КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Практически проблеми при вписване на брачния договор
в имотния регистър
В две отделни статии разгледахме проблемите, свързани с нотариалното удостоверяване на брачния договор и подреждането му във водените от нотариуса книги . Бе изтъкнато, че за разрешаването им е необходима промяна в някои подзаконови нормативни актове и преди всичко в Наредба № 32 за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори.
Съвсем неочаквано възникнаха сериозни проблеми, касаещи вписването на брачния договор в имотния регистър. Основната причина за тях не е свързана с нормативната уредба, а с установена незаконосъобразна практика по прилагане на закона от съдиите по вписванията в някои съдебни райони.

1. Съгласно чл. 39, ал. 3 от Семейния кодекс (СК) договорът, с който се прехвърля право на собственост или се учредява или прехвърля друго вещно право върху недвижим имот, има прехвърлително действие и се вписва в имотния регистър. Когато брачният договор е сключен по време на брака (а такива са огромният брой случаи в досегашната практика) и има прехвърлително действие, нотариусът е длъжен съгласно чл. 25, ал. 5 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) да го представи в службата по вписванията в деня на нотариалното удостоверяване. Съдията по вписванията трябва, ако констатира, че са спазени изискванията на закона, да разпореди вписването му в имотния регистър съгласни процедурата по Правилника за вписванията.
В някои от службите по вписванията с неизвестно какви мотиви съдиите по вписванията изискват представянето на документ, удостоверяващ обстоятелството, че брачният договор е регистриран в централния електронен регистър към Агенцията по вписванията. Липсва ли такова доказателство, те отказват да извършат вписването на брачния договор в имотния регистър. Категорично можем да кажем, че такова законово изискване за вписването на брачния договор в имотния регистър не съществува, а въвеждането му в практиката сериозно застрашава правата и интересите на съпрузите, сключили брачен договор, и поставя нотариуса в положение да не изпълни свое задължение по чл. 25, ал. 5 ЗННД.
Отбелязването на брачния договор в акта за граждански брак и регистрацията му в регистъра на имуществените отношения на съпрузите по реда на чл. 19, ал. 2 СК е отделно, самостоятелно производство, регламентирано в чл. 39, ал. 4 СК. То няма нищо общо с вписването на брачния договор в имотния регистър. Незаконосъобразно е да се изчаква неговото приключване и едва тогава съдията по вписванията да пристъпи към вписване в имотния регистър. Регистрацията по чл. 19, ал. 2 СК отнема обикновено от 3-4 дни до седмица. През това време е възможно да има други вписвания в имотния регистър, които да увредят съпрузите (например върху имот, който се прехвърля с брачен договор, да се наложи възбрана или да се извърши друга разпоредителна сметка и т.н). Възможно е дори бракът да се прекрати поради смърт на единия или на двамата съпрузи. Несвоевременното вписване на брачния договор води до сериозно засягане на сигурността и стабилността на гражданския оборот.
Вписването в регистъра на имуществените отношения на съпрузите има само оповестително действие. То не е част от фактическия състав на брачния договор, нито предпоставка за неговото вписване в имотния регистър.
Ако брачният договор е сключен преди брака и с него се предвижда прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти, положението е по-различно, понеже в тези случаи действието на договора се поражда със сключването на брак. Вписването се извършва пак по молба на нотариуса, но след като му бъде представено удостоверение за сключен граждански брак. И в този случаи обаче без значение за вписването е обстоятелството дали брачният договор е регистриран в централния електронен регистър, или не.
Без да са необходими други аргументи, смятам, че тази незаконосъобразна практика е наложително да бъде прекратена в районите, където е установена.
2. Проблем се появи и в случаите когато брачният договор подлежи на вписване в различни съдебни райони. Член 39, ал. 2 СК изрично предвижда, че когато имотите - предмет на договора, се намират в районите на действие на различни нотариуси, нотариалното удостоверяване на брачния договор се извършва от нотариус в един от тези райони по избор на страните. Съвсем естествено този нотариус представя на съдията по вписванията в своя район договора за вписване. Относно останалите служби СК не казва нищо, но съществува изричното правило в чл. 25, ал. 6 ЗННД, че когато актът подлежи на вписване в друг съдебен район, той се изпраща служебно в съответната служба по разпореждане на съдията по вписванията, като разходите са за сметка на страните. По този начин трябва да се процедира и относно вписванията на брачните договори в други съдебни райони. Наложената практика страните сами да подават молби в съответните служби по вписванията представлява грубо нарушение на чл. 25, ал. 6 ЗННД. Тя не може да бъде с нищо оправдана и изтъкваните аргументи, че за брачния договор нямало нищо предвидено в Правилника за вписванията при наличие на изрична законова разпоредба, са просто несъстоятелни и проява на правна неграмотност.
Най-важното е проблемите с вписването на брачния договор, породени от създадена практика в нарушение на закона, да бъдат своевременно преодолени, преди да са настъпили непоправими вреди за гражданите на Република България, избрали да уредят имуществените си отношения с най-либералния от трите режима - договорният режим.

1 „Нотариално правните проблеми при удостоверяването на брачен договор. "Собственост и право” , кн. 3/2010 и „Относно подреждането на брачния договор във водените от нотариуса книги по Закона за нотариусите и нотариалната дейност "Собственост и право", кн. 4/2010.

Красимир ДИМИТРОВ,
преподавател по нотариално право
в СУ„Св. Кл. Охридски"