КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Р Е Ш Е Н И Е

№ 456

София, 08.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на двадесет и пeти април две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:

Председател: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
Членове: БОНКА ДЕЧЕВА
ВАНЯ АТАНАСОВА

при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 1599 по описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на „Агропрециз“ ЕООД срещу решение № 16 от 12.01.2023 г. по в. гр. д. № 327/2022 г. на Силистренския окръжен съд.
Жалбоподателят счита, че въззивният съд е нарушил чл.20 ЗЗД при тълкуване на т.III от нотариалния акт, от който черпи права насрещната страна „Агролес голд“ ЕООД. Събраните по делото доказателства не подкрепяли тезата на това дружество, че с нотариалния акт е учредено вещно право на преминаване през ПИ №..., който понастоящем е собственост на жалбоподателя. Не било спазено и изискването на чл.192, ал.7 ЗУТ за вписване на право на преминаване по партидата на господстващия и служещия имот. Ако не са създадени партиди на отделните имоти по имотния регистър, вписването е следвало да се извърши по съществуващите персонални партиди на учредителя и приобретателя. Жалбоподателят се позовава и на чл.112, ал.1, б.“а“, вр. чл.192, ал.7 ЗУТ и чл.113 ЗС за действието на вписването. Счита, че след като е придобил собствеността върху ПИ №... и е вписал нотариалния си акт преди да бъде вписано право на преминаване през този имот, то му е непротивопоставимо. Отделно от това съдът не съобразил, че ищецът има възможност да си осигури достъп до своите имоти от намиращия се в съседство път, а не да преминава през имота на жалбоподателя.
Ответникът в производството „Агролес голд“ ЕООД оспорва жалбата. Счита, че въззивното решение е правилно.
С определение № 414 от 31.01.2024 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса как се извършва вписване на договор по чл.192 ЗУТ за учредяване на право на преминаване при действащата персонална система на вписванията, за да бъде той противопоставим на последващи приобретатели на имота.
По поставения въпрос настоящият състав приема следното:
Правото на преминаване през чужд недвижим имот е ограничено вещно право, което възниква чрез някой от способите по чл.55 ЗС. Когато правото се учредява чрез правна сделка, тя трябва да бъде вписана по правилото на чл.112, б.“а“ от Закона за собствеността /ЗС/ и чл.4, б.“а“ от Правилника за вписванията /ПВп/.
Както е прието в решение № 126 от 26.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 357/2012 г., IV г. о., едва с изменението на чл.192, ал.1 от Закона за устройство на територията /ЗУТ/, ДВ, бр. 65/2003 г., е предвидена възможността правото на преминаване чрез чужд недвижим имот да се учредява с правна сделка между частни правни субекти посредством писмен договор с нотариална заверка на подписите, като страни по договора са собствениците на „господстващия“ и на „служещия“ имот. Изискването за вписване на договора е изрично предвидено в чл.192, ал.7 ЗУТ, който сочи, че договорът се вписва в имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от учреденото право на преминаване и по партидата на поземления имот, върху който е учредено правото на преминаване.
Разпоредбата на чл.192, ал.7 ЗУТ урежда вписването на правото на преминаване в имотния регистър. До въвеждането му по предвидения в Закона за кадастъра и имотния регистър /ЗКИР/ ред обаче действа персоналната система на вписването, уредена от чл.112 - чл.116 ЗС и от Правилника за вписванията, към която препраща и чл.74, ал.1 от ЗКИР. При персоналната система вписването на договора за учредяване на право на преминаване следва да се извърши по партидата както на собственика на господстващия имот, така и по партидата на собственика на служещия имот по аргумент от чл.192, ал.7 ЗУТ и тъй като самото право представлява своеобразна тежест и за нея трябва да узнаят всички бъдещи приобретатели на двата имота. Вписването на договора има оповестително-защитно действие, съгласно чл.113 ЗС. Това изрично е прието и в решение № 107 от 16.10.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3980/2018 г., II г. о. Затова правото на преминаване може да се противопостави само на онези приобретатели на служещия имот, които са вписали своята придобивна сделка след вписване на това право по партидата на служещия имот.
В теорията и в практиката на ВКС – определение № 127/26.03.2010 г. по ч. гр. д. № 77/2010 г. на ВКС, II-ро г. о., се приема, че вписването по персоналната система се извършва чрез три взаимно съгласувани и обвързани действия – записване във входящия регистър, подреждане на акта в нарочната официална книга и отбелязване в партидата на собственика в партидната книга. Този извод следва от разпоредбата на чл.9, ал.1 изр.1, вр. ал.2 ПВп. Върху самия акт се нанасят номерът, под който е записан във входящия регистър, както и датата, томът и страницата на партидната книга, в която е нанесено вписването – чл.9, ал.1, изр.1 ПВп. В службите по вписванията, където има въведен програмен продукт за водене на помощни партиди за имоти, в подлежащия на вписване акт се записва и номерът на съответната помощна партида – чл.9, ал.1, изр.2 ПВп.
Следователно вписването на договора, с който се учредява вещно право на преминаване, включва следните действия – записване на договора във входящия регистър по чл.33, б.“ж“ ПВп; подреждане на самия договор в актовата книга по чл.33, б.“а“ ПВп и записване на краткото му съдържание в партидната книга по чл.33, б.“з“ ПВп по партидите на собствениците на господстващия и служещия имот, като преди това в самия договор се отбелязват номерът, под който е записан в регистъра, датата, томът и страниците от партидната книга, в която е нанесено вписването.
По съществото на касационната жалба:
С обжалваното въззивно решение състав на Силистренския окръжен съд е потвърдил решение № 260027 от 29.08.2022 г. по гр. д. № 212/2020 г. на Тутраканския районен съд, с което ответникът „Агропрециз“ ЕООД е осъден на основание чл.109 ЗС да преустанови действията, с които пречи на ищеца „Агролес голд“ ЕООД да упражнява правото си на преминаване през поземлен имот № ..., както и правото си на собственост върху имоти № 69078.150.52 и №..., като прекрати действията, изразяващи се в затваряне и заключване на портал в западната част на ПИ с идентификатор №... и възпрепятстването на ищеца да преминава през същия портал, включително чрез поставяне на лице, недопускащо преминаването през този портал.
Въззивният съд е приел, че на 13.09.2019 г. ищецът „Агролес голд“ ЕООД е закупил имоти с идентификатори №...4 и №... по КККР на [населено място] село, [община]. Изрично в т. III от нотариалния акт е обективирано волеизявление на прехвърлителя „Агромикрон“ АД, с което се дава съгласие „Агролес Голд“ ЕООД да преминава през имот с идентификатор №..., което право може да се упражнява безсрочно.
Прието е, че това волеизявление не може да се тълкува по друг начин, освен като намерение на прехвърлителя да учреди на приобретателя право на преминаване през имот с идентификатор №... като сервитутно право.
Въззивният съд е споделил мотивите на първата инстанция, че описаният договор, оформен с нотариален акт, е действителен и поражда права, включително и по отношение на учреденото с него право на преминаване. Страните по договора са надлежно легитимирани, спазена е изискуемата от закона форма, а спорното право е индивидуализирано в достатъчна степен, за да може да бъде упражнявано и противопоставено на всички трети лица. Предвид на това, че прехвърлянето на спорното право е обективирано в отделна точка на договора за продажба, въззивният съд не е споделил виждането за нищожност на тази клауза по съображение, че било налице само едностранно волеизявление на праводателя и липсвала насрещно изразена воля от страна на приобретателя.
Съдът е отчел обстоятелството, че с последваща сделка от 19.03.2020 г. същият праводател „Агромикрон“ АД е прехвърлил на ответника по настоящото дело „Агропрециз“ ЕООД собствеността върху ПИ №.... Прието е, че правото на преминаване през имот №... е отбелязано в службата по вписванията след придобиването му от „Агропрециз“ ЕООД. Изложено е съображение, че липсата на реално въведен имотен регистър / чл. 70 от ЗКИР / за съдебния район на РС-Тутракан обуславя приложението на персоналната система за вписване, поради което вписванията се извършват по партидите на лицата, а за самите имоти се откриват помощни партиди. Приет е за правилен изводът на първата инстанция, че вписването или не на конкретни обстоятелства по помощните партиди на имотите представлява техническа дейност на служителите от съответната служба и не може да породи права или задължения за страните или пък да препятства оповестителното действие на нарочните за това актове, след като конкретният акт е заявен за вписване от правоимащото лице и е надлежно вписан. Направен е извод, че щом сервитутното право е надлежно учредено, то е реално противопоставимо и на последващия приобретател на служещия имот – в случая „Агропрециз“ ЕООД.
Прието е, че ответникът „Агропрециз“ ЕООД препятства ищеца „Агролес Голд“ ЕООД да осъществява достъп до собствените си имоти през поземлен имот №.... След като ищецът е безсрочен титуляр на ограниченото вещно право на преминаване през този имот и след като представителите на ответника пречат на ищеца да упражнява това право, предявеният иск по чл.109 ЗС е основателен.
Решението е неправилно като резултат.
Правилен е изводът на въззивния съд, че с нотариален акт № 67/13.09.2019 г., с който „Агролес голд“ ЕООД е закупил имоти с идентификатори №... и №... по КККР на [населено място] село, прехвърлителт „Агромикрон“ АД е учредил на приобретателя безсрочно право на преминаване през собствения му имот №.... Съдът е тълкувал в съответствие с чл.20 ЗЗД и практиката на ВКС по прилагането му волята в т.III от нотариалния акт за покупко-продажба, според която: „Агромикрон“ АД … дава своето съгласие „Агролес голд“ ЕООД … да преминава през съседния поземлен имот, собственост на дружеството-продавач, с идентификатор №..., което право на преминаване купувачът може да упражнява безсрочно“. Тази клауза, макар и лаконична и не съвсем прецизна, ясно сочи на договор за учредяване на вещно право на преминаване по смисъла на чл.192 ЗУТ. Учредяването на правото на преминаване е част от цялостната сделка между страните, оформена с нотариалния акт № 67/13.09.2019 г., а не едностранно изявление само на учредителя. При учредяване на право на преминаване не се изисква специално изявление на собственика на господстващия имот, който става титуляр на правото на преминаване, достатъчно е да има изрично изразена воля на собственика на служещия имот, който учредява това право, както е в случая. В текста на т.III от нотариалния акт изрично е изразена както воля за учредяване на правото, така и посочване на служещия имот, а господстващи са имотите, които купувачът придобива от прехвърлителя – имоти №... и № №.... Към момента на учредяване на правото на преминаване самият имот 69078.150.53 има характеристиката на селскостопански, горски и ведомствен път, съгласно скица № 15-483934/10.06.2020 г. на АГКК. Следователно правото на преминаване не нарушава изискването на чл.192, ал.4 ЗУТ да не се влошават условията за застрояване на поземлените имоти, да не се препятства установеният начин на трайно ползване на поземлените имоти и да не се засягат разрешени строежи или съществуващи сгради. Учредяването на правото на преминаване съгласно чл.192, ал.1 ЗУТ става с писмен договор с нотариална заверка на подписите, но тази форма се счита за спазена, когато учредяването е с нотариален акт.
Неправилен е другият решаващ извод – че конкретният акт е заявен за вписване от правоимащото лице и е надлежно вписан, както и че след като сервитутното право е надлежно учредено, то е реално противопоставимо на следващия приобретател на служещия имот. Този извод противоречи на данните по делото и на правните им последици.
В случая извършеното вписване от 13.09.2019 г. касае само основния договор за покупко-продажба, оформен с нотариалния акт № 67/13.09.2019 г., но не и договора за учредяване на право на преминаване, който се съдържа в същия нотариален акт. Този извод следва от справката на стр.31 от първоинстанционното производство, издадена от Служба по вписванията-Т. за лицето „Агролес голд“ ЕООД за периода 01.01.1992 г. – 10.07.2020 г., в която фигурира само покупко-продажбата на имоти №... и №... от „Агромикрон“ АД в полза на „Агролес голд“ ЕООД, но не и учреденото право на преминаване през имот №.... Същото следва и от справката на стр.38 по партидата на прехвърлителя „Агромикрон“ АД – в нея отново е отбелязана само продажбата по нотариалния акт от 13.09.2019 г. на имоти №... и №.... Също и от удостоверението на стр.51, издадено от Служба по вписванията в [населено място] по помощната партида на имоти № 47469, планоснимачен № 150031, се установява, че е вписана само покупко-продажбата на имот №... от „Агромикрон“ АД в полза на „Агропрециз“ ЕООД. Учреденото с нотариалния акт от 13.09.2019 г. право на преминаване не е отразено и в удостоверението на стр.53.
Правото на преминаване през имот № 69078.150.53 е вписано едва през 2020 г., въз основа на заявление от 04.05.2020 г. на „Агролес“ ЕООД и съгласно нотариалния акт № 67/13.09.2019 г., вписан под № 84 в службата по вписванията. Това обстоятелство се установява от удостоверение изх. № 25-16496-21.01.2022 г. на АГКК – Служба в [населено място], приложено на стр.150 от първоинстанционното производство.
Вписването на правото на преминаване през имот № 69078.150.53 на 04.05.2020 г. следва вписването на нотариалния акт за покупко-продажба № 150/19.03.2020 г., с който ответникът „Агропрециз“ ЕООД е придобил от „Агромикрон“ ЕООД собствеността на имот №.... Eто защо поради защитното действие на вписването, правото на преминаване е непротивопоставимо на новия собственик на имот №... „Агропрециз“ ЕООД, който е вписал придобивното си основание преди вписване на правото на преминаване като тежест върху имота.
По изложените съображения ищецът „Агролес голд“ ЕООД няма противопоставимо на ответника „Агропрециз“ ЕООД право на преминаване върху ПИ №.... Ето защо препятстването на преминаването през ПИ №... от страна на ответника „Агропрециз“ ЕООД не представлява неоснователно действие по смисъла на чл.109 ЗС и не е основание за уважаване на този иск. Като е приел обратното, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено и предявеният иск по чл.109 ЗС отхвърлен. За пълнота на изложението следва да се посочи, че според техническата експертиза „Агролес голд“ ЕООД може да осигури друг подход за достъп от улица до своите имоти.

При този изход на делото на жалбоподателя „Агропрециз“ ЕООД следва да се присъдят разноските за всички инстанции: 1765 лв. за първата, 1240 лв. за въззивната и 1510 лв. за касационната инстанция, или общо 4515 лв.
Воден от изложеното , Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 16 от 12.01.2023 г. по в. гр. д. № 327/2022 г. на Силистренския окръжен съд и потвърденото с него решение № 260027 от 29.08.2022 г. по гр. д. № 212/2020 г. на Тутраканския районен съд и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Агролес голд“ ЕООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], ет.2, ап.6, срещу „Агропрециз“ ЕООД, ЕИК [населено място] село, [община], иск по чл.109 ЗС за осъждане на ответника „Агропрециз“ ЕООД да преустанови действията, с които пречи на ищеца „Агролес голд“ ЕООД да упражнява правото си на преминаване през поземлен имот №... по КККР на [населено място] село, [община], област „С.“, както и правото си на собственост върху имоти №... и №..., като прекрати действията, изразяващи се в затваряне и заключване на портал в западната част на ПИ с идентификатор №... и възпрепятстването на ищеца да преминава през същия портал, включително чрез поставяне на лице, недопускащо преминаването през този портал.
ОСЪЖДА „Агролес голд“ ЕООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], ет.2, ап.6, да заплати на „Агропрециз“ ЕООД, ЕИК [населено място] село, [община], сумата от 4515 лв. разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.