КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Значение на отбелязването на съдебното решение по вещноправен спор като вид вписване

Един от най-съществените сегменти от гражданския и търговския оборот са сделките с недвижими имоти и вещни права върху тях.
Повишеният брой сделки доведе до повишен обществен интерес най-общо към тази материя и на свой ред доведе до създаване първоначално на отделни локални опити за компютъризиране на базата данни на отделни служби по вписванията, а впоследствие и до създаване на централизирана база данни с отдалечен електронен достъп, позната ни като имотен регистър, със значително подобрени възможности за търсене по различни критерии в сравнение от ползваните до този момент азбучници на хартиен носител във службите по вписванията.
Освен това разрастването на търговския оборот и повишената нужда от информация за него доведе и до развитие на правна¬та наука в областта на материята по вписванията - естеството, значението, последиците и методиката на извършването им, като в резултат бяха публикувани, включително и на страниците на настоящото издание, редица значими изследвания в тази област.
Неизбежно, с увеличаване на броя на този тип сделки, се увеличи и броят на съдебните дела, свързани с тях, а оттам и съдебната практика, разискваща въпросите на вписванията и значението им за прехвърляните вещни права.
Стана напълно възможна хипотезата имотът или правото - предмет на вещнопрехвърлителната сделка, да се окажат предмет на бъдещ, висящ или приключил правен спор, включително и без купувачът да знае за това.
В тази връзка е уместно накратко и без претенции за изчерпателност да проследим някои основни моменти на значението на вписванията както на сделките, така и на исковите молби и на решенията по висящите спорове, в съответните регистри -последните с оглед на това, че предмет на правната сделка пред нотариуса може да бъде и имот или вещно право - обект на висящ правен спор.
За улеснение в изложението ни ще говорим за вписване като под вписване имаме предвид отразяването на исковата молба и съдебното решение по висящия спор в съответните регистри при Агенцията по вписванията, разбира се, като имаме предвид, че в тесния смисъл на понятието вписването на исковите молби и отбелязването на съдебните решения по тях по партидата на процесиите имоти са две отделни правно-технически процедури.
На първо място, трябва да посочим, че в теорията и в практиката категорично се наложи становището, че вписването на исковите молби, с които се иска унищожаване, установяване на нищожност, разваляне и отмяна на актове, подлежащи на вписване по чл. 112 ЗС, или за постановяване на решения за обявяване на предварителния договор за недвижим имот за окончателен, или решения, които заместват актове, подлежащи на вписване по чл. 112, б. „з" ЗС, предвидено в чл. 114, ал. 1 ЗС е въпрос на тяхната редовност - така ТК № 3/2010 г. на ОСГК на ВКС, постановено в отговор на спорния въпрос в съдебната практика: представлява ли вписването на исковата молба по чл. 114, ал. 1 от Закона за собствеността изискване за нейната редовност, неизпълнението на което обуславя приложението на чл. 129, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс, респективно чл. 100, ал. 2 ГПК (отм.).
Това вписване, според съдията от ВКС Благовест Пунев в публикацията му в кн. 11/2010 г. на „Собственост и право”, е разпоредено със специалната и императивна по своя характер норма на чл. 114, ал. 1 ЗС, на характеристиката на която като такава сочи и предвидената в ал. 2 на същия текст санкция, а именно - да не се дава ход в съда на искови молби по предходната алинея, докато те не бъдат вписани, като тази императивност е съобразена със същността на вписването като акт с охранително действие, имащ за цел да даде гласност на спора относно правото, като съдейства за защитата на правата на ищеца чрез осигуряване противопоставимостта им срещу тези, които би придобило трето лице върху предмета на спора след вписването, като предпазва и последните да не придобиват спорното право.
Както посочихме вече, вписаната искова молба, респективно висящият съдебен спор, не е пречка за разпореждане със спорното право. Което поставя въпроса какви са възможните действия на нотариуса, когато при справка относно прехвърляния имот или право установи, че по партидата на продавача има вписване на искова молба, за която дори и продавачът може да не знае, ако все още не е получил съдебни книжа.
Според нас, с оглед имуществената отговорност, която носи за своите действия, е най-удачно нотариусът да се погрижи да създаде достатъчно доказателства, че е уведомил за вписаната искова молба и последиците й най-вече купувача. Това може да стане в различна свободна форма, но най-общо казано, ще представлява писмено изявление на купувача, че е уведомен за вписаната искова молба, за висящия правен спор и последиците от това вписване, в случай че исканата сделка се сключи.
За съжаление обаче при електронна справка в имотния регистър отразената в него информация не винаги е изчерпателна и пълна в степен да дава достатъчно информация за преценка на страните и предмета на спора. Но с оглед правата на нотариуса по чл. 19 ЗННД няма пречка нотариусът да прегледа исковата молба било от делото, заведено в съда, било от подредения при вписване¬то на исковата молба екземпляр в службата по вписванията, за да се ориентира в относимостта на спора към сделката, която страните искат той да удостовери.
Защото все още, макар и доста рядко вече, съществуват случай, в които се вписват документи, които не могат да се опреде¬лят като искови молби, тъй като въобще не са депозирани в съда по различни причини - шикана и др., например документи, наречени искови молби, които обаче не са депозирани в съда, т.е. все още нямат качеството на искови молби, въпреки че са озаглавени така.
Не случайно по-горе отделихме място да посочим, че вписва¬нето на исковата молба е въпрос на нейната редовност, въпрос, който съдът следи служебно. Защото само депозирана в съда молба може да се определи като искова молба и да се впише законосъобразно - така чл. 12 от Правилника за вписванията. И само такава молба подлежи на вписване. Дори някои съдилища са въвели практиката исковите молби да се внасят с разпореждане на съда по служебен ред за вписване след депозирането им в съда като например СГС.

Молбата до съда, която не е депозирана в съда, дори и да носи заглавие като документ, няма качеството на искова молба по смисъла на чл. 114 ЗС.

Поради това според нас нотариусът не следва да се съобразява по никакъв начин с вписването на „искова молба", която не е депозирана в съда и няма подобно качество и спокойно може да изповяда исканата сделка.
Често се случва по повод направената справка, в резултат на която е открита вписана искова молба с предмет правата и актовете по чл. 114 ЗС, страните по сделката да представят пред нотариуса съдебно решение, влязло в сила.
Обикновено в този тип съдебни решения има диспозитив, с който съдът задължава страната да отбележи в службата по вписванията постановеното решение в шестмесечен срок след влизането му в сила. Възможно е обаче страната да не е направила необходимото за вписване на решението.
В този случай, с оглед нормата на чл. 115 ЗС, според която влезлите в законна сила решения, постановени по исковите молби по предходния член, се отбелязват по представен препис от решението, като след изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си, ако решението не е вписа¬но, нотариусът указва на продавача - ищец да извърши такова вписване, ако с представеното решение предявеният от него иск е уважен, с цел да ползва защитния ефект на решението и да го направи противопоставимо на трети лица, на които недобросъвестният ответник може да прехвърли имота.

И тук могат да се поставят няколко въпроса.
Първият е, след като срокът, в който съдът разпорежда, че решението трябва да бъде вписано, е шестмесечен от влизането му в сила, значи ли това, че ако в рамките на този срок ответникът извърши разпореждане с отреченото му право в полза на трето лице преди вписване на решението, че правата на третото лице - приобретател ще са противопоставими на ищеца?
Вторият е как следва да се процедира, ако в съдебното решение въобще липсва разпореждане, с което да се указва на ищеца да впише съдебно решение след влизането му в сила в шестмесечен срок?
Третият е може ли ответникът да се възползва от пропуска на ищеца да впише благоприятното за не¬го съдебно решение и да се позове на този пропуск, за да запази отреченото му с това решение право.

Според нас отговорът на първия въпрос е отрицателен - извършеното в рамките на шестмесечния срок от влизане в сила на решението разпореждане със спорното право от ответника с отречени от решението права ще бъде непротивопоставимо на ищеца, независимо че решението все още не е вписано от него. Това е така, защото чл. 115 ЗС предвижда, че едва след изтичане на този шестмесечен срок бездействието на ищеца ще има за правна последица загубване действието на вписването на исковата молба, т.е. до деня на изтичане на шестмесечния срок, определен от закона и разпореден от съда, вписването на исковата молба е това, което „пази" правата на ищеца.
Разбира се, ако в рамките на този срок ищецът не впише решението, бездействието му ще има за последица „заличаване" на исковата молба, т.е. нито тя, нито решението по нея ще бъдат вече противопоставими на новия приобретател ,и като резултат той ще е валидно придобил, а влязлото в сила съдебно решение няма да може да се изпълни принудително срещу новия собственик.
По втория въпрос бихме казали, че са сравнително редки съдебните решения по вещни спорове, чиито права са отречени, в които съдилищата не разпореждат вписване и на решението. А такова разпореждане е необходимо съдържание на съдебното решение с оглед императивния и специален характер на разпоредбата на чл. 114 ЗС за вписване на исковите молби и обществения интерес, перфектно и изчерпателно обосновани в цитирания материал на съдията от ВКС Благовест Пунев. Но при липса на такова разпореждане в решението, според нас, ищецът има всички основания да направи искане за допълване на решението с него. Защото е напълно възможно съдията по вписванията да изиска именно такова разпореждане, за да разпореди той на свой ред това решение да се отбележи по партидата на имота. Не случайно в някои съдилища съдът разпорежда и вписването на депозираните пред него искови молби за вещни права, като исковата молба се изпраща за вписване от съда до съответната служба по вписването. В тази връзка съвсем обосновано е твърдението ни, че и за вписване на съдебното решение е необходимо нарочно разпореждане на съда.
По третия въпрос отговорът е еднозначен - вписването и на исковата молба, и отбелязването на съдебното решение, постановено по нея, са предвидени в защита на интереса на третите лица, потенциални приобретатели на спорното право. Страните по спора обаче са обвързани от силата на присъдено нещо на са¬мото решение и за подчиняването на ответника на тази обвързаност при отрицателно за него решение вписването не играе никакво значение.
И на края представяме и още една възможна хипотеза - отбелязване на съдебното решение в регистрите при Агенцията по вписванията без първоначално вписване на исковата молба - било поради небрежност на страните или на съда, било поради това, че по време на депозиране на исковата молба е нямало законово изискване тя да бъде вписана.
Според нас дори и да не е вписана исковата молба, вписването чрез отбелязване на решението, постановено по нея, е достатъчно, за да прави непротивопоставимо на ищеца разпореждането със спорното право от страна на ответника въпреки невписана-та искова молба. Защото отбелязването на съдебното решение е самостоятелен вид вписване различно от това по вписване на исковата молба и е независимо от него, т.е. касае се за два независими един от друг охранителни актове за вписване.
Именно поради обстоятелството, че исковата молба не е вписана, по никакъв начин няма да се отрази на възможността за отбелязване на съдебното решение, постановено по спора.
А освен това в самия съдебен акт ще е разпоредено вписването му, така че съдията по вписванията ще има напълно законното основание да разпореди вписване на това решение.
С оглед на горното можем да направим обоснования извод, че наличието на вписване по партидата на имота единствено на искова молба не винаги означава, че образувания въз основа съдебен спор е висящ. Твърде е възможно той да е приключил с влязло в сила решение, което обаче да не е отбелязано по съответния ред по партидата на имота. И че именно на компетентността на нотариуса купувачът трябва да се довери, за да се направи изчерпа¬телен анализ на статута на имота ида се предприемат необходимите действия за гарантиране на валидното придобиване на вещното право върху определен недвижим имот от купувача.


Цветанка МАРКОВА, адвокат