КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 09 Юни 2023, 13:43

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Що е то ИПОТЕКА! Действие!
Ново мнениеПубликувано на: 05 Яну 2023, 09:51 
Offline
Site Admin
Site Admin

Регистриран на: 18 Авг 2009, 09:19
Мнения: 435
Р Е Ш Е Н И Е


№ 50221

гр.София, 19.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в открито заседание на седемнадесети октомври, две хиляди двадесет и втора година, в състав:

Председател: ВАСИЛКА ИЛИЕВА
Членове: БОРИС ИЛИЕВ
ЕРИК ВАСИЛЕВ

при участието на секретаря Ани Давидова като изслуша докладваното от съдия Ерик Василев гр.д.№ 238 по описа за 2022 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл.290 ГПК.
Образувано по касационна жалба на „УниКредит Булбанк“ АД, чрез юрисконсулт П. С., срещу решение № 523/20.05.2021 г. по гр.д.№ 2614/2020 г. на Апелативен съд София, с което се обезсилва решение № 1175 от 10.03.2020 г. по гр.д.№ 207/2016 г. на Окръжен съд Благоевград в частта, в която е постановено решение по иск на К. Д. против „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД, „ГУД НЮЗ“ ЕООД и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, за недействителност на договора за учредяване на ипотека поради невъзможен предмет и е прекратено производството против „ГУД НЮЗ“ ЕООД; отменя решение № 1175/10.03.2020 г. по гр.д.№ 207/2016 г. на Окръжен съд Благоевград в частта, в която са отхвърлени предявените евентуални искове да се установи недействителност на договора за ипотека поради противоречие със закона и изискванията на чл.167, ал.2 и 3 ЗЗД, като вместо това признава за установено, на основание чл.124, ал.1 ГПК, че „УниКредит Булбанк“ АД не е носител на ипотечно право върху апартамент № С 36, находящ се в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ със застроена площ от 32,38 кв.м, ведно с 0,54% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж в поземлен имот № ***, с площ 5267 кв.м, в местността Ш., [община], съгласно договор за ипотека в нотариален акт № 93, т.ІV, рег.№ 3057, дело № 651/2007 г. на нотариус, рег.№*** от регистъра на Нотариалната камара, вписана с молба № 6682/10.10.2007 г. в Служба по вписванията - [населено място]. Решението на Благоевградския окръжен съд в частта, в която е отхвърлен предявения главен иск на основание чл.170 ЗЗД и е потвърдено от Софийския апелативен съд, не е обжалвано с касационна жалба и е влязло в сила.
Касационна жалба срещу въззивното решение в частта, в която се признава за установено по делото, че „УниКредит Булбанк“ АД не е носител на ипотечно право върху процесния апартамент, е подадена от банката, с доводи за неправилност и необоснованост на решението.
Касационното обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по материалноправния въпрос: „Учредената договорна ипотека върху собствен поземлен имот разпростира ли действието си и върху предвидените за построяване в този имот сгради и обекти, когато за тях има одобрен проект и запазва ли се действието й, ако учреденото право на строеж за сградите и/или отделни самостоятелни обекти в ипотекирания имот е било прехвърлено на трети лица преди изграждането им на фаза „груб строеж“?“
По обусловилия касационното обжалване въпрос, настоящият състав на Върховния касационен съд приема следното: Договорната ипотека се учредява по съгласие на кредитора и собственика на вещта, служеща като обезпечение, но поражда действие от нейното вписване в имотния регистър, чрез подреждане на нотариалния акт в ипотечната книга (чл.15, ал.1 ПВп). От това следва, че за да поради действие е необходимо не само да бъде спазена нотариалната форма на договора за ипотека, но и вписване на ипотеката в книгите за вписване. Предмет на ипотеката може да бъде реално обособен имот – земя, сграда, отделен самостоятелен обект или идеална част от него, вкл. ограничено вещно право /напр.право на строеж/ или заместващата облага (чл.154 ЗЗД), стига имотът или вещното право да са отчуждаеми и да принадлежат на лицето, задължено към кредитора по обезпеченото с ипотека вземане (чл.167, ал.3 ЗЗД), тъй като в противен случай, при публичната продан, кредиторът няма да може да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот. Поради същата причина не могат да бъдат ипотекирани имоти-публична собственост, вещно право на ползване или несамостоятелни ограничени вещни права /напр. сервитут/
Правото на строеж може да се ипотекира с неговото учредяване, както и по-късно, като ипотеката обхваща не само имота в състоянието, в което се намира при учредяването й, но се разпростира и върху всички последващи подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане (чл.92 ЗС), вкл. добивите от вещта (чл.93 ЗС), в това число и доходите от нея, след получаване на покана за доброволно изпълнение в изпълнителния процес (чл.173, ал.2 ЗЗД), Без правно значение е дали приращението може да се ползва самостоятелно и да бъде обособено като отделен обект, тъй като при трансформиране на правото на строеж в право на собственост /с изграждане на сградата в груб строеж/ ипотеката преминава от ипотекирания имот върху постройката и се разпростира и върху заместващата облага. В тези случаи, самостоятелно изграден обект може да бъде изключен от обхвата на ипотеката само ако се придобива не от собственика учредил ипотека, а от трето лице /напр. суперфициар/, въз основа на учреденото му или прехвърлено право на строеж, ако е вписано преди ипотеката. Когато правото на строеж е било упражнено и грубият строеж на сградата е завършен, ипотеката трябва да се учреди върху сградата или обособените самостоятелни обекти със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху земята.
Съгласно чл.150 ЗЗД, залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му, а ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът и ипотеката продължава да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всичките вещи дори когато те са поделени между наследниците. Следователно, ипотечното право е неделимо дори ако обезпеченото задължение бъде разделяно между наследниците на длъжника, т.е залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всички вещи, дори когато са поделени между наследниците, от което се налага извода, че разделянето на дълга не води до разделяне на ипотечното право.
Същото разрешение следва да се приеме и когато един ипотекиран имот е разделен на няколко отделни части, които след обособяването им в самостоятелни обекти са прехвърлени в собственост на трети лица, които не са длъжници по обезпеченото с ипотека вземане. Този извод е в съответствие с нормата на чл.173, ал.1 ЗЗД, че кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост да се намира той. След като ипотечното право е неделимо, то ще следва всички части от първоначално ипотекирания имот, които са прехвърлени в собственост на трети лица и ще имат правното положение както при учредяването на ипотеката. В този смисъл, разпореждането с част от ипотекирания имот в полза на трето лице, не освобождава прехвърлената част от ипотечната тежест за цялото вземане, без съгласие на кредитора.
Предвид изложените съображения, на материалноправния въпрос следва да се отговори, че ипотеката произвежда действие чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона и обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но и всички последващи подобрения и приращения, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане, вкл. добивите от вещта както и доходите от нея (чл.173, ал.2 ЗЗД), Договорна ипотека може да бъде учредена валидно само ако имотът, който се обременява, принадлежи на лицето, задължено към кредитора по обезпеченото с ипотека задължение Когато правото на строеж е предмет на ипотека, а отделни части /обекти/ от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части и самостоятелни обекти не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако тяхното отчуждаване не предхожда вписването на ипотеката.

При проверка на обжалваното решение, с оглед изискванията на чл.290, ал.2 ГПК, настоящият състав на Върховния касационен съд намира доводите в касационната жалба за основателни поради следните съображения:
Въззивният съд правилно е приел от фактическа страна, че К. Д. е сключила предварителен договор за продажба на право на строеж на недвижим имот и строителни и довършителни работи от 2006 г., с ответника „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД /с предишно наименование „БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“/ за апартамент № С 36, находящ се в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ със застроена площ от 32,38 кв.м, ведно с 0,54% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот № ****, с площ 5267 кв.м, в местността Ш., [община], който купувачът да получи в срок не по-късно от 30.10.2007 г. С анекс от 03.09.2007 г., купувачът изрично се съгласява продавачът да има право да ипотекира правото на строеж за финансиране на строителството, като всички разходите във връзка със заема са за сметка на продавача. Правилно съдът е установил също, че за обезпечаване на вземанията по сключения договор за кредит за общо 3 450 000 евро, „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД е учредил договорна ипотека в полза на „УниКредит Булбанк“ АД с нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г. върху поземлен имот № ***, недно с правото на строеж за изграждане на жилищен комплект, въз основа на разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г., че купувачът К. Д. е придобил правото на строеж върху апартамент № С 36, с нотариален акт № 76 от 16.11.2007 г., а грубият строеж на сградата е завършен с акт за приемане на конструкцията на 03.12.2007 г. В противоречие на материалния закон, обаче, въззивният съд приема, че договорната ипотека произвежда действие при условие, че бъдещата вещ възникне и е собственост на лицето, учредило ипотеката, т.е. ипотечното право ще възникне от момента на построяване на сградата и от този момент кредиторът може да удовлетвори претенцията си, като насочи принудително изпълнение върху самостоятелните обекти в нея. Според мотивите на решението, грубият строеж на сградата е завършен на 03.12.2007 г., а купувачът е придобил правото на строеж за апартамент № С 36, с нотариален акт № 76/16.11.2007 г., поради което този имот (самостоятелният обект) е извън обхвата на учреденото ипотечно право в полза на банката-ответник и не може да служи като обезпечение на ипотекарния кредитор. Тези изводи са в противоречие с разпоредбата на чл.173, ал.1 ЗЗД, че кредиторът има право да се удовлетвори от цената на ипотекирания в негова полза имот, в чиято и собственост да се намира той.
Няма съмнение, че договорна ипотека може да бъде учредена само при валидно изразено съгласие на страните и произвежда действие с вписването й, чрез подреждане на нотариалния акт в ипотечната книга, според чл.15, ал.1 ПВп. От нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г. за учредяване на договорна ипотека е видно, че предмет на ипотеката е поземлен имот, „ведно с правото на строеж върху мястото“, т.е. самостоятелно обособен имот, принадлежащ на лицето, учредило ипотеката, заедно с правото да построи сграда, въз основа на надлежно издаденото му разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г. По аргумент от чл.166, ал.1 ЗЗД, следва да се приеме, че ипотеката има действие, когато завършва фактическият състав на нейното учредяване чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона и обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но се разпростира върху всички последващи подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане, вкл. добивите от вещта.
Като самостоятелен обект на разпореждане, правото на строеж може да се ипотекира още с учредяването или по-късно, както е в случая, когато преди завършване на сградата в груб строеж и трансформирането му в отделен обект на собственост, правото на строеж е било предмет на продажба с нотариален акт № 76 от 16.11.2007 г. Без правно значение е дали сградата може да се ползва самостоятелно и да бъдат обособени отделни обекти в нея, тъй като ипотеката обхваща всички подобрения и приращения в ипотекирания имот и преминава върху постройката, след като грубият строеж на сградата е завършен (т.1 от ТР №1/04.05.2011 г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС). Ипотечното право е неделимо и следва всички части от първоначално ипотекирания имот, независимо дали те са били изградени самостоятелно и прехвърлени в собственост на трети лица. Когато части от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части /самостоятелни обекти/ не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не предхожда учредяването на ипотеката.
От данните по делото е видно, че договорната ипотека е учредена собственика на поземления имот с нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г., а К. Д. е придобила правото на строеж върху апартамент № С 36, с нотариален акт № 76/16.11.2007 г., т.е. отчуждаването на правото на строеж не предхожда вписването на ипотеката и трансформирането му в право на собственост със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007 г. Ипотечното право следва всички части от първоначално ипотекирания имот, с оглед на което се налага извод, че независимо от прехвърлянето на апартамент № С 36, находящ се в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ със застроена площ от 32,38 кв.м, ведно с 0,54% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот № ****, целият с площ 5267 кв.м, в местността „Ш.“, [община], този самостоятелен обект не е освободен от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора. Договорната ипотека в полза на „УниКредит Булбанк“ АД, учредена с нотариален акт № 93/10.10.2007 г. върху поземлен имот № ***, ведно с правото на строеж за изграждане на жилищен комплект, въз основа на разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г. не е недействителна, тъй като е изпълнено изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД, обремененият с тежест имот да принадлежи на лицето, което я учредява, поради което предявеният отрицателен установителен иск е неоснователен.
От „УниКредит Булбанк“ АД са поискани разноски по делото, които с оглед изхода на спора следва да бъдат присъдени, съгласно приложените доказателства и списък по чл.80 ГПК.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 523 от 20.05.2021 г. по гр.д.№ 2614/2020 г. на Апелативен съд София в обжалваната част, с която е уважен предявеният отрицателен установителен иск и вместо това:
ОТХВЪРЛЯ предявеният евентуален иск на К. Д. срещу „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД и УНИКРЕДИТ БУЛБАНК АД, да се признае за установено, че „УниКредит Булбанк“ АД не е носител на ипотечно право върху апартамент № С 36, на първи етаж в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ със застроена площ от 32,38 кв.м, ведно с 0,54% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху имот № ****, в местността „Ш.“, [община], съгласно договор за ипотека с нотариален акт № 93, т.ІV, рег.№ 3057, дело № 651/2007 г. на нотариус, рег.№ *** от регистъра на Нотариалната камара, която е вписана с молба вх.№ 6682 от 10.10.2007 г. в Служба по вписванията - [населено място].
ОСЪЖДА К. Д. да заплати на „УниКредит Булбанк“ АД разноски по делото в размер на 4789,66 (четири хиляди седемстотин осемдесет и девет лева, шестдесет и шест стотинки) лева, на основание чл.78, ал.3 ГПК.

Решението не подлежи на обжалване.


Върнете се в началото
 Профил  
 
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 3 госта


Вие не можете да пускате нови теми
Вие не можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов