КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 19 Мар 2024, 06:44

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: разваляне на договор за аренда за срок над 10г.
Ново мнениеПубликувано на: 04 Юни 2021, 13:17 
Offline
Модератор
Модератор
Аватар

Регистриран на: 26 Апр 2010, 10:55
Мнения: 297
П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 66

София, 19.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на осми април две хиляди двадесет и първа година в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА
ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА


като разгледа докладваното от съдия Генчева ч. гр. д. № 1138 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал.3, т.1 ГПК.
С определение № 74 от 07.08.2020 г. по ч. гр. д. № 254/2020 г. на Видинския окръжен съд е оставена без уважение частната жалба на Г. А. Г. срещу отказа на съдията по вписванията при служба по вписванията В. да впише едностранно прекратяване на вписан договор за аренда, дв. вх. № 575/10.02.2012 г., сключен между директора на ОЗ „Земеделие“ В. като арендодател и Г. А. Г. като арендатор.
Съдът е повторил накратко мотивите на постановения отказ на съдията по вписванията: договорът за аренда е за срок от 20 стопански години, поради което на основание чл.28, ал.2 ЗАЗ развалянето му става по съдебен ред. Договорът не може да бъде прекратен едностранно по реда на чл.27, ал.1, т.4 ЗАЗ, а възникналият спор следва да се разреши от гражданския съд в исково производство, в което да се прецени дали са налице условията за разваляне на договора.
Като се е позовал на мотивите на т.1 на ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, окръжният съд е възприел извода на съдията по вписванията, че не е допустимо извънсъдебно разваляне на договора от страна на арендатора Г. и по тази причина не може да има вписване на такова разваляне /прекратяване/ на договора.
Частна касационна жалба срещу определението на окръжния съд е подадена от молителя Г. А. Г..
Жалбоподателят поддържа, че с уведомление от 04.06.2020 г. до ОД „Земеделие“ В. и уведомление от 12.06.2020 г. до Министерство на земеделието е развалил договора за аренда на основание чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, вр. чл.89 ЗЗД. Със заявление от 03.07.2020 г. е представил на съдията по вписванията договора за аренда и уведомлението за развалянето му. Счита, че при наличие на тези документи съдията по вписванията не е имал основание да откаже вписване на развалянето на договора. Позовава се на отделни части на ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС. Счита за неправилно разбирането, че развалянето на всеки договор за аренда със срок над 10 години следва да се извърши по реда на чл.28, ал.2 ЗАЗ. Счита, че няма основание в настоящия случай да бъде отказано вписване на прекратяването на арендния договор по аргумент от чл.27, ал.2 ЗАЗ.
В изложението към жалбата се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК по следните въпроси:
1. Има ли право арендаторът, при наличие на предпоставките, предвидени в чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, да развали договор за аренда на основание чл.89 ЗЗД и подлежи ли на вписване факта на разваляне на договора;
2. Следва ли въззивната инстанция служебно да изследва допустимо и основателно ли е извършеното извънсъдебно разваляне на договора за аренда от страна на арендатора;
3. Може ли съдията по вписванията да извършва преценка на валидността на волеизявлението за разваляне;
4. Може ли съдия по вписванията да откаже вписване на основание съществуването на спор или защото такъв спор му е известен.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:
Частната касационна жалба е процесуално допустима, тъй като е редовна, подадена е в срок, от надлежна страна, срещу подлежащо на касационно обжалване определение на окръжен съд, с което се потвърждава отказ на съдията по вписванията.
Налице е поддържаното основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване по първия въпрос, който обаче следва да бъде уточнен от състава на ВКС, като се свърже с данните по конкретното дело, предмет на което е искане за вписване на едностранно разваляне от арендатора на договор за аренда на земеделска земя от държавния поземлен фонд, сключен за срок над 10 години. Така въпросът придобива следния вид – дали арендаторът, при наличие на предпоставките на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, може да развали на основание чл.89 ЗЗД договор за аренда на земеделска земя от държавния поземлен фонд, сключен за срок над 10 години и подлежи ли на вписване развалянето на този договор. Въпросът е включен в предмета на делото и отговаря на общата предпоставка на чл.280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване. По този въпрос няма практика на ВКС. Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС дава отговор на друг въпрос – дали подлежи на вписване на основание чл.27, ал.2 ЗАЗ извънсъдебното разваляне на договор за аренда със срок до 10 години поради неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца, съгласно чл.28, ал.1, вр. чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ. По поставения въпрос настоящият състав приема следното:
Законът за аренда в земеделието съдържа специални правила за прекратяване на арендния договор. В чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ е предвидено, че при неизпълнение договорът се прекратява по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Това „друго” е уредено в чл.28 ЗАЗ. Основното правило за прекратяване на арендните договори поради неизпълнение се съдържа в чл.28, ал.2 ЗАЗ. Според него развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Оттук следва, че ако договорът за аренда е за срок до 10 години, той може да бъде развален извънсъдебно. Изключение от правилото на чл.28, ал.2 се съдържа в чл.28, ал.3 ЗАЗ, според който договор за аренда, сключен при условията на ал.2, т.е. за срок над 10 години или пожизнено, може да бъде развален извънсъдебно, но само от арендодателя и само ако има за предмет държавна или общинска земя. Когато предмет на договора не е държавна или общинска земя, арендодателят може да развали едностранно /извънсъдебно/ договора поради забавяне на арендното плащане за повече от 3 месеца, но само ако този договор е за срок до 10 години – в този смисъл чл.28, ал.1 ЗАЗ, във връзка с тълкуването, дадено в ТР № 2 от 20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС. От изложеното следва, че арендаторът не може да развали едностранно договор за аренда на земеделска земя, сключен за срок над 10 години или пожизнено, независимо от това дали договорът има за предмет държавни, общински или частни земи. При неизпълнение на такъв договор от страна на арендодателя, арендаторът може да го развали само по съдебен ред – чл.28, ал.2 ЗАЗ. Това разваляне също подлежи на вписване на основание чл.27, ал.2 ЗАЗ, като в този случай ще бъде вписано съдебното решение, с което договорът се разваля. По съществото на частната жалба: Г. А. Г. е поискал от съдията по вписванията да впише заявлението му за едностранно прекратяване на договор за аренда № ............ от 30.11.2011 г., сключен за срок от 20 години и имащ за предмет земя от държавния поземлен фонд. Като основание за прекратяване на договора е посочил разпоредбата на чл.89 ЗЗД – разваляне на договора по право поради невъзможност за изпълнение. Посочил е, че ОД „Земеделие” В. не е изпълнила контролното си правомощие и не е осигурила спокойно и безпрепятствeно използване на земята от страна на арендатора. По изложените по-горе съображения отказът на съдията по вписванията, потвърден и от окръжния съд, е правилен като резултат. След като договорът за аренда е със срок над 10 години, той не може да бъде развален извънсъдебно, защото не е налице изключението по чл.28, ал.3 ЗАЗ, което дава възможност само на арендодателя да развали едностранно и извънсъдебно договор за аренда на земи от държавния и общинския поземлен фонд, сключен за срок над 10 години или пожизнено. В случая се прилага правилото на чл.28, ал.2 ЗАЗ – процесният договор може да бъде развален само по съдебен ред, а на вписване подлежи съдебно решение, с което искът за разваляне на договора е уважен. Затова обжалваното определение следва да бъде оставено в сила.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение

О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 74 от 07.08.2020 г. по ч. гр. д. № 254/2020 г. на Видинския окръжен съд.
ОСТАВЯ В СИЛА определение № 74 от 07.08.2020 г. по ч. гр. д. № 254/2020 г. на Видинския окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:


Върнете се в началото
 Профил  
 
 Заглавие: Re: разваляне на договор за аренда за срок над 10г.
Ново мнениеПубликувано на: 31 Юли 2023, 09:18 
Offline
Site Admin
Site Admin

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 461
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 2307

София, 25.07. 2023 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в закрито заседание на петнадесети юли две хиляди двадесет и трета година в състав:
Председател: Маргарита Соколова Членове:Светлана Калинова
Гълъбина Генчева

като изслуша докладваното от съдията Соколова ч. гр. д. № 1523/2023 г., и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 2 вр. чл. 577 ГПК и чл. 27, ал. 2 ЗАЗ.
Образувано е по частна касационна жалба вх. № 919/01.03.2023 г., подадена от Ц. В. Т. чрез адв. И. Ш., срещу определение № 22/17.01.2023 г. по в. ч. гр. д. № 1/2023 г. на Разградския окръжен съд, с което е потвърдено определение № 48/14.12.2022 г. на съдия по вписванията при Разградския районен съд, с което е отказано вписване на уведомление по чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ за прекратяване на договори за аренда на земеделска земя по заявление вх. № 5948/14.12.2022 г. на Ц. В. Т..
Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., при произнасяне по частната касационна жалба намира следното:
Данните по делото сочат, че на 18.10.2022 г. с договори за покупко-продажба, сключени с н. а. № 196 и 197, Ц. В. Т. е придобил три поземлени имота с №№ 010014, 010030 и 010107, а по кадастралната карта- поземлени имоти с идентификатора [№], представляващи земеделски земи, находящи се в [населено място]. За посочените имоти през 2013 г. са били сключени договори за аренда за срок от 15 години, считано от 01.10.2013 г., вписани в Службата по вписванията - Разград под вх. рег. № 2881/13.06.2013 г., акт 17, т. 3, и вх. рег. № 2885/13.06.2013 г., акт 16, т. 3. В качеството си на приобретател, посредством нотариална покана, връчена на 07.12.2022 г. на арендатора Б. С. М. в качеството му на ЕТ „Агроелит-М.-Б. М.“, чрез нотариус Г. Г., Ц. В. Т. е изпратил уведомление по чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ за прекратяване на договорите за аренда поради неизвършване на агротехнически мероприятия - разработване и използване /засяване/, в нито един от имотите /т. 2.1 от договорите за аренда/, с което е нарушено задължението по чл. 5.1 от договорите за ползване на имотите с грижата на добър стопанин.
Сезиран със заявление вх. рег. № 5948/14.12.2022 г. с искане за отбелязване на уведомлението по чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, съдията по вписванията, тълкувайки разпоредбите на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, чл. 28, ал. 2 ЗАЗ и чл. 28, ал. 3 ЗАЗ, и при позоваване на т. 1 от ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, е посочил, че договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, може да бъде развален извънсъдебно само от арендодателя и само ако има за предмет държавна или общинска земя. Посочил е, че в разглеждания случай в чл. 7 и на двата договора за аренда е записано, че същите се сключват за срок от 15 стопански години, считано от 01.10.2013 г., предмет на същите са земеделски земи, които не са общинска и не са държавна собственост, следователно не е налице изключението по чл. 28, ал. 3 ЗАЗ и тяхното разваляне следва да се извърши по съдебен ред, както предвижда чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Посочил е още, че в хипотезата на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ на вписване подлежи прекратяването - заявлението до съдията по вписванията, което следва да бъде с нотариална заверка на подписа на заявителя - арг. от чл. 3, ал. 1 ПВп, а не документът, материализиращ волята на арендодателя - уведомление, нотариална покана, предизвествие и др., за което се е позовал на практика на ВКС, а в случая е поискано вписване на уведомление, чийто адресат е арендаторът. Допълнително е отбелязал, че приобретателят е поискал вписване на прекратяването - развалянето, и на двата договора за аренда, а от представените нотариални актове е видно, че закупени са три имота от общо четирите ниви, предмет на договорите за аренда. При това положение няма как да се прекрати целият договор вх. рег. № 2885/13.06.2013 г. и по отношение на имот № 010011.
За да потвърди обжалвания отказ на съдията по вписванията, Разградският окръжен съд е приел, че договор за аренда на земеделска земя /независимо дали предмет са държавни, общински или частни земи/, сключен за срок над 10 години или пожизнено, не може да бъде развален едностранно. При неизпълнение такъв договор може да бъде развален само по съдебен ред - чл. 28, ал. 2 ЗАЗ, като в такъв случай на основание чл. 27, ал. 2 ЗАЗ ще бъде вписано съдебното решение, с което договорът се разваля.
В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване жалбоподателят се позовава на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК поради противоречие на обжалваното определение с ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, без да формулира конкретен правен въпрос.
Предпоставките за допускане на касационно обжалване не са налице по следните съображения:
Допускането на касационно обжалване в хипотезата на чл. 280, ал. 1 ГПК е предпоставено от произнасянето от въззивния съд по материалноправен и/или процесуалноправен въпрос, по отношение на който е налице някое от допълнителните основания по т.т. 1- 3. Правният въпрос по смисъла на закона и разясненията в т. 1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС е винаги специфичен за делото, по което е постановен обжалваният съдебен акт, и следва да е обусловил решаващите изводи на въззивния съд. Задаването на правния въпрос се определя от правните аргументи на съда досежно съобразяването със закона и съдебната практика по приложението му.
В разглеждания случай решаващият извод на въззивния съд е свързан със срока на договор за аренда, който, ако е над 10 години, развалянето на договора може да се извърши само по съдебен ред. Този правен извод е в съответствие със съдебната практика на ВКС, обективирана в определение № 66/19.05.2021 г. по ч. гр. д. № 1138/2021 г. на I-во г. о. В него е прието, че договорът за аренда със срок над 10 години не може да бъде развален извънсъдебно, тъй като не е налице изключението по чл. 28, ал. 3 ЗАЗ, което дава възможност само на арендодателя да развали едностранно и извънсъдебно договор за аренда на земи от държавния и общинския поземлен фонд, сключен за срок над 10 години или пожизнено; за такъв договор е приложимо правилото на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ за разваляне само по съдебен ред, като на вписване подлежи съдебно решение, с което искът е уважен. И макар това определение да е постановено в отговор на въпрос за правомощието на арендатора, а не на арендодателя, съответно - на приобретателя на арендуваните обекти, какъвто се явява жалбоподателят /чл. 17, ал. 2 ЗАЗ/, даденият с него принципен отговор е приложим и в случай като разглеждания, доколкото не съществуват основания за различно третиране на насрещните договарящи страни от гледна точка на реда за прекратяване /разваляне/ на договора за аренда.
А след като обжалваното определение не противоречи, а съответства на съдебната практика, то основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване не е налице.
Касационното обжалване не може да бъде допуснато и при съобразяване на релевантното според жалбоподателя основание за прекратяване на договорите за аренда - чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, вместо неправилно възприетото основание по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ /неплащане на арендните вноски/ като специфичен случай на прекратяване в хипотезата на чл. 27, ал. 1, т. 4 ЗАЗ, довело от своя страна до неправилно приложение на разпоредбата на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ за разваляне по съдебен ред. Както е посочено в мотивите към т. 1 на ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение съгласно общата хипотеза на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Тълкуване на понятието „друго“ е дадено в посоченото вече определение № 66/19.05.2021 г. по ч. гр. д. № 1138/2021 г. на ВКС, I-во г. о., според което развалянето на всеки договор за аренда със срок над 10 години или пожизнено, ако не е налице изключението по чл. 28, ал. 3 ЗАЗ, следва да се извърши по реда на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ, т. е. по съдебен ред. Ето защо не може да се приеме и тезата на жалбоподателя, че обжалваното определение противоречи на ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС като основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване.
По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.
О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 22/17.01.2023 г. по в. ч. гр. д. № 1/2023 г. на Разградския окръжен съд.
Определението е окончателно.


Върнете се в началото
 Профил  
 
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 2 мнения ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие не можете да пускате нови теми
Вие не можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов