КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ


№ 122

[населено място] 29.03.2011 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд - второ гражданско отделение в закрито заседание на 17 март през две хиляди и единадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛСА ТАШЕВА ЧЛЕНОВЕ:

СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ЗОЯ АТАНАСОВА

като разгледа докладваното от съдия 3. А.
ч. гр.д. № 413 по описа за 2010 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 274, ал. 2 ГПК.
Образувано е по подадена частна жалба от [община], чрез кмета на [община], представляван от ст.юрисконсулт К.К. срещу определение от 06.08.2010 г. по в.ч.гр.дело № 489/2010 г. на Ш. окръжен съд, с което е потвърден отказа на съдията по вписванията при А. по вписванията, Служба вписвания[населено място], обективиран в определение от 12.07.2010 г., с което е отказано вписването на договор за разваляне по взаимно съгласие на договор за покупко-продажба на недвижим имот. Жалбоподателят поддържа основание за неправилност на обжалваното определение - нарушение на материалния закон.
В изложението към частната жалба е формулиран правния въпрос -договорът за отмяна на договор за покупко- продажба на недвижим имот, частна общинска собственост, сключен между [община] и физическото лице Т. Ф. Х., представлява ли акт относно недвижим имот, подлежащ на вписване на осн. чл. 2 от Правилника за вписванията, решаван противоречиво от съдилищата – основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.2 ГПК. Цитирано е определение № 438/29.12.2002 г. по ч.гр.дело № 414/2002 г. на ВКС II г.о.
Ответникът по частната жалба Т. Ф. Х. не е изразил становище по частната жалба.
Настоящият състав на ВКС Второ гражданско отделение, като взе предвид доводите на жалбоподателите и съобразно правомощията си по чл. 278, ал.1 и сл. от ГПК приема следното:

Частната жалба е подадена в преклузивния срок по чл. 275, ал.1 от ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима.
Ш. окръжен съд е потвърдил отказа на съдията по вписванията при А. по вписванията, Служба вписвания[населено място], обективиран в определение от 12.07.2010 г., с което е отказано вписването на договор за разваляне по взаимно съгласие на договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Настоящият съдебен състав намира, че следва да се допусне касационно обжалване на определението на Ш. окръжен съд по поставения правен въпрос от жалбоподателя на основание чл.280,ал.1,т.2 ГПК. С определение № 438/29.12.2002 г. по ч.гр.дело № 414/2002 г. на ВКС ІІ г.о. е застъпено становище, че развалянето на договори, прехвърлят вещни права се извършва по съдебен ред съгласно чл.87,ал.З ЗЗД, когато между страните по договора има спор. В случаите, в които страните по своя воля искат да се откажат от договора, който ги обвързва, те могат да направят това с последващ договор, който има характера на спогодба. Прието е, че когато предмет на договора е недвижим имот спогодбата трябва да бъде извършена във формата на нотариален акт, който подлежи на вписване.
С обжалваното определение правният въпрос е разрешен в противоречие с изразеното становище на състав на ВКС в цитираното определение.
Съдът преценява за правилно разрешението на правния въпрос в определението, постановено по ч.гр.дело № 438/29.12.2002 г. на ВКС II г.о.
Съдебният ред за разваляне на договори, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти е приложим при хипотези на спор между страните по договора. При липса на спор между страните по договора същите могат да се откажат от него, като обективират отказа в последващ договор. Последният по същността си е съдебна спогодба. В случаите, в които предмет на договора е недвижим имот договорът следва да се извърши във формата на нотариален акт. Н. форма не е необходима при договор, с който се извършва придобиване и разпореждане с имот частна държавна или общинска собственост. За последните е достатъчна само писмена форма - чл.18 ЗС. Такава следва да е и формата на договора, в който е обективиран отказ на страните по сключен договор за продажба на имот, частна общинска собственост.
В настоящият случай жалбоподателят [община] е подал заявление от 12.07.2010 г. до съдията по вписванията при А. по вписванията, Служба по вписванията[населено място] с молба за вписване в имотния регистър при С. по вписванията на договор за разваляне по взаимно съгласие на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между [община] и Т. Ф. Х..
Въззивният съд е приел, че съгласно императивното изискване на чл.87,ал.З ЗЗД развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват,признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти става само по съдебен ред. Прието е, че договорът от 07.07.2010 г., сключен в писмена форма между [община] и Т. Ф. Х., чието вписване е поискано е с предмет разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, възоснова на който [община] като продавач прехвърлила на Т. Х. имот с идентификатор ********** по кадастралната карта на[населено място], съответстващ на УПИ * в кв. *** -а по ПУП на[населено място] с площ от 137 кв.м. За разваляне на договор, с който е прехвърлено право на собственост върху недвижим имот частна общинска собственост съдът е приел, че е приложим само съдебния ред, но не и с последващ договор, с който страните да се откажат от вече сключения договор. С оглед на тези съображения съдът е направил решаващия извод, че договора от 07.07.2010 г. за разваляне на сключен договор за продажба на недвижим имот не следва да се впише на осн.чл.2 от ПВ. Изводите на въззивния съд са неправилни.
Като взема предвид изразеното становище по-горе по поставения правен въпрос съдът намира, че в случая с договора, сключен на 07.07.2010 г. между О.[населено място] и Т. Ф. Х. страните са се отказали от вече сключен договор, който ги обвързва - № *****/10.05.2010 г. за продажба на имот, частна общинска собственост. Волята за отказ от сключения договор за продажба е ясно изразена от всяка от страните - т.е между тях няма спор за отказ от сключения договор от 10.05.2010 г. Спазена е и изискуемата писмена форма съгласно разпоредбите на чл.18 ЗС. На основание чл.2 от Правилника за вписванията сключения договор от 07.07.2010 г. между [община] и Т. Х., с който страните са постигнали съгласие за разваляне на вече сключения договор за продажба на описания в него недвижим имот от 10.05.2010 г. следва да се впише.
Като взема предвид изложените съображения обжалваното определение следва да се отмени. Вместо него следва да се укаже вписване на договора на осн.чл.2 от Правилника за вписвнията.
съд, състав на Второ
Водим от горното Върховният касационен гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ:

Допуска касационно обжалване по реда на чл.274,ал.З ГПК на определение № 455/06.08.2010 г. по в.ч.гр.дело № 489/2010 г. на Ш. окръжен съд.
Отменя определение от 06.08.2010 г. по в.ч.гр.дело № 489/2010 г. на Ш. окръжен съд и вместо това постановява:
Указва да се впише на осн.чл.2 от Правилника за вписванията на договор за разваляне по взаимно съгласие на договор за продажба на недвижим имот № ****** от 07.07.2010 г., сключен между [община] и Т. Ф. Х. от[населено място], [община], [улица], вх. 3, ет. 6, ап. 66 на поземлен имот с идетификатор № 835110.658.456 в[населено място], постъпил с молба с вх. № 3046/12.07.2010 г. от К. К. К. на [община].
Определението е окончателно.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 2654
София, 21.05.2026 г.
Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на седми май две хиляди двадесет и шеста година в състав:
Председател: БОНКА ДЕЧЕВА
Членове: ВАНЯ АТАНАСОВА
АТАНАС КЕМАНОВ
разгледа докладваното от съдията Ваня Атанасова ч.гр.д. № 1677/2026 година.
Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.
Образувано е по подадена от „Грийнлайф – пропърти“ ЕООД, чрез адв. Е. Н. Н., „Резидиа груп“ АД, чрез адв. М. Н. Е., и нотариус В. Ч. Ч., чрез адв. Н. И. Н., частна касационна жалба против определение № 4684 от 26. 02. 2026 г. по ч. гр. д. № 906/2026 г. на Софийски градски съд, ЧЖ-I-Д състав, с което е потвърдено определение № 1509 от 16. 02. 2025 г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията – София, постановено по молба вх. № 113888/16. 12. 2025 г. по описа на нотариус В. Ч., с което е отказано вписване на нотариален акт № 120 от 16. 12. 2025 г., том IX, рег. № 10944, дело № 1377/2025 г. по описа на нотариус В. Ч., рег. № 210 НК, обективиращ постигната извънсъдебна спогодба за разваляне на договори за продажба на недвижими имоти, сключени в нотариална форма. Излагат се съображения за неправилност на определението и се иска допускането му до касационно обжалване на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и ал. 2, пр. 3 ГПК, отмяната му и връщане на преписката на съдията по вписванията за извършване на исканото вписване.
Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, като обсъди доводите на жалбоподателите и прецени данните по делото, прие следното:
Частната жалба е допустима. Същата е подадена от лице имащо право на жалба, в срок, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и съответства на изискванията на чл. 275, ал. 2 ГПК.
За да потвърди определението на съдията по вписванията, с което е отказано поисканото от нотариус Ч. вписване на нотариален акт, обективиращ извънсъдебно изявление за разваляне на договори за покупко-продажба на недвижими имоти, сключени с посочени в акта нотариални актове, съставът на градския съд е приел, че нотариалният акт, обективиращ спогодба за разваляне на договори за прехвърляне на недвижими имоти, сключени в нотариална форма, не подлежи на вписване, тъй като съгласно чл. 87, ал. 3 ЗЗД договорите за прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на вещни права върху недвижими имоти се развалят само по съдебен ред, с предявяване на конститутивен иск и и вписване на исковата молба на основание чл. 114, б. “а“ ЗС, а извънсъдебното разваляне на такива договори е недопустимо. При липса на спор между страните и желание за промяна на последиците от сделката, страните разполагат с възможността да прехвърлят права с правни сделки или да придобият вещни права по давност или по други начини, предвидени в закона - чл. 55 ЗС. Обективираните в представения за вписване нотариален акт волеизявления на страните не представляват съглашение сред предвидените в чл. 4, б. “а“ ПВ - съглашения за прехвърляне на право на собственост или за учредяване, прехвърляне, изменение или прекратяване на друго вещно право върху недвижими имоти. Не се касае и за констативен нотариален акт, признаващ право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот.
Определението е подписано с особено мнение на докладчика, според което правилото на чл. 87, ал. 3 ЗЗД е приложимо само в хипотеза на спор между страните по договора, а при липса на спор страните по договора разполагат с възможността да преуредят отношенията си с друг договор, сключен в нотариална форма. В случая нотариален акт № 120/16. 12. 2025 г. по описа на нотариус В. Ч. представлява спогодба досежно вещни права, сключена в изискуемата от чл. 18 ЗЗД форма, поради което и на основание чл. 4, б. “ж“ ПВ подлежи на вписване. Изложено е и съображение, че извън компетентността на съдията по вписванията е преценката за правните последици на съглашението, а проверката за форма касае идентификация на страните и на имота.
В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК са поставени следните въпроси:
1. Подлежи ли на вписване в книгите, водени в службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот, нотариален акт, обективиращ договор, с който страните по общо съгласие развалят сключен между тях в нотариална форма договор за продажба на същия имот.
Твърди се разрешаването му в противоречие с определение № 438 от 29. 12. 2002 г. по ч. гр. д. № 414/2002 г. на ВКС, 2 г.о., определение № 122 от 29. 03. 2011 г. по ч. гр. д. № 413/2010 г. на ВКС, 2 г.о., определение № 312 от 15. 06. 2020 г. по гр. д. № 897/2020 г. на ВКС, 1 г.о.
При условията на евентуалност се поддържа и основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното определение по поставения въпрос.
2. Допустимо ли е отказът на съдията по вписваният за вписване на нотариален акт за разваляне на договори за продажба на недвижими имоти да е мотивиран с това, че законът не допуска извънсъдебно разваляне на такива договори.
Твърди се разрешаването му в противоречие с ТР № 7 от 25. 04. 2013 г. по т.д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, определение № 521 от 8. 07. 2021 г. по гр. д. № 2339/2021 г. на ВКС, 1 г.о., определение № 515 от 7. 07. 2021 г. по ч. гр. д. № 2335/2021 г. на ВКС, 2 г.о., определение № 42 от 13. 04. 2021 г. по ч. гр. д. № 819/2021 г. на ВКС, 2 г.о.
Налице е основанието по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното определение по така поставените въпроси – същите са обусловили решаващите изводи на въззивния съд, от значение са за изхода на процесуалноправния спор и са разрешени в противоречие с практиката на ВКС.
По първия въпрос настоящият състав споделя практика на ВКС, обективирана в цитираните от касатора съдебни актове. Нормата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД, според която развалянето на договори, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, се извършва по съдебен ред, е приложима тогава, когато между страните по договора има спор. Когато такъв спор не съществува и страните по своя воля искат да се откажат от обвързващия ги договор, те могат да направят това с последващ договор, който има характер на спогодба (чл. 20аЗЗД). Както влязлото в сила решение по иска по чл. 87, ал. 3 ГПК, така и сключената между страните в нотариална форма спогодба имат за правна последица развалянето на договора. Когато договорът е за вещни права върху недвижим имот, спогодбата също трябва да е сключена във формата на нотариален акт, по аргумент на чл. 18 ЗЗД, който нотариален акт също подлежи на вписване.
По втория въпрос следва да се съобразят разясненията, дадени с цитираното по-горе тълкувателно решение и с последващи определения на ВКС, според които нотариусът проверява противоречи ли сделката, която е сезиран да удостовери, на закона и добрите нрави (чл. 574 ГПК). Съдията по вписванията не е орган, оправомощен да контролира дейността на нотариуса и да проверява материалноправните предпоставки за законосъобразност на сделката. Съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ, проверката на съдията по вписванията се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията на закона и има ли предвиденото в ПВ съдържание.
По основателността на частната касационна жалба:
С оглед становищата по поставените въпроси, дадени с формираната по тях практика на ВКС, които се споделят от настоящия състав, обжалваното определение се явява неправилно. Изводът на въззивния съд, че законът не допуска извънсъдебно разваляне, по взаимно съгласие на страните обективирано във формата на нотариален акт, на сключен между тях договор за продажба на недвижим имот, както и че нотариални актове, с които са сключени такива споразумения не подлежат на вписване, противоречат на чл. 20а ЗЗД и на чл.112, б.“а“ ЗС. Необходимостта от предявяването на конститутивен иск за защита на потестативно право се поражда само тогава, когато насрещната страна не е съгласна с дължимата правна промяна. При липса на спор отношенията между страните се уреждат доброволно. Разпоредбата на чл. 20а ЗЗД изрично предвижда възможност за разваляне, прекратяване или отмяна на договори по съгласие на страните, а разпоредбата на чл. 365 ЗЗД предвижда възможност чрез договор за спогодба да се избегне „един възможен спор“. Затова, когато и двете страни по договор за продажба на недвижим имот, сключен в нотариална форма, са съгласни, че са налице основания за развалянето му, същите биха могли да развалят сделката по взаимно съгласие, извършено във формата на нотариален акт (чл. 18 ЗЗД). Следва да се посочи, също, че преценката за законосъобразност на споразумението за разваляне на сключени между страните договори за продажба на недвижими имоти е извън правомощията на съдията по вписванията, съгласно чл. 32а ПВ.
Като неправилно, обжалваното определение следва да бъде отменено, а преписката – върната на съдията по вписванията за извършване на исканото вписване.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,


О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 4684 от 26. 02. 2026 г. по ч. гр. д. № 906/2026 г. на Софийски градски съд, ЧЖ-I-Д състав.
ОТМЕНЯ определение № 4684 от 26. 02. 2026 г. по ч. гр. д. № 906/2026 г. на Софийски градски съд, ЧЖ-I-Д състав, и потвърденото с него определение № 1509 от 16. 02. 2025 г. на съдия по вписванията при Служба по вписванията – София, постановено по молба вх. № 113888/16. 12. 2025 г. на нотариус В. Ч., с което е отказано вписване на нотариален акт № 120 от 16. 12. 2025 г., том IX, рег. № 10944, дело № 1377/2025 г. по описа на нотариус В. Ч., рег. № 210 на НК, обективиращ постигната извънсъдебна спогодба за разваляне на договори за продажба на недвижими имоти, сключени в нотариална форма.
ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията при Служба по вписванията – София за извършване на вписване на нотариален акт № 120 от 16. 12. 2025 г., том IX, рег. № 10944, дело № 1377/2025 г. по описа на нотариус В. Ч..
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: