КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 2926

Град Варна, 27.09.2010 година.


ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД – ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, четвърти граждански състав, в закрито съдебно заседание, проведено на двадесет и седми септември две хиляди и десетата година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ИВЕЛИНА СЪБЕВА
ЧЛЕНОВЕ :ТАТЯНА МАКАРИЕВА
КРАСИМИР ВАСИЛЕВ

Като разгледа докладваното от съдията Василев, ч.в.гр.дело № 1941, по описа на ВОС за 2010 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по жалба от „Билдинг мастърс” ЕООД, със седалище град Варна, ЕИК 103778840, представлявано от К.Б., роден на *** година в Грузия, срещу Определение № 18 220 от 16.09.2010 година на Съдия по вписванията при Служба по вписванията към ВРС, с което е отказано вписване на Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип.
В жалбата се навеждат доводи за неправилно тълкуване от страна на съдията по вписванията на отделни разпоредби от ЗУЕС – чл.2 и чл.44.Претендира се въззивния съд да отмени атакувания съдебен акт и разпореди вписване на договора.
Жалбата е допустима, предявена е в срока за обжалване.
След преценка на обстоятелствата, като се запозна с материалите в делото и съображенията на страните, съдът съобрази следното:
На разглеждане подлежи Определение от 16.09.2010 година на съдия по вписванията към ВРС, с което е отказано вписване на депозирания договор, на основание чл. 2 , във връзка с чл. 4 от ПВ и чл.2, 44 от ЗУЕС .
Отказът е постановен в производство по чл. 32 а от Правилника за вписване, образувано по заявление на нотариус за вписване на договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост. Мотивите са свързани с приложението най – вече на разпоредбите на чл.2 и чл.4 от ПВ за вписване на изброените актове, между които процесният договор не попада, а също и с чл.44 от ЗУЕС за създаване на публичен регистър на сградите и отделните входове в режим на етажната собственост, в общинската и районната администрация, по местонахождение.
Жалбата е неоснователна!
Според жалбоподателя договорът би бил противопоставим спрямо следващите приобретатели, единствено чрез вписването му в имотния регистър, по реда на Правилника за вписванията по имотната партида на съответния обект. В подкрепа на това становище представя копия на съдебни решения от други съдебни състави на ВОС. Създаването на публичен регистър на сградата или отделните входове в режим на етажна собственост по чл.44, ал.1 от ЗУЕС не може да замести публичния регистър, съответно това вписване да се противопостави на следващите приобретатели. Според настоящия състав, за да постанови отказът съдията по вписванията адекватно се е позовал на текстове на Закона за управление на етажната собственост - чл.2, ал.2 и чл.59, ал.1 (в сила от 01.05.2009 година), съдържащи изискване за вписване на писмения договор по партидата на всеки самостоятелен обект в съответната му част
Позоваването на Правилника за вписване в конкретната хипотеза е неправилно.Самата разпоредба на чл.2 от Правилника за вписванията сочи, че по този ред се вписват само онези актове, които са изрично предвидени.Законът за управление на етажната собственост е специален по отношение на Закона за собствеността, съответно и на Правилника за вписване, като подзаконов нормативен акт по приложението на глава ХІ „Вписвания”, на основание чл.116 от ЗС.
Отговор на поставения с жалбата въпрос е даден с разпоредбата на чл.44, ал.4 от ЗУЕС и Наредба № 3 от 17.06.2009г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост, издадена от делегирания орган.По силата на чл.2 от Наредбата, на вписване в регистъра подлежат всички сгради и отделни входове в режим на ЕС на територията на общината, които попадат в обхвата на разпоредбите на ЗУЕС.
Управлението на общите части на сгради в режим на ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип пък е уредено с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора. Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в Регистъра на сгради в режим на ЕС и е противопоставим на неговите последващи приобретатели, на основание чл.2 от ЗУЕС.Законът и приложимата наредба не уреждат възможността за вписване на договора по чл.2 от ЗУЕС по реда и при условията на Правилника за вписване, именно поради наличието на публичен регистър за сградите в режим на етажна собственост, респективно и за конкретните обекти в тях, по установения с наредбата ред.
С изложените мотиви обжалваното определение следва да бъде потвърдено. Съобразно направения извод съдът,

О П Р Е Д Е Л И :

ПОТВЪРЖДАВА Определение № 18 220 от 16.09.2010 година, на съдия по вписванията към Служба по вписванията при ВРС с което е отказано вписване на договор Вх.№ 18 220 от 16.09.2010 година, на основание чл. 2 , във връзка с чл. 4 от ПВ и чл.2 , 44 от ЗУЕС .

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок от връчването му на страните.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№____________
гр. ВАРНА, 16.06.2010г.

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в разпоредително заседание на шестнадесети юни през две хиляди и десета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЮЛИЯ БАЖЛЕКОВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ ХРИСТОВА
АТАНАС КЕМАНОВ

като разгледа докладваното от съдия Мария Христова ч.гр.д.№1057/2010г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по частна жалба от «Б. М.» ЕООД, гр. Варна, представлявано от К. Б.е, срещу определение от 20.05.2010г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията към Агенция по вписванията – София, за вписване на договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип акт №35, том І, рег.№755 от 09.04.2010г. по заявление вх.№9150/20.05.2010г. на СВп – гр.Варна.
В жалбата се твърди, че отказът е неправилен и незаконосъобразен, тъй като законът за управление на етажната собственост предвижда, че договорите за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип, подлежат на вписване в книгите, които се водят в службата по вписванията. Редакцията на чл.2 от ЗУЕС, която предвижда вписването на договора, съдържа непълнота относно това къде следва да бъде вписан акта, но от тълкуването й във връзка с останалите разпоредби на закона следва, че това е съответната служба по вписванията. Аргумент в подкрепа на изложеното е и обстоятелството, че вписването е противопоставимо спрямо трети лица приобретатели на имотите, което изисква същото да бъде осъществено именно в книгите при посочената служба – имотната партида на всеки самостоятелен обект в сградата. Претендира се отмяна на обжалвания отказ и връщане на преписката за вписване на посочения договор.
Съдебният състав, след като взе предвид оплакванията на въззивниците и данните по делото, установи следното:
Частната жалба е подадена на 20.05.2010 год., в седмодневен срок от връчване на обжалвания акт на 21.05.2010 год., поради което е допустима.
Разгледана по същество същата се явява основателна.
В системата на българското гражданско право е приет принципа на ограничителния, затворен брой актове, подлежащи на вписване, което означава, че само такива актове, облечени в надлежна форма – извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис, които закона предвижда, могат да бъдат вписани в нотариалните книги. От една страна това са актовете, с които се признава или прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, възбраните и ипотеките върху него, а от друга страна други юридически факти, за които законът предвижда изрично вписване.
В случая се иска вписване на договор, който е сключен в предвидената от закона форма – писмена с нотариална заверка на подписа, като същото се обосновава с чл.2, ал.2 от ЗУЕС, според който договора за управление на общите части на сгради в ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип, следва да бъде вписан в имотната партида на отделния обект. Цитираното правило не указва пряко, че вписването следва да бъде осъществено в книгите, които се водят при съответната служба, както е разрешението при чл.16, ал.4 и чл.73, ал.5 от Търговския закон; чл.3, ал.1, чл.18, ал.1 и чл.27, ал.2 от Закона за арендата в земеделието; чл.44а, чл.54, ал.1, чл.71, чл.72 и чл.74 от ЗДС и т.н., но това може да се извлече по тълкувателен път.
Съдът намира, че в предметния обхват на публичния регистър на сградите в режим на етажна собственост, въведен с Наредба №3 от 17.06.2009 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост, не попада вписването на договори, които имат съдържанието на процесния, по следните съображения: наредбата не предвижда изискване за квалифицирана форма на подлежащия на вписване акт и съобразно същата на вписване подлежат единствено данните за управителния орган - вид, състав, мандат, адреси и телефони за връзка на членовете на управителния съвет (управителя).
От друга страна аргуменнт в подкрепа на това, че вписването следва да бъде извършено по реда на ПВп е и предвидената противопоставимост на вписването по отношение на лицата. Според закона вписания договор обвързва по задължителен начин частния правоприемник на лицето, което е било титуляр на правото на собственост на самостоятелния обект, което следва да се обясни с публичността на книгите за вписванията и чисто оповестителното действие на вписването. Посочената Наредба №3 ограничава достъпа до данните в регистъра, като от него са изключени последващите приобретатели на самостоятелни обекти, поради което същото следва да бъде извършено по имотната партидата на всеки самостоятелен обект в сградата.
Предвид изложеното съдът намира, че отказът на съдията по вписванията е неправилен и следва да бъде отменен, като същия бъде задължен да осъществи исканото вписване.
Предвид горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ :

ОТМЕНЯ определение от 20.05.2010г. на съдия по вписванията при ВРС, постановено по заявление вх.№9150/20.05.2010г. на СВп – гр.Варна.
ЗАДЪЛЖАВА съдията по вписванията при ВРС да впише договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип акт №35, том І, рег.№715 от 09.04.2010г. по заявление вх.№9150/20.05.2010г., подадено от нотариус Камен Костадинов.
Определението не подлежи на обжалване.
Препис от същото да се изпрати на Службата по вписванията при АВп.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№
гр. Варна, 14.10.2010г.


ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в закрито заседание на 14.10.2010г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЮЛИЯ БАЖЛЕКОВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ ХРИСТОВА
МИХАИЛ МИХАЙЛОВ мл.с.

като разгледа докладването от съдията Ю.Бажлекова ч.гр.д. № 2076 по описа за 2010г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по повод на частна жалба от „Билдинг Мастърс”ЕООД, представлявано от управителя К.Б. против определение № 730/01.10.2010г. на съдията по вписванията при СП-гр.Варна, с което се отказва вписване на Договор с нот.заверка рег. № 2007 акт 113 т.І от 20.09.2010г. по заявление вх. № 19299/01.10.2010г. на АВ-Варна.
В частната жалба се излага, че неправилно съдията по вписванията е приел, че вписването на договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на ЕС в комплекс от затворен тип следва да се впише в регистъра на сгради в режим на ЕС, а не в имотния регистър , воден от СП. Редакцията на чл.2 от ЗУЕС съдържа непълнота относно това къде следва да се впише договора, но от тълкуването й във връзка с останалите разпоредби на закона следва, че това е съответната служба по вписванията. Претендира се отмяна на обжалвания отказ и връщане на преписката за вписване на посочения договор.
Съдът, като взе предвид оплакванията на въззивника и данните по делото, приема за установено следното:
Частната жалба е подадена в срок, поради което е допустима.
По съществото й съдът прави следните изводи относно релевантните за спора факти и приложимото право:
СВ-Варна е била сезирана с молба от нотариус К.Костадинов за вписване на договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на ЕС в комплекс от затворен тип акт 113 т.І от 20.09.2010г.
Видно от приложения договор от 16.09.2010г. между собственик на самостоятелен обект в сграда, разположена в ПИ с идентификатор 10135.2563.700, идентичен с УПИ ХХVІІІ-352 в кв.50 по плана на 21 подрайон на гр.Варна и „Билдинг Мастърс”ЕООД е постигнато съгласие за възлагане от собственика на изпълнителя - търговското дружество, а последният приема, да осъществява дейности по управление и поддръжка на общите части на сградата, както и на свободната дворна площ, прилежаща към сградата. Уговорено и е съответно възнаграждение. Следователно същият договор притежава характеристиките на такъв по чл.2 от ЗУЕС.
Разпоредбата на чл.2 ЗУЕС регламентира особен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост. Изхожда се от специфичната характеристика на обекта – общи части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. Сключването на договор по чл.2 ЗУЕС между отделния собственик на самостоятелен обект и инвеститора води до ограничаване правомощието управление, включено в обема на вещното право на собственост на всеки титуляр, но предвид източника на ограничение / договор/ има облигационно действие, поради което законодателят е предвидил при определени предпоставки договорът за управление да е противопоставим на последващи приобретатели на самостоятелни обекти, а именно: да е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и да е вписан по партида на всеки самостоятелен обект.
Изрично разпоредбата на чл.2,ал.2 ЗУЕС предвижда, че вписването следва да се извърши по партидата на всеки самостоятелен обект. Цитираното правило не указва пряко, че вписването следва да бъде осъществено в книгите, които се водят от съответната служба, както е разрешението по чл.16,ал.4 и чл.73, ал.5 ТЗ, чл.3, ал.1, чл.18, ал.1 и чл.27, ал.2 Закона за арендата в земеделието; чл.44а, чл.54, ал.1, чл.71 ЗДС и т.н., но това може да се извлече по тълкувателен път. Съгласно чл.3, ал.1 ЗКИР имотният регистър / който на осн. чл.5 , ал.1 ЗКИР се съхранява и води от Агенция по вписванията/ се състои от партидите на недвижимите имоти. На осн. чл.44 , ал.3 ЗУЕС и чл.2 и чл.4,т.1 Наредба № 3/17.06.2009г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост на регистрация в този регистър, воден от общинската администрация, подлежат сградата или отделния вход, които са в режим на етажна собственост, а не отделният самостоятелен обект. Именно поради това в регистъра по чл.44 ЗУЕС не е предвидено откриване на партида за отделените самостоятелни обекти в сградата или във входа на сградата. Аргумент в подкрепа на това, че вписването следва да се извърши по реда на ПВп е и предвидената противопоставимост на вписването. Според закона вписания договор обвързва по задължителен начин частния правоприемник на лицето, което е било титуляр на правото на собственост върху самостоятелен обект, което следва да се обясни с публичността на книгите за вписванията и чисто оповестителното действие на вписването. Посочената Наредба №3 ограничава достъпа до данните в регистъра, като от него са изключени последващите приобретатели на самостоятелни обекти, поради което вписването следва да се извърши по имотната партидана всеки самостоятелен обект в сградата.
Соглед на изложеното, съдът намира частната жалба за основателна и обжалвания отказ на съдията по вписванията следва да бъде отменен, като се дадат задължителни указания на съдията по вписванията да впише процесния договор.
Водим от горното, съдът

О П Р Е Д Е Л И :

ОТМЕНЯ определение № 730/01.10.2010г. на съдията по вписванията при СП-гр.Варна, с което се отказва вписване на Договор с нот.заверка рег. № 2007 акт 113 т.І от 20.09.2010г. по заявление вх.№ 19299/01.10.2010г. на АВ-Варна.
УКАЗВА на съдията по вписванията при СВ-Варна да впише договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на егажна собствност в комплекс от затворен тип акт № 13, т.І, рег.№ 2007 от 20.09.2010г. по заявление вх.№ 19299/01.10.2010г. на АВ-Варна, подадено от нотариус Камен Костадинов.
Определението не подлежи на обжалване.
Препис от същото да се изпрати на Службата по вписвания при АВп.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 1837

08.06.2010 година.


ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД – ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, четвърти граждански състав, в закрито съдебно заседание, проведено на осми юни две хиляди и десетата година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ИВЕЛИНА СЪБЕВА
ЧЛЕНОВЕ :ТАТЯНА МАКАРИЕВА
КРАСИМИР ВАСИЛЕВ

Като разгледа докладваното от съдията Василев, ч.в.гр.дело № 1111, по описа на ВОС за 2010 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по жалба от „Свети Свети Константин и Е. Холдинг” АД, със седалище град Варна, ЕИК 813194292, представлявано от Е.К.Ж., ЕГН ********** срещу определение от 31.05.2010 година на съдия по вписванията при Служба по вписванията към ВРС, с което е отказано вписване на Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс по Заявление № 9921 от 31.05.2010 година, подадено от пом.нотариус по заместване на нотариус Светлана Димова.
В жалбата се навеждат доводи за неправилно тълкуване от страна на съдията по вписванията на отделни разпоредби от ЗУЕС – чл.2 и чл.44 .Претендира се въззивния съд да отмени атакувания съдебен акт и разпореди вписване на договора.
Съдът приема, че жалбата е допустима, предявена е в срока за обжалване.
На разглеждане подлежи Определение от 31.05.2010 година на съдия по вписванията към ВРС, с което е отказано вписване на депозирания договор акт № 118, том.І, рег.№ 3506 от 28.05.2010 година, на основание чл. 2 , във връзка с чл. 4 от ПВ и чл.2, 44 от ЗУЕС .
Отказът е постановен в производство по чл. 32 а от Правилника за вписване, образувано по заявление на нотариус за вписване на договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост – рег.№ 3506/2010г. Мотивите са свързани с приложението най – вече на разпоредбите на чл.2 и чл.4 от ПВ за вписване на изброените актове, между които процесният договор не попада, а също и с чл.44 от ЗУЕС за създаване на публичен регистър на сградите и отделните входове в режим на етажната собственост, в общинската и районната администрация, по местонахождение .
Жалбата е неоснователна!
Според жалбоподателя договорът би бил противопоставим спрямо следващите приобретатели, единствено чрез вписването му в имотния регистър, по реда на Правилника за вписванията по имотната партида на съответния обект. В подкрепа на това становище представя копия на съдебно решение от друг съдебен състав на ВОС. Създаването на публичен регистър на сградата или отделните входове в режим на етажна собственост по чл.44, ал.1 от ЗУЕС не може да замести публичния регистър, съответно това вписване да се противопостави на следващите приобретатели. За да постанови отказът съдията по вписванията адекватно се е позовал на текстове на Закона за управление на етажната собственост - чл.2, ал.2 и чл.59, ал.1 (в сила от 01.05.2009 година), съдържащи изискване за вписване на писмения договор по партидата на всеки самостоятелен обект в съответната му част
Позоваването на Правилника за вписване в конкретната хипотеза е неправилно.самата разпоредба на чл.2 от Правилника за вписванията сочи, че по този ред се вписват само онези актове, които са изрично предвидени.Законът за управление на етажната собственост е специален по отношение на Закона за собствеността, съответно и на Правилника за вписване, като подзаконов нормативен акт по приложението на глава ХІ Вписвания, на основание чл.116 от ЗС.
Отговор на поставения с жалбата въпрос е даден с разпоредбата на чл.44, ал.4 от ЗУЕС и Наредба № 3 от 17.06.2009г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост, издадена от делегирания орган. По силата на чл.2 от Наредбата, на вписване в регистъра подлежат всички сгради и отделни входове в режим на ЕС на територията на общината, които попадат в обхвата на разпоредбите на ЗУЕС.
Управлението на общите части на сгради в режим на ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип пък е уредено с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора. Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в Регистъра на сгради в режим на ЕС и е противопоставим на неговите последващи приобретатели, на основание чл.2 от ЗУЕС.Законът и приложимата наредба не уреждат възможността за вписване на договора по чл.2 от ЗУЕС по реда и при условията на Правилника за вписване, именно поради наличието на публичен регистър за сградите в режим на етажна собственост, респективно и за конкретните обекти в тях, по установения с наредбата ред.
С изложените мотиви обжалваното определение следва да бъде потвърдено. Съобразно направения извод съдът

О П Р Е Д Е Л И :

ПОТВЪРЖДАВА Определение от 31.05.2010 година, на съдия по вписванията към Служба по вписванията при ВРС с което е отказано вписване на договор Акт № 118, том.І, рег.№ 3506 от 28.05.2010 година, на основание чл. 2 , във връзка с чл. 4 от ПВ и чл.2 , 44 от ЗУЕС .

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок от връчването му на страните.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 681 / 25.02.2010г.

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД – ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
ІV с. в закрито заседание в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : И. СЪБЕВА
ЧЛЕНОВЕ : Кр.ВАСИЛЕВ
Д.ГРИГОРОВА –мл.съдия
разгледа докладваното от председателя на състава
ч. гр. д.№ 2691/ 2009г.
Производството е образувано по жалба от „Б. м. „ЕООД със седалище и адрес на управление –град В., представлявано от К. Б. , гражданин на Р. Г., срещу определение от 28.12.2009г. на съдия по вписванията при СВ- ВРС, с което е отказано вписване на Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост . Излагат аргументи за неправилност на определението, позовавайки се на отделни разпоредби от ЗУЕС – чл.2 и чл.44 , съобразно които претендират въззивния съд да отмени обжалвания съдебен акт и разпореди вписване на договора .

Въззивният съствав констатира, че жалбата е допустима , но разгледана по същество е неоснователна.

Предмет на разглеждане е определение от 28.12.2009г. на съдия по вписванията към ВРС с което е отказано вписване на депозирания договор с рег.№ 3241/ 2009г. на нотариус с рег.№ 5*0 на НК, на основание чл. 2 , във връзка с чл. 4 от ПВ и чл.2 , 44 от ЗУЕС .

Отказът е постановен в производство по чл. 32 а от Правилника за вписване , образувано по заявление на нотариус рег.№ 520 на НК за вписване на договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост – рег.№ 3241/ 2009г. Мотивиран е с разпоредбите на чл.2 и чл.4 от ПВ за вписване на изброените актове, между които процесният договор не попада, а също и с чл.44 от ЗУЕС за създаване на публичен регистър на сградите и отделните входове в режим на етажната собственост , в общинската и районната администрация, по местонахождение .

Отказът е законосъобразен.

Съображенията за неправилност на отказа са обосновани с текстове на Закона за управление на етажната собственост-чл.2, ал.2 и чл.59, ал.1 / в сила от 01.05.2009г/, съдържащи изискване за вписване на писмения договор по партидата на всеки самостоятелен обект в съответната му част. Според жалбоподателя договорът би бил противопоставим спрямо следващите приобретатели , единствено чрез вписването му в имотния регистър , по реда на Правилника за вписванията по имотната партида на съответния обект. В подкрепа на това становище представя копия на договори, вписани в СВ- Варна. Създаването на публичен регистър на сградата или отделните входове в режим на етажна собственост по чл.44, ал.1 от ЗУЕС не може да замести публичния регистър, съответно това вписване да се противопостави на следващите приобретатели.

Позоваването на Правилника за вписване в конкретната хипотеза е неправилно. Законът за управление на етажната собственост е специален по отношение на Закона за собствеността, съответно и на Правилника за вписване, като подзаконов нормативен акт по приложението на глава ХІ Вписвания , на основание чл.116 от ЗС.

Отговор на поставения с жалбата въпрос е даден с разпоредбата на чл.44, ал.4 от ЗУЕС и Наредба № 3 от 17.06.2009г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост, издадена от делегирания орган. По силата на чл.2 от наредбата , на вписване в регистъра подлежат всички сгради и отделни входове в режим на ЕС на територията на общината / района /, които попадат в обхвата на разпоредбите на ЗУЕС.

Управлението на общите части на сгради в режим на ЕС , построени в жилищен комплекс от затворен тип , е уредено с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора. Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в Регистъра на сгради в режим на ЕС и е противопоставим на неговите последващи приобретатели , на основание чл.2 от ЗУЕС. Отказът за вписване в регистъра се разглежда в сроковете и по реда на Административно процесуалния кодекс- чл.7 Наредба №3/ 2009г. Законът и приложимата наредба не уреждат възможността за вписване на договора по чл.2 от ЗУЕС по реда и при условията на Правилника за вписване, именно поради наличието на публичен регистър за сградите в режим на етажна собственост, респективно и за конкретните обекти в тях, по установения с наредбата ред.

С изложените мотиви обжалваното определение следва да бъде потвърдено. Съобразно направения извод съдът

О П Р Е Д Е Л И :

ПОТВЪРЖДАВА определение от 28.12.2009г. на съдия по вписванията към Служба по вписванията при ВРС с което е отказано вписване на договор рег.№ 3241/ 2009г. на нотариус с рег.№ 5*0 на НК, на основание чл. 2 , във връзка с чл. 4 от ПВ и чл.2 , 44 от ЗУЕС .

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок от връчването му на страните.


ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1. 2.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 1954 / 17.06.2010г.

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД – ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
ІV с. в закрито заседание в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : И. СЪБЕВА
ЧЛЕНОВЕ : Т.МАКАРИЕВА
Кр.ВАСИЛЕВ

разгледа докладваното от председателя на състава ч. гр. д.№ 1110/ 2010г.

Производството е образувано по жалба от „Св. Св. K. и Е. холдинг „ АД , със седалище и адрес на управление –гр. В., к.к.” Св. Св. К. и Е.” – административна сграда, представлявано от изпълнителния директор Е. К.Ж., чрез адвокат К.Ж., против отказ № 428/ 28.05.2010г. на Агенция по вписване , Служба по вписвания- гр. В., с който е отказано вписване на Договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс от затворен тип „ Е.” и за предоставяне ползването на общата инфраструктура в к.к.”Св. Св. К. и Е.” от 27.05.2010г. Считат постановения отказ незаконосъобразен и с изложените в жалбата доводи претендират да бъде отменен и постановено вписване на договора по партидата на собственика.
Въззивният съствав констатира, че жалбата е допустима , но разгледана по същество е неоснователна.
Предмет на разглеждане е определение № 428/ 28.05.2010г. на съдия по вписванията към ВРС, с което е разгледана молба вх.№ 9811/СВ- В., и по същество е отказано вписване на депозирания договор от 27.05.2010г. за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип „Е.”, на основание чл. 2, във връзка с чл. 4 и чл. 32а от ПВ .
Отказът е постановен в производство по чл. 32а от Правилника за вписване, образувано по заявление на помощник-нотариус Е.С., по заместване на нотариус Св.Д., рег.№ 363 на НК за вписване на Договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс от затворен тип- акт № 114, т.І , рег.№ 3460/ 27.05.2010г. по описа на общия регистър на нотариус Св.Д. Мотивиран е с разпоредбите на чл 2 и чл. 4 от ПВ, във връзка с чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС , относно изчерпателно изброените подлежащи на вписване актове, между които процесният договор не попада. Подлежи на регистрация в публичния регистър на сградите в режим на етажна собственост, в общинската на основание Наредба № 3/ 17.06.2009г.
Настоящият състав не намира законови основания за отмяна на постановения отказ.
Жалбоподателят навежда доводи за незаконосъобразност на отказа, които обосновава с неправилно тълкуване на разпоредбите на чл. 2 и чл. 4 от Правилника за вписванията. Според чл. 2 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип , се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти . Договорът се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Съгласно чл. 2 от Наредба № 3/ 17.06.2009г.на вписване подлежат всички сгради или отделни входове, в режим на етажна собственост, а по аргумент на чл. 4 от наредбата, не се вписват данни за самостоятелните обекти в сградата, в режим на етажна собственост. Основания за вписване на тези обекти се съдържат в правилника за вписванията- чл. 4, б. ”и”, който предвижда вписване на всички други актове, за които е предвидено вписване по закон. Предвид отсъствието на самостоятелно основание за вписване на договорите за поддръжка и управление на самостоятелните обекти в сграда- етажна собственост, в цитираната наредба, вписването следва да бъде осъществено по реда на Правилника за вписване.
Позоваването на Правилника за вписване в конкретната хипотеза е неправилно. Законът за управление на етажната собственост е специален по отношение на Закона за собствеността и на Правилника за вписване, като подзаконов нормативен акт по приложението на глава ХІ Вписвания , на основание чл.116 от ЗС. Съгласно чл.2 от Наредба № 3 от 17.06.2009г. издадена на основание чл. 44, ал. 4 от ЗУЕС, на вписване в публичния регистър по чл. 1 подлежат всички сгради и отделни входове в режим на ЕС на територията на общината / района /, които попадат в обхвата на разпоредбите на ЗУЕС. Управлението на общите части на сгради в режим на ЕС , построени в жилищен комплекс от затворен тип , е уредено с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора. Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в Регистъра на сгради в режим на ЕС и е противопоставим на неговите последващи приобретатели , на основание чл.2 от ЗУЕС. Отказът за вписване в регистъра се разглежда в сроковете и по реда на Административно процесуалния кодекс- чл.7 Наредба №3/ 2009г.
Законът и приложимата наредба не уреждат възможността за вписване на договора по чл.2 от ЗУЕС по реда и при условията на Правилника за вписване, именно поради наличието на публичен регистър за сградите в режим на етажна собственост. Не е допустимо разширително тълкуване на чл.2 от ПВ именно поради наличието на установен ред за вписване в специален закон - ЗУЕС, и за разглеждане на жалбите срещу отказите за вписване по друг процесуален ред- АПК, пред административен съд. В контекста на тези съображения, не е законово оправдано вписването засягащо различни обекти / сграда, вход и самостоятелен обект/ да бъде практически дублирано, чрез вписване от една страна в публичния регистър към общинската / районна/ администрация, и от друга в публичния регистър към АВ, Служба по вписванията при съответния съд. Съществено е друго, че този ред за вписване не е предвиден в самия закон, и разширително тълкуване на разпоредбите на ПВ не е възможно / в този смисъл Определение 189 от 26.04.2010г. по ч.гр.д. 146/ 2010г. ВКС на РБ , І г.о.

С изложените мотиви обжалваното определение следва да бъде потвърдено. Съобразно направения извод съдът

О П Р Е Д Е Л И :

ПОТВЪРЖДАВА определение № 428/ 28.05.2010г. на съдия по вписванията към ВРС, с което е отказано вписване на Договор за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип „Е.”, - акт № 114, том І, рег.№ 3460/ 27.05.2010г. по описа на общия регистър на нотариус Св. Д., на основание чл. 2 , във връзка с чл. 4 от ПВ и 44 от ЗУЕС .
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок от връчването му на страните.


ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1.

2.