КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 696
гр. Велико Търново, 12.05.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на осми май през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател: Станислав Стефански
Членове: Еманоел Вардаров
ЛЮБКА МИЛКОВА
като разгледа докладваното от ЛЮБКА МИЛКОВА Въззивно частно
гражданско дело № 20254100500343 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл.577 ал.1 ГПК.
Образувано е по частна жалба от „ВИА ПОНТИКА БГ“ ЕООД, с ЕИК 206515756,
представлявано от Величко Славев Минев – Управител, против Определение от 02.04.2025г.
на съдия по вписванията при РС – Велико Търново по преписка №2623/02.04.2025г., с което
е отказано да се разпореди заличаване на договор за наем, вписан в Служба по вписванията
гр.В.Търново акт №210, т.3 от 04.04.2018г., Анекс към договор за наем – акт №140, т.5 от
10.07.2018г., Анекс към договор за наем – акт №117, т.7 от 07.12.2023г., сключени между
„ВЕЛТЕД АСЕТ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, с ЕИК 203258659, като наемодател, и „ФН
ГРУПА“ ООД, с ЕИК 204241050 като наемател, като са развити оплаквания за неговата
неправилност и незаконосъобразност. Твърди се, че частният жалбоподател „ВИА
ПОНТИКА БГ“ ЕООД е придобил на публична продан въз основа на влязло в законна сила
на 26.11.2024г. Постановление за възлагане №260000/28.08.2024г., издадено по т.д.
№68/2018г. по описа на ОС – Габрово, на което е допусната поправка на очевидна
фактическа грешка с Определение №260022/10.12.2024г. по т.д.№68/2018г. по описа на ГОС,
правото на собственост върху подробно описаните в същото недвижими имоти, за които е
вписан Договор за наем от 02.04.2018г. в Службата по вписвания Велико Търново под вх.
рег.№2703, дв. вх. рег.№2607, акт №210, том 3 от 04.04.2018г., Анекс, вписан под вх.рег.
№5374, дв. вх. рег. №5349, акт №140, том 5, с който срока на договора за наем е променен от
3 на 5 години, и Анекс, вписан под вх. рег.№9784, дв. вх. рег.№9830, акт №117, том 7 от
07.12.2023г., с който е вписано ново продължаване на срока до 01.02.2029г., сключен между
„ВЕЛТЕД АСЕТ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, с ЕИК 203258659 и „ФН ГРУПА“ ООД, с ЕИК
204241050. Позовава се, че купувачът на публична продан придобива имотът чист от
тежестта на облигационното правоотношение, възникнало от вписан договор за наем, което
разбиране съответства и на целта на чл.237 ал.1 ЗЗД – да защити наемателя срещу
разпоредителни сделки на наемодателя. Сочи се, че след като правата на наемателя по
договора за наем са непротивопоставими на новия собственик на недвижимият имот,
придобит от публична продан, то защитната функция на такова вписване по отношение на
наемателя е отпаднала и този факт следва да намери отражение в съответните регистри, за да
може новия собственик да упражнява в пълен обем правото си на собственост. Моли съда,
да постанови определение, с което отмени обжалваното Определение от 02.04.2025г. на
съдия по вписванията при РС – Велико Търново, постановено по преписка
№2623/02.04.2025г., вместо което постанови друго, с което разпореди вписване исканото
заличаване на вписан Договор за наем от 02.04.2018г. и анекси към него.
Съдът, след като разгледа частната жалба и прецени събраните по делото писмени
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
С постъпило в Служба по вписванията при РС – Велико Търново заявление на
02.04.2025г. от „ВИА ПОНТИКА БГ“ ЕООД, с ЕИК 206515756, предвид качеството на
заявителя на купувач на публична продан по влязло в сила постановление за възлагане,
постановено на основание чл.717з ал.1 от ТЗ по т.д.№68/2018г. по описа на ОС – Габрово и
доколкото купувачът на недвижим имот от публична продан не е обвързан по чл.237 ал.1 от
ЗЗД от висящото наемно правоотношение по договор за наем, сключен от длъжника по
изпълнението, в качеството на наемодател, който договор за наем е вписан преди
извършване на публичната продан, е поискано заличаване на вписан Договор за наем от
02.04.2018г. за недвижимите имоти, описани в Приложение 1, който договор за наем е вписан
в Службата по вписвания Велико Търново под вх. рег.№2703, дв. вх. рег. №2607, акт №210,
том 3 от 04.04.2018г., с Анекс, вписан под вх. рег.№5374, дв. вх. рег. №5349, акт №140, том 5,
срока на договора за наем е променен от 3 на 5 години, а с Анекс, вписан под вх. рег.№9784,
дв. вх. рег.№9830, акт №117, том 7 от 07.12.2023г. е вписано ново продължаване на срока до
01.02.2029г.
С обжалваното Определение от 02.04.2025г. на съдия по вписванията, постановено
по преписка №2623/02.04.2025г. по неговия опис, е отказано да се извърши исканото
нотариално удостоверяване, като настоящата частна жалба е подадена на 07.04.2025г., т.е. в
рамките на преклузивният едноседмичен срок за обжалване по чл.275 ал.1 от ГПК.
Обжалваният отказ да се извърши исканото нотариално удостоверяване е мотивиран от
съдията по вписванията с чл.2 от Правилник за вписванията /ПВ/ и липсата на законова
разпоредба за заличаване на вписан договор за наем.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Частната жалба е процесуално допустима, доколкото е подадена от активно
процесуално легитимирана страна – заявител в производство по нотариално удостоверяване,
срещу подлежащ на обжалване акт – отказ на съдия по вписвания да извърши исканото
нотариално удостоверяване, в рамките на преклузивният едноседмичен срок за обжалване,
поради което подлежи на разглеждане.
Разгледана по същество частната жалба е неоснователна и недоказана и следва да
бъде отхвърлена.
На основание чл.569 т.5 от ГПК, нотариални са производствата, по реда на които се
извършват вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон.
Съгласно чл.2 от ПВ, вписване, отбелязване и заличаване се допуска само за случаите,
които са предвидени изрично в законите. От нормата на чл.569 т.5 от ГПК и от разпоредбите
на Правилника за вписванията /ПВ/, издаден за прилагане глава XI на ЗС „Вписвания“,
следва, че се заличават тези вписвания и отбелязвания, за които това изрично е предвидено
/чл.13, чл.19 и чл.32 от ПВ, които се отнасят до заличаване вписванията на искови молби и
решенията по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, вписването на
ипотеката и вписването на възбраните/. В ПВ не е предвидено да се извършва исканото от
заявителя /частен жалбоподател/ заличаване на вписването на договор за наем на недвижими
имоти. Константна е практиката на ВКС, според която, за да е допустимо вписване,
отбелязване или заличаване, предвид чл.569 т.5 от ГПК и чл.2 от ПВ, същото следва изрично
да е предвидено в закона, като правоприлагане по аналогия и разширително тълкуване е
недопустимо. Никъде в действащото право не е уредена хипотеза, при която публичната
продан на недвижими имоти, в т.ч. продажбата, извършена по реда на Глава 46 от ТЗ, която
съгласно чл.717л ал.4 от ТЗ има последиците на продажба при принудително изпълнение по
реда на ГПК, да е основание за заличаване на вписан договор за наем за същите имоти,
сключен за срок по - дълъг от една година. Извършване на исканото от заявителя /частен
жалбоподател/ нотариално удостоверяване – заличаване на вписан договор за наем, би било
безпредметно, доколкото, както правилно се е позовал и съдията по вписванията, по
отношение на третите лица /каквито са и купувачите на публична продан/ вписването на
договор за наем има оповестително действие, като дава възможност да се провери дали
недвижимите имоти са обременени с договор за наем, а защитната функция на такова
вписване е само по отношение на наемателя. /Така, Определение № 230/2.05.2012 г. по ч. гр.
д. № 35/2012г. на I ГО; Определение № 437/1.08.2017 г. по ч. т. д. № 1182/2017 г. на II ТО и
Определение № 613/1.12.2017 г. по ч. т. д. № 2812/2017 г. на І ТО./
Възраженията на частния жалбоподател, касаещи непротивопоставимостта на
процесния вписан договор за наем от 02.04.2018г. спрямо него, в качеството му на купувач
при продажба по реда на Глава 46 от ТЗ, имаща последиците на продажба при принудително
изпълнение по реда на ГПК, т.к. купувачът на публична продан на недвижим имот не е
обвързан по чл.237 ал.1 от ЗЗД от висящо наемно правоотношение по договор за наем,
сключен от длъжника по изпълнението, в качеството на наемодател, който договор е вписан
преди извършване на публичната продан, не са свързани с предмета на обжалваният акт -
искане за заличаване вписването на договора за наем. Въпросът за противопоставимостта на
такъв договор и за правоотношенията между наемателя и купувача на публична продан
следва да се уредят по реда на ЗС, с оглед разпоредбата на чл.453, т.5 ГПК. Те не могат да
бъдат преценявани от съдията по вписванията в производството по вписване, отбелязване и
заличаване на актове, което е едностранно охранително производство, в чиито рамки е
недопустимо разрешаването на правни спорове, съответно от настоящият съдебен състав в
настоящото производство по обжалване на отказа на съдията по вписвания да извърши
исканото нотариално удостоверяване. Това може да стане само в исково производство,
каквото настоящото производство не е. Съдебната практика, на която се позовава
жалбоподателя с частната жалба /Определение №1701/23.08.2019г. по ч.гр.д.№1784/2019г. на
ОС – Пловдив/, е изолирана, не е задължителна и не обвързва настоящата инстанция.
По изложените съображения, частната жалба е неоснователна и следва да бъде
оставена без уважение, респ. обжалваният отказ на съдията по вписвания да се извърши
исканото нотариално удостоверяване бъде потвърден, като правилен и законосъобразен.
Мотивиран от горното, Великотърновски окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА Определение от 02.04.2025г. на съдия по вписванията при РС –
Велико Търново, постановено по преписка №2623/02.04.2025г. по неговия опис, с което е
отказано да разпореди заличаване на договор за наем, вписан в Служба по вписванията
гр.Велико Търново акт №210, т.3 от 04.04.2018г., Анекс към договор за наем – акт №140, т.5
от 10.07.2018г., Анекс към договор за наем – акт №117, т.7 от 07.12.2023г., сключени между
„ВЕЛТЕД АСЕТ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, с ЕИК 203258659 като наемодател и „ФН
ГРУПА“ ООД с ЕИК 204241050 като наемател.
Определението подлежи на обжалване с частна касационна жалба пред Върховния
касационен съд в едноседмичен срок от връчването му на жалбоподателя при наличие на
предпоставките по чл.280 ал.1 и ал.2 ГПК