КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 122

[населено място]

29.03.

2011 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховен касационен съд - второ гражданско отделение в закрито заседание на 17 март през две хиляди и единадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛСА ТАШЕВА ЧЛЕНОВЕ:

СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ЗОЯ АТАНАСОВА

като разгледа докладваното от съдия

3. А.

ч. гр.д. №

413

по описа за 2010 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал. 2 ГПК.

Образувано е по подадена частна жалба от [община], чрез кмета на [община], представляван от ст.юрисконсулт К.К. срещу определение от 06.08.2010 г. по в.ч.гр.дело № 489/2010 г. на Ш. окръжен съд, с което е потвърден отказа на съдията по вписванията при А. по вписванията, Служба вписвания[населено място], обективиран в определение от 12.07.2010 г., с което е отказано вписването на договор за разваляне по взаимно съгласие на договор за покупко-продажба на недвижим имот. Жалбоподателят поддържа основание за неправилност на обжалваното определение - нарушение на материалния закон.

В изложението към частната жалба е формулиран правния въпрос -договорът за отмяна на договор за покупко- продажба на недвижим имот, частна общинска собственост, сключен между [община] и физическото лице Т. Ф. Х., представлява ли акт относно недвижим имот, подлежащ на вписване на осн. чл. 2 от Правилника за вписванията, решаван противоречиво от съдилищата – основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.2 ГПК. Цитирано е определение № 438/29.12.2002 г. по ч.гр.дело № 414/2002 г. на ВКС II г.о.

Ответникът по частната жалба Т. Ф. Х. не е изразил становище по частната жалба.

Настоящият състав на ВКС Второ гражданско отделение, като взе предвид доводите на жалбоподателите и съобразно правомощията си по чл. 278, ал.1 и сл. от ГПК приема следното:

Частната жалба е подадена в преклузивния срок по чл. 275, ал.1 от ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима.

Ш. окръжен съд е потвърдил отказа на съдията по вписванията при А. по вписванията, Служба вписвания[населено място], обективиран в определение от 12.07.2010 г., с което е отказано вписването на договор за разваляне по взаимно съгласие на договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Настоящият съдебен състав намира, че следва да се допусне касационно обжалване на определението на Ш. окръжен съд по поставения правен въпрос от жалбоподателя на основание чл.280,ал.1,т.2 ГПК. С определение № 438/29.12.2002 г. по ч.гр.дело № 414/2002 г. на ВКС ІІ г.о. е застъпено становище, че развалянето на договори, прехвърлят вещни права се извършва по съдебен ред съгласно чл.87,ал.З ЗЗД, когато между страните по договора има спор. В случаите, в които страните по своя воля искат да се откажат от договора, който ги обвързва, те могат да направят това с последващ договор, който има характера на спогодба. Прието е, че когато предмет на договора е недвижим имот спогодбата трябва да бъде извършена във формата на нотариален акт, който подлежи на вписване.

С обжалваното определение правният въпрос е разрешен в противоречие с изразеното становище на състав на ВКС в цитираното определение.

Съдът преценява за правилно разрешението на правния въпрос в определението, постановено по ч.гр.дело № 438/29.12.2002 г. на ВКС II г.о.

[color=#FF0000]Съдебният ред за разваляне на договори, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти е приложим при хипотези на спор между страните по договора. При липса на спор между страните по договора същите могат да се откажат от него, като обективират отказа в последващ договор. Последният по същността си е съдебна спогодба. В случаите, в които предмет на договора е недвижим имот договорът следва да се извърши във формата на нотариален акт. Н. форма не е необходима при договор, с който се извършва придобиване и разпореждане с имот частна държавна или общинска собственост. За последните е достатъчна само писмена форма - чл.18 ЗС. Такава следва да е и формата на договора, в който е обективиран отказ на страните по сключен договор за продажба на имот, частна общинска собственост.[/color]

В настоящият случай жалбоподателят [община] е подал заявление от 12.07.2010 г. до съдията по вписванията при А. по вписванията, Служба по вписванията[населено място] с молба за вписване в имотния регистър при С. по вписванията на договор за разваляне по взаимно съгласие на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между [община] и Т. Ф. Х..

Въззивният съд е приел, че съгласно императивното изискване на чл.87,ал.З ЗЗД развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват,признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти става само по съдебен ред. Прието е, че договорът от 07.07.2010 г., сключен в писмена форма между [община] и Т. Ф. Х., чието вписване е поискано е с предмет разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, възоснова на който [община] като продавач прехвърлила на Т. Х. имот с идентификатор ********** по кадастралната карта на[населено място], съответстващ на УПИ * в кв. *** -а по ПУП на[населено място] с площ от 137 кв.м. За разваляне на договор, с който е прехвърлено право на собственост върху недвижим имот частна общинска собственост съдът е приел, че е приложим само съдебния ред, но не и с последващ договор, с който страните да се откажат от вече сключения договор. С оглед на тези съображения съдът е направил решаващия извод, че договора от 07.07.2010 г. за разваляне на сключен договор за продажба на недвижим имот не следва да се впише на осн.чл.2 от ПВ. Изводите на въззивния съд са неправилни.

Като взема предвид изразеното становище по-горе по поставения правен въпрос съдът намира, че в случая с договора, сключен на 07.07.2010 г. между О.[населено място] и Т. Ф. Х. страните са се отказали от вече сключен договор, който ги обвързва - № *****/10.05.2010 г. за продажба на имот, частна общинска собственост. Волята за отказ от сключения договор за продажба е ясно изразена от всяка от страните - т.е между тях няма спор за отказ от сключения договор от 10.05.2010 г. Спазена е и изискуемата писмена форма съгласно разпоредбите на чл.18 ЗС. На основание чл.2 от Правилника за вписванията сключения договор от 07.07.2010 г. между [община] и Т. Х., с който страните са постигнали съгласие за разваляне на вече сключения договор за продажба на описания в него недвижим имот от 10.05.2010 г. следва да се впише.

Като взема предвид изложените съображения обжалваното определение следва да се отмени. Вместо него следва да се укаже вписване на договора на осн.чл.2 от Правилника за вписвнията.

съд, състав на Второ

Водим от горното Върховният касационен гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ:

Допуска

касационно обжалване по реда на чл.274,ал.З ГПК на определение № 455/06.08.2010 г. по в.ч.гр.дело № 489/2010 г. на Ш. окръжен съд.

Отменя

определение № 455/06.08.2010 г. по в ч.гр.дело № 489/2010 г. на Ш. окръжен съд и вместо това

постановява:

Указва да се впише

на осн.чл.2 от Правилника за вписванията на договор за разваляне по взаимно съгласие на договор за продажба на недвижим имот № ****** от 07.07.2010 г., сключен между [община] и Т. Ф. Х. от[населено място], [община], [улица], вх. 3, ет. 6, ап. 66 на поземлен имот с идетификатор № 835110.658.456 в[населено място], постъпил с молба с вх. № 3046/12.07.2010 г. от К. К. К. на [община].

Определението е окончателно.



ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:

Много интересно :!: :?: Как се прекратява един изпълнен договор. Изпълнението е правопогасяващ юридически факт. Още един въпрос, къде е неоснователното обогатяване при една завършена продажба, дарение и т.н. Още проблеми създават и 'скритите' лица придобиващи права от една сделка /пример СИО/. Те ще участват ли в 'новата' сделка по прекратяване/отменяване на сделката?

Здравейте,

Тук трябва да се обърне внимание на следното - да се направи разлика между "разваляне" на договор обективиран в нотариална форма и да се "отмени" такъв договор по взаимно съгласие между страните. Т.е. трябва да се съобрази [u]основаниеto[/u], чрез което се постига крайният резултат - връщане в патримонуима на прехвърлителя на недвижимата вещ / неправилно се употребява от мнозинството недвижим имот, защото няма движим имот :) /. Горното разрешение е дадено в чл. 20а ал.2 от ЗЗД - че страните могат по взаимно съгласие да прекратят един договор или да го отменят. Тук трябва да се акцентира и върху отликата между [u]прекратяване[/u] и [u]разваляне[/u]. Прекратяването е по-широкото понятие на прекъсване, преустановяване на една облигаторна връзка, докато развалянето е частен случай, по тясното понятие, което влиза в действие [u]само [/u] при наличие на неизпълнение на задължение на една от страните по този договор - приобретателя. Ето защо, няма пречка / има и такава практика /, когато страните желаят да се отмени един договор за прехвърляне на недвижима вещ, то да се изготви нотариален акт за отмяна [u]поради[/u] [b]отпадане[/b] [u]на общото желание[/u] на страните да се реализира предмета на сделката. Тук намирам, че това е възможно преди началото на изпълнение на сделката, така и след започване на изпълнението, но в последната хипотеза трябва да има и нарочна престация на връщане на даденото, изхождайки от принципа за забрана за неоснователното обогатяване.

Успех !

monteskio

благодаря

[quote="Гост"]благодаря ви колеги.аз също смятат, че не може.но има и друг въпрос, ако нотариуса изповяда такава сделка и тя съдържа реквизитите на чл.6 от ПВ съдията по вписвания може ли да откаже такова вписване[/quote]
Не само чл. 6 ПВ - чл. 18 ЗЗД - прехвърляне на недвижим имот само с НА и чл. 87, ал. 3 ЗЗД - развалянето на договори с които се прехвърлят вещни права става само по исков ред.
Така че или правят нова сделка с която имотът да се върне в патримониума на продавача или по исков ред.
Омарбалиев много кратко и ясно го е казал.
[quote="Гост"]ако знаете номерата на решението на ВКС, за да го използвам, защото не намирам нищо в апис и сиела[/quote] не го търси - едно единствено е и председателя на състава, който го е постановил вече не е на същото мнение.

ако знаете номерата на решението на ВКС, за да го използвам, защото не намирам нищо в апис и сиела

благодаря ви колеги.аз също смятат, че не може.но има и друг въпрос, ако нотариуса изповяда такава сделка и тя съдържа реквизитите на чл.6 от ПВ съдията по вписвания може ли да откаже такова вписване

Не може със спогодба да се разваля НА. Има едно изолирано решение на ВКС преди десетина години, но то вече не е меродавно. Вж. Омарбалиев - стр. 302 изданието от 1992 г.

[quote="Христо Омарбалиев"]§ 59. ОБЕЗСИЛВАНЕ НА НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ
Обезсилването на нотариални актове по своята същност представлява отмяна на уцостоверителното изявление на нотариуса, направено в обезсилвалия нотариален акт. То се изразява или в отмяна на удостоверителното изявление на нотариуса, че пред него са направени посочените изявления, или в отмяна уцостоверителното изявление на нотариуса, че съществува удостовереното от него право на собственост върху недвижим имот.
Основанието за обезсилване на нотариален акт може да съществува още при издаването на акта или да се породи по-късно, след издаването на акта.
[color=#000000]В закона няма текст, който да овластява нотариуса по своя инициатива да извършва обезсилване на нотариални актове.[/color]
[color=#FF0000]Не се допуска обезсилване на нотариален акт [b]и по взаимно съгласие[/b] на страните. Ако желаят да направят това, те трябва да извършат нова сделка с нотариален акт, при която имотът ще се върне обратно в патримониума на продавача.[/color]
В противен случай това може да стане по исков ред пред съда.
Съответният административен орган, по чието искане е издаден нотариален акт, удостоверяващ правото на собственост, не може да разпореди на нотариуса с писмо да обезсили такъв нотариален акт. Това става само по исков ред.
Съдебните решения, с които се обезсилват нотариалните актове, се отбелязват в актовата книга или в партидата на лицето, в което е вписана исковата молба, ако актът е подлежал на вписване.[/quote]

Аз имам такъв акт. Не в вписан в моя район. Дълбоко се съмнявам в правната му издържаност.

колеги, някой имал ли е случай, при който с нотариален акт спогодба се иска разваляне на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот. моля за помощ.