РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
РАЙОНЕН СЪД - ХАСКОВО
Определение № 3
Гр. Хасково, 16.04.2018г.
Днес, 16. 04. 2018г., Дора Манолова-Димова – Съдия по вписванията в РС-Хасково, след като разгледа молба с вх. № 2395/2018г. по описа на СВ - Хасково, за да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпило е заявление от адв. Георги Димитров като пълномощник на Тодор Иванов Димитров с искане на основание чл. 27, ал.2 от ЗАЗ и чл.4 от ПВ за вписване на обстоятелство – частично, по отношение на имот 044100 с площ от 4,550 дка в землището на с. Тракиец, прекратяване на договор за наем, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните между Ганка Христова Делчева, ЕГН 3303308499, представлявана от пълномощника си Бойчо Владинов Боев, ЕГН 5310228488, в качеството й на -наемодател и земеделски производител Стоян Найденов Найденов, ЕГН 8212018585-наемател. Договорът е вписан под № 86, т.1, рег.№128/10.01.2009г. Към заявлението са приложени заверени копия от нотариална покана рег. № 75, т.1, рег.816/ 26.03.2018г . по регистъра на нотариус Иван Боев, с удостоверяване за връчване на адресата на 28.03.2018г., от нотариален акт № 85,т.3, рег. № 2723, дело 244 от 2015г. на Нотариус № 125, вписан с № 28, т.21, вх.р. 6560/11.08.2015г., от договор за наем, вписан с вх.р. № 128/10.01.2009г. в СВ Хасково, пълномощно, удостоверяващо представителната власт на пълномощника на заявителя и вносна бележка за внесена държавна такса в размер на 10лв.
Като съобрази горното с правната уредба, съдията по вписванията намира, че молбата следва да се остави без уважение поради следното:
Пълномощникът на заявителя е поискал вписване на частично прекратяване поради неизпълнение на задължението за плащане на наемна цена с писмено уведомление, достигнало до отсрещната страна - Стоян Найденов Найденов, ЕГН 8212018585, видно от приложената нотариална покана/ т.1/, връчена му на 28.03.2018г., на договор, вписан под № 86, т.1, рег.№128/10.01.2009г. в СВ Хасково. Вписване на обстоятелството прекратяване се иска по чл.27, ал.2 от ЗАЗ - норма, представляваща правно основание за допускане вписване на прекратяване на договори за аренда. Съгласно т.1 от Тълкувателно решение № 2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК при вписване прекратяване на договор за аренда следва да се представи пред съдията по вписванията документът, материализиращ изявлението за разваляне на договора - в случая нотариална покана. Същият ще подлежи на подреждане в нарочната книга, поради което следва да бъде в изискуемата се от закона форма по чл. 3, ал.1 от ПВ. Приложената нотариална покана не отговаря на това законово изискване, нито са представени от същата два еднакви първообраза съгласно изискването на чл. 8, ал.2 от ПВ.
Преди всичко обаче съдията по вписванията следва да установи дали се касае за договор за аренда или за договор за наем и съответно кой е приложимият процесуален ред за вписване на тяхното прекратяване.
Предметният обхват на проверката, която съдията по вписвания върши в охранителното производство по вписване включва по правилата на чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията отговори на въпросите дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. /т.6 от Тълкувателно решение № 7/2013 на ОСГТК на ВКС, постановено по тълкувателно дело № 7/2012 г./
В чл. 112, б. „е“ от Закона за собствеността и чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията е предвидено, че договорите за наем на недвижим имот, в т.ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година, подлежат на вписване, на което основание е извършено и вписването на процесния договор. Значението на вписването е установено с чл. 113 от Закона за собствеността и е свързано с противопоставимостта на договорите, в случаите когато в рамките на срока на договора за ползване собственикът прехвърли правото на собственост на трето лице. Вписаният договор за наем при прехвърляне на недвижимия имот остава в сила спрямо приобретателя /чл. 237 от Закона за задълженията и договорите/.
Приобретателят на арендувания обект на договора за аренда, за разлика от същата хипотеза при договора за наем, замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан/ правно основание чл.3, ал.1 от ЗАЗ/, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Или съгласно чл. 17, ал. 2, изр. 1 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) вписаният договор за аренда запазва действието си спрямо новия собственик на земята за целия договорен срок, а невписаният - само за две стопански години, а съгласно чл. 17, ал.5 и ал.6 от ЗАЗ –и при последващо учредяване на ограничено вещно право върху арендувания имот.
На основание чл. 18, ал.1 и чл.27, ал.2 от ЗАЗ продължаването и прекратяването на договора за аренда само на земя в последния случай също са обстоятелства подлежащи на вписване, докато за договора за наем липсват подобни разпоредби, допускащи вписване на изменение или прекратяване на договора.
Съгласно мотивите по т.2 от Тълкувателно решение № 2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК при проверката дали един акт подлежи на вписване, следва да се изхожда от съдържанието му.
За да разпореди или откаже вписване съдията по вписванията съгласно горното следва да установи дали се касае за прекратяване на договор за аренда или за прекратяване на договор за наем, изхождайки от договореното между страните.
Както договорът за наем, така и договорът за аренда са облигационни връзки, с които едната страна се задължава да предостави на другата за временно ползване обекта за договора, а другата страна да извърши определено плащане. Макар и да си приличат по основните характеристики, тези два договора имат съществени различия. От договореното между страните във вписания под № 86, т.1, рег. 128/10.01.2009г. договор съдията по вписванията следва да направи категоричен извод за неговия характер.
Страните по договора са уговорили предоставянето за временно ползване - за срок от 10 стопански години, започващи от 09.01.2009г., на земеделска земя в землището на с. Тракиец, област Хасково, представляваща имоти: № 034066 с площ от 2,200 дка, № 044100 с площ от 4,550 дка и № 031007 с площ от 3,600 дка, срещу плащане в размер на 50кг. пшеница, дължими в срок от 01.08 до 20.08. Договорът е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и е надлежно подреден в книгата по чл. 33, б.“б“ от ПВ в СВ Хасково.
Писмената форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните е уредена като форма за действителност на договора за аренда/ чл.3, ал.1, изр.1 от ЗАЗ/, а при договора за наем представлява форма за доказване, но същата е задължителна предпоставка за вписване на договора за наем съгласно императивната разпоредба на чл. 3, ал.1 от ПВ, поради което нотариалното удостоверяване на процесния договора не може да бъде отграничителен критерий.
Предмет на договора за наем могат да бъдат както движима, така и недвижима вещ, докато ЗАЗ ограничава обхвата на обектите, предмет на договора за аренда до: земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Обект на процесния договор са земеделски земи в землището на с. Тракиец, област Хасково и безспорно същите могат да бъдат обект на договор за аренда. Следва да се установи дали могат да бъдат предмет и на договор за наем. В закона не съществува подобно ограничение. Действащата уредба не само не изключва, но и изрично урежда земеделската земя като предмет на наемен договор - чл. 5, ал.1, чл. 24а, глава Vа от ЗСПЗЗ, приета след влизане в сила на ЗАЗ, чл. 34, ал.4 от ЗК, чл.4, б.“е“ от ПВ и др. В мотивите по т.2 от Тълкувателно решение № 2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК се казва, че „разпоредбата на чл.1, ал.3 от ЗАЗ не регламентира, че земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство могат да бъдат обект само и единствено на аренден договор, само предмет на арендни правоотношения, и не изключва възможността земята и вещите за земеделско производство да участват в гражданския оборот под правна форма, различна от арендния договор“. От тези мотиви следва изводът, че обектът на договор, с който се предоставя за временно и възмездно ползване земеделска земя, не ще предопредели неговия характер като аренден и квалифициращите характеристики на процесния договор следва да се търсят другаде.
И двата вида изследвани договори са срочни, като договорът за наем може да бъде с максимален срок до 10 години/ чл.229, ал.1 от ЗЗД/, а договорът за аренда с минимален срок от 4 стопански години без максимална граница, в редакцията на чл.4, ал.1 от ЗАЗ(Обн. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., в сила до бр. 14/2015г.), действала към момента на сключване на процесния договор - 10.01.2009г. В чл. 7 от споразумението между страните е договорено, че договорът се сключва със срок от 10 стопански години. Размерът на срока отново не може да бъде разграничителен критерии между двата вида изследвани договори.
А дали уговорянето на срока в стопански години би бил такъв критерий?. Терминът „стопанска година“ има своята легална дефиниция в ЗАЗ - пар. 2, т.3 и се съдържа в редица норми на ЗАЗ - чл.4, 16, ал.3, чл.17, ал.2 и др. Липсва обаче разпоредба, която да ограничава договорната свобода на страните да уговорят и срока на договор за наем в стопански години. Напротив законодателството ни изрично предвижда това - договорите за наем със собствениците на пасищни селскостопански животни, регистрирани в Интегрираната информационна система на БАБХ за свободни пасища, мери и ливади от общинския и държавния поземлен фонд се сключват за стопанска година- чл.37и, ал.13 от ЗСПЗЗ, чл. 105, ал.1 от ППЗСПЗЗ. От казаното до тук следва извод, че уговарянето на срока на договора в стопански години е допустимо както при наема, така и при арендата.
На следващо място страните са уговорили плащане в натура - по 50кг. пшеница на декар / чл. 5 от договора/. Съгласно чл. 2 от ЗАЗ арендаторът дължи определено арендно плащане, което може да се договори в пари и/или в земеделски продукти/чл.8, ал.2 от ЗАЗ/. При договор за наем законодателят е предвидил, че наемателят дължи определена цена /чл.228 от ЗЗД/. Съществува ли ограничение цената при договора за наем да бъде уговорена в натура или следва да бъде единствено в пари? Подобна ограничителна норма липсва в ЗЗД, поради което и съдебната практика го допуска. „ Цената обаче може да бъде уговорена и като стойност на заместими вещи. Така страните по наемното правоотношение имат възможност да уговорят наемната цена като определено количество други заместими вещи.“- се казва в мотивите на ТР № 3/18 май 2012 г., постановено от ОСГТК на ВКС по т.д.№3/2011г. Следва извод, че както при договора за аренда, така и в наемните съглашения страните могат да договорят плащане в натура, в заместими земеделски вещи.
Ползвателите – наематели, арендатори, страна по договор за съвместна обработка и др., за да ползват подпомагане по реда на Закона за подпомагане на земеделските производители, подлежат на регистрация в специалния за целта регистър по чл. 7 от Закона за подпомагане на земеделските производители в редакцията му към дата на сключване на процисния договор - 10.01.2009г. /ДВ, бр. 14 от 2005 г./ към Министерството на земеделието и храните. Както ЗПЗП, така и издадената на основание параграф 4 от закона наредба №3/29.01.1999г. за създаване и поддържане на регистър на земеделските производители допускат паралелното съществуване на двете форми на ползване на земеделска земя - наем и аренд . Изрично в Таблица 1 към приложение 2 от наредбата са посочени като отделни форми на стопанисване на земеделска земя наемът и арендата. Следва заключение, че регистрацията на страна по договора с разширена правоспособност като земеделски производител не може да служи като отграничителен критерий за квалифициране на процесния договор като наемен или аренден.
Същият извод може да бъде направен и при анализ относно евентуалната регистрация на процесния договор в общинската служба по земеделие. На оснавание чл. 3, ал.1 от ЗАЗ договорите за аренда в земеделието подлежат на такава регистрация. Същата е необходима и за договорите за наем на основание чл. 37б от ЗСПЗЗ в актуалната към момента на сключване на договора редакция, като всеки ползвател представя копия от договорите за наем, аренда или съвместна обработка на земята в съответната общинска служба по земеделие, който се регистрира в нарочен за целта регистър/чл.60, ал.6, т.12 от ППЗСПЗЗ/.
От изложеното до тук следва извод, че законът допуска паралелното съществуване на договор за аренда и за наем на земеделска земя. „Договорната свобода не търпи ограничение с оглед липсата на изрична разпоредба в ЗАЗ, която да определя изключителен способ за предоставяне на ползването. При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от волята на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя и/или движимите вещи за земеделско производство, ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и законодателството ни, както се посочи, допуска отношенията по предоставяне на земеделска земя да не бъдат регулирани непременно като арендни“/ мотивите към т.2 на Тълкувателно решение № 2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК/.
Всички договорени и изследвани до тук клаузи от процесния договор не водят до категоричен извод за неговия характер, поради което същият може да се квалифицира и като договор за наем и като договор за аренда на земеделска земя. Страните обаче в чл. 10 от сделката са уговорили подчинението й на разпоредбите на ЗЗД-нормативен акт, в който се съдържа уредбата на договора за наем. Зачитайки принципа на договорната свобода и въз основа на изразената воля на страните да наименоват договора си като такъв за наем, да действат в качеството си на наемодател и наемател, да подчинят действието му на разпоредбите на ЗЗД/ чл.10 от договора/, а не на ЗАЗ, следва договореното съглашение, с което наемодателят е предоставил за временно ползване в срок от 10 стопански години земеделска земя в землището на с. Тракиец на наемателя срещу задължение за плащане на заместими родово определени вещо - 50 кг. пшеница на декар, да се квалифицира като договор за наем.
В потвърждение на това е и уговореното между страните в т.7, ал.2 от договора, че същият се счита за продължен за нов 10 годишен срок, ако след изтичането на настоящия, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на отсрещната страна, което е индиция за неговия наемен характер, поради допустимостта на подобно продължаване само в случаите на договор за наем/арг. чл.236, ал.1 от ЗЗД/, но не и при договор за аренда с оглед формалния му характер/чл.18 от ЗАЗ/ и липсата на подобна норма в ЗАЗ.
От заявлението и приложената към него нотариална покана е видно, че наемодателят е изявил воля за частично прекратяване на съглашението на страните поради неизпълнение на основното задължение на наемателя за плащане на наемната цена. Вписване прекратяване на договор за наем - пълно или частично, обаче законодателството ни не урежда. Липсата на изрична правна норма, регламентираща вписване, представлява основание за отказ. Предметният обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва в производството по вписване, отбелязване и заличаване, посочен в т.6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013г. по тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, включва изследване на въпроса дали актът, подлежи на вписване, отбелязване или заличаване. Съдията по вписванията следва да го допусне само и единствено, ако в закона има нарочна норма в този смисъл/ чл.2 от ПВ/. Разпоредба в законодателството на страната ни, която да указва вписване на акт - нотариална покана или на обстоятелство - прекратяване на договор за наем, включително частично, отбелязване на същите към вписан договор за наем или пък заличаване на вписан договор за наем, липсва. В чл.27 ал.2 от ЗАЗ законодателят е предвидил вписване на прекратяване на договор за аренда, но разпоредба в същия смисъл в ЗЗД за вписване на прекратяване на договор за наем или пък на нотариална покана, с която се цели прекратяване на договор за наем, липсва. Вписване по аналогия е недопустимо. Нормите на ЗАЗ не намират приложение по отношение на наемните договори с предмет земеделски земи. Това разяснение е дадено и в ТР № 2/2017 по т.д. 2/2015г.на ОСГТК на ВКС. Разпоредбата на чл.4, б. „е“ от Правилника за вписванията предвижда вписване само на договорите за наем на недвижим имот за срок повече от една година, но не и на тяхното прекратяване. Това обстоятелство не попада и в обхвата на чл.4 б.„л“ от същия правилник, доколкото вписването му не е предвидено изрично със закон. По въпроса е формирана трайна константна съдебна практика. / определение № 46/23.01.2018г. по т.ч.д. № 3134/2017г. на ВКС, І т.о.; определение № 613/01.12.2017г. по ч.т.д. № 2812/2017г. на ВКС, І т.о.; определение № 701/22.11.2017г по ч.т.д. № 2676/2017г. на ВКС, ІІ т.о.; определение № 230/ 02.05.2012г. по ч.гр.д. № 35/ 2012 г. на I гр.о., определение № 2567/01.11.2017г. по ч.г.д.№ 2629/2017г. на ОС Пловдив, определение от 11.08.2017г. по ч.гр.д. № 1650/2017г. на ОС Варна/
В заключение следва още веднъж да се посочи, че представената нотариална покана, чието вписване се иска, не е и в изискуемата се от чл. 3, ал.1 от ПВ форма с оглед подреждането и в нарочна книга по чл. 33 от ПВ, както и не е представена в два еднакви първообраза съгласно изискването на чл. 8, ал.2 от ПВ, по който въпрос ОС Хасково се е произнесъл в Определение № 471/02.06.2016г., постановено по в.ч. гр. д. № 332/2016г. Както изисването за форма на акта, подлежащ на подреждане в надлежната книга по чл.33 от ПВ, така и представянето му в два еднакви порвообраза не са изпълнени.
С оглед на горните мотиви и на основание чл. 32а от ПВ съдията по вписванията при РС Хасково
ОПРЕДЕЛИ:
Оставя без уважение заявление от адв. Георги Димитров като пълномощник на Тодор Иванов Димитров за вписване на обстоятелство – частично прекратяване на договор за наем между Ганка Христова Делчева, ЕГН 3303308499, представлявана от пълномощника си Бойчо Владинов Боев, ЕГН 5310228488, в качеството й на -наемодател и земеделски производител Стоян Найденов Найденов, ЕГН 8212018585-наемател, вписан под № 86, т.1, рег.№128/10.01.2009г, по отношение на имот № 044100 с площ от 4,550 дка в землището на с. Тракиец, като отказва вписване на същото.
Да се впише определението в регистъра по чл.33, б”н” от ПВ и се подвърже екземпляр от него и от акта, чието вписване е отказано, в книгата по чл. 33, б”о” от ПВ.
Настоящото определение може да се обжалва в едноседмичен срок от връчването му на молителя пред ОС Хасково.
СЪДИЯ ПО ВПИСВАНИЯТА:
6300 гр.Хасково, бул."България" №144
тел.038/60190, факс 038/601905,
rshaskovo@mbox.contact.bg О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 633
гр. Хасково, 14.08.2018 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Хасковският окръжен съд, втори въззивен граждански състав на читиринадесети август две хиляди и осемнадесета година, в закрито заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ГОСПОДИНКА ПЕЙЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ТОШКА ИВАНОВА
ЙОНКО ГЕОРГИЕВ
като разгледа докладваното от съдията ИВАНОВА въззивно частно гражданско дело № 488 по описа на съда за 2018 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2, вр. чл. 577 от ГПК, вр. чл.569, т.5 от ГПК, вр. чл.32 а от Правилника за вписванията.
Образувано е по жалба от адвокат Георги Владимиров Д. в качеството му на пълномощник на Т.И.Д. против определение № 3 от 16.04.2018 год. на съдията по вписванията при Служба за вписванията – Хасково при Районен съд - Хасково, с което е отказано вписване на частично - по отношение на имот № 044100 с площ от 4.550 д-ка в землището на село Т*, прекратяване на договор за наем, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните – Г* Х* Д* – наемодател и ЗП Ст* Н* Н* – наемател, вписан под № 86, том I, рег. № 128 от 10.01.2009 год.
В жалбата се излагат доводи за това, че съдията по вписванията неправилно е квалифицирал договора, вписването на чието частично прекратяване е било поискано, като наемен, а не като такъв за аренда. Моли съдът да отмени отказа на съдията по вписванията.
Хасковският окръжен съд, след като обсъди направените доводи и прецени материалите по делото, приема за установено от фактическа страна следното:
Пред служба по вписванията при АВ – град Хасково е подадено заявление от адвокат Георги Д. – пълномощник на Т.И.Д., с искане за вписване на частично - по отношение на имот № 044100, с площ от 4.550 д-ка в землището на село Т**, прекратяване на договор, сключен между Г* Х* Д* и земеделски производител С**Н* Н*, в писмена форма с нотариална заверка на подписите, наименован „договор за наем на земеделски земи”, акт № 066, том I, рег. № 228 / 2009 год., вписан под № 86, том I, рег. № 128 от 10.01.2009 год., заявено на основание чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, вр. чл. 4 б. „е” от ПВ.
На 16.04.2018 год. съдията по вписванията е постановил отказа, приемайки, липсата на основание за вписване на частичното прекратяване на представения от заявителя договор, определяйки същия като такъв за наем на земеделски земи, а не за аренда.
Със заявлението е представен договор, сключен през 2009 год., в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните – Г* Х*Д** и земеделски производител С*Н* Н*, наименован „Договор за наем на земеделски земи”. Предмет на договора са три земеделски имота, а именно - нива с площ 2.200 д-ка в м - та „М* п**а”, съставляваща имот с пл. № 034066; нива с площ от 4.550 д-ка в м – та „ Къ**”, съставляваща имот № 044100 и нива от 3.600 д-ка в м-та „К**”, съставляваща имот № 031007, всички по плана за земеразделяне на с. Т**, Хасковска област, които са предоставени за временно и възмездно ползване, срещу „наемно плащане” по 50 кг. пшеница на декар, получавано от 01.08. до 20.08, със срок на договора – 10 стопански години, считано от 09.01.2009 год. Договорът е вписан на 10.01.2009 год.
С договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 85, т. ІII, рег. № 2723, дело № 244 / 2015 год. на нотариус № 125 по регистъра на Нотариалната камара на Република България, заявителят Т.И.Д. е придобил правото на собственост върху част от описаните по-горе имоти, предмет на договора за наем, а именно – нива с площ от 4.550 д-ка в м-та „К**“.
С нотариална покана, връчена на 29.03.2018 год. на С*Н** Н**, приобретателят е заявил, че на основание чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ прекратява договора.
При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
Жалбата е допустима – подадена е в едноседмичния срок за обжалване – на 30.05.2018 год., считано от връчване на отказа – 23.05.2018 год., чрез пълномощник, в полза на който е издадено пълномощно от лице, разполагащо с право на жалба по чл. 577, ал. 1 от ГПК и срещу подлежащ на обжалване акт.
Разгледана по същество е неоснователна, по следните съображения:
Съгласно нормата на чл.8, ал.2 от Правилника за вписване, за извършване на вписването е задължително да се представят оригиналът и официално заверен препис от него или два такива преписа, което изискване за редовност на заявлението не е спазено в разглеждания казус, поради което и с оглед формалния характер на производството по вписване, посочената нередовност се явява предпоставка за постановяване на отказа – обстоятелство, обуславящо законосъобразността на обжалвания такъв. В подкрепа на това обстоятелство са и задължителните указания, дадени в т.1 на Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 год. на ВКС по тълк.д. № 7 / 2012 год., ОСГТК, съгласно които разпоредбата на чл.129, ал.2 от ГПК е неприложима в производството по вписване на актове относно недвижими имоти. В хипотезата на нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл.32 а от ПВ, без да може да дава указания за отстраняване на нередовността.
Законосъобразността на обжалвания отказ се обуславя и от това, че представеният за вписване акт не е от категорията актове, подлежащ на вписване. Липсата на правно основание за вписване на частичното прекратяване на договор, независимо от вида на договора – за наем или за аренда, обуславя правилността на постановения отказ.
Правилникът за вписванията – чл. 4 б. „е” урежда вписването на договора за наем, но не и неговото прекратяване. По отношение на вида на договорните отношения на страните, обективирано в съглашението от 2009 год., съдът приема, че съдията по вписванията е в правомощията си да прецени дали вписаният договор е такъв за наем или аренда, изхождайки от неговото съдържание, а не само от неговото наименование. Предметът на представения със заявлението договор, продължителността на срока на действие, формата, в която е сключен, качеството на страните, начинът на плащане и вписването му, макар и да сочи на идентичност с договор за аренда, не го определя като такъв, предвид и съществуващите между двете сделки различия, едно от които е и изискването за форма, съгласно чл.18 от ЗАЗ, според която продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите, за разлика от наемния договор, който се счита за продължен, ако до изтичането на определения в договора срок, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, при което изискването за форма не е предвидено като условие за действителност на сделката – чл.236, ал.1 от ЗЗД. В подкрепа на този извод са и задължителните указания, дадени в т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 год. на ВКС по т.д. № 2 / 2015 год., ОСГТК, според които договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл.1, ал.3 от специалния ЗАЗ. В този смисъл съдът намира за недопустимо извършването на разширително тълкуване на нормата на чл.27, ал.2 от ЗАЗ, предвиждаща вписване прекратяването само и единствено на договора за аренда, но не и на договора за наем на земеделска земя. Отликите между двата договора и различния правен режим, на който са подчинени, преценено съвкупно с липсата на изрична правна норма, уреждаща възможността за вписване прекратяването на договора за наем на земеделска земя, обуславя законосъобразността на обжалвания отказ.
С оглед на изложеното и на основание чл. 274 ал. 1, т. 2 вр. чл. 577 от ГПК, съдът
О П Р Е Д Е Л И
ПОТВЪРЖДАВА определение № 3 от 16.04.2018 година на съдията по вписванията при Служба по вписванията – Хасково, постановено по заявление вх. № 2395 / 2018 год. по описа на СВ - Хасково, с което е отказано вписване на частично - по отношение на имот № 044100, с площ от 4.550 д-ка в землището на село Т**, прекратяване на договор за наем на земеделски земи, сключен през 2009 год. между Г* Х* Делчева и Земеделски производител – С* Н* Н**, вписан под № 86, том I, рег. № 128 от 10.01.2009 год.
Определението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 435
гр. София, 25.10.2018 г.
Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на петнадесети октомври две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ:РОСИЦА БОЖИЛОВА
ЛЮДМИЛА ЦОЛОВА
изслуша докладваното от съдията Ел. Чаначева ч.т.д. № 2189/2018 година.
Производството е по чл. 274, ал. 3 ГПК, образувано по частна касационна жалба на Т. И. Д. против определение № 633 от 14.08.2018 г. по ч.гр.д. № 488/2018 г. на Хасковски окръжен съд.
Върховният касационен съд, състав на първо търговско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:
Частната касационна жалба е подадена в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима.
С определението, предмет на обжалване, състав на Хасковски окръжен съд е потвърдил определение № 3 от 16.04.2018г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията Хасково, с което е отказано вписване на прекратяване на договор за наем на земеделска земя. За да постанови този резултат, съставът на окръжния съд е приел в решаващите си мотиви, че представеният за вписване акт не е от категорията актове подлежащи на вписване, тъй като чл.4 б.”е” ПВ урежда вписването на сключване на договор за наем, но не и неговото прекратяване.В тази връзка, съдът е извършил и преценка, за това, че процесният договор е именно договор за наем, изведено от указанията дадени с т.2 на ТР2/17г. на ОСГТК на ВКС, с оглед уговорките в него, които съответстват на уредбата на този вид договор в ЗЗД, към който нормативен акт изрично е препратено за неуредените в договора въпроси. Освен тези мотиви, съдът е посочил още и това, че преценката на съдията по вписвания за нередовност на подаденото заявление, с оглед липсата на представена нотариална покана в оригинал или в официално заверен препис е правилна.
Разпоредбата на чл. 274, ал. 3 ГПК обвързва допускането до разглеждане частната касационна жалба с наличие на предпоставките по чл. 280, ал. 1 ГПК. Страната е поддържала основание по чл.280, ал.1, т.1 и 3 ГПК, като по него е изложила накратко оплакванията си за неправилност на обжалваното определение. Поставила е въпроса : „ Необходимо ли е да се съобразява нормата на чл.8,ал.2 от ПВ т.е. да се представя оригинала и официално заверен препис на нотариалната покана за прекратяване на договора, която не е от актовете изчерпателно изброени в чл.4 от ПВ”. Страната е сочила противоречие по този въпрос с изброени съдебни актове – определения на ВКС. Изложени са доводи за неправилност на приетото от ХОС за това, че сключения договор бил договор за наем. Така е поставен въпросът : ” Правната квалификация на договорните отношения с предмет предоставяне на земеделска земя не се ли определя от съдържанието и формата на сключения договор, а не от наименованието му.” Посочено е противоречие със съдебни актове, изброени в определение на ВКС №386/12г. Страната в заключение лаконично е заявила, че счита поставените въпроси като такива, които имат значение за точното приложение на закона и за развитие на правото. Други доводи не са развити.
Касаторът не обосновава довод за приложно поле на чл.280, ал.1 ГПК. Материалноправният, респективно процесуалноправен въпрос по смисъла на чл.280, ал.1 ГПК, се дефинира като такъв, включен в предмета на спор и обуславящ правните изводи на съда по конкретното дело / т.1 на ТРОСГТК №1/2009г./. С оглед така определената със задължителна практика дефинитивност на общото основание,първият поставен въпрос не би могъл при разрешаването му сам да обоснове крайният извод на спора, тъй като независимо от това какво би било разрешението му, резултатът няма да бъде променен. Този извод се налага от това, че съдът е направил решаващите си изводи не с оглед нередовносттта на заявлението, а с аргумента / както бе посочено по-горе/, че прекратяването на договор за заем не подлежи на вписване. Или, след като не обуславя самостоятелно постановения правен резултат, то и поставеният въпрос не може да обоснове извод за наличие на основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК.
Вторият поставен въпрос не е релевантен, тъй като съдът не е извел вида на договора от наименованието му, а от неговите уговорки т.е. от неговото съдържание. В тази връзка и сочената практика постановена преди приемането на ТР ОСГТК №2/17г. е ирелевантна / въпреки че страната не установява противоречие между мотивите на въззивният съд и приетото с тази практика/, тъй като с посочената задължителна практика изрично е прието, както е посочил и въззивният съд, че договорът за наем на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД е действителен, независимо от наличието на законова регламентация, очертаваща специален ред за начина и реда за отдаване на такива обекти за възмездно ползване. Т.е. след като е налице задължителна практика и съдът изцяло се е съобразил с тази практика и се е позовал на нея, то и поддържаното основание не е налице.
Касаторът е поддържал като допълнителен селективен критерий основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК, което предполага, че той следва да установи, че конкретно формулирания правен въпрос е от значение за точното прилагане на закона/когато разглеждането му допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на това тълкуване / и за развитие на правото / когато законите са непълни, неясни и противоречиви/, като приносът в тълкуването, осигурява разглеждане и решаване на делата според точния смисъл на законите – т. 4 ТР ОСГТК № 1/2009г. С оглед тези предпоставки страната не е изложила каквито и да било доводи, водещи до извод за наличие на приложно поле на сочената разпоредба, тъй като такъв довод не е общото оплакване за неправилност на акта, нито възпроизведеното съдържание на нормата, още повече при наличие на задължителна практика, от която съдът не се е отклонил .
С оглед изложеното не следва да се допусне касационно обжалване на решението на САС.
По тези съображения Върховният касационен съд, състав на първо търговско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 633 от 14.08.2018 г. по ч.гр.д. № 488/2018 г. на Хасковски окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ:
Влез
Регистрация
Въпроси/Отговори
Търсене
