освен това предлагам в точка 38 параграф 5 от ЗУТ след думата спортни съоръжения да бъде добавено: „включително и предвидени по проект, изградени или предстоящи за изграждане паркоместа”.


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 12 Юли 2010, 10:55 
ФОРУМ НА ПОТРЕБИТЕЛИТЕ НА ИНФОРМАЦИЯТА НА АГКК

Работна среща 29.06.2010г.
(бележки)



В срещата взеха участие представители на:
1. Нотариална камара;
2. Българска асоциация на съдиите по вписванията (БАСВ);
3. Столична община;
4. Камара на инженерите по геодезия;
5. Агенция по кадастър, имотна регистрация и картография, Холандия;
6. АГКК.

Обсъждани въпроси:
1. Проблема с идентификацията на паркоместата (в сградите и извън тях), отразяването им в КК и издаването на скици за паркомясто. Самостоятелен обект или не; достъп до тях; ипотекиране. Съществуващи практики в България и Холандия. Необходимост да се даде дефиниция и след това да се уреди съществуващото положение.
За следващата среща: до 7 юли участниците във Форума ще разпространят своите предложения за текстове в ЗУТ/ЗКИР, които да се обсъдят на следващата среща на 20.07.2010г.

2. Използване в нотариалния акт на информацията от кадастралната карта (КК) и регулационните планове. Представена презентация с примери за възможни проблеми и предложения за тяхното решаване (приложена е към настоящия протокол). Обсъдени казуси; отчуждаване на части по регулация; индивидуализиране на реални части; ограничения по ЗУТ и др.


Следваща среща: 20.07.2010г. (вторник), 15:00ч., АГКК.



Изготвил:
Самуил Драганов


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 22 Юли 2010, 07:07 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:06
Мнения: 398
Солидаризирам се с предложенията на колегата Катранджиев
Казаното от мен по горе е доразвито от него отлично.


Докладвай
Върнете се в началото
 Профил  
Отговори с цитат  
 Заглавие: Re: статута на паркоместата - законодателни промени ...
Ново мнениеПубликувано на: 22 Юли 2010, 09:08 
Адмирации за новата ал.3 !

Искрено съжалявам, че едва сега се включвам в дискусията...
Абсолютно подкрепям тезата на Каранедев.
ТО-паркоместото Е самостоятелен обект. Индивидуализирано е, има конкретно определени граници и фиксирана площ от възникването си -в проекта, ОДОБРЕН от компетентния орган. Отговаря на нормативно установени изисквания. Има собствено - уникално предназначение, ПЛАЩАТ му се данъци. При проектирането му не са "драснати" 3-4 черти ей така както си мислят голяма част от тези, които НЕ са се занимавали с архитектурно проектиране. Винаги се разработва план на движението с възможностите за маневриране и паркиране на автомобилите... и т.н. Всякакви спекулации с липса на стени и как било построено, намирам за крайно неуместни и неподкрепени с аргументи. Границите могат да съвпадат, но не са стени, огради, бои и т.н. Твърдя горното опирайки се на не малък опит в строителството и от скоро - в правото.


Но преди всичко искам да изтъкна един чисто практичен положителен феномен - кое налага съществуването му.
При риска да се избият съседите кой ще има право да спира на и без това малкото места, то по-добре е правата да са урегулирани изначале, а последното ще доведе до спокойно и мирно съжителство и не е ли в крайна сметка ТОВА една от целите.

И НЕ на последно място - какво става с всички тези хора, които до момента са си закупували правото на спокойствие и сигурност?!? Защото покупката на вещ не означава само право на собственост...


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 70 мнения ]  Отиди на страница Предишна  1 ... 3, 4, 5, 6, 7  Следваща

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов