КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 21 Юни 2021, 20:37

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Обвързваща сила на договор наем/аренда и неучаствал съсобств
Ново мнениеПубликувано на: 06 Апр 2021, 09:55 
Offline
Site Admin
Site Admin

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 374
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 119

София,01.04.2021 г.


Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на тридесети март две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ДЕСИСЛАВА ПОПКОЛЕВА

изслуша докладваното от съдията ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ч.гр.дело № 794/2021 год.

Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 1 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба, подадена от адв. В. П., в качеството й на служебен защитник на Д. К. С. против определение № 28/11.01.2021 г., постановено по в.ч.гр.д. № 741/2020 г. по описа на Пернишки окръжен съд, с което е потвърдено определение № 177/24.06.2020 г., постановено по гр.д. № 29/2020 г.по описа на Трънски районен съд за прекратяване на производството по предявените искове за недействителност на договор за аренда,за неговото разваляне поради неизпълнение и за сумата 1 053,04 лв.арендно плащане като недопустимо.
В жалбата са изложени оплаквания за незаконосъобразност на обжалваното определение.Счита,че въззивният съд се е произнесъл непълно и немотивирано по процесуалноправните въпроси за интереса на съсобствениците на арендувани имоти да оспорват действителността на сключен от друг съсобственик договор за аренда и по-специално при надхвърляне на обема на представителната власт и евентуално да претендират развалянето му поради неплащане на уговорени арендни вноски.
В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване се позовава на чл. 280, ал.1, т. 3 ГПК във връзка със следния въпрос: „Възможно ли е лица,извън страните по договор за аренда,но от кръга на наследниците на общия наследодател да предявят иск за разваляне на арендния договор,поради неплащане на арендни вноски и сключен договор извън обема на представителната власт“.
Ответниците по жалбата Р. И. Б. и Б. К. М. не вземат становище.
Върховният касационен съд, състав на ІV г. о., за да се произнесе по допустимостта на касационното обжалване, взе предвид следното:
Жалбата е постъпила в срок, изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно определение,с което се слага край на производството по предявените искове за недействителност на договора за аренда и за неговото разваляне поради неизпълнение, поради което е допустима, съгласно чл. 274 ал. 3, т. 1 ГПК.В частта по иска за арендни плащания,определението не подлежи на касационно обжалване на основание чл.274,ал.4 ГПК,тъй като цената на този иск е под 5 000 лв.,поради което частната жалба следва да бъде оставена без разглеждане.
За да постанови обжалваното определение, въззивният съд е приел,че ищците са съсобственици на арендуваните имоти, но са трети лица по отношение на сключения договор, който обвързва само страните, които са го сключили и не поражда действие за тях, като трети лица. Когато арендодатели са само част от съсобствениците, отношенията между тях и останалите съсобственици се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС, поради което неучаствалите съсобственици не могат да оспорват неговата действителност нито да го развалят поради неизпълнение. Те не могат да претендират от арендатора и арендни плащания.
Съгласно чл. 274, ал. 3 ГПК касационното обжалване на определенията се осъществява при условията по чл. 280, ал. 1 от ГПК - доколкото касаторът е повдигнал правен въпрос с предвиденото в процесуалния закон значение. Това означава, че следва да се формулира материалноправен или процесуалноправен въпрос, включен в предмета на спора и обусловил правната воля на съда, обективирана в атакувания акт. Този въпрос следва да е от значение за формиране на решаващата воля на съда и по него въззивният съд да се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС, да е разрешаван противоречиво от съдилищата или да е от значение за точното приложение на закона и за развитието на правото.
Формулираният въпрос отговаря на изискванията за общо основание,тъй като е от значение за формирането на решаващата воля на съда и е от значение за спора.По отношение на въпроса липсва задължителна съдебна практика, а относно интереса на съсобствениците на арендувани имоти да оспорват действителността на сключен от друг съсобственик договор за аренда и по-специално при надхвърляне на обема на представителната власт и евентуално да претендират развалянето му поради неплащане на уговорени арендни вноски изисква тълкуване на относимите правни разпоредби ,поради което обжалването следва да се допусне на основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
По поставения въпрос настоящият състав приема следното: Договорът за наем на земеделска земя и договорът за аренда в земеделието си приличат по това, че и двата договора имат за предмет временното ползване на земята и позволяват на наемателя да получава в собственост произведената земеделска продукция. Съществената разлика между тях обаче е, че за обвързващата страните сила на договора за наем е без правно значение дали наемодателят е собственик на отдадената под наем вещ, докато при договора за аренда това не е така. Друго общо между двата договора е, че когато дължащият характерната престация е съсобственик на отстъпената за временно ползване вещ, договорът може да обвърже и останалите съсобственици за определен срок в зависимост от размера на неговото участие в съсобствеността, т.е. когато договорът обвързва и неучаствалите съсобственици, те не са трети лица, а са страни по договора.
Договорът за наем обвързва неучаствалите съсобственици за срок до три години, когато договорът е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността /чл. 32, ал. 1 ЗС и чл. 229, ал. 2 ЗЗД/ и в този случай отношенията между тях се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. В такъв случай техен ревандикационен иск срещу наемателя би бил неоснователен в осъдителната част – това е един от предвидените в закона случаи /чл. 21, ал. 1 ЗЗД/, в който договорът поражда действие и за лица, които не са участвали като страни при неговото сключване. Когато договорът за наем е сключен от съсобственици с миноритарен дял в съсобствеността или от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността, но за срок над три години договорът не обвързва останалите съсобственици, поради което отношенията им с „наемателя“ се уреждат от неоснователното обогатяване, а отношенията им с „наемодателя“ се уреждат от чл. 30, ал. 2 ЗЗД – при липса на писмено поискване, съответно – от чл. 31, ал. 2 ЗС – след отправено на писмено поискване. Във всеки от тези два случая ревандикационен иск от неучаствалите съсобственици срещу наемателя би бил основателен и в осъдителната част.
От приемането на ЗАЗ /Обн. - ДВ, бр. 82 от 1996 г./ до допълването на неговия чл. 3 /ДВ, бр. 13 от 2007 г./ обвързващата сила на договора по отношение на неучаствалите съсобственици е същата, като при договора за наем.След това до изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7.02.2017 г. договорът за аренда обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен от някой от съсобствениците, какъвто и да е делът му в съсобствеността, като във всички случаи отношенията между съсобствениците се уреждаха от чл. 30, ал. 3 ЗС.След изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7.02.2017 г. договорът за аренда обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността и само в този случай той обвързва и останалите съсобственици /независимо от срока/, поради което само в такъв случай отношенията между тях се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС.
Когато договорът за аренда обвързва неучаствалите като страни при сключването му съсобственици, те не са трети лица и могат да оспорват неговата действителност, но не като трети лица, оспорващи чужд договор, а като лица, за които се претендира да са обвързани от договора и искат да се освободят от обвързаност или да се установи, че не са обвързани от него. Те могат също да претендират арендни плащания, както и развалянето на договора поради неизпълнение от свое име, но с косвени искове, в качеството им на кредитори на сключилите договора съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД.

С оглед дадения отговор на поставения въпрос частната жалба е частично основателна.
Като лица, обвързани от договора, ищците могат да оспорват неговата действителност, но не и неговото унищожение поради измама по отношение на съсобствениците - упълномощители, макар една от тях да се е оплаквала пред прокуратурата, че е измамена, тъй като съгласно чл. 32, ал. 1 ЗЗД иск за унищожение може да предяви само страната, в чийто интерес законът допуска унищожаемостта.
Искът за разваляне на арендния договор поради неизпълнение е предявен от името на ищците, но и в полза на посочените в петитума на исковата молба длъжници – упълномощителите Р. Н. В. и К. П. В., като ищците се позовават в обстоятелствената част на исковата молба на липсата на арендни плащания след сключването на договора, поради което съсобствениците, сключили договора не са правили разпределение на дохода съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС, което прави ищците кредитори на бездействащи длъжници. Действително исковата молба не съдържа искане за конституирането на бездействащите длъжници като страни по делото на основание чл. 134, ал. 2 ЗЗД и не са посочени адреси за тяхното призоваване, но надлежното конституиране на страните е служебно задължение на съда, а последиците от непосочването на адреси за призоваване на титулярите на претендираното право при процесуално застъпничество е основание за оставяне на исковата молба без движение, даването на надлежни указания на ищците и определянето на срок за отстраняване на констатираните нередовности. Производството по предявен косвен иск може да бъде прекратено само ако надлежните указания за отстраняване на нередовностите не бъдат отстранени в указания срок.
Като не е съобразил изложеното въззивният съд е постановил незаконосъобразно определение в частта за прекратяване на производството по предявения иск за разваляне на договора поради неизпълнение по причина, за която арендаторът отговаря, поради което то следва да бъде отменено в тази част, а делото – върнато в същата част на първоинстанционния съд за продължаване на съдопроизводствените действия съгласно горните указания.
В частта за прекратяване на производството по предявения иск за недействителност на договора за аренда определението е по същество правилно, поради което, в тази част, то следва да бъде оставено в сила.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на ІV г.о.
О П Р Е Д Е Л И :


ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 28/11.01.2021 г., постановено по в.ч.гр.д. № 741/2020 г. по описа на Пернишки окръжен съд ,в частта за прекратяване на производството по предявените искове за недействителност на договор за аренда и за неговото разваляне поради неизпълнение.
ОТМЕНЯ определение 28/11.01.2021 г., постановено по в.ч.гр.д. № 741/2020 г. по описа на Пернишки окръжен съд ,в частта за разваляне на арендния договор поради неизпълнение по причина,за която арендаторът отговаря.
ВРЪЩА делото на Трънски районен съд за продължаване на съдопроизводствените действия в отменената част.
ОСТАВЯ В СИЛА определение 28/11.01.2021 г., постановено по в.ч.гр.д. № 741/2020 г. по описа на Пернишки окръжен съд ,в частта за прекратяване на производството по предявения иск за недействителност на договор за аренда.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ частната жалба срещу определение 28/11.01.2021 г., постановено по в.ч.гр.д. № 741/2020 г. по описа на Пернишки окръжен съд ,в частта за прекратяване на производството по предявения иск за арендни плащания.
Определението,в частта,в която частната жалба е оставена без разглеждане подлежи на обжалване пред друг тричленен състав на ВКС, в едноседмичен срок от съобщаването му на жалбоподателя Д. К. С..
В останалата част определението е окончателно.


Върнете се в началото
 Профил  
 
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие не можете да пускате нови теми
Вие не можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов