КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 08 Май 2021, 07:09

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Обхват на проверка от съдията по вписванията..
Ново мнениеПубликувано на: 14 Апр 2021, 09:00 
Offline
Site Admin
Site Admin

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 370
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 42

гр. София, 13.04.2021 год.



Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито заседание в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА
ЧЛЕНОВЕ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА
ГЕРГАНА НИКОВА

като изслуша докладваното от съдията Николова ч. гр. д. № 819 по описа за 2021 год. на ВКС, ІІ г. о. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 278, във вр. с чл. 274, ал. 3 ГПК.
Образувано е по частна жалба на нотариус И. И.-Ж., вписана под рег. № * на Нотариалната камара, срещу определение № 262970 от 12.02.2021 год. по ч. гр. д. № 5851/2020 год. на Софийски градски съд, с което се потвърждава определение № 602 от 28.05.2020 год. на съдия по вписванията при Софийски районен съд. С него е постановен отказ за вписване на договор за управление и поддръжка на комплекс „Oasis Residence Sofia“ от 28.05.2020 год. по заявление вх. № 26308 от 28.05.2020 год. на нотариус И. И.-Ж..
В жалбата се поддържа, че определението е неправилно поради нарушение на материалния закон, както и че страда от дълбоко вътрешно противоречие, което е непреодолимо по своята същност, с оглед на което се моли за неговата отмяна.
В изложението към жалбата се релевират основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК поради противоречие със задължителната съдебна практика, обективирана в Тълкувателно решение № 7/2012 год. на ОСГТК на ВКС по въпроса: „В прерогативите на съдията по вписване ли е, при вписване на договор да проверява материалноправните предпоставки, обуславящи неговата валидност?“, както и на основание чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност на въззивното определение.
Върховният касационен съд в настоящия си състав, като взе предвид изложените доводи и доказателствата по делото, приема следното:
Частната жалба е процесуално допустима като подадена от легитимирана страна в производството, в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
В мотивите си към обжалваното определение, съдът приема, че вписването по същността си представлява едностранно охранително производство, в рамките на което е недопустимо разрешаването на въпроси от материалноправен характер, освен ако това не е изрично предвидено в закон. В тази връзка е посочено, че наведените в случая мотиви от съдията по вписванията за отказ да бъде извършено вписването, касаещи липсата на доказателства относно това, дали посоченото в договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС лице е действителен собственик на самостоятелни обекти в етажната собственост, представляват недопустимо произнасяне по материалноправен въпрос, каквито правомощия законът не възлага на съдията по вписванията в конкретната хипотеза. Независимо от това, съдът е приел, че постановеният отказ следва да бъде потвърден, макар и с различни мотиви от изложените. Посочено е, че в конкретния случай заявеният за вписване договор не представлява подлежащ на вписване договор по смисъла на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, тъй като е сключен между инвеститора и отделен собственик на самостоятелен обект в сграда – жилищен комплекс от затворен тип, а не с всички собственици на самостоятелни обекти в нея, каквото приема, че е изискването на закона. Отделно от това, в мотивите се сочи, че липсват доказателства за взето решение на общото събрание в жилищния комплекс за сключване на договора, което да обуславя неговата валидност, както и че няма данни инвеститорът да е сключил договори с другите собственици на самостоятелни обекти в сградата. С тези мотиви, съдът е достигнал до извод, че договорът от 28.05.2020 год. по своята същност не отговаря на изискванията на чл. 2 ЗУЕС, поради което не може да бъде източник на задължения за собственика на самостоятелен обект в жилищния комплекс и не подлежи на вписване.
При изложените правни изводи в обжалваното определение не се констатира такъв тежък порок по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК, който с оглед неговата очевидност, да може да бъде установен директно от мотивите на съдебния акт, без необходимост от допълнителен анализ на събраните доказателства по делото. Законът не е приложен в неговия противоположен смисъл, нито е приложена отменена или несъществуваща правна норма. Не е налице явна необоснованост на обжалваното определение, като постановено в нарушение на научни и/или опитни правила или правилата на формалната логика, нито се констатира нарушение на основополагащи принципи на охранителното производство, възприети в българското процесуално право. В този смисъл следва да бъде отчетено, че нормативната уредба, а както и съдебната практика по приложението на разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС, е твърде оскъдна и изложеното тълкуване на значението на използваната от законодателя множествена форма /„ между инвеститора и собствениците “/ не може поначало да доведе до извод за наличие на такова дълбоко вътрешно противоречие в процеса на формиране волята на съда, обосноваващо допускане на касационния контрол в приложното поле на чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК.
По поставения правен въпрос относно предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ, настоящият съдебен състав намира, че са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. Въпросът обуславя решаващите изводи на съда по конкретния процесуалноправен спор и макар възприетите в задължителната съдебна практика постановки да са цитирани дословно в мотивите на определението, на практика възприетото от съда разрешение стои в противоречие с тях.
Съгласно т. 6 на Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 год. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 год., ОСГТК, съдията по вписванията няма правомощията да проверява материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, което е обусловено от основната цел на вписването – осигуряване на публичност и противопоставимост. Когато липсва изрична законова регламентация в обратен смисъл, отказът на съдията по вписванията може да бъде мотивиран единствено: с обстоятелството, че представеният акт не подлежи на вписване, като се изхожда от неговото съдържание; на съображения за местна некомпетентност на съдията по вписванията; както и на съображения, извлечени от формата на акта, в които случаи съдията по вписванията изхожда от наименованието на самия акт; ако не е внесена дължимата за това такса; ако липсва скица-копие от кадастралната карта съгласно чл. 6, ал. 3 ПВ; ако не са представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. При проверката на формата съдията по вписванията следи за спазване на правилото, че се вписват актове, извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис /чл. 3, ал. 1 ПВп/, но като се отчита, че специален закон може да урежда и вписването на акт в писмена форма. Проверката на съдържанието на акта е в две насоки: идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. „а” ПВп/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. „в” ПВп/.

С оглед дадения отговор на поставения въпрос, разгледана по същество, частната жалба е основателна поради следните съображения:
В настоящата хипотеза не се констатира наличие на нито една от гореизброените хипотези за отказ да бъде извършено заявеното вписване. Налице е писмена молба, изхождаща от нотариуса, удостоверил подписите на страните по заявения за вписване договор. Последният отговаря на предвидената в чл. 2, ал. 1 ЗУЕС форма, като вписването му е изрично предвидено в ал. 2 на същата разпоредба. Страните, както и имотите по договора са надлежно и пълно индивидуализирани съобразно изискванията на чл. 6 ПВп, описанието на недвижимите имоти е извършено съобразно данните по чл. 60, т. 1 - 7 ЗКИР и към молбата са приложени схеми от АГКК. Както вече беше изложено по-горе, с цитираното тълкувателно решение окончателно е уеднаквена съдебната практика досежно въпроса за естеството на проверката по чл. 32а, ал. 1 от ПВп. В хода на същата съдията по вписванията проверява единствено, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. От проверката са изключени материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон, която хипотеза в настоящия случай не е налице.
В правната доктрина е застъпено разбирането, че по силата на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС инвеститорът се задължава да управлява общите части на сградите, които се намират в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, да осигури контрола върху тях, да организира и контролира достъпа на трети лица в комплекса, да организира поддържането и почистването, ремонта, подновяването на общите части и т. н. Доколкото уредбата в закона е крайно лаконична и не предвижда неговото съдържание, следва да се сподели виждането, че определянето на конкретните права и задължения е предоставено на договорната свобода на страните по аргумент от чл. 9 ЗЗД /виж. „Действие на вписването в българското вещно право“, автор д-р Ивайло Василев, раздел XI/. В този смисъл, не следва да бъде автоматично отречена възможността за сключване на този „sui generis“ договор поотделно с всеки един от собствениците, въпреки използването от законодателя на множествено число в разпоредбата на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС. Най-малкото подобен правен извод би бил неприемлив с оглед практическото приложение на този договор в многообразието от житейски проявления на подлежащите на регламентиране с него правоотношения. Изложената от въззивния съд теза трудно може да бъде споделена след като се съобрази, че инвеститорът обичайно се разпорежда със самостоятелните обекти в комплекса от затворен тип поетапно, в рамките на един относително дълъг период от време, като от прехвърляне на първия обект до окончателното придобиване на последния е възможно да изтекат години. Подобно разрешение представлява необосновано стеснително тълкуване на законодателната воля в нарушение с принципа за свободата на договаряне и на практика би довело до невъзможност за уреждане на подобен тип управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип до момента на отчуждаване на всички самостоятелни обекти в него. Алтернативно, би наложило инвеститорът да договаря сам със себе си по отношение на самостоятелните обекти – негова собственост, както и би затруднило значително процедурата по сключване на договора и производството по неговото вписване, особено когато се касае за големи жилищни комплекси с множество сгради и огромен брой самостоятелни обекти. Ето защо следва да се приеме, че липсва законово основание да бъде отречена свободата на волята на страните да регламентират отношенията помежду си в отделни договори. Още повече, че конкретните задължения и права на инвеститора, респективно собствениците на самостоятелни обекти, е възможно да не могат да бъдат уговорени по общ начин с оглед предназначението, вида и индивидуалните особености на отделните обекти на правото на собственост. Обратното тълкуване на закона следва да бъде отказано и по съображение, че би довело до необходимост, при всяка промяна на условията по отношение дори и на само един от собствениците на самостоятелен обект в сградата, да се сключва нов договор с всички собственици, който съответно да бъде вписан по партидите на всеки един от тях.
След като представеният за вписване договор формално отговаря на изискванията по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, вписването му е изрично предвидено в закона и са спазени установените в Правилника за вписванията изисквания относно неговото съдържание, респ. са представени необходимите за формалната проверка документи, липсва основание да бъде отказано неговото вписване. Дали договорът може да бъде източник на задължения за собственика на самостоятелен обект в жилищния комплекс и доколко правата на ползващото се лице биха могли да бъдат оспорени, представляват материалноправни въпроси, по които съдията по вписванията не следва и не може да се произнася. Изследването на въпросите, дали сградата се намира в комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, колко самостоятелни обекта има в сградата, кои са собствениците им, има ли вписани други договори с тях и т. н., надхвърля предметния обхват на осъществяваната от съдията по вписванията проверка за наличие на подлежащ на вписване акт по смисъла на чл. 4, б. „л“ ПВп във вр. с чл. 2 ЗУЕС.
Изложените съображения налагат извода, че произнасянето на въззивния съд е неправилно и противоречи на задължителната съдебна практика, формирана с Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 год. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 год., ОСГТК, което обосновава допускане на определението до касационно обжалване в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. Същото следва да бъде отменено и да се разпореди вписване на договора за управление и поддръжка на комплекс „Oasis Residence Sofia“ от 28.05.2020 год. по заявление вх. № 26308 от 28.05.2020 год. на нотариус И. И.-Ж., рег. № * на Нотариалната камара, на основание чл. 4, б. „л“ ПВп във вр. с чл. 2, ал. 2 ЗУЕС.
Водим от горното, настоящият състав на II г. о. на ВКС,
О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно определение № 262970 от 12.02.2021 год. по ч. гр. д. № 5851/2020 год. на Софийски градски съд, по подадената от нотариус И. И.-Ж., вписана под рег. № * на Нотариалната камара, частна касационна жалба срещу него.
ОТМЕНЯ определение № 262970 от 12.02.2021 год. по ч. гр. д. № 5851/2020 год. на Софийски градски съд, както и потвърдения с него отказ, обективиран в определение № 602 от 28.05.2020 год. на съдия по вписванията при Софийски районен съд за вписване на договора за управление и поддръжка на комплекс „Oasis Residence Sofia“ от 28.05.2020 год., сключен с нотариална заверка на подписите с рег. № 4885, том I, № 123, по заявление вх. № 26308 от 28.05.2020 год. на нотариус И. И. Ж., рег. № * на Нотариалната камара.
ПОСТАНОВЯВА вписване в Службата по вписванията при Районен съд гр. София, на основание чл. 4, б. „л“ ПВп във вр. с чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, на договора за управление и поддръжка на комплекс „Oasis Residence Sofia“ от 28.05.2020 год., сключен с нотариална заверка на подписите с рег. № 4885, том I, № 123, по заявление вх. № 26308 от 28.05.2020 год. на нотариус И. И.-Ж., рег. № * на Нотариалната камара.
Определението е окончателно.


Върнете се в началото
 Профил  
 
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: Google [Bot] и 1 госта


Вие не можете да пускате нови теми
Вие не можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов