КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 23 Юни 2021, 11:43

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: етажна собственост, общи части, покрив
Ново мнениеПубликувано на: 19 Мар 2021, 16:53 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 26 Апр 2010, 10:55
Мнения: 283
Решение №103/20.01.2021 по дело №4703/2019
Спорът е допуснат до касация с Определение №296/08.06.2020 по дело №4703/2019

докладвано от съдия Бранислава Павлова
Гражданска колегия, I-во отделение

Въпрос
От какви критерии се определя дали покривът на една сграда с няколко отделни входа е обща част на цялата сграда по смисъла на чл. 38 ЗС , зависи ли неговият статут от определянето на идеалните части, които всеки съсобственик притежава от общите части на сградата при възникване на етажната собственост и променя ли се статутът на покрива при последващо създаване на отделни етажни собствености в отделни входове?

Отговор
Когато етажи или части от етажи от сграда принадлежат на различни собственици, отделните обекти /жилища, офиси, магазини и др./ са част от единната постройка, но не я обхващат изцяло. За да се гарантира на притежателите на тези обекти пълноценно упражняване на собственическите им правомощия, възниква необходимост отделните собственици да ползват общо определени части от сградата, които чл.38 ЗС определя като общи части. Общите части нямат самостоятелно юридическо съществуване, поради което и не могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки и придобивна давност. Сградите могат да съществуват без някои от общите части по предназначение - перални, сушилни, портиерско жилище и др. ако няма норма, задължаваща в сградата да има такива. В тези случаи предназначението на обектите за общо ползване може да се промени по съгласие на всички собственици. Различен е статутът на общите части по естеството си. Те са същностна, неотменна част от сградата и правният им режим не може да се променя. Общите части по естеството си са предмет на принудителна съсобственост. Съпритежанието на общите части възниква по право в момента на учредяване на етажната собственост като те се определят по реда на чл.40 ЗС и цената им се включва в цената на отделните, самостоятелни обекти на сградата. Тъй като разпоредбата на чл.38 ал.1 ЗС е императивна по отношение на общите части по естеството си, те не могат да придобиват друг статут по волята на етажните собственици. Всяка противна на това правило уговорка би била нищожна поради противоречие със закона. Изключение за този режим предвижда чл. 38 ал.2 ЗС като допуска да се уговори, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Става въпрос за обособени части, които обслужват само един или няколко обекта в сградата. Тази промяна на статута на общите части, чрез която се създава т. нар. ограничена съсобственост обаче може да се обособи само по общо съгласие на всички етажни собственици.

В чл. 8 ал.2 ЗУЕС е предвидено, че когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход като това управление обхваща и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния вход. Общите части, принадлежащи на всеки отделен вход са входните врати, стълбища, коридори към избени и складови помещения и др. За да се създаде отделно управление на общите части на отделен вход по реда на чл.8 ал.2 ЗУЕС според практиката на ВКС е необходимо чрез съответния вход да се осигурява достъп само до част от самостоятелните обекти и входът да не обслужва други самостоятелно притежавани обекти.

Покривът на сградата, както и покривните тераси, които не обслужват всички обекти в сградата, според практиката на ВКС са общи части на всички етажни собственици. В сграда с няколко отделни входа покривът е предназначен да покрие цялата сграда и затова е обща част по естеството си, част от конструкцията на сградата, за всички собственици. В този случай, дори и да има отделяне на входовете за самостоятелно управление по реда на чл. 8 ал.2 ЗУЕС, то не може да засегне и покривът на сградата, когато той е проектиран цялостно и е единен, при учредяването на етажната собственост е възникнал като обща част, принадлежаща към всички обекти и идеалните части за отделните апартаменти или други обекти, са изчислени за цялата сграда. Възможността за самостоятелно управление на общите части на отделен вход не може да има за последица по решение само на собствениците на този вход да се променя характеристиката на общи части на целия блок и да се признае възможност сегментиране на покрива на сградата на отделни части, част от които принадлежат на отделни собственици, а други – на всички. Аналогично е и положението с покривните тераси, които служат за покрив само на един от апартаментите в сградата или достъпът до тях е само от едно от жилищата. За тях се приема в практиката на ВКС, че са общи на всички собственици на самостоятелни обекти, а не само на тези, които пряко обслужват.

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и първи октомври две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА

ЧЛЕНОВЕ:
ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА, ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ

при участието на секретаря Анета Иванова като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова гражданско дело № 4703/2019 г. по описа на Първо гражданско отделение, за да се произнесе, съобрази:

Производството е по чл. 290 ГПК и сл.

История на спора
Подадена е касационна жалба от Етажната собственост на [улица] бл. ….. [населено място], представлявана от управителя Г. Г., чрез процесуалния представител адв. Е.П. от САК срещу въззивното решение на Софийския апелативен съд № 2108, постановено на 22.08.2019г. по гражданско дело № 5127/2018г. от осми състав на гражданското отделение, с което е потвърдено решението на Софийски Градски съд, гражданско отделение, 21 състав № 5423 от 13.08.2018г., постановено по гражданско дело № 8273/2016г., с което е отхвърлен предявеният от етажната собственост иск против Е. Г. М. с правно основание чл. 30 ал.3 ЗС за заплащане на сумата от 33 000 лв., представляваща получена наемна цена за периода месец 10.2013г. – месец 06.2016г., съгласно договор за наем от 28.11.2005 г. и анекс № 1/18.10.2011 г., на обща част на сградата – покривно пространство.

В касационната жалба се поддържа, че решението е постановено в противоречие с материалния закон и конкретно на разпоредбата на чл.38 ЗС, която изброява изчерпателно общите части на сградата като посочва изрично, че покривът е обща част на цялата сграда. Поддържа се също, че решението е необосновано поради несъответствие на изводите на съда със събраните по делото доказателства, както и че при разглеждане на спора съдът е допуснал и нарушение на процесуалните правила.

Ответницата Е. Г. М. е подала писмен отговор по чл.287ГПК, в който изразява становище, че решението е правилно, защото е установено по делото, че вх. Г от сградата е отделна постройка със самостоятелен покрив над сушилното и машинно помещение , които са идеални части само на вход Г от бл. ….. на [улица]– С..

Касационен въпрос
Касационната жалба е приета за допустима и е допусната за разглеждане по същество с определението по чл. 288 ГПК № 296 от 08.06.2020 г. на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по правния въпрос от какви критерии се определя дали покривът на една сграда с няколко отделни входа е обща част на цялата сграда по смисъла на чл. 38 ЗС , зависи ли неговият статут от определянето на идеалните части, които всеки съсобственик притежава от общите части на сградата при възникване на етажната собственост и променя ли се статутът на покрива при последващо създаване на отделни етажни собствености в отделни входове.

Мотиви
По основанието за допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд, първо гражданско отделение намира следното:

Когато етажи или части от етажи от сграда принадлежат на различни собственици, отделните обекти /жилища, офиси, магазини и др./ са част от единната постройка, но не я обхващат изцяло. За да се гарантира на притежателите на тези обекти пълноценно упражняване на собственическите им правомощия, възниква необходимост отделните собственици да ползват общо определени части от сградата, които чл.38 ЗС определя като общи части. Общите части нямат самостоятелно юридическо съществуване, поради което и не могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки и придобивна давност. Сградите могат да съществуват без някои от общите части по предназначение – перални, сушилни, портиерско жилище и др. ако няма норма, задължаваща в сградата да има такива. В тези случаи предназначението на обектите за общо ползване може да се промени по съгласие на всички собственици –ТР 34/1983г. на ВС, ОСГК. Различен е статутът на общите части по естеството си. Те са същностна, неотменна част от сградата и правният им режим не може да се променя. Общите части по естеството си са предмет на принудителна съсобственост. Съпритежанието на общите части възниква по право в момента на учредяване на етажната собственост като те се определят по реда на чл.40 ЗС и цената им се включва в цената на отделните, самостоятелни обекти на сградата. Тъй като разпоредбата на чл.38 ал.1 ЗС е императивна по отношение на общите части по естеството си, те не могат да придобиват друг статут по волята на етажните собственици. Всяка противна на това правило уговорка би била нищожна поради противоречие със закона. Изключение за този режим предвижда чл. 38 ал.2 ЗС като допуска да се уговори, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Става въпрос за обособени части, които обслужват само един или няколко обекта в сградата. Тази промяна на статута на общите части, чрез която се създава т. нар. ограничена съсобственост обаче може да се обособи само по общо съгласие на всички етажни собственици.

В чл. 8 ал.2 ЗУЕС е предвидено, че когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход като това управление обхваща и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния вход. Общите части, принадлежащи на всеки отделен вход са входните врати, стълбища, коридори към избени и складови помещения и др. За да се създаде отделно управление на общите части на отделен вход по реда на чл.8 ал.2 ЗУЕС според практиката на ВКС / решение № 53 от 11.03.2016 г. по гр. д. № 4753/2015 г. на ВКС III г. о./ е необходимо чрез съответния вход да се осигурява достъп само до част от самостоятелните обекти и входът да не обслужва други самостоятелно притежавани обекти.

Покривът на сградата, както и покривните тераси, които не обслужват всички обекти в сградата, според практиката на ВКС са общи части на всички етажни собственици. В сграда с няколко отделни входа покривът е предназначен да покрие цялата сграда и затова е обща част по естеството си, част от конструкцията на сградата, за всички собственици. В този случай, дори и да има отделяне на входовете за самостоятелно управление по реда на чл. 8 ал.2 ЗУЕС, то не може да засегне и покривът на сградата, когато той е проектиран цялостно и е единен, при учредяването на етажната собственост е възникнал като обща част, принадлежаща към всички обекти и идеалните части за отделните апартаменти или други обекти, са изчислени за цялата сграда. Възможността за самостоятелно управление на общите части на отделен вход не може да има за последица по решение само на собствениците на този вход да се променя характеристиката на общи части на целия блок и да се признае възможност сегментиране на покрива на сградата на отделни части, част от които принадлежат на отделни собственици, а други – на всички. Аналогично е и положението с покривните тераси, които служат за покрив само на един от апартаментите в сградата или достъпът до тях е само от едно от жилищата. За тях се приема в практиката на ВКС, че са общи на всички собственици на самостоятелни обекти, а не само на тези, които пряко обслужват – срв. решение № 63 по гр.д.1283/2010г. на ВКС, ІІ г.о.

По основателността
По основателността на касационната жалба.

За да потвърди отхвърлителното решение на първата инстанция, апелативният съд е приел, че не са налице предпоставките на чл. 30 ал.3 ЗС за получаване на припадащата се според идеалните им части наемна цена на етажните собственици – ищци, тъй като договорът за наем с „Мобилтел“ АД е сключен само от собствениците от вх.“Г“, който е отделна етажна собственост и покривът , на който е разположено съоръжението е обща част само на този вход. Мотивите за този извод са, че покривът на цялата сграда на бл.10 на ….. [населено място] е плосък, с хидроизолация, като над всеки вход има надстройка, съдържаща машинно помещение, две стаи и вход към покрива. Процесната жилищна сграда е разделена на четири отделни сгради, имащи четири самостоятелни входа. Основите и покривната конструкция на цялата сграда са разделени с вертикална температурна фуга, като това пресича всички етажи, стени, тавани и покрива между тези части, всяка от които е със самостоятелен вход като вероятно на покрива има също дилатационни фуги, които разделят отделните входове, но хидроизолацията пречи това да се установи с категоричност. Съдът е приел за косвени доказатества в подкрепа на този извод протоколите от общи събрания на живущите в блок ….., вход „Г“, писмо от Столична община – район „Изгрев“ за регистрацията като самостоятелна етажна собственост на вход „Г“ на [жилищен адрес] от които се установява, че всеки един от четирите входа има отделна обособена етажна собственост, което се допуска от чл.8, ал.2 ЗУЕС. Изложени са и съображения, че всеки вход дава достъп само до част от самостоятелните обекти, които се намират в него, както и че не съществуват коридори, опасващи целия блок 10 и осъществяващи връзка между отделните му входове и по този начин осигуряващи безпрепятствен достъп до всички останали входове на сградата. От тези данни апелативният съд прави извод, че тази сграда има покривно пространство, което не представлява един обект, а са налице четири отделни разделени такива, между които няма връзка и общ достъп. Всяко едно от покривните пространства над четирите входа представлява обща част по своето естество, но служи за общо ползване само на собствениците, притежаващи самостоятелни обекти в съответния отделен вход на блок ….. и е обща част само за тази конструктивно обособена сграда и съответно се притежава общо единствено от етажните собственици в нея. В подкрепа на този извод според апелативния съд е и обстоятелството, че по делото няма твърдения, нито са налице данни, че собствениците на самостоятелни обекти в отделните входове А, Б и В имат задължение да участват в необходимите и полезни разноски за поддържането на покривното пространство над вход Г. Следователно те нямат и никакви права на собственост върху процесното покривно пространство, намиращо се над вход Г, тъй като то не е обща част за целия блок. Приемайки, че покривът над вх.Г не е общ на цялата кооперация, съдът е посочил, че не следва да обсъжда доводите във въззивната жалба относно отговорността на ответницата по иска по чл.30 ал.3 ЗС.

При дадения отговор на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, въззивният съд незаконосъобразно е определил покрива на сградата над вх.Г като съсобствен само на собствениците на жилища в този вход. Освен изложените правни съображения, следва за конкретния случай да се посочи, че апелативният съд необосновано е направил извод , че покривното пространство не е общо за сградата, а всеки вход има самостоятелен покрив. Такива данни не се съдържат в заключението на вещото лице, което е посочило, че има вертикална температурна фуга по средата на сградата по височина на фасадата и че по принцип трябва да има температурни фуги между отделните входове, които да стигат до покрива, това не означава, че покривът е изграден за всеки вход поотделно /обяснение в о.с.з. на 30.11.2017г./ При тези данни отграничението на частта на покрива върху вход Г е само мислено, а не практически реализирано, което не дава основание да се приеме, че се касае за отделни сегменти, а не до единен покрив. Покривът е обща част на цялата сграда, тъй като при строежа е възникнал като обща част на целия блок и няма доказателства за постигнато съгласие от всички етажни собственици за обособяването на частите от покрива над всеки от входовете като отделна обща част за тях. По делото не е представено такова решение на ЕС, нито решения за отделно управление по чл. 8 ЗУЕС на всеки вход /с изключение на писмо за регистрацията в общината по реда на ЗУЕС на вх. Г, което не може да замести съгласието на всички етажни собственици/. Видно от протокола от 20.04.2013г. етажната собственост на цялата сграда е избрала свой управител, като в общото събрание са участвали и собственици на жилища от вх. Г.

По тези съображения обжалваното решение следва да се отмени на основание чл. 281 ал.1 т.3 ГПК и делото да се върне на Софийския апелативен съд за ново разглеждане от друг състав, който да се произнесе след обсъждане на твърденията на ищеца и възраженията на ответника, дали са налице предпоставките за отговорността на ответницата на основание чл. 30 ал.3 ЗС.

При новото разглеждане на делото при присъждане на разноските, следва да се съобразят и тези, направени пред касационния съд на основание чл. 294 ал.2 ГПК.

Диспозитив
Воден от горното Върховният касационен съд, първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивното решение на Софийския апелативен съд, гражданско отделение, осми състав , № 2108, постановено на 22.08.2019г. по гражданско дело № 5127/2018г. , с което е потвърдено решението на Софийския градски съд, гражданско отделение, 21 състав № 5423 от 13.08.2018г., постановено по гражданско дело № 8273/2016г.,

Решението не подлежи на обжалване.


Върнете се в началото
 Профил  
 
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 2 госта


Вие не можете да пускате нови теми
Вие не можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов