КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 28 Мар 2024, 23:03

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Добави отговор
Потребителско име:
Заглавие:
Писане на мнение:
 

Усмивки
:D :) ;) :( :o :shock: :? 8-) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen: :geek: :ugeek:
Големина на шрифта:
Цвят на шрифта
Настройки:
BBCode е Включен
[img] е Включен
[flash] е Изключен
[url] е Включено
Усмивките са Включени
Изключи BBCode
Изключи усмивките
Недей автоматично да правиш URL адреси
Потвърждение на мнението
За да се предпази писането на ботове, администратора изисква да въведете код за сигурност. Ако имате проблеми с код-а свържете се с администратора.
Код за потвърждение:
Въведете кода от изображението.
   

Преглед на тема - Прекратяване на договори за наем и аренда
Автор Съобщение
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
РАЙОНЕН СЪД - ХАСКОВО



Определение № 3
Гр. Хасково, 16.04.2018г.

Днес, 16. 04. 2018г., Дора Манолова-Димова – Съдия по вписванията в РС-Хасково, след като разгледа молба с вх. № 2395/2018г. по описа на СВ - Хасково, за да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпило е заявление от адв. Георги Димитров като пълномощник на Тодор Иванов Димитров с искане на основание чл. 27, ал.2 от ЗАЗ и чл.4 от ПВ за вписване на обстоятелство – частично, по отношение на имот 044100 с площ от 4,550 дка в землището на с. Тракиец, прекратяване на договор за наем, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните между Ганка Христова Делчева, ЕГН 3303308499, представлявана от пълномощника си Бойчо Владинов Боев, ЕГН 5310228488, в качеството й на -наемодател и земеделски производител Стоян Найденов Найденов, ЕГН 8212018585-наемател. Договорът е вписан под № 86, т.1, рег.№128/10.01.2009г. Към заявлението са приложени заверени копия от нотариална покана рег. № 75, т.1, рег.816/ 26.03.2018г . по регистъра на нотариус Иван Боев, с удостоверяване за връчване на адресата на 28.03.2018г., от нотариален акт № 85,т.3, рег. № 2723, дело 244 от 2015г. на Нотариус № 125, вписан с № 28, т.21, вх.р. 6560/11.08.2015г., от договор за наем, вписан с вх.р. № 128/10.01.2009г. в СВ Хасково, пълномощно, удостоверяващо представителната власт на пълномощника на заявителя и вносна бележка за внесена държавна такса в размер на 10лв.
Като съобрази горното с правната уредба, съдията по вписванията намира, че молбата следва да се остави без уважение поради следното:
Пълномощникът на заявителя е поискал вписване на частично прекратяване поради неизпълнение на задължението за плащане на наемна цена с писмено уведомление, достигнало до отсрещната страна - Стоян Найденов Найденов, ЕГН 8212018585, видно от приложената нотариална покана/ т.1/, връчена му на 28.03.2018г., на договор, вписан под № 86, т.1, рег.№128/10.01.2009г. в СВ Хасково. Вписване на обстоятелството прекратяване се иска по чл.27, ал.2 от ЗАЗ - норма, представляваща правно основание за допускане вписване на прекратяване на договори за аренда. Съгласно т.1 от Тълкувателно решение № 2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК при вписване прекратяване на договор за аренда следва да се представи пред съдията по вписванията документът, материализиращ изявлението за разваляне на договора - в случая нотариална покана. Същият ще подлежи на подреждане в нарочната книга, поради което следва да бъде в изискуемата се от закона форма по чл. 3, ал.1 от ПВ. Приложената нотариална покана не отговаря на това законово изискване, нито са представени от същата два еднакви първообраза съгласно изискването на чл. 8, ал.2 от ПВ.
Преди всичко обаче съдията по вписванията следва да установи дали се касае за договор за аренда или за договор за наем и съответно кой е приложимият процесуален ред за вписване на тяхното прекратяване.
Предметният обхват на проверката, която съдията по вписвания върши в охранителното производство по вписване включва по правилата на чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията отговори на въпросите дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. /т.6 от Тълкувателно решение № 7/2013 на ОСГТК на ВКС, постановено по тълкувателно дело № 7/2012 г./
В чл. 112, б. „е“ от Закона за собствеността и чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията е предвидено, че договорите за наем на недвижим имот, в т.ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година, подлежат на вписване, на което основание е извършено и вписването на процесния договор. Значението на вписването е установено с чл. 113 от Закона за собствеността и е свързано с противопоставимостта на договорите, в случаите когато в рамките на срока на договора за ползване собственикът прехвърли правото на собственост на трето лице. Вписаният договор за наем при прехвърляне на недвижимия имот остава в сила спрямо приобретателя /чл. 237 от Закона за задълженията и договорите/.
Приобретателят на арендувания обект на договора за аренда, за разлика от същата хипотеза при договора за наем, замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан/ правно основание чл.3, ал.1 от ЗАЗ/, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Или съгласно чл. 17, ал. 2, изр. 1 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) вписаният договор за аренда запазва действието си спрямо новия собственик на земята за целия договорен срок, а невписаният - само за две стопански години, а съгласно чл. 17, ал.5 и ал.6 от ЗАЗ –и при последващо учредяване на ограничено вещно право върху арендувания имот.
На основание чл. 18, ал.1 и чл.27, ал.2 от ЗАЗ продължаването и прекратяването на договора за аренда само на земя в последния случай също са обстоятелства подлежащи на вписване, докато за договора за наем липсват подобни разпоредби, допускащи вписване на изменение или прекратяване на договора.
Съгласно мотивите по т.2 от Тълкувателно решение № 2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК при проверката дали един акт подлежи на вписване, следва да се изхожда от съдържанието му.
За да разпореди или откаже вписване съдията по вписванията съгласно горното следва да установи дали се касае за прекратяване на договор за аренда или за прекратяване на договор за наем, изхождайки от договореното между страните.
Както договорът за наем, така и договорът за аренда са облигационни връзки, с които едната страна се задължава да предостави на другата за временно ползване обекта за договора, а другата страна да извърши определено плащане. Макар и да си приличат по основните характеристики, тези два договора имат съществени различия. От договореното между страните във вписания под № 86, т.1, рег. 128/10.01.2009г. договор съдията по вписванията следва да направи категоричен извод за неговия характер.
Страните по договора са уговорили предоставянето за временно ползване - за срок от 10 стопански години, започващи от 09.01.2009г., на земеделска земя в землището на с. Тракиец, област Хасково, представляваща имоти: № 034066 с площ от 2,200 дка, № 044100 с площ от 4,550 дка и № 031007 с площ от 3,600 дка, срещу плащане в размер на 50кг. пшеница, дължими в срок от 01.08 до 20.08. Договорът е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и е надлежно подреден в книгата по чл. 33, б.“б“ от ПВ в СВ Хасково.
Писмената форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните е уредена като форма за действителност на договора за аренда/ чл.3, ал.1, изр.1 от ЗАЗ/, а при договора за наем представлява форма за доказване, но същата е задължителна предпоставка за вписване на договора за наем съгласно императивната разпоредба на чл. 3, ал.1 от ПВ, поради което нотариалното удостоверяване на процесния договора не може да бъде отграничителен критерий.
Предмет на договора за наем могат да бъдат както движима, така и недвижима вещ, докато ЗАЗ ограничава обхвата на обектите, предмет на договора за аренда до: земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Обект на процесния договор са земеделски земи в землището на с. Тракиец, област Хасково и безспорно същите могат да бъдат обект на договор за аренда. Следва да се установи дали могат да бъдат предмет и на договор за наем. В закона не съществува подобно ограничение. Действащата уредба не само не изключва, но и изрично урежда земеделската земя като предмет на наемен договор - чл. 5, ал.1, чл. 24а, глава Vа от ЗСПЗЗ, приета след влизане в сила на ЗАЗ, чл. 34, ал.4 от ЗК, чл.4, б.“е“ от ПВ и др. В мотивите по т.2 от Тълкувателно решение № 2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК се казва, че „разпоредбата на чл.1, ал.3 от ЗАЗ не регламентира, че земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство могат да бъдат обект само и единствено на аренден договор, само предмет на арендни правоотношения, и не изключва възможността земята и вещите за земеделско производство да участват в гражданския оборот под правна форма, различна от арендния договор“. От тези мотиви следва изводът, че обектът на договор, с който се предоставя за временно и възмездно ползване земеделска земя, не ще предопредели неговия характер като аренден и квалифициращите характеристики на процесния договор следва да се търсят другаде.
И двата вида изследвани договори са срочни, като договорът за наем може да бъде с максимален срок до 10 години/ чл.229, ал.1 от ЗЗД/, а договорът за аренда с минимален срок от 4 стопански години без максимална граница, в редакцията на чл.4, ал.1 от ЗАЗ(Обн. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., в сила до бр. 14/2015г.), действала към момента на сключване на процесния договор - 10.01.2009г. В чл. 7 от споразумението между страните е договорено, че договорът се сключва със срок от 10 стопански години. Размерът на срока отново не може да бъде разграничителен критерии между двата вида изследвани договори.
А дали уговорянето на срока в стопански години би бил такъв критерий?. Терминът „стопанска година“ има своята легална дефиниция в ЗАЗ - пар. 2, т.3 и се съдържа в редица норми на ЗАЗ - чл.4, 16, ал.3, чл.17, ал.2 и др. Липсва обаче разпоредба, която да ограничава договорната свобода на страните да уговорят и срока на договор за наем в стопански години. Напротив законодателството ни изрично предвижда това - договорите за наем със собствениците на пасищни селскостопански животни, регистрирани в Интегрираната информационна система на БАБХ за свободни пасища, мери и ливади от общинския и държавния поземлен фонд се сключват за стопанска година- чл.37и, ал.13 от ЗСПЗЗ, чл. 105, ал.1 от ППЗСПЗЗ. От казаното до тук следва извод, че уговарянето на срока на договора в стопански години е допустимо както при наема, така и при арендата.
На следващо място страните са уговорили плащане в натура - по 50кг. пшеница на декар / чл. 5 от договора/. Съгласно чл. 2 от ЗАЗ арендаторът дължи определено арендно плащане, което може да се договори в пари и/или в земеделски продукти/чл.8, ал.2 от ЗАЗ/. При договор за наем законодателят е предвидил, че наемателят дължи определена цена /чл.228 от ЗЗД/. Съществува ли ограничение цената при договора за наем да бъде уговорена в натура или следва да бъде единствено в пари? Подобна ограничителна норма липсва в ЗЗД, поради което и съдебната практика го допуска. „ Цената обаче може да бъде уговорена и като стойност на заместими вещи. Така страните по наемното правоотношение имат възможност да уговорят наемната цена като определено количество други заместими вещи.“- се казва в мотивите на ТР № 3/18 май 2012 г., постановено от ОСГТК на ВКС по т.д.№3/2011г. Следва извод, че както при договора за аренда, така и в наемните съглашения страните могат да договорят плащане в натура, в заместими земеделски вещи.
Ползвателите – наематели, арендатори, страна по договор за съвместна обработка и др., за да ползват подпомагане по реда на Закона за подпомагане на земеделските производители, подлежат на регистрация в специалния за целта регистър по чл. 7 от Закона за подпомагане на земеделските производители в редакцията му към дата на сключване на процисния договор - 10.01.2009г. /ДВ, бр. 14 от 2005 г./ към Министерството на земеделието и храните. Както ЗПЗП, така и издадената на основание параграф 4 от закона наредба №3/29.01.1999г. за създаване и поддържане на регистър на земеделските производители допускат паралелното съществуване на двете форми на ползване на земеделска земя - наем и аренд . Изрично в Таблица 1 към приложение 2 от наредбата са посочени като отделни форми на стопанисване на земеделска земя наемът и арендата. Следва заключение, че регистрацията на страна по договора с разширена правоспособност като земеделски производител не може да служи като отграничителен критерий за квалифициране на процесния договор като наемен или аренден.
Същият извод може да бъде направен и при анализ относно евентуалната регистрация на процесния договор в общинската служба по земеделие. На оснавание чл. 3, ал.1 от ЗАЗ договорите за аренда в земеделието подлежат на такава регистрация. Същата е необходима и за договорите за наем на основание чл. 37б от ЗСПЗЗ в актуалната към момента на сключване на договора редакция, като всеки ползвател представя копия от договорите за наем, аренда или съвместна обработка на земята в съответната общинска служба по земеделие, който се регистрира в нарочен за целта регистър/чл.60, ал.6, т.12 от ППЗСПЗЗ/.
От изложеното до тук следва извод, че законът допуска паралелното съществуване на договор за аренда и за наем на земеделска земя. „Договорната свобода не търпи ограничение с оглед липсата на изрична разпоредба в ЗАЗ, която да определя изключителен способ за предоставяне на ползването. При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от волята на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя и/или движимите вещи за земеделско производство, ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и законодателството ни, както се посочи, допуска отношенията по предоставяне на земеделска земя да не бъдат регулирани непременно като арендни“/ мотивите към т.2 на Тълкувателно решение № 2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК/.
Всички договорени и изследвани до тук клаузи от процесния договор не водят до категоричен извод за неговия характер, поради което същият може да се квалифицира и като договор за наем и като договор за аренда на земеделска земя. Страните обаче в чл. 10 от сделката са уговорили подчинението й на разпоредбите на ЗЗД-нормативен акт, в който се съдържа уредбата на договора за наем. Зачитайки принципа на договорната свобода и въз основа на изразената воля на страните да наименоват договора си като такъв за наем, да действат в качеството си на наемодател и наемател, да подчинят действието му на разпоредбите на ЗЗД/ чл.10 от договора/, а не на ЗАЗ, следва договореното съглашение, с което наемодателят е предоставил за временно ползване в срок от 10 стопански години земеделска земя в землището на с. Тракиец на наемателя срещу задължение за плащане на заместими родово определени вещо - 50 кг. пшеница на декар, да се квалифицира като договор за наем.
В потвърждение на това е и уговореното между страните в т.7, ал.2 от договора, че същият се счита за продължен за нов 10 годишен срок, ако след изтичането на настоящия, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на отсрещната страна, което е индиция за неговия наемен характер, поради допустимостта на подобно продължаване само в случаите на договор за наем/арг. чл.236, ал.1 от ЗЗД/, но не и при договор за аренда с оглед формалния му характер/чл.18 от ЗАЗ/ и липсата на подобна норма в ЗАЗ.
От заявлението и приложената към него нотариална покана е видно, че наемодателят е изявил воля за частично прекратяване на съглашението на страните поради неизпълнение на основното задължение на наемателя за плащане на наемната цена. Вписване прекратяване на договор за наем - пълно или частично, обаче законодателството ни не урежда. Липсата на изрична правна норма, регламентираща вписване, представлява основание за отказ. Предметният обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва в производството по вписване, отбелязване и заличаване, посочен в т.6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013г. по тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, включва изследване на въпроса дали актът, подлежи на вписване, отбелязване или заличаване. Съдията по вписванията следва да го допусне само и единствено, ако в закона има нарочна норма в този смисъл/ чл.2 от ПВ/. Разпоредба в законодателството на страната ни, която да указва вписване на акт - нотариална покана или на обстоятелство - прекратяване на договор за наем, включително частично, отбелязване на същите към вписан договор за наем или пък заличаване на вписан договор за наем, липсва. В чл.27 ал.2 от ЗАЗ законодателят е предвидил вписване на прекратяване на договор за аренда, но разпоредба в същия смисъл в ЗЗД за вписване на прекратяване на договор за наем или пък на нотариална покана, с която се цели прекратяване на договор за наем, липсва. Вписване по аналогия е недопустимо. Нормите на ЗАЗ не намират приложение по отношение на наемните договори с предмет земеделски земи. Това разяснение е дадено и в ТР № 2/2017 по т.д. 2/2015г.на ОСГТК на ВКС. Разпоредбата на чл.4, б. „е“ от Правилника за вписванията предвижда вписване само на договорите за наем на недвижим имот за срок повече от една година, но не и на тяхното прекратяване. Това обстоятелство не попада и в обхвата на чл.4 б.„л“ от същия правилник, доколкото вписването му не е предвидено изрично със закон. По въпроса е формирана трайна константна съдебна практика. / определение № 46/23.01.2018г. по т.ч.д. № 3134/2017г. на ВКС, І т.о.; определение № 613/01.12.2017г. по ч.т.д. № 2812/2017г. на ВКС, І т.о.; определение № 701/22.11.2017г по ч.т.д. № 2676/2017г. на ВКС, ІІ т.о.; определение № 230/ 02.05.2012г. по ч.гр.д. № 35/ 2012 г. на I гр.о., определение № 2567/01.11.2017г. по ч.г.д.№ 2629/2017г. на ОС Пловдив, определение от 11.08.2017г. по ч.гр.д. № 1650/2017г. на ОС Варна/
В заключение следва още веднъж да се посочи, че представената нотариална покана, чието вписване се иска, не е и в изискуемата се от чл. 3, ал.1 от ПВ форма с оглед подреждането и в нарочна книга по чл. 33 от ПВ, както и не е представена в два еднакви първообраза съгласно изискването на чл. 8, ал.2 от ПВ, по който въпрос ОС Хасково се е произнесъл в Определение № 471/02.06.2016г., постановено по в.ч. гр. д. № 332/2016г. Както изисването за форма на акта, подлежащ на подреждане в надлежната книга по чл.33 от ПВ, така и представянето му в два еднакви порвообраза не са изпълнени.
С оглед на горните мотиви и на основание чл. 32а от ПВ съдията по вписванията при РС Хасково
ОПРЕДЕЛИ:

Оставя без уважение заявление от адв. Георги Димитров като пълномощник на Тодор Иванов Димитров за вписване на обстоятелство – частично прекратяване на договор за наем между Ганка Христова Делчева, ЕГН 3303308499, представлявана от пълномощника си Бойчо Владинов Боев, ЕГН 5310228488, в качеството й на -наемодател и земеделски производител Стоян Найденов Найденов, ЕГН 8212018585-наемател, вписан под № 86, т.1, рег.№128/10.01.2009г, по отношение на имот № 044100 с площ от 4,550 дка в землището на с. Тракиец, като отказва вписване на същото.
Да се впише определението в регистъра по чл.33, б”н” от ПВ и се подвърже екземпляр от него и от акта, чието вписване е отказано, в книгата по чл. 33, б”о” от ПВ.
Настоящото определение може да се обжалва в едноседмичен срок от връчването му на молителя пред ОС Хасково.


СЪДИЯ ПО ВПИСВАНИЯТА:
6300 гр.Хасково, бул."България" №144
тел.038/60190, факс 038/601905, rshaskovo@mbox.contact.bg


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 633
гр. Хасково, 14.08.2018 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Хасковският окръжен съд, втори въззивен граждански състав на читиринадесети август две хиляди и осемнадесета година, в закрито заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ГОСПОДИНКА ПЕЙЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ТОШКА ИВАНОВА
ЙОНКО ГЕОРГИЕВ

като разгледа докладваното от съдията ИВАНОВА въззивно частно гражданско дело № 488 по описа на съда за 2018 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2, вр. чл. 577 от ГПК, вр. чл.569, т.5 от ГПК, вр. чл.32 а от Правилника за вписванията.
Образувано е по жалба от адвокат Георги Владимиров Д. в качеството му на пълномощник на Т.И.Д. против определение № 3 от 16.04.2018 год. на съдията по вписванията при Служба за вписванията – Хасково при Районен съд - Хасково, с което е отказано вписване на частично - по отношение на имот № 044100 с площ от 4.550 д-ка в землището на село Т*, прекратяване на договор за наем, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните – Г* Х* Д* – наемодател и ЗП Ст* Н* Н* – наемател, вписан под № 86, том I, рег. № 128 от 10.01.2009 год.
В жалбата се излагат доводи за това, че съдията по вписванията неправилно е квалифицирал договора, вписването на чието частично прекратяване е било поискано, като наемен, а не като такъв за аренда. Моли съдът да отмени отказа на съдията по вписванията.
Хасковският окръжен съд, след като обсъди направените доводи и прецени материалите по делото, приема за установено от фактическа страна следното:
Пред служба по вписванията при АВ – град Хасково е подадено заявление от адвокат Георги Д. – пълномощник на Т.И.Д., с искане за вписване на частично - по отношение на имот № 044100, с площ от 4.550 д-ка в землището на село Т**, прекратяване на договор, сключен между Г* Х* Д* и земеделски производител С**Н* Н*, в писмена форма с нотариална заверка на подписите, наименован „договор за наем на земеделски земи”, акт № 066, том I, рег. № 228 / 2009 год., вписан под № 86, том I, рег. № 128 от 10.01.2009 год., заявено на основание чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, вр. чл. 4 б. „е” от ПВ.
На 16.04.2018 год. съдията по вписванията е постановил отказа, приемайки, липсата на основание за вписване на частичното прекратяване на представения от заявителя договор, определяйки същия като такъв за наем на земеделски земи, а не за аренда.
Със заявлението е представен договор, сключен през 2009 год., в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните – Г* Х*Д** и земеделски производител С*Н* Н*, наименован „Договор за наем на земеделски земи”. Предмет на договора са три земеделски имота, а именно - нива с площ 2.200 д-ка в м - та „М* п**а”, съставляваща имот с пл. № 034066; нива с площ от 4.550 д-ка в м – та „ Къ**”, съставляваща имот № 044100 и нива от 3.600 д-ка в м-та „К**”, съставляваща имот № 031007, всички по плана за земеразделяне на с. Т**, Хасковска област, които са предоставени за временно и възмездно ползване, срещу „наемно плащане” по 50 кг. пшеница на декар, получавано от 01.08. до 20.08, със срок на договора – 10 стопански години, считано от 09.01.2009 год. Договорът е вписан на 10.01.2009 год.
С договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 85, т. ІII, рег. № 2723, дело № 244 / 2015 год. на нотариус № 125 по регистъра на Нотариалната камара на Република България, заявителят Т.И.Д. е придобил правото на собственост върху част от описаните по-горе имоти, предмет на договора за наем, а именно – нива с площ от 4.550 д-ка в м-та „К**“.
С нотариална покана, връчена на 29.03.2018 год. на С*Н** Н**, приобретателят е заявил, че на основание чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ прекратява договора.
При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
Жалбата е допустима – подадена е в едноседмичния срок за обжалване – на 30.05.2018 год., считано от връчване на отказа – 23.05.2018 год., чрез пълномощник, в полза на който е издадено пълномощно от лице, разполагащо с право на жалба по чл. 577, ал. 1 от ГПК и срещу подлежащ на обжалване акт.
Разгледана по същество е неоснователна, по следните съображения:
Съгласно нормата на чл.8, ал.2 от Правилника за вписване, за извършване на вписването е задължително да се представят оригиналът и официално заверен препис от него или два такива преписа, което изискване за редовност на заявлението не е спазено в разглеждания казус, поради което и с оглед формалния характер на производството по вписване, посочената нередовност се явява предпоставка за постановяване на отказа – обстоятелство, обуславящо законосъобразността на обжалвания такъв. В подкрепа на това обстоятелство са и задължителните указания, дадени в т.1 на Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 год. на ВКС по тълк.д. № 7 / 2012 год., ОСГТК, съгласно които разпоредбата на чл.129, ал.2 от ГПК е неприложима в производството по вписване на актове относно недвижими имоти. В хипотезата на нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл.32 а от ПВ, без да може да дава указания за отстраняване на нередовността.
Законосъобразността на обжалвания отказ се обуславя и от това, че представеният за вписване акт не е от категорията актове, подлежащ на вписване. Липсата на правно основание за вписване на частичното прекратяване на договор, независимо от вида на договора – за наем или за аренда, обуславя правилността на постановения отказ.
Правилникът за вписванията – чл. 4 б. „е” урежда вписването на договора за наем, но не и неговото прекратяване. По отношение на вида на договорните отношения на страните, обективирано в съглашението от 2009 год., съдът приема, че съдията по вписванията е в правомощията си да прецени дали вписаният договор е такъв за наем или аренда, изхождайки от неговото съдържание, а не само от неговото наименование. Предметът на представения със заявлението договор, продължителността на срока на действие, формата, в която е сключен, качеството на страните, начинът на плащане и вписването му, макар и да сочи на идентичност с договор за аренда, не го определя като такъв, предвид и съществуващите между двете сделки различия, едно от които е и изискването за форма, съгласно чл.18 от ЗАЗ, според която продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите, за разлика от наемния договор, който се счита за продължен, ако до изтичането на определения в договора срок, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, при което изискването за форма не е предвидено като условие за действителност на сделката – чл.236, ал.1 от ЗЗД. В подкрепа на този извод са и задължителните указания, дадени в т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 год. на ВКС по т.д. № 2 / 2015 год., ОСГТК, според които договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл.1, ал.3 от специалния ЗАЗ. В този смисъл съдът намира за недопустимо извършването на разширително тълкуване на нормата на чл.27, ал.2 от ЗАЗ, предвиждаща вписване прекратяването само и единствено на договора за аренда, но не и на договора за наем на земеделска земя. Отликите между двата договора и различния правен режим, на който са подчинени, преценено съвкупно с липсата на изрична правна норма, уреждаща възможността за вписване прекратяването на договора за наем на земеделска земя, обуславя законосъобразността на обжалвания отказ.
С оглед на изложеното и на основание чл. 274 ал. 1, т. 2 вр. чл. 577 от ГПК, съдът




О П Р Е Д Е Л И


ПОТВЪРЖДАВА определение № 3 от 16.04.2018 година на съдията по вписванията при Служба по вписванията – Хасково, постановено по заявление вх. № 2395 / 2018 год. по описа на СВ - Хасково, с което е отказано вписване на частично - по отношение на имот № 044100, с площ от 4.550 д-ка в землището на село Т**, прекратяване на договор за наем на земеделски земи, сключен през 2009 год. между Г* Х* Делчева и Земеделски производител – С* Н* Н**, вписан под № 86, том I, рег. № 128 от 10.01.2009 год.
Определението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок от съобщаването му на страните.


ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :




ОПРЕДЕЛЕНИЕ


№ 435
гр. София, 25.10.2018 г.


Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на петнадесети октомври две хиляди и осемнадесета година, в състав:


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ:РОСИЦА БОЖИЛОВА
ЛЮДМИЛА ЦОЛОВА

изслуша докладваното от съдията Ел. Чаначева ч.т.д. № 2189/2018 година.

Производството е по чл. 274, ал. 3 ГПК, образувано по частна касационна жалба на Т. И. Д. против определение № 633 от 14.08.2018 г. по ч.гр.д. № 488/2018 г. на Хасковски окръжен съд.
Върховният касационен съд, състав на първо търговско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:
Частната касационна жалба е подадена в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима.
С определението, предмет на обжалване, състав на Хасковски окръжен съд е потвърдил определение № 3 от 16.04.2018г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията Хасково, с което е отказано вписване на прекратяване на договор за наем на земеделска земя. За да постанови този резултат, съставът на окръжния съд е приел в решаващите си мотиви, че представеният за вписване акт не е от категорията актове подлежащи на вписване, тъй като чл.4 б.”е” ПВ урежда вписването на сключване на договор за наем, но не и неговото прекратяване.В тази връзка, съдът е извършил и преценка, за това, че процесният договор е именно договор за наем, изведено от указанията дадени с т.2 на ТР2/17г. на ОСГТК на ВКС, с оглед уговорките в него, които съответстват на уредбата на този вид договор в ЗЗД, към който нормативен акт изрично е препратено за неуредените в договора въпроси. Освен тези мотиви, съдът е посочил още и това, че преценката на съдията по вписвания за нередовност на подаденото заявление, с оглед липсата на представена нотариална покана в оригинал или в официално заверен препис е правилна.
Разпоредбата на чл. 274, ал. 3 ГПК обвързва допускането до разглеждане частната касационна жалба с наличие на предпоставките по чл. 280, ал. 1 ГПК. Страната е поддържала основание по чл.280, ал.1, т.1 и 3 ГПК, като по него е изложила накратко оплакванията си за неправилност на обжалваното определение. Поставила е въпроса : „ Необходимо ли е да се съобразява нормата на чл.8,ал.2 от ПВ т.е. да се представя оригинала и официално заверен препис на нотариалната покана за прекратяване на договора, която не е от актовете изчерпателно изброени в чл.4 от ПВ”. Страната е сочила противоречие по този въпрос с изброени съдебни актове – определения на ВКС. Изложени са доводи за неправилност на приетото от ХОС за това, че сключения договор бил договор за наем. Така е поставен въпросът : ” Правната квалификация на договорните отношения с предмет предоставяне на земеделска земя не се ли определя от съдържанието и формата на сключения договор, а не от наименованието му.” Посочено е противоречие със съдебни актове, изброени в определение на ВКС №386/12г. Страната в заключение лаконично е заявила, че счита поставените въпроси като такива, които имат значение за точното приложение на закона и за развитие на правото. Други доводи не са развити.
Касаторът не обосновава довод за приложно поле на чл.280, ал.1 ГПК. Материалноправният, респективно процесуалноправен въпрос по смисъла на чл.280, ал.1 ГПК, се дефинира като такъв, включен в предмета на спор и обуславящ правните изводи на съда по конкретното дело / т.1 на ТРОСГТК №1/2009г./. С оглед така определената със задължителна практика дефинитивност на общото основание,първият поставен въпрос не би могъл при разрешаването му сам да обоснове крайният извод на спора, тъй като независимо от това какво би било разрешението му, резултатът няма да бъде променен. Този извод се налага от това, че съдът е направил решаващите си изводи не с оглед нередовносттта на заявлението, а с аргумента / както бе посочено по-горе/, че прекратяването на договор за заем не подлежи на вписване. Или, след като не обуславя самостоятелно постановения правен резултат, то и поставеният въпрос не може да обоснове извод за наличие на основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК.
Вторият поставен въпрос не е релевантен, тъй като съдът не е извел вида на договора от наименованието му, а от неговите уговорки т.е. от неговото съдържание. В тази връзка и сочената практика постановена преди приемането на ТР ОСГТК №2/17г. е ирелевантна / въпреки че страната не установява противоречие между мотивите на въззивният съд и приетото с тази практика/, тъй като с посочената задължителна практика изрично е прието, както е посочил и въззивният съд, че договорът за наем на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД е действителен, независимо от наличието на законова регламентация, очертаваща специален ред за начина и реда за отдаване на такива обекти за възмездно ползване. Т.е. след като е налице задължителна практика и съдът изцяло се е съобразил с тази практика и се е позовал на нея, то и поддържаното основание не е налице.
Касаторът е поддържал като допълнителен селективен критерий основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК, което предполага, че той следва да установи, че конкретно формулирания правен въпрос е от значение за точното прилагане на закона/когато разглеждането му допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на това тълкуване / и за развитие на правото / когато законите са непълни, неясни и противоречиви/, като приносът в тълкуването, осигурява разглеждане и решаване на делата според точния смисъл на законите – т. 4 ТР ОСГТК № 1/2009г. С оглед тези предпоставки страната не е изложила каквито и да било доводи, водещи до извод за наличие на приложно поле на сочената разпоредба, тъй като такъв довод не е общото оплакване за неправилност на акта, нито възпроизведеното съдържание на нормата, още повече при наличие на задължителна практика, от която съдът не се е отклонил .
С оглед изложеното не следва да се допусне касационно обжалване на решението на САС.
По тези съображения Върховният касационен съд, състав на първо търговско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 633 от 14.08.2018 г. по ч.гр.д. № 488/2018 г. на Хасковски окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ:
Мнение Публикувано на: 26 Окт 2018, 09:55
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 488

Гр. София, 18.09.2017 год.


Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение, в закрито съдебно заседание на 28.07.2017 г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН БАЛЕВСКИ 
ПЕТЯ ХОРОЗОВА


изслуша докладваното от съдия Петя Хорозова 
ч.т.д. № 1412/2016 год. и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по реда на чл.274 ал.3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба, подадена от АГРО ФИНАНС АДСИЦ [населено място], против определение № 508/19.05.2016 г. на ОС – [населено място], постановено по ч.гр.д./в/ № 364/2016 г., с което е оставена без уважение частната му жалба против отказа на съдията по вписванията при РС – [населено място], обективиран в определение № 6/20.04.2016 г., за вписване на едностранно волеизявление за прекратяване на договор за аренда.
Жалбоподателят навежда оплаквания за незаконосъобразност на обжалваното определение и моли за неговата отмяна. Допускане на касационно обжалване на определението се обосновава с наличието на хипотезата на чл.280 ал.1 т.2 ГПК. Твърди се, че въпросът за вписване на обстоятелства относно прекратяване на договор за аренда /в хипотезата на чл. 27, ал. 2, вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 и чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ/ е разрешен от въззивния съд в противоречие на разрешението, дадено с определение № 257/13.05.2015 г. по ч. т. д. № 67/2015 г. на ВКС, ТК, І ТО, като същевременно е налице практика и в обратния смисъл /определение № 847/28.10.2011 г. по ч. т. д. № 745/2011 г. на ВКС, ТК, ІІ ТО/.
Частната касационна жалба е процесуално допустима – подадена е от легитимирано лице, в законоустановения срок по чл.275 ал.1 ГПК и е насочена против подлежащ на обжалване пред ВКС съдебен акт.
С определение № 514/20.10.2016 г. производството по делото е било спряно до приключване на тълкувателно дело № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС. По последното е постановено решение № 2/2015 г. от 20.07.2017 г., следователно, пречките по движението на производството са отпаднали и същото следва да бъде възобновено.
За да се произнесе по частната жалба, съставът на Върховния касационен съд, Търговска колегия, второ отделение прецени следното:
С решение № 2/2015 г. от 20.07.2017 г. на ОСГТК на ВКС по тълк. дело № 2/2015 г. е прието, че вписването, предвидено в чл.27 ал.2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години, поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл.28 ал.1, изр.1 във вр. с чл.27 ал.1 т.2 ЗАЗ. За предвиденото в чл.27 ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по чл.28 ал.1, изр.1 ЗАЗ е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по вписванията. Проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т.6 на ТР № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Обжалваното въззивно определение не съответства на така даденото тълкуване по приложението на закона /съдът е констатирал наличието на противоречива практика, но е възприел тази, според която изявлението за извънсъдебно прекратяване на договор за аренда не подлежи на вписване/. Същевременно горните мотиви са изцяло допълнително изложени. Основното съображение на съда за отхвърляне на частната жалба е, че не се установява легитимацията на жалбоподателя да иска вписване на развалянето /прекратяването/ на конкретния аренден договор /в заявлението до СВ – [населено място] АГРО ФИНАНС АДСИЦ сочи, че е придобил право на собственост върху имота, обект на договора за аренда, с договор за покупко-продажба от 05.02.2010 г., но в подкрепа е приложил нотариален акт от друга дата и относно различни имоти/. Във връзка с така обективираната правна воля на съда, обусловила изхода по делото, частният жалбоподател не поставя въпроси по смисъла на чл.280 ал.1 ГПК, въпреки че в жалбата и в изложението по чл.284 ал.3 т.1 ГПК се съдържат оплаквания за незаконосъобразност на извършената от съда преценка – касационни основания по чл.281 т.3 ГПК. В производството по селекция на касационните /и съответно – частните касационни/ жалби, касационният съд няма правомощия да се произнася по правни въпроси, които не са формулирани от страната, в този смисъл – ТР № 1/2009 г. от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, т.1. По тези съображения, исканият достъп до касация следва да бъде отказан.
Водим от изложеното, съставът на Върховния касационен съд, Търговска колегия, второ отделение 

О П Р Е Д Е Л И:


ВЪЗОБНОВЯВА производството по ч.т.д.№ 1412/2016 г. по описа на ВКС, ТК, ІІ-ро ТО.
НЕ ДОПУСКА КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ на определение № 508/19.05.2016 г. на ОС – [населено място] по ч.гр.д./в/ № 364/2016 г.
Определението е окончателно.


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
Мнение Публикувано на: 29 Сеп 2017, 14:53
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 364

гр. София, 04.07.2017 година

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в закрито съдебно заседание на 20 юни през две хиляди и седемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН БАЛЕВСКИ
ПЕТЯ ХОРОЗОВА
като изслуша докладваното от съдия Боян БАЛЕВСКИ ч. т. дело № 1150 по описа за 2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал. 3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба от пълномощника на [фирма]-София срещу определение №509/ 24.04.2017 г. по ч.гр.д. №256/17 на ОС-Плевен, с което е потвърден отказ на съдията по вписванията/СВ/ при РС-Плевен от 16.03.2017 г. да разпореди вписване на прекратяването на договор за наем или за заличаване на вписването на договор за наем, регистриран в Службата по вписванията-гр.П. с рег.№ 5013/12.04.2011 г. с акт №77, т.7..
Навеждат се оплаквания за незаконосъобразност.
Частният касатор счита,че е налице основание за допускане до касация по чл.280 ал.1,т.1, т.2 и т.3 ГПК.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след като обсъди доводите в частната жалба и прецени данните по делото, приема следното:
Частната касационна жалба е процесуално допустима - подадена е срещу подлежащ на обжалване съдебен акт съгласно чл. 274, ал. 3, т.1 ГПК.
За да постанови обжалваното определение, с което е потвърден отказът на съдията по вписванията/СВ/ да разпореди вписване на прекратяването на договор за наем или за заличаване на вписването на договор за наем , съставът на ОС- Плевен се е позовал на разпоредбата на чл.4 б. „е“ от Правилника за вписванията/ПВ/, която предвижда вписване само на договорите за наем на недвижим имот за срок повече от една година, но не и на прекратяването на тяхното действие преди изтичане на срока, за който са сключени, съответно на заличаване на самото вписване. Изложени са и съображения, че същите не попадат и в обхвата на чл.4 б. „л“ от същия правилник, доколкото вписването им не е предвидено изрично със закон. Въведено е разграничение от случаите на вписване на договори за аренда и за наем на земеделска земя, чиято уредба е в специален закон-ЗАЗ. Предмет на процесния договор за наем е помещение-магазин за хранителни стоки , находящ се в жилищен блок в [населено място], и следователно не представлява земеделска земя.
В изложение на основанията за допускане до касация се поставят въпросите: допустимо ли е вписването в имотния регистър на прекратяването на вписан договор за наем на недвижим имот и какъв е редът за такова вписване, процесуално легитимиран ли е собственикът на имота да иска вписването на това обстоятелство, въпреки, че не страна по договора за наем, дали при сключени договор за лизинг и за наем върху един и същи недвижим имот, прекратяването на действието на първия води до прекратяването действието и на втория.
От така формулираните въпроси само първият е явява обуславящ изхода по конкретния спор, доколкото съдът е формирал правораздавателната си воля въз основа на него. Останалите два въпроса нямат това качество.
Частният касатор сочи противоречие на обжалвания акт по отговора на първия въпрос със задължителна практика на ВКС, формирана по реда на чл.274 ал.3 ГПК- Опр. №480/16.07.2012 г. по ч. търг.д. № 378/2012 г. на Първо т.о. на ВКС , Опр. 0 257/13.05.2015 г. по ч.т.д. № 67/15 на Първо т.о. и други определения на ВКС, постановени по същия ред, с които не се допуска касационно обжалване.
Така посочената практика на ВКС, както и постановеното на 11.май 2017 от ОСГТК ТР №2/2015 по тълк.дело №2/2015, обаче се отнася изцяло за вписване прекратяването на договор за аренда със срок до 10 г., преди изтичането на срока на договора и има за предмет тълкуването на изричната разпоредба, допускаща такова вписване: чл.27 ал.2 от специалния закон- Закона за аренда в земеделието/ЗАЗ/. Същата е неотносима към наемните договори с предмет недвижим имот, който няма статут на земеделска земя. По изложените съображения не е налице установено противоречие на обжалвания акт с посочената задължителна практика на ВКС като основание за допускане на касация, съгласно чл.280 ал.1,т.1 ГПК.
Частният касатор се позовава и на противоречива казуална практика, за да обоснове наличието на основание по чл.280 ал.2 ГПК, без обаче да прилага съответните актове, от които да се установи, че са влезли в сила, каквото изискване поставя процесуалния закон, съгласно изричните указания в мотивите на ТР №1/2010 на ОСГТК по приложението на чл.280 ал.1 т.2 ГПК.
В изложението по чл.284 ал.3 ,т.1 ГПК липсват, каквито и да е доводи, обосноваващи наличието на основание за допускане до касация в хипотезата на чл.280 ал.1,т.3 ГПК-въпросът да се явява от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото.
С оглед изложеното, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение счита, че не са налице предпоставките по чл.280 ал.1 ГПК за допускане до касация, поради което

О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение №509/ 24.04.2017 г. по ч.гр.д. №256/17 на ОС- Плевен.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.
Мнение Публикувано на: 11 Юли 2017, 13:57
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е


№ 281


гр. София, 13.06.2017 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на двадесет и пети май през две хиляди и седемнадесета година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА КОСТОВА
КОСТАДИНКА НЕДКОВА

като изслуша докладваното Костадинка Недкова ч. т. д. N 375 по описа за 2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.274, ал.3, т.2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на [фирма] срещу определение № 119 от 07.07.2016г., постановено по ч. гр. д. № 212/2016г. от Окръжен съд - Видин, с което се потвърждава отказ от 13.06.2016г. на Съдията по вписванията при Районен съд - Видин за вписване на прекратяване на договор за наем по чл.238 ЗЗД по молба с вх. рег.№ 3024/ 13.06.2016г. в СВ-Видин.
Частният жалбоподател моли да бъде отменено обжалваното определение като неправилно Поддържа се, че разпоредбата на чл.4,б.”е” от Правилника за вписванията, предвиждаща, че подлежат на вписване договори за наем на недвижим имот, в това число и на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година, е обща и включва, както сключването, така и прекратяването на договора за наем. Невписването на прекратяването на договора, направено с волеизявление, води до това, че договорът не може да бъде заличен от регистрите на Общинската служба по земеделия по арг. на чл.27, ал.2 Закона за арендата в земеделието. Вписването на договора за наем след вписване на възбраната го прави непротивопоставим спрямо купувачите на публична продан.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:
Частната касационна жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.275, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
Окръжният съд е потвърдил отказа на съдията по вписванията, като е изложил съображения, че по силата на чл.4 от Правилника за вписванията, подлежат на вписване единствено писмени документи, наричани договори, молби, актове, преписи, спогодби и пр. Всеки един от тези актове има различни правни последици- учредяване, прехвърляне, изменение или прекратяване на право на собственост или друго вещно право върху недвижими имоти, признаване на такива права, прехвърляне на наследство, разделяне на имоти, отделяне на недвижими имоти на наследодателя, възникване на наемни и арендни правоотношения и пр. Самите правни последици следват от закона или от договореното между страните и не подлежат на вписване. Прекратяването на договор за наем е правна последица от волеизявление на новия собственик на недвижимия имот и не е сред изрично и изчерпателно посочените в закона актове, подлежащи на вписване.
Допускането на касационното обжалване е обосновано в изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК вр. чл.274, ал.3 ГПК с твърдението, че е налице основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационния контрол по следните въпроси: /1/ Обхваща ли се от разпоредбата на чл.4, б.”е” от Правилника за вписванията и прекратяването на договор за наем, извършено по съответния ред, или на вписване подлежи единствено сключването на същия?; /2/ Има ли право новият собственик на отдаден под наем имот- земеделска земя, за повече от три години, да го прекрати едностранно и въз основа на това да иска вписване на това обстоятелство в Службата по вписванията?; /3/ Когато върху имот е вписана възбрана преди вписване на договора за наем със срок над три години /5 години/, счита ли се, че договорът за наем не е вписан спрямо приобретателите на имота, придобили го на основание публична продан, извършена по изпълнителното дело, по което е била наложена възбраната? Същевременно се поддържа и осъществяване на предпоставката по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, като се твърди, че в противоречие с практиката на ВКС – решение № 34 / 02.04.2009г. по т.д. № 683/2008г. на II ТО на ВКС, окръжният съд е дал разрешение на четвъртия формулиран въпрос: Представлява ли правото по чл.237, ал.2, изр.2 ЗЗД вр. чл.238 ЗЗД възможност за приобретателя на имот да прекрати едностранно договор за наем, сключен между предходен собственик и наемател?
Настоящият състав на ВКС, ТК, Първо отделение, намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на атакуваното определение.
Изходът на спора е предпоставен единствено от решаващия мотив на окръжния съд, че прекратяването на договора за наем не е сред изчерпателно посочените от закона актове, подлежащи на вписване, поради което единствено по отношение на първия поставен от касатора въпрос е осъществено общото основание по чл.280, ал.1 ГПК. Останалите въпроси не са обусловили изхода на спора, поради което е безпредметно разглеждането на релевирания във връзка с тях допълнителен селективен критерий по чл.280, ал.1 и т.3 ГПК.
Въпреки, че спрямо първия въпрос е налице общата предпоставка по чл.280, ал.1 ГПК, касационния контрол не може да бъде допуснат, тъй като обжалваният акт е постановен в съответствие с даденото по този въпрос разрешение в задължителната практика на ВКС, обективирана в определение № 230/ 02.05.2012г. по ч.гр.д. № 35/ 2012г. на I ГО. Според същата, Правилника за вписванията не предвижда заличаване на вписването на договора за наем на недвижим имот, като в случай че този договор е прекратен, това прекратява и оповестителното действие на вписването му. Настоящият състав споделя дадено по реда на чл.237, ал.3, т.2 ГПК разрешение от ВКС, като доколкото няма промяна на закона или на обществените отношения, липсва необходимост от промяна в направеното тълкуване, поради което не е налице наведената от касатора допълнителна предпоставка по чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
Водим от горното, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 119 от 07.07.2016г., постановено по ч. гр. д. № 212/2016г. от Окръжен съд – Видин.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.
Мнение Публикувано на: 19 Юни 2017, 15:47
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 579

София, 13.12.2016 г.


Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на дванадесети декември през две хиляди и шестнадесета година в състав:


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА
ЛЮБКА АНДОНОВА

при секретаря
като изслуша докладваното от съдията ЛЮБКА АНДОНОВА
ч.гр.дело № 4135/2016 год.

Производството е по чл. 274, ал. 3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба, подадена от [фирма], [населено място], чрез пълномощника му адв. Д. Л. срещу определение № 123 от 13.07.2016г., постановено по в.ч.гр.дело № 213/2016 г. по описа на Окръжен съд-Видин, с което е потвърдено определение с изх.№8 от 14.06.2016г. на Съдията по вписванията при Районен съд-Видин за отказ от вписване на прекратяване на договор за наем.
В частната касационна жалба се подържа, че определението е незаконосъобразно и се иска неговата отмяна. Твърди се, че неправилно е отказано вписване на подлежащ на вписване акт.
Върховният касационен съд, Гражданска колегия, Четвърто гражданско отделение след като взе предвид данните по делото, приема че частната касационна жалба е процесуално допустима като подадена в законоустановения срок от надлежна страна срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
В решаващите си мотиви въззивният съд е приел следното:
С молба вх.№3047/14.06.2016г. дружеството-жалбоподател [фирма] е поискало вписване на прекратяването на договор за наем на поземлен имот с идентификатор 10971.143.60, находящ се [населено място], представляващ земеделска земя с площ от 71690 кв.м., четвърта категория при неполивни условия, начин на трайно ползване: Нива, който договор за наем е сключен между [община] и [фирма]. Посоченият имот е придобит от [фирма] с постановление за възлагане на недвижим имот от 06.01.2015г. на ЧСИ В. Т. с район на д-вие ОС-Видин, вписано във вх.рег. под /№/ от 25.03.2015г., акт. /№/, том /№/ на СВ при РС-Видин. Съдията по вписванията, правилно и законосъобразно е постановил определение за отказ, приемайки, че за да впише прекратяването на договора за наем, ще следва да извърши материалноправна проверка за валидното прекратяване на договорната връзка, което е извън правомощията му. В съответствие със закона са и изводите му, че на вписване в нотариалните книги подлежат само актовете, посочени в чл.112 ЗС и в чл.4 от ПВ, измежду които не е изявлението за прекратяване на наемен договор. Не намира основание в закона и твърдението на жалбоподателя, че на вписване подлежи фактът на прекратяване на наемен договор. Нормата на чл.569 ГПК определя нотариалните производства, по които се извършват съответните действия, като в т.5 са посочени: вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон. Правилникът за вписванията, издаден за прилагане на Глава ХІ на ЗС, в чл.2 изрично въвежда правилото, че вписване, заличаване и отбелязване се допуска само в изрично посочените от този правилник и закона случаи. Кои вписвания подлежат на заличаване изчерпателно са изброени в чл.13, чл.19 и чл.32 от ПВ-предвидено е заличаване на вписвания на искови молби и решения по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, заличаване на ипотеки и възбрани. Относно договора за наем на недвижим имот, разпоредбата на чл.4, б. „е“ от ПВ предвижда вписването на този вид договор, в т.ч. договор за наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една година, но в ПВ не е предвидено вписване на прекратяването на наемен договор, нито извършване на заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот, като такова правило не е предвидено и в друг закон. Действие по заличаване на вписан договор за наем на недвижим имот би било и безпредметно, тъй като вписването на договора за наем има за цел той да бъде противопоставим на трети лица, за да се охранят интересите на наемателя за срока на действието на договора.
В изложението по чл.284 ал.3 от ГПК касаторът сочи основанията за допускане до касационен контрол по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 от ГПК. Поставя следните въпроси:
1.Обхваща ли се от разпоредбата на чл.4, б. „е“ от Правилника по вписванията и прекратяването на договора за наем, извършено по съответния ред или на вписване подлежи единствено сключването на същия; Счита, че така поставеният въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.
2.Представлява ли правото по чл.237, ал.2, изр.2 от ЗЗД във вр. с чл.238 от ЗЗД възможност на приобретателя на имот да прекрати едностранно договор за наем, сключен между предходен собственик и наемател; Счита, че така поставеният въпрос е решен в противоречие с решение №34 от 02.04.2009г. на ВКС по т.д.№683/2008г., ІІ т.о.;
3.Има ли право новият собственик на отдаден под наем имот /земеделска земя/ за повече от три години да го прекрати едностранно и въз основа на това да иска вписването на това обстоятелство в Службата по вписванията; Счита, че така поставеният въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.
4.Когато върху имот е вписана възбрана преди вписването на договора за наем със срок над три години, счита ли се, че договорът за наем не е вписан спрямо приобретателите на имота, придобили го на основание публична продан, извършена по изпълнителното дело, по което е била наложена възбраната. Счита, че така поставеният въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.
Съставът на Върховния касационен съд, Четвърто гражданско отделение намира, че не е налице поддържаното от касатора основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по 1-ви 3-ти и 4-ти от поставените въпроси в изложението. Съгласно указанията, дадени в т.4 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. по т.д.№1/2009г. на ВКС, ОСГТК, предпоставките по чл. 280, ал.1, т.3 КТ са налице тогава, когато разглеждането на повдигнатия от касатора въпрос ще допринесе за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, за да се създаде съдебна практика по прилагането на непълни, неясни или противоречиви закони или за да бъде тя осъвременена. За повдигнатия от касатора въпрос тези предпоставки не са налице. По него има установена от Върховния касационен задължителна практика: В определение № 230 от 2.05.2012 г. на ВКС по ч. гр. д. № 35/2012 г., I г. о. е прието, че съгласно нормата на чл. 569 ГПК нотариални са производствата по реда на които се извършват изброените в нормата действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване, в случаите, предвидени в закона. От тази норма и от нормите на Правилника за вписванията (ПВ), издаден за прилагане глава ХI на ЗС "Вписвания", следва че се заличават тези вписвания и отбелязвания, за които това изрично е предвидено (чл. 13, чл. 19 и чл. 32 ПВ, които се отнасят до заличаване вписванията на искови молби и решенията по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, вписването на ипотеката и вписването на възбраните). В ПВ не е предвидено да се извършва заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот. Това действие би било безпредметно. Вписването на договора за наем има оповестително действие по отношение на трети лица и осигурява защита на наемателя. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД договорът е задължителен за приобретателя на недвижимия имот, ако е вписан. Договорът за наем сключен с определен срок, се прекратява с изтичането на срока. С това се прекратява и оповестителното действие на вписването му. В т.6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК е прието, че проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. Тази практика е съобразена от въззивния съд в обжалваното определение. Наличието на обвързваща практика, ненуждаеща се от промяна или осъвременяване и съобразяването й от страна на съда в обжалваното педеление изключва възможността въпросът да има значение за точното прилагане на закона и развитието на правото и води до липсата на соченото касационно основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
Вторият поставен от жалбоподателя въпрос, за който се твърди, че е постановен в противоречие с практиката на ВКС: представлява ли правото по чл.237, ал.2, изр.2 от ЗЗД във вр. с чл.238 от ЗЗД възможност на приобретателя на имот да прекрати едностранно договор за наем, сключен между предходен собственик и наемател, е неотносим, тъй като същият не е от значение за изхода на делото и не е обусловил правните изводи на съда в обжалваното определение.
Мотивиран от горното ВКС, състав на Четвърто гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И :


НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 123 от 13.07.2016г., постановено по в.ч.гр.дело № 213/2016г. по описа на Окръжен съд-Видин.



ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :


ЧЛЕНОВЕ :1.



2.
Мнение Публикувано на: 19 Дек 2016, 14:04
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 514

Гр. София, 20.10. 2016 год.


Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение, в закрито съдебно заседание на 12.10.2016 г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН БАЛЕВСКИ
ПЕТЯ ХОРОЗОВА

изслуша докладваното от съдия Петя Хорозова
ч.т.д. № 1412/2016 год. и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по реда на чл.274 ал.3 ГПК, след отстраняване на констатирани нередовности, свързани с приложението на чл.280 ал.1 ГПК, вр. чл.284 ал.3 т.1 ГПК.
Постъпила е частна касационна жалба на АГРО ФИНАНС А. [населено място], против определение № 508/19.05.2016 г. на ОС – [населено място], постановено по ч.гр.д./в/ № 364/2016 г., с което е оставена без уважение частната му жалба против отказа на съдията по вписванията при РС – [населено място], обективиран в определение № 6/20.04.2016 г., за вписване на едностранно волеизявление за прекратяване на договор за аренда.
Жалбоподателят навежда оплаквания за незаконосъобразност на обжалваното определение и моли за неговата отмяна. Допускане на касационно обжалване на определението се обосновава с наличието на хипотезата на чл.280 ал.1 т.2 ГПК. Твърди се, че въпросът за вписване на обстоятелства относно прекратяване на договор за аренда /в хипотезата на чл. 27, ал. 2, вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 и чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ/ е разрешен от ПОС в противоречие на разрешението, дадено с определение № 257/13.05.2015 г. по ч. т. д. № 67/2015 г. на ВКС, ТК, І ТО, като същевременно е налице практика и в обратния смисъл /определение № 847/28.10.2011 г. по ч. т. д. № 745/2011 г. на ВКС, ТК, ІІ ТО/.
Частната касационна жалба е процесуално допустима – подадена е от легитимирано лице, в законоустановения срок по чл.275 ал.1 ГПК и е насочена против подлежащ на обжалване пред ВКС съдебен акт.
Служебно известно на съда е наличието на образувано тълкувателно дело № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС по въпроса: „Приложимо ли е и при какви предпоставки вписването на основание чл. 27, ал. 2 ЗАЗ на прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години, поради едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца, съгласно чл. 28, ал. 1 във връзка с чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ”, по искане на О. на РБ, във връзка с противоречивата практика на ВКС.
Съдът намира, че разрешаването на поставения от жалбоподателя правен въпрос следва да бъде съобразено с произнасянето на ОСГТК по цитираното по-горе тълкувателно дело, поради което, по арг. от чл. 292 ГПК, настоящото производство следва да бъде спряно.

По изложените съображения, настоящият състав на Върховния касационен съд, Търговска колегия, второ отделение

О П Р Е Д Е Л И:


СПИРА производството по ч. т. д. № 1412/2016 г. по описа на ВКС, ТК, ІІ ТО, до приключване на тълкувателно дело № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС.
Определението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:


ЧЛЕНОВЕ:
Мнение Публикувано на: 08 Ное 2016, 13:18
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№199

София, 03.10.2016 г.


Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в закрито заседание на 03.10.2016 две хиляди и шестнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН СТОЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА
ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
при участието на секретаря
като изслуша докладваното от съдията Златка Русева
ч.гр.дело № 3443 по описа за 2016 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.274, ал.3 от ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба вх.№2273 от 21.06.2016г., подадена от [фирма], [населено място], чрез адв. К. Р., против определение №2910 от 01.06.2016г. на Окръжен съд-Благоевград, постановено по в.ч.гр.д.№363/2016г. по описа на същия съд, с което е оставена без уважение частната жалба против определение №12 от 13.04.2016г. на Съдията по вписванията към РС-Разлог, с което е отказано вписване на заявление за прекратяване на договор за наем на недвижим имот.
В частната касационна жалба се правят оплаквания, че постановеното определение е неправилно и се иска неговата отмяна.
По допустимостта на касационното обжалване:
В изложението си по чл.284, ал.3, т.1 ГПК, касаторът заявява, че е налице основанието по чл.280, ал.1, т.3 от ГПК, като поставя следният въпрос /цитирам/:
„Как да бъдат защитени правата на собственик, отдал имота си под наем за десетгодишен период с договор за наем, след изтичане срока на договора за наем, предвид факта, че съгласно законовата разпоредба договорът за наем следва задължително да бъде вписан, но няма ред, по който вписването да бъде заличено след прекратяване на договора, поради изтичане на срока му.”
С решаващите си мотиви, въззивният съд е приел, че съгласно чл.32а от Правилника за вписванията, съдията по вписванията се произнася с определение за отказ, когато представеният за вписване акт не отговаря на изискванията на закона или не е акт, подлежащ на вписване. В случая, представеният от жалбоподателя за вписване акт-„заявление за прекратяване на договор за наем на недвижим имот“-не подлежи на вписване, тъй като вписването му не е предвидено в чл.4 от Правилника за вписванията или в друг специален закон съгласно чл.4, б. „л“ Правилника, както е прието в т.6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ВКС, ОСГТК. От друга страна, по същността си представеният акт представлява едностранно изявление за извънсъдебно разваляне на договор за наем.
Видно от изложеното в решаващите мотиви на съда, формулираният от жалбоподателя като правен въпрос в изложението към частната касационна жалба е неотносим, тъй като същият не е от значение за изхода на делото и не е обусловил правните изводи на съда в обжалваното определение. Изложените доводи в подкрепа на така формулираният въпрос по съществото си представляват касационни оплаквания по смисъла на чл.281, т.3 ГПК, които са различни от основанията за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.1 ГПК и подлежат на преценка в производството по разглеждане на частната касационна жалба след допускането й до касация, а не в стадия за селектиране на частните касационни жалби в производството по чл.274, ал.3 от ГПК.
Съгласно възприетото в т.1 на тълкувателно решение №1/19.02.2010г. по тълк. д.№1/2009г. на ОСГТК на ВКС, касаторът е длъжен в изложението си по чл.284, ал.3, т.1 ГПК да формулира точно и ясно правния въпрос, разрешен от въззивния съд с обжалвания съдебен акт, който е от значение за изхода на делото и е обусловил правните изводи на съда, като ВКС не е задължен да го извежда от изложението му, тъй като това би засилило твърде много служебното начало във вреда на ответната страна.
Непосочването на правния въпрос, както е в настоящия случай само по себе си е достатъчно основание за недопускане на касационно обжалване на въззивното определение,без да се обсъждат допълнителните основания за това.

Водим от горното, съставът на второ гражданско отделение на Върховния касационен съд




ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение №2910 от 01.06.2016г. на Окръжен съд-Благоевград, постановено по в.ч.гр.д.№363/2016г. по описа на същия съд.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
Мнение Публикувано на: 19 Окт 2016, 15:16
  Заглавие:  Прекратяване на договор за аренда по чл.28, ал.1 ЗАЗ  Отговори с цитат
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 257
гр. София, 13.05.2015 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на осми май през две хиляди и петнадесета година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА КОСТОВА
КОСТАДИНКА НЕДКОВА

като изслуша докладваното от Костадинка Недкова ч. т. д. N 67 по описа за 2015г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.274, ал.3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на М. Г. С. срещу определение № 460 от 21.06.2014г., постановено по ч. гр. д. № 481/2014г. от Окръжен съд - Враца, с което е потвърдено определение № 11 от 30.06.20114г. на съдията по вписванията към А. по вписванията, Служба по вписвания [населено място], с което е отказано вписване по молба рег. № 2722 / 30.06.2014г. на прекратяване на договор за аренда по чл.28, ал.1 ЗАЗ.
Частният жалбоподател поддържа, че определението е неправилно, поради нарушение на материалния закон, иска неговата отмяна и постановяване вписване прекратяване на договор за аренда на земеделска земя с уведомление № 1450 / 21.03.2014г. по описа на нотариус с рег. № 407, [населено място].
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на частния касатор, приема следното:
Частната касационна жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.275, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
За да потвърди отказа на съдията по вписванията, окръжният съд е приел, че не може да се извърши вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда, поради неизпълнение по чл.28, ал.1 ЗАЗ - забава на арендното плащане на периода 2012г.-2013г. с повече от три месеца, тъй като развалянето се осъществява по съдебен ред. Посочено е, че съгласно разпоредбата на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. Такова едностранно прекратяване на аренден договор е визирано в чл.29 ЗАЗ – договор за аренда, сключен без определен срок и ако арендаторът изпадне в трайна нетрудоспособност, поради което във всички останали случаи прекратяването на арендния договор, поради неизпълнение, става по исков ред. Разпоредбата на чл.28, ал.1 ЗАЗ е само една разновидност на прекратяването на арендния договор, поради неизпълнение, а именно - забава на плащането за повече от три месеца, с оглед на което и това прекратяване се осъществява по съдебен ред. Мотивирано е, че едностранното прекратяване на договора, поради неизпълнение, не е от категорията на едностранните, безспорни вписвания, които не засягат чужда правна сфера. Направен е извод, че за да се впише това обстоятелство съдията по вписванията следва да провери дали валидно е прекратен договора за аренда, поради неизпълнение, но това съставлява материалноправна проверка, която е извън правомощията на вписващия орган и извън обхвата на едностранното охранително производство, въз основа на което е счетено, че отказът за вписване е законосъобразен.
При упражняване на правомощията по т.1 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010г. по тълк.д. № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС относно конкретизиране на поставените от касатора въпроси, настоящият състав намира, че касационното обжалване следва да бъде допуснато при осъществени допълнителни основания за допускане на касационното обжалване по правните въпроси, обусловили произнасянето на окръжния съд в обжалваното определение, както следва: 1/ по чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса, кога развалянето на договора за аренда, поради неизпълнение, се извършава по съдебен ред; и 2/ по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, по въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията.
По първия поставен въпрос:
Развалянето на двустранните договори /наименовано в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение/ се извършва по общия ред – с едностранно адресатно волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД /с или без предупреждение/, а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи - по съдебен ред /чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.28, ал.2 ЗАЗ/ с влязло в сила конктитутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори, поради неизпълнение, е начинът, по който се упражнява потестативното право на разваляне /с едностранно волеизявление или с конститутивен иск/. Той не произтича от юридическите факти, в които се изразява самото неизпълнение на задълженията и въз основа на които възниква потестативно право на разваляне. Според повелителната норма на чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ, само развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, при които развалянето е извънсъдебно - с писмено предупреждение по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Установените от закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски земи. Следователно, развалянето на останалите арендни договори, които не попадат в хипотезата на чл.28, ал.2 ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по см. на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, се осъществява по общия ред – с едностранно писмено волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД.
С оглед изложеното, настоящият състав дава следният отговор на първия поставен въпрос: Развалянето, поради неизпълнение, на договор за аренда /наименовано в ЗАЗ – прекратяването, поради неизпълнени,/, се извършва по съдебен ред само, ако договорът за аренда е сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи.
По втория поставен въпрос:
Законът определя кои обстоятелства и актове подлежат на вписване. Съгласно чл.27, ал.2 ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда се вписва в нотариалните книги без вписването да е обусловено от това, кое е основанието за прекратяване на арендния договор по чл.27, ал.1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ, като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него правен ефект -прекратяване на договора.
При извънсъдебно прекратяване на договора за аренда, поради неизпълнение, от страна на арендодателя, доколкото то се обективира в едностранно писмено волеизявление, за нуждите на вписването по чл.27, ал.2 ЗАЗ пред съдията по вписванията следва да се представи актът, материализиращ това волеизявление и се удостовери достигането до адресата му.
По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно решение № 7 / 25.04.2013г. по тълк. д. № 7 / 2012г. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото не е вписването на прекратяването на арендния договор, съответно на вписването на сключването на същия. В съобразителната част на тълкувателното решение е разяснено, че доколкото основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от някакви пороци, оповестяването му само улеснява защитата срещу тях, тъй като дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписвания акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен, нито пък той има право да откаже вписване под предлог, че съществуването на такъв спор му е известен или защото би могло да възникне такъв. При проверката дали един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание.
С оглед очертаните в тълкувателното решение правомощия на съдията по вписванията, същият не може да извършва преценка на валидността на едностранното волеизявление за прекратяване и следователно да се позовава на липса на компетентност да извърши такава преценка, като основание за отказ да впише обективирано в едностранно адресатно волеизявление прекратяване на договор за аренда, който не попада в обхвата на чл.28, ал.2 ЗАЗ.
Обжалваното определение е постановено в несъответствие с отговорите на поставените въпроси и в нарушение на разпоредбите на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ и чл.28, ал.2 ЗАЗ.
Окръжният съд е допуснал смесване на предпоставките, които са основание за възникване на потестативното право на прекратяване на арендния договор, от една страна, и реда за упражняване на това право, от друга страна, поради което е достигнал до неправилния извод, че развалянето на всеки договор за аренда по чл.28, ал.1 ЗАЗ, поради забава на арендното плащане с повече от три месеца, се осъществява по съдебен ред. В конкретния случай, към молбата за вписване на прекратяването са представените договор от 14.03.2014г. за аренда на частна земеделска земя - нива от 9 909 кв.м. – имот № 166006 в землището на [населено място], [община], със срок не по-голям от 10 год., едностранно волеизявление на арендодателя до арендополучателя за разваляне на договора за аренда, поради забава на арендното плащане за периода 2012г.- 2013г. с повече от три месеца, като достигането до адресата на волеизявлението е удостоверено от нотариус, поради което е налице подлежащо на вписване по чл.27, ал.2 вр. ал.1, т.2 и чл.28, ал.1 от ЗАЗ прекратяване на договора за аренда, което не се упражнява по съдебен ред. Дали волеизявлението за прекратяване реално произвежда материалноправен ефект, е въпрос, който не може да се разглежда в рамките на охранителното производство, още по – малко такъв въпрос може да се повдига от съдията по вписванията и да бъде основание за отказ да се впише прекратяването.
С оглед горното, отказът за вписване следва да се отмени като се постанови вписване на прекратяване на арендния договор, което има единствено оповестителен ефект.
Водим от горното, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И

ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 460 от 21.06.2014г., постановено по ч. гр. д. № 481/2014г. от Окръжен съд – Враца.
ОТМЕНЯ определение № 460 от 21.06.2014г., постановено по ч. гр. д. № 481/2014г. от Окръжен съд – Враца и потвърденото с него определение № 11 от 30.06.20114г. на съдията по вписванията към А. по вписванията, Служба по вписвания [населено място], с което е отказано вписване по молбата на М. Г. С. - рег. № 2722 / 30.06.2014г., на прекратяване на договор за аренда по чл.28, ал.1 ЗАЗ.
ПОСТАНОВЯВЯ вписване на прекратяване на договор за аренда, вписан в Служба вписвания – Бяла С., Дв. вх. рег. № 1085, том 3, № 55, относно поземлен имот № 166006 по КВС на землището на [населено място], [община], област В., представляващ нива от 9.909 дка в местност „Горно ливаде”.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.
Мнение Публикувано на: 13 Май 2015, 21:59
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 823

гр. София, 02.12.2013 година


ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в закрито съдебно заседание на 11 декември през две хиляди и тринадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ СЛАВЧЕВА
БОЯН БАЛЕВСКИ

като изслуша докладваното от съдия Боян БАЛЕВСКИ ч. т. дело №4044 по описа за 2013г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал. 3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба от пълномощника на [фирма] срещу определение №219 от 18.07.2013 г. на Окръжен съд-Ямбол по в.ч.гр.д. № 280/2013 г., с което е потвърден отказ на съдията по вписванията от Служба по вписванията –гр.Я. към Агенцията по вписванията да впише прекратяването на Договор за аренда на земеделски земи сключен на 30.08.2006 г. за срок от 10 години между Ж. Б. М. –арендодател и [фирма]-гр.Я. –арендатор за отдаване под аренда на две ниви от 7,024 дка-общо в землището на [населено място], общ.Т..
В частната касационна жалба се навеждат оплаквания за незаконосъобразност на обжалваното определение.
Твърди се наличие на основание за допускане до касация по чл.280 ал.1, т.1 ГПК .
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след като обсъди доводите в частната жалба и прецени данните по делото, приема следното:
Частната жалба е процесуално допустима - подадена е срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт от кръга на посочените в чл. 274, ал. 3 т.1 ГПК.
За да постанови обжалваното определение, съставът на въззивния съд е счел, че самото прекратяване действието на договора за аренда не подлежи на вписване в службата по вписванията към А., тъй като не е изрично предвидено в законите или Правилника за вписване/ПВ/-изискване в чл.2 от ПВ.Съгласно чл.27 ал.2 Закона за арендата в земеделието прекратяването на арендния договор подлежи регистрация в съответната общинска служба по земеделие и на вписване в нотариалните книги. Ето защо правилно съдията по вписванията към А. е постановил обжалвания отказ
Частният касационен жалбоподател счита, че следва да се допусне касационно обжалване на основание чл.280 ал.1, ГПК по обуславящите,според него изхода на спора въпроси за това, само актове или и обстоятелства подлежат на вписване в имотния регистър, дали развалянето на договора за аренда и прекратяването му по ЗАЗ имат едни и същи правни последици, дали едностранното разваляне на договора, поради неизпълнение по реда на чл.28 ал.1 ЗАЗ подлежи на вписване в имотния регистър.
За да е налице основание за допускане на касация по смисъла на чл.280 ал.1 от ГПК, следва жалбоподателят да формулира един или няколко правни въпроси, които да са от значение за изхода на спора и които да попадат в една от хипотезите по т.т. 1-3 на чл.280 ал.1 от ГПК. От значение за изхода на спора са въпросите, включени в предмета на спора и обуславящи правната воля на съда, обективирана в решението му. Материалноправният или процесуалноправният въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното делото, за формиране решаващата воля на съда. К. съд, упражнявайки правомощията си за дискреция на касационните жалби, трябва да се произнесе, дали соченият от касатора правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора.
В случая само последният въпрос отговаря на изискването на обуславящ изхода на спора, тъй като съдът го е разгледал и въз основа на него е изразил правораздавателната си воля. В своята задължителна за съдилищата практика на ВКС: Определение №424 от 05.07.2012 г. на ВКС по ч.т.д. №316/12 , І т.о. по реда на чл.274 ал.3 ГПК е прието, че на вписване в имотния регистър подлежи само прекратяването с едностранно предизвестие на арендния договор в случаите на чл.27 т.4 ЗАЗ във връзка с чл.29 ал.1 ЗАЗ, т.е. при прекратяване на безсрочните договори, но не и за останалите случаи. Настоящият случай е на разваляне,поради неизпълнение на срочен договор за аренда и не подлежи на вписване от съдията по вписването.
С оглед изложеното , настоящият състав на ВКС, ІІ т.а. счита, че при наличието на цитираната задължителна за съдилищата практика на ВКС постановена по реда на чл.274 ал.3 ГПК, с която обжалваният акт не е в противоречие липсва предпоставка за допускане до касация , съгласно чл.280 ал.1, т.1 ГПК, поради което


О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение №219 от 18.07.2013 г. на Окръжен съд-Ямбол по в.ч.гр.д. № 280/2013 г.
Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.
Мнение Публикувано на: 18 Дек 2014, 10:00
  Заглавие:  Re: Прекратяване на договори за наем и аренда  Отговори с цитат
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 791
гр. София,17.12.2014 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в закрито заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди и четиринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
АННА БАЕВА

изслуша докладваното от съдия Анна Баева ч.т.д. № 2319 по описа за 2014г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.274, ал.3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на Г. Г. Г. срещу определение от 28.04.2014г. по ч.гр.д. № 2319/14г. на Окръжен съд – Монтана, въззивен граждански състав, с което е потвърдено определение от 09.04.2014г. на съдията по вписванията при Районен съд – Монтана, с което е отказал да извърши вписване на прекратяването на договор за аренда на земеделска земя от 19.08.2010г., сключен за срок от 10 години между арендатора К. „Спестовност”, [населено място] и арендодателя Г. А. А., действащ лично и като пълномощник на В. Б. Х., А. И. А. и С. Б. М..
Частният жалбоподател поддържа, че въззивното определение е неправилно, необосновано и незаконосъборазно,тъй като е постановено в нарушение на материалния закон. Поддържа, че при постановяване на определението въззивният съд е тълкувал и приложил неправилно приложимите нормативни актове, като е приел, че направеното от жалбоподателя нотариално предизвестие за прекратяване на договора за аренда не е предвидено в случаите за вписване, отбелязване и заличаване, изрично посочени в чл.2 от Правилника за вписванията, нито попада сред актовете, подлежащи на вписване, които са изрично изброени в чл.4 от същия правилник. Допускането на касационното обжалване основава на наличието на предпоставките по чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса: „Може ли да се приеме, че в случаите, когато арендаторът по един срочен аренден договор не се грижи за земята като добър стопанин, е налице основание за арендатора едностранно да прекрати договора и това прекратяване да бъде вписано?”. Счита, че формулираният въпрос има значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, констатира, че частната жалба е подадена от надлежна страна, срещу акт, подлежащ на обжалване по реда на чл. 274, ал.3, т.2 от ГПК, като е спазен преклузивният срок по чл. 275, ал.1 от ГПК.
С обжалваното определение Окръжен съд - Монтана е потвърдил определение от 09.04.2014г. на съдията по вписванията при Районен съд – Монтана, с което е отказал да извърши вписване на прекратяването на договор за аренда на земеделска земя от 19.08.2010г., сключен за срок от 10 години между арендатора К. „Спестовност”, [населено място] и арендодателя Г. А. А., действащ лично и като пълномощник на В. Б. Х., А. И. А. и С. Б. М.. За да достигне до този извод, въззивният съд, тълкувайки разпоредбата на чл.27, ал.2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, е приел, че на вписване подлежи вече прекратеният договор за аренда на земеделски земи, само когато обаче е прекратен на някое от посочените в този специален закон основания. Приел е, че законът не предвижда прекратяване с едностранно предизвестие на срочните договори за аренда, а само на безсрочните – чл.29, ал.1, и то – при определени предпоставки, като едностранно прекратяване на договор за аренда с определен срок може да стане само по съдебен ред. Посочил е, че проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 от ПВ в случая е, дали е налице някоя от хипотезите на чл.27, ал.1 ЗАЗ – дали едностранно прекратяване на срочния договор е предвидено в този закон и, като е констатирал, че в закона не е предвидено такова прекратяване, съдията по вписванията правилно е отказал вписване на това обстоятелство. Въззивният съд е счел за неоснователно позоваването на т.6 от ТР № 7/2012г. на ОСГТК, тъй като в него са дадени разяснения относно вписванията на определен акт, а в случая се касае за вписване на настъпил юридически факт с правно значение, какъвто е прекратяването на арендния договор.
Допускането на касационно обжалване съгласно чл. 280, ал. 1 от ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за решаване на възникналия между страните спор и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК. Този въпрос следва да е обусловил решаващите изводи на въззивната инстанция и от него да зависи изходът на делото. Преценката за допускане на касационно обжалване се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора твърдения и доводи с оглед критериите, предвидени в посочената правна норма.
Формулираният от частния жалбоподател в изложението му по чл.284, ал.3, т.1 ГПК правен въпрос е релевантен за изхода на спора, тъй като е обсъждан от въззивния съд и е обусловил извода му за неоснователност на подадената частна жалба. Поради това по отношение на този въпрос е осъществена общата предпоставка по чл.280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното определение.
Настоящият състав намира обаче, че не е налице поддържаното от жалбоподателя селективно основание на чл.280, ал.1, т.3 ГПК. Съгласно т.4 на ТР № 1/19.02.2010г. по тълк.д. № 1/2009г. формулираният правен въпрос е от значение за точното прилагане на закона, когато разглеждането му допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, а за развитие на правото, когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени. Следователно разпоредбата на чл.280, ал.1, т.3 ГПК намира приложение в случаите, когато приложимата правна норма изисква определяне на нейното действително съдържание по тълкувателен ред, респективно когато се налага изоставяне на едно тълкуване и преминаване към друго такова с оглед изменения в законодателството и обществените условия.
В настоящия случай жалбоподателят е обосновал съображенията си на фактите по конкретното дело и е посочил бланкетно, че отговорът на формулираните правни въпроси е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото, без да аргументира твърденията си, като обоснове релевантността на разгледаните от въззивния съд правни въпроси за точното прилагане на закона и за развитието на правото. В случая по формулирания от жалбоподателя правен въпрос е налице задължителна съдебна практика /определение № 311 от 24.04.2013г. по ч.т.д. № 1880/2013г. на ВКС, ТК, І т.о.,определение № 424 от 05.07.2012г. по ч.т.д. № 316/2012г. на ВКС, ТК, І то., определение № 823 от 02.12.2013г. по ч.т.д. № 3799/2013г. на ВКС, ТК, ІІ то./, съобразно която едностранното прекратяване на договора по чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ вр. чл.87, ал.2 ЗЗД не е от категорията на едностранните, безспорни вписвания, които не засягат чужда правна сфера и подлежат на вписване съгласно чл.569, т.5 ГПК. С оглед на това разваляне поради неизпълнение на срочен договор за аренда не подлежи на вписване от съдията по вписванията, а договорът следва да бъде развален по исков ред. На вписване в имотния регистър подлежи само прекратяването с едностранно предизвестие на арендния договор в случаите на чл.27, т.4 ЗАЗ във връзка с чл.29, ал.1 ЗАЗ, т.е. при прекратяване на безсрочните договори, но не и в останалите случаи.
Поради това настоящият състав намира, че не са налице предпоставките по чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационен контрол на обжалваното определение на Окръжен съд - Монтана.
Така мотивиран, Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение,

О П Р Е Д Е Л И :


НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение от 28.04.2014г. по ч.гр.д. № 2319/14г. на Окръжен съд – Монтана, въззивен граждански състав.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
Мнение Публикувано на: 18 Дек 2014, 09:58

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 14 госта

Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов