КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ

I. Пониятие, уредба, характеристика на правото на ползване

Терминът “право на ползване” е многозначен ­ с него се назовават както едно от ограничените вещни права (което ще бъде специално предмет на този материал), така и правомощието ползване от т.нар. “триада” ­ съдържание на правото на собственост и на всяко друго вещно право. С това понятие се означава и правото, възникващо на облигационно основание, по силата на което се предоставя една вещ за временно ползване ­ напр. наем (чл. 228 ЗЗД), заем за послужване (чл. 243 и сл. ЗЗД), аренда, концесия. За отстъпване или предоставяне на ползване се говори още в чл. 33 от Закона за патентите и чл. 107 СК, в Закона за концесиите, Закона за арендата в земеделието, но и в тези случаи не се касае за вещни права.

Исторически правото на ползване не е възникнало като вещно право, а като личен сервитут. Неговите основни разновидности ­ usufructus, usus и hаbitatio, са имали (а някои продължават да имат и при действащата уредба) аналози в българското законодателство.

Уредбата на вещното право на ползване не е единна, тя се съдържа в ЗС ­ чл. 56-65, в чл. 56 и 60 ЗДС, чл. 39 и 61 ЗОС, чл. 67 ППЗДС, чл. 26 ЗСПЗЗ. Често срещана клауза в неуредения изрично в законодателството ни договор за издръжка и гледане е запазването за бившия собственик на вещно право на ползване върху реално определени части на прехвърления имот или върху целия ­ обикновено пожизнено. По този начин той си гарантира възможността да продължи да живее в имота, включително при последващото му прехвърляне от приобретателя на трето лице.

От гледна точка вида на обектите, върху които се учредява право на ползване, респ. тяхното притежание, се разграничават няколко режима на правото на ползване ­ общ, предвиден в чл. 56 и сл. ЗС; специален, касаещ правото на ползване върху държавни или общински имоти (чл. 56 ЗДС, чл. 39 ЗОС), както и този, уреждащ правото на ползване върху някои видове недвижими имоти ­ напр. земеделски земи ­ чл. 26 ЗСПЗЗ.

Субекти на правото на ползване поначало са физически лица, тъй като това право има личен характер (intuitu personae) и поначало се прекратява със смъртта на ползвателя. Физическите лица са универсален субект на правото на ползване, независимо по кой режим се урежда то. Субект могат да бъдат и юридически лица ­ те изрично са предвидени в чл. 59, ал. 2 ЗС, съгласно който правото на ползване се прекратява с прекратяване на юридическото лице или с изтичане на срока на това право. Съгласно чл. 26 ЗСПЗЗ (изм. ­ ДВ, бр. 28 от 1992 г., бр. 45 от 1995 г., изм. ­ ДВ, бр. 106 от 2000 г.) обаче само граждани могат да придобиват безвъзмездно предоставено им от Министерството на земеделието и горите и поземлените комисии право на ползване от държавния или общинския поземлен фонд върху слабопродуктивни земи и върху земи в обезлюдени райони, определени от Министерския съвет. Това не изключва възможността право на ползване върху земеделски земи ­ държавна или общинска частна собственост да бъде учредявано и на юридически лица, но това не може да става безвъзмездно и по този ред.



II. Правоотношения между собственика

и ползвателя във връзка с правото на ползване

Между собственика и ползвателя се установяват основно две групи правоотношения. Първата обхваща отношенията във връзка с учредяване правото на ползване ­ в най-често срещания случай, когато то възниква по силата на договор или друг фактически състав, включващ в себе си съглашение с ползвателя. Втората група правоотношения са такива във връзка с упражняване правото на ползване. Те също възникват между собственика и ползвателя и от своя страна могат да бъдат групирани в няколко насоки. За разлика от необременената “пълна” собственост, при ограничените вещни права, в т.ч. при правото на ползване, се наблюдава своего рода “разпределяне” на правомощията върху вещта между носителите на двете вещни права ­ на остатъчната, обременената собственост и на правото на ползване.

Преди всичко носителят на обременената с право на ползване собственост се намира в правна връзка с неопределен кръг от лица, включително с ползвателя, по силата на което върху тези лица тежи “вещното” задължение да не препятстват упражняването на оставащите у собственика правомощия. Касае се за всеобща забрана, която до нарушаването є няма характера на конкретно гражданскоправно задължение. Независимо че правото на ползване дава на ползвателя най-широка власт и възможности в сравнение с всички останали ограничени вещни права (на строеж и надстрояване, на сервитут), колкото и широки да са правомощията на ползвателя, у собственика остава определена част от възможностите, които е имал и преди възникване на правото на ползване. Макар на практика при предоставянето на ползване ползвателят да придобива фактическата власт, той не се превръща във владелец на вещта, тъй като няма намерение да я владее за себе си, а само ­ зачитайки правото на собственика, което го прави държател на вещта като цяло, но и квазивладелец (владелец на своето ограничено вещно право). Собственикът номинално запазва правомощието владение, чието упражняване обаче е предоставено на ползвателя. Доколкото правомощието ползване се предоставя с оглед на конкретно предназначение ­ установеното в учредителния акт или обичайно приетото, то изцяло преминава у ползвателя. Възможността, която запазва собственикът ­ да промени предназначението на вещта, не съставлява ползване, а разпореждане с вещта, вследствие на което той може да прекрати правото на ползвателя. Същото важи и за същественото засягане на вещта (чл. 56, ал. 1 ЗС), което е в правомощията единствено на собственика и чието упражняване също може да доведе до прекратяване правото на ползвателя. Правомощието ползване е извличането на полезните свойства от вещта (служенето с нея), както и придобиване на плодовете, и то принадлежи единствено на ползвателя. Докато възможността на собственика да измени това предназначение, респ. да засяга съществено вещта, се състои в извършването на правни или фактически действия, израз на разпореждането с нея. По тази причина с текста на чл. 56, ал. 1 ЗС те изрично са забранени на ползвателя, за да не бъде осуетено това право на собственика.



III. Съдържание на вещното право на ползване

А) Като носител на ограничено вещно право върху чужда вещ ползвателят притежава повечето от правомощията, включени в т.нар. “триада”, характеризираща съдържанието на субективните вещни права. Преди всичко той притежава правомощието владение. Последното обаче дава възможност на ограничена фактическа власт, стеснена предвид предназначението на ползването, което е определено или от собственика, или е обичайното предназначение на вещта (в случаите когато правото на ползване не възниква по съгласие между собственика и ползвателя). Това правомощие е предпоставка за упражняване на другото главно правомощие на ползвателя, даващо му възможност да си служи със вещта и да придобива плодовете от нея. Възможността за придобиване на плодовете от ползвателя съставлява едно от основните изключения от принципа на приращението по чл. 93 ЗС, според който собственикът на плододаващата вещ става собственик и на плодовете. Касае се за производен придобивен способ, основан на изрична законова норма ­ чл. 56, ал. 1 ЗС. По силата на това правомощие праводателят може да придобива както естествените плодове от вещта, така и да я отдава под наем (така чл. 60 ЗС изрично за полските имоти). Съгласно чл. 60 ЗС сключените от ползвателя договори за наем на селскостопански имоти остават в сила до края на текущата стопанска година, ако правото на ползване се прекрати преди това. По аргумент за противното от този текст, когато не се касае за полски имоти, отдадени под наем от ползвателя, с прекратяване на правото на ползване се прекратява и наемното правоотношение.

Съдебната практика безспорно схваща събирането на гражданските плодове (наемите) от ползвателя като реализация на правомощията му, визирани в чл. 56, ал. 1 ЗС, а не като ограничение на правото на собственост, което следва да се преустанови чрез негаторната защита (Р. 1546-93-IV).

Освен това само ползвателят, а не и собственикът, може да създава и прекратява наемните правоотношения върху предоставената за ползване вещ.

Съгласно Т.Р. 91-74-ОСГК действия на обикновено управление са всички онези, които са насочени към събиране на плодовете, поправяне, запазване на вещта и извличане на полезните є свойства, поради което в правомощията на ползвателя са да я отдава под наем и да я предоставя в заем за послужване, а ако е движима вещ ­ и да я влага за пазене. Право на ползвателя е да получи обезщетението, когато правото му на ползване бъде отчуждено, заедно с отчуждаването на собствеността, напр. за държавна или обществена нужда (Р. 16-85-ОСГК).

Според изричната разпоредба на чл. 57, ал. 4 ЗС ползвателят може да получи и застрахователното обезщетение при погиване или повреждане на вещта, но само когато застраховката е сключена в негова полза.

Теорията приема, че поначало и други правни действия, съставляващи разпореждане с вещта, като напр. ипотекиране на вещното право на ползване, следва да се считат изключени за ползвателя по силата на чл. 56, ал. 2 ЗС. Такова обобщение трудно може да бъде подкрепено. Цитираният текст забранява само отчуждаването на правото на ползване и доколкото той съдържа изключителна норма, не би могъл да се тълкува разширително. В противен случай би се стигнало до неприемливите резултати ползвателят да не може да сключва договори за аренда, за наем при срок по-дълъг от три години ­ все действия, безспорно определяни в съдебната практика като разпоредителни (вж. така цитираното Т.Р. 91-74-ОСГК). Доколкото чл. 60 ЗС визира полски имоти, нормалното им предоставяне за ползване, включително от ползвателя, ще става чрез аренден договор, който (най-малкото заради минималния предвиден в Закона за арендата в земеделието срок от 4 години) съставлява разпоредително действие. Същият текст не ограничава и времетраенето на наемните договори за такива имоти, от което може да се направи изводът, че и разпореждания, съставляващи отдаване под наем за срок по-дълъг от три години се считат за възможни.

Недопустимостта ползвателят да извършва конкретни действия на разпореждане, като учредяване на ипотека, следва по-скоро от характера intuitu petsonae на вещното право на ползване, което действие би осуетило изпълнението на главното задължение на ползвателя ­ да върне вещта след изтичане на срока, за който ползването е учредено. Така че ползвателят не е лишен поначало и от разпоредителното правомощие, характерно за съдържанието на повечето вещни права.

Най-общо за правните действия, които са разрешени на ползвателя, може да се обобщи, че те не следва да надхвърлят ограниченията, поставени му от собственика на вещта, или тези, поставени от закона.

Освен тях, ползвателят има право да извършва и чисто фактически действия по използване полезните свойства на вещта, както и по извличане на добивите от нея.



Б) Задълженията на ползвателя могат да се разпределят в три категории, в зависимост от етапа на съществуване на неговото право. Това са задължения при учредяване на правото на ползване, задължения през времетраене на ползването, задължения при неговото прекратяване.



1. Задължения при самото учредяване на правото на ползване (такива съществуват, разбира се, само доколкото правото на ползвателя възниква със съгласието на собственика, т.е. доколкото се касае за производни способи за придобиване).

1.1. Такова е най-напред задължението му, предвидено в чл. 57, ал. 2 ЗС, да състави опис на имота при предаването му. Въпросите по изготвяне на описа са предимно процесуалноправни и намират уредба в чл. 361 ГПК. В чл. 57, ал. 2, изр. първо ЗС не е указано в чия тежест е съставянето на описа. Систематичното му тълкуване във връзка със следващото изречение второ, според което при липса на опис се предполага до доказване на противното, че имотът е в добро състояние, води до извода, че задължението за съставяне на описа е върху ползвателя. При несъставянето на такъв опис оборването на презумпцията, че имотът е предаден в добро състояние, тежи върху ползвателя. От което следва, че такъв опис е в интерес на ползвателя, респ. че задължение за съставянето му има той. За разлика от договора за наем, където наемодателят съгласно чл. 230, ал. 1 ЗЗД е длъжен, доколкото не е уговорено друго, да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, върху собственика, учредил вещно право на ползване, такова задължение не тежи. Ако се касае за продажба (най-често срещаното прехвърлително основание), той следва да предаде вещта в състоянието, в което се е намирала при продажбата, заедно с плодовете оттогава ­ аргумент от чл. 187, изр. второ ЗЗД. А щом не е длъжен да предаде вещта за ползване в добро състояние, без това да съставлява неизпълнение, заинтересован от съставянето на описа е само ползвателят. Презумпцията, че вещта предадена без опис, е била в добро състояние, ще се противопостави на ползвателя при прекратяване на правото на ползване, когато той трябва да я върне в такова състояние.

1.2. Свързано с това съставяне на опис е и задължението на ползвателя да прегледа вещта при предаването є от собственика и да констатира нейното състояние в описа, респ. да отбележи явните към този момент недостатъци. Той трябва да извърши тези действия под страх, че ако не ги е отбелязал, е приел, че вещта е била в добро състояние. Наистина, за разлика от чл. 194, ал. 1 ЗЗД, според който непреглеждането в течение на времето, което е обикновено необходимо за това в подобни случаи (респ. несъобщаването незабавно на продавача за недостатъците), направо преклудира правата на купувача да претендира последиците от продажбата с недостатъци (чл. 195 ЗЗД), при правото на ползване непреглеждането не лишава ползвателя от възможността да доказва и по-късно, че при предаването вещта не се е намирала в добро състояние. Доказването на това обстоятелство обаче е силно затруднено, тъй като доказателствената тежест за това се премества върху него.



2. Задължения по време на ползването

2.1. Едно от тях, изрично предвидено в чл. 57, ал. 4 ЗС, е задължението на ползвателя да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите за застраховките. Нормата е диспозитивна и позволява страните да се отклонят от предписаното в нея. Би могло страните да уговорят, че ползвателят ще застрахова вещта, но в своя полза, т.е. при настъпване на застрахователното събитие той ще получи застрахователното обезщетение или че това обезщетение ще се дължи и на собственика, и на ползвателя, или да се уговори, че вещта въобще няма да бъде застрахована, или че застрахователните премии ще бъдат плащани от самия собственик. Ако обаче страните не уговорят нищо, ще влезе в действие разпоредбата на чл. 57, ал. 4 и за ползвателя ще възникне задължение да застрахова вещта в полза на собственика. В такъв случай ще се касае за имуществено застраховане при условията на чл. 395 ТЗ, неправилно наречена в закона “сключване на договор без пълномощие”. Всъщност се касае за застраховане от свое име на чуждо имущество, при което застраховащият отговаря лично за плащане на застрахователните премии, но застрахованият собственик следва да одобри договора. Тази норма представлява и отклонение от правилото, че вещта се застрахова от името и за сметка на собственика.

2.2. Задължение за заплащане разноските за вещта. Това са разноските за поддържането на вещта, тези, които се налагат от нейната употреба, както и разноските за данъци и такси.

И двете групи разноски не могат да се наподобят нито на уреденото в чл. 30, ал. 3 ЗС участие на съсобственика в “тежестите на общата вещ”, нито на предвидените в чл. 72, ал. 1 и 2 ЗС подобрения и необходими разноски. От разноските по чл. 30, ал. 3 ЗС те се различават по това, че не се дължат съразмерно на притежаваните от съсобствениците части от вещта, тъй като за разлика от съсобствеността, при ограничените права върху чужда вещ притежаваните от собственика и от ползвателя права са от различно естество.

От необходимите разноски и подобрения, направени от владелци, разноските по чл. 57, ал. 1 ЗС се различават от това, че са направени от лице, притежаващо права върху вещта, а не просто упражняващо фактическа власт, както и по това, че те не подлежат на връщане (обезщетяване) от собственика.

2.2.1. По обективното си предназначение и характер разноските за поддържане на вещта наподобяват по-скоро необходимите разноски по чл. 72, ал. 2 ЗС, отколкото полезните разноски, тъй като те не водят до увеличаване на стойността є, а без тях вещта би погинала или съществено би се повредила (респ. би станала негодна за обикновеното или уговореното си предназначение).

Разноските, които са непосредствено свързани с ползването, напомнят разноските за плодовете, които прави недобросъвестният (обикновеният) владелец. За разлика от изрично предвиденото в разпоредбата на чл. 73, ал. 1 ЗС, те обаче не подлежат на възстановяване от собственика, тъй като са предназначени за придобиване на плодовете или за използване на полезните є свойства, а те отиват в полза на ползвателя. Тези плодове ползвателят, за разлика от недобросъвестния владелец, придобива за себе си, съответно разноските за тяхното добиване следва да се поемат от него.

За разлика от ЗИСС ­ отм., сега действащият ЗС не позволява на ползвателя да иска възстановяване на сумите за големите поправки, тъй като независимо от обема си, те представляват разноски по поддържането на вещта. Касае се за необходими разноски, които по силата на чл. 57, ал. 1 ЗС са в тежест на ползвателя като разноски, които той следва да направи, за да осигури връщането на вещта в състоянието, в което я е приел.

Може да се направи изводът, че ЗС възлага на ползвателя всички разноски по поправянето на вещта, с изключение на онези, които представляват овехтяване и изхабяване на последната, дължащо се на обикновена употреба. Под обикновена употреба следва да се разбират действията, съответстващи на предназначението на вещта, респ. на уговореното или нормално предназначение на правото на ползване, извършвано с грижата на добрия стопанин. Тоест ползвателят отговаря далеч не само за естественото изхабяване и овехтяване на вещта. Законът не предвижда правото му да иска обезщетение за подобряването на вещта, за разлика от признатото на владелеца (добросъвестен или недобросъвестен) такова по чл. 72 и 74 ЗС. Доколкото няма признато право да търси направените разноски за подобряването на вещта, не може да се приеме и че ползвателят, по подобие на добросъвестния владелец на вещта (и приравнените към него), има право на задържане до изплащане на така направените разноски от собственика.

Само по себе си обаче използването на предоставената им за това вещ поражда за ползватели, обработвали такава земя повече от десет години, възможността да придобият безвъзмездно правото на собственост по решение на общинския съвет, а когато се касае за придобиване право на собственост върху земя от държавния поземлен фонд ­ това става със заповед на министъра на земеделието и горите (чл. 26 ЗСПЗЗ).

2.2.2. Разноски за данъци и такси

Макар съгласно чл. 11, ал. 1 ЗМДТ данъчнозадължени лица по правило да са собствениците на облагаемите с данък недвижими имоти, ал. 3 на същия текст (доп. ­ ДВ, бр. 109 от 2001 г., в сила от 1.01.2002 г.) предвижда, че при учредено вещно право на ползване, данъчнозадължен е ползвателят. Това отклонение не е в съответствие с разпоредбата на чл. 57, ал. 1 ЗС, който възлага върху ползвателя плащането на разноските, данъците и таксите, свързани само с ползването, а не и със собствеността на вещта.

2.3. Следващо задължение на ползвателя съгласно чл. 58 ЗС е да съобщи на собственика за посегателствата върху имота. Ползвателят може обаче и сам да извърши определени действия за защита на имота. Предвид това, че е носител на вещно право върху имота, той може да си служи с вещните искове ­ ревандикационен (чл. 108 ЗС) или негаторен (чл. 109 ЗС), в зависимост от типа на правонарушението, за защита на своето вещно право, чрез които косвено се брани и правото на собственост на голия собственик. Без съмнение той може да използва и владелческите искове по чл. 75 и 76 ЗС. В това отношение той се различава от ползвателя на облигационно основание, който е само държател, респ. разполага само с иска по чл. 76 ЗС ­ при отнемане на държането чрез насилие или по скрит начин (предявяван включително по реда на бързото производство по чл. 126а ГПК). В останалите случаи, за да получи защита спрямо посегателства от трети лица, носителят на облигационно право на ползване е длъжен да се обърне към наемодателя, арендодателя, концедента, с искане да му осигури такава*.

В теорията се поддържа стриктното тълкуване на чл. 58 ЗС, водещо до извода, че ползвателят не е длъжен да извърши определени действия за защита на имота, а само да уведоми собственика. От друга страна при предявяване на иск от трето лице относно собствеността на вещта, ответник ще бъде собственикът, а не ползвателят. То се обосновава и с обстоятелството, че при посегателства върху вещното право на ползване обикновено се засяга и правото на собственост върху вещта. Разнопосочността на интересите на собственика и ползвателя, разпоредбата на чл. 111, ал. 1 ЗС (предвиждаща, че разпоредбите относно недвижимите имоти се прилагат и спрямо вещните права върху недвижимите имоти, ако законът не постановява друго), респ. липсата на текст, ограничаващ възможността на ползвателя да предявява всички исковете за защита на своето вещно право, едва ли са в подкрепа на такова стриктно тълкуване на текста на чл. 58.

Без да е изрично формулирано в закона, на базата на конкретно разгледаните отделни задължения на ползвателя през времетраенето на ползването може да се изведе общото правило, че той е длъжен да полага за вещта грижата на добрия стопанин, да я поддържа в добро състояние, което всъщност е задължение към собственика.

Отговорността на ползвателя за вреди, които надхвърлят обикновеното овехтяване или изхабяване на вещта (аргумент от чл. 57, ал. 3 ЗС), доказва задължението му да полага грижата на добрия стопанин за вещта. За да бъде ангажирана тя, трябва да са налице виновни действия на ползвателя, надхвърлящи обикновената употреба, в резултат на което се е стигнало до увреждането на вещта.



3. Задължения на ползвателя в етапа на прекратяване на правото на ползване

3.1. Това е преди всичко задължението за връщане на вещта след прекратяване на правото на ползване. За разлика от другите задължения, възникващи при учредяването и упражняването на правото на ползване, които са тясно свързани с характера intuitu personae на правото и не преминават по наследство, последното тежи както върху самия ползвател, така и върху неговите наследници. В случай на смърт на ползвателя това задължение се включва в наследството и преминава върху наследниците му.

Подлежи на връщане същата индивидуално определена вещ, върху която е било учредено правото на ползване, във вида, в който се е намирала при възникване на правото, като се приспада овехтяването и изхабяването, дължащи се на обикновеното є употребление (чл. 57, ал. 3 ЗС). Както бе отбелязано, ако на вещта са причинени през време на ползването вреди, надхвърлящи това обичайно употребление, ползвателят е длъжен да ги отстрани или да обезщети собственика за тях. Собственикът може и сам да премахне тези повреди, но при условията на чл. 80, ал. 1 ЗЗД ­ след разрешение от съда, за сметка на длъжника ­ ползвател.

3.2. На собственика се дължат и плодовете, които вещта е дала след изтичане на срока или прекратяване на ползването на друго основание.

Очевидно вън от вещното “правоотношение” на собственика с трети лица (вкл. ползвателя), възлагащи им да се въздържат от посегателство върху остатъчното му право, респ. “правоотношението” на ползвателя с трети лица (вкл. собственика) “задължени” за такова въздържане между собственика и ползвателя се пораждат и относителни, облигационни задължения. Освен тези, предвидени в закона, тежащи върху тях в това им качество, без оглед на конкретните лица (т.нар. задължения propter rem), собственикът и ползвателят биха могли изрично да уговорят помежду си и други права и задължения, които не преминават в полза на (върху) правоприемниците на собственика.



В) Задължения на собственика

На пръв поглед уредбата на облигационното правоотношение propter rem (възникващо от съставляващо съдържание и на самото право на ползване), чието съдържание се явяват задълженията на ползвателя към собственика, като че ли има едностранен характер ­ състои се само от права на собственика и задължения на ползвателя. Това би могло да се отдаде на представата на законодателя за най-често безвъзмездното предоставяне на това право. По-детайлното разглеждане на това правоотношение показва обаче, че и за собственика съществуват определени задължения, вън от това да не пречи на ползвателя да си служи с имота и да събира плодовете от него. Те също биха могли да бъдат открити както в етапа на учредяване правото на ползване, така и през времетраене на ползването и при прекратяването му.

1. Нормално учредяването на правото на ползване са съпътства или следва от предоставянето на фактическата власт, даваща възможност да се упражнява вече прехвърленото право. Това предаване е задължение на собственика, което може и да се антиципира, т.е. изпълнението му да предшества прехвърлянето на правото. Задължение на собственика е да осигури достъп до имота. При отказ на собственика или препятстването от негова страна на този достъп за ползвателя възниква възможността да се брани с вещни искове ­ ревандикационен или негаторен. Макар тази възможност изрично да не е предвидена при правото на ползване, тя следва от разпоредбата на чл. 111 ЗС, според която разпоредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните права върху недвижими имоти, ако законът не постановява друго. Съдебната практика (Р.268-88-IV) приема, че ако собственикът на мястото пречи на ползвателя да упражнява своето право, последният може на основание чл. 64 ЗС да предяви иск за защита на правото на ползване, а не за разпределяне на ползването (чл. 32, ал. 2 ЗС). Дори собственикът да прехвърли на друго лице голата собственост, правото на ползване е противопоставимо на новия собственик. Това означава, че той не може да използва имота, нито да изменя установения вече начин на използването му. За разлика от наемателя, ползвателят не може да бъде засегнат от последващи разпоредителни действия на собственика, тъй като нотариалният акт, с който се учредява вещното право на ползване, подлежи на вписване по чл. 112, б. “а” ЗС и е противопоставим на последващи отчуждавания, извършени от същия собственик.

Разбира се, ползвателят може да си служи и с облигационни искове в качеството си на приобретател на правото срещу собственика ­ праводател, ако придобиването е станало на облигационно основание.

Задължението за осигуряване на достъп е характерно и за концедента ­ държавата в лицето на областния управител по местонахождение на обекта. Съгласно чл. 40, ал. 2 ППЗК при необходимост концесионерът може да отправи искане за оказване на съдействие по осъществяване на концесията към министъра ­ страна по концесионния договор, който пък може да поиска съдействие от други държавни и общински органи и институции. Съдействието ­ предмет на правото на ползвателя, респ. на задължението на концедента, може да има и други конкретни проявления извън осигуряването на фактическата власт върху обекта на правото.

2. Израз на задължението на собственика да съдейства на ползвателя за осъществяване на неговото право е и задължението му да отстранява възникнали пречки и затруднения за упражняване на правото от ползвателя, дължащи се на претендирани (основателно или не) права на трети лица. Правото на ползвателя, респ. задължението на собственика за съдействие може следователно да се разглежда като общо (родово) спрямо задълженията за предоставяне на фактическата власт върху вещта и за осигуряване спокойното є и несмущаваното упражняване с оглед предвиденото между страните или обичайно ползване.

3. Ако е уговорено между тях, собственикът следва да понесе съответна част от разноските за вещта, които ползвателят прави.

4. Във фазата на прекратяване на правото на ползване собственикът има задължението да получи (приеме) обратно вещта, което включва и одобрението є в състоянието, в което тя му се връща.



IV. Обект на правото на ползване

1. Най-често това са недвижими имоти ­ жилища, гаражи, ателиета, незастроени парцели от поземлени имоти, земеделски земи. За учредяването на вещно право на ползване върху тях по общия ред чл. 18 ЗЗД изисква нотариален акт.

Когато този обект е жилище, до изменението му (ДВ, бр. 124 от 1997 г.) чл. 288, ал. 8 ГПК даваше възможност да се учреди възмездно т.нар. “право на обитаване” (лат. habitatio). Когато възложеното жилище надхвърляше жилищните нужди на съделителя и можеше да задоволи тези нужди и на друг съделител, живеещ в него и непритежаващ друго жилище или вила, годна за постоянно обитаване, съдът можеше да учреди по искане на последния право на ползване върху реална част от жилището за определен срок или пожизнено. Правоимащи да придобият такова право обаче бяха само тесен кръг съделители ­ възходящи на съделителя, на когото жилището е възложено, възходящи на наследодателя, както и преживелият съпруг. За това право бе характерно това, че ползвателят нямаше право да придобива плодовете от вещта, да я отдава под наем, а само да живее в нея, да я обитава.

Правото на ползване може да се учреди и върху недвижими имоти ­ държавна или общинска частна собственост, включително земи от държавния и общински поземлен фонд, които или са слабопродуктивни, или се намират в обезлюдени райони, определени от Министерския съвет.

Когато се касае за право на ползване върху недвижими имоти ­ държавна собственост, то се учредява с акт (заповед) на областния управител след провеждане на търг за определяне на ползвателя.

Съгласно чл. 39 ЗОС право на ползване върху недвижим имот ­ частна общинска собственост, се учредява по решение на общинския съвет след проведен търг или конкурс при условия и по ред, определени с Наредбата на общинския съвет по чл. 8, ал. 2, която урежда и случаите, в които правото на ползване се учредява със заповед на кмета на общината без решение на общинския съвет. С решението на общинския съвет, съответно със заповедта, се определя начинът на учредяване на правото на ползване ­ възмездно или безвъзмездно, а в първия случай ­ и цената. Въз основа на решението на общинския съвет, съответно на заповедта, кметът сключва договор.

Правото на ползване по чл. 26 ЗСПЗЗ има за обект земи от държавния и общински поземлен фонд, които или са слабопродуктивни, или се намират в обезлюдени райони, определени от Министерския съвет. Това право се учредява от министъра на земеделието и горите и поземлените комисии, които също са органи на това министерство. ЗСПЗЗ не съдържа разпоредби, подобни на тези в ЗДС, изискващи провеждането на търг и след това издаване на заповед за определяне на спечелил търга. В доктрината се поддържа, че когато кандидатите за определени земи от държавния фонд са няколко, следва по аналогия да се приложат критериите на чл. 21 от закона, отнасящи се до оземляването, а при липса на кандидати от посочените категории ­ да се отиде на търг при условията на чл. 22 от закона. След определяне на ползвателя, с него трябва да се сключи договор в писмена форма, който се вписва в службата по вписванията към районния съд, в чийто район се намира земеделската земя ­ чл. 60 ЗДС. По отношение на общинския поземлен фонд учредяването на право на ползване се прави от поземлените комисии.

2. Доста рядка е хипотезата на вещно право на ползване върху движима вещ, тъй като практическото є значение се покрива с ползването на облигационноправно основание при наема или заема за послужване.

3. Такъв обект могат да бъдат и съвкупности от вещи, които се разглеждат в оборота като отделен обект.

4. Вещно право на ползване може да се учредява върху търговско предприятие като съвкупност от права, задължения и фактически отношения по чл. 15 и сл. ТЗ, респ. върху наследствената съвкупност по чл. 212-213 ЗЗД. Доколкото обаче предприятието (респ. наследствената съвкупност) не съставлява самостоятелен обект на вещно право, ползване от типа на разглежданото ще възникне само върху вещите, включени в тази съвкупност, без да е необходимо те да бъдат разграничавани от останалите вещи и права в съвкупността. И в този случай, по аргумент за по-силното основание, за възникването на такова право ще е достатъчна писмената форма с нотариална заверка на подписите. Доколкото обаче практическият интерес ще бъде от учредяването на вещно право на ползване върху недвижими имоти, включени в съвкупността, за да бъде то противопоставимо спрямо трети лица, договорът за продажбата му трябва да бъде вписан в имотния регистър (чл. 212, ал. 3 ЗЗД). При учредяване на вещно право на ползване върху търговско предприятие актът за това се вписва в търговския регистър по партидата на собственика и на ползвателя и се обнародва в “Държавен вестник”, а ако в съвкупността се включват и недвижими имоти ­ и при съдията по вписванията (чл. 16 ТЗ).



5. Не представлява вещно право и следователно ще бъде изключено от настоящото разглеждане и ползването върху вземания.

V. Способи за учредяване право на ползване

А) По-често правото на ползване възниква чрез производни способи ­ такива, при които ползвателят извежда своето право от правото на собственост на точно определено лице. Това могат да бъдат договори за продажба, замяна, дарение, апорт в имуществото на търговско дружество. Често практикуван способ е при прехвърляне на правото на собственост срещу издръжка и гледане досегашният собственик да запази право на ползване върху имота. В общия случай тези договори следва да бъдат сключени във форма на нотариален акт съгласно изискването на чл. 18 ЗЗД. Внасянето в гражданското дружество на незаместими вещи и на вещи, които не се унищожават чрез употреба, води до възникване право на ползване за отделните участници в договора (чл. 358, ал. 2, изр. второ ЗЗД), но то няма вещен, а облигационен характер, поради което няма да бъде предмет на разглеждане тук.



Тъй като правото на ползване е тясно свързано с личността на ползвателя, то не може поначало да се прехвърли чрез наследяване по закон, нито чрез завещаване от страна на ползвател. Все пак възможно е тепърва да се учреди (а не да се прехвърли вече учредено) право на ползване и по силата на завещание.

Една от хипотезите е да се завещае право на ползване на един от наследниците, а на другите ­ само голата собственост. Съгласно чл. 35, ал. 1 ЗН ако размерът на плодоползването надминава дохода от разполагаемата част, наследниците с право на запазена част, които получават голата собственост, имат изборното право или да изпълнят завещателното разпореждане, или да изоставят пълната собственост върху такава част от наследствения имот, която се равнява на разполагаемата част. Решението да се изпълни завещателното разпореждане може да бъде взето само със съгласието на всички засегнати наследници без този, в чиято полза то е направено.

На следващо място чл. 17, ал. 2 ЗН разпорежда, че общо завещателно разпореждане (завещание), направено под краен срок ­ абсолютно или относително определен, се смята за завет на плодоползване върху цялото наследство или върху съответния дял.

В тези случаи, доколкото прехвърлянето на правото на ползване е забранено на ползвателя по изричната разпоредба на чл. 56, ал. 2 ЗС, ще се касае за учредително, а не за прехвърлително правоприемство (т.нар. конститутивна сукцесия). Новоучреденото право ще бъде с различен, по-тесен обем от първоначалното право на собственика, от което то е “отделено”.

Правото на ползване би могло да се разглежда и като спомагателно право, част от правото на суперфициара, комуто съгласно чл. 64 ЗС е разрешено ползването от терена, с оглед използването на сградата или за складиране на материали за нейното строителство.

При обезщетяването с недвижим имот като насрещна престация за отчужден за държавна нужда друг такъв, по реда на глава трета от Закона за държавната собственост, вещното право на ползване върху отчуждения имот преминава по право върху отстъпения в обезщетение в същия ред и обем. Новоучреденото право на ползване се вписва служебно от съдията по вписванията, а държавата придобива отчуждения по този ред имот без тежести (чл. 41, ал. 2 и 3 ЗДС).



Б) Макар по-рядко приложими, не са изключени и първичните способи за придобиване на вещно право на ползване. При тях ползвателят не извежда правата си от правото на собственост на точно определено лице, а става ползвател, независимо на кого е принадлежал (или принадлежи) имота. Вещното право на ползване може да се придобие по давност (чл. 55 ЗС). Това би могло да стане например от добросъвестен владелец, получил владението на правно основание, годно да го направи собственик, но без да знае, че праводателят му не е бил собственик, или че формата на придобивното основание е била опорочена (чл. 70 ЗС), в който случай ще е достатъчен краткият петгодишен давностен срок (чл. 79, ал. 2 ЗС). По давност може да се придобие право на ползване и от обикновения владелец, в който случай ще е необходимо изтичането на 10-годишен срок на непрекъснато владение (чл. 79, ал. 1 ЗС). Член 56, ал. 2 ЗС забранява само отчуждаването на правото от страна на ползвателя, т.е. той е пречка за деривативно придобиване, но не и за първичното такова. Така че ако едно лице, комуто е учредено право на ползване, не го упражнява в продължение на предвидените в чл. 79 ЗС срокове, и обратно ­ друго лице осъществява непрекъснати владелчески действия в продължение на този срок, това право ще се прекрати у първия, а вторият ще го придобие, независимо дали досегашният ползвател валидно е придобил своето право или не е станал поради пороци в придобиването негов титуляр.

Практически обаче, поради максимално широкия обем на правото на ползване, трудно може да се установи дали намерението на владелеца е било да свои право на ползване или пълното право на собственост. Фактическите действия, чрез които се упражнява правото на ползване (квазивладението), трудно могат да се различат от действията на лицето, което владее пълното вещно право ­ на собственост. По подобие на него и той обработва имота, придобива плодовете, поддържа вещта и плаща разноските за нея. Владението само на насажденията върху терена обаче е невъзможно само за себе си, а означава владение на ограниченото вещно право на ползване, включващо като свое основно съдържание извличането на плодовете, респ. упражняването на фактическа власт върху насажденията.

Правото на ползване може да се разпростира и върху реална част от имота (вж. коментираните по-горе хипотези на “правото на обитаване”, уредено при действието на старата редакция на чл. 288, ал. 7 ГПК (отменена ­ ДВ, бр. 124 от 1997 г.). Понастоящем и без изрична уредба правото на ползване може да има такъв обект по силата на уговорката между страните ­ напр. запазване правото на ползване върху реално определена част от недвижим имот при прехвърляне на имота чрез продажба, издръжка и гледане и т.н.



VI. Прекратяване правото на ползване <FONTFACE="SENTRY" SIZE="2"



Прекратяването на вещното право на ползване настъпва поради два типа причини, които условно могат да се обозначат като естествени и граждански.



А) Към групата на естествените причини спадат изчезването на субекта ­ ползвател, наследяването на ползвателя от собственика, погиването на обекта на правото на ползване и изтичането на срока на ползване.

1. Личният характер на правото на ползване е причината то да се прекратява със смъртта на ползвателя ­ физическо лице (така изрично чл. 59, ал. 1 ЗС), поради което се определя като непрехвърлимо и ненаследимо право. То се прекратява със смъртта на ползвателя, без значение дали е уговорено като безсрочно или учредено за определен срок, който към момента на смъртта на ползвателя е изтекъл. Придобитите дотогава естествени или граждански плодове остават в наследствената маса и преминават в имуществото на наследниците на ползвателя. Ако ползвателят е извършил обработването и засяването, но е починал преди естествените плодове да се отделят, последните се придобиват от собственика, но наследниците на ползвателя имат облигационно вземане за стойността на извършените от наследодателя им работи и вложените от него материали и семена.

Възможност за изключение от правилото за ненаследимост на правото на ползване е уредена в чл. 62 ЗС (изм. ДВ, бр. 31 от 1990 г. и бр. 33 от 1996 г.), предвиждащ, че относно правото на ползване върху държавен или общински имот цитираната разпоредба намира приложение, освен ако в ЗС или в акта за учредяване на правото е предвидено друго. В миналото напр. чл. 15, ал. 6 от ПМС № 11 от 2 март 1982 г. (ДВ, бр. 22 от 1982 г., отм. бр. 37 от 1987 г.) допускаше именно такова изключение, разпореждайки, че раздадената земя се предоставя безвъзмездно за безсрочно ползване и с право на наследяване, с оглед да се провеждат трайни подобрителни мероприятия.

Тъй като не подлежи на делба, ако е учредено в полза на двама ползватели, след смъртта на единия от тях неговата идеална част се връща при учредителя, а не се дели между него и другия ползвател, нито преминава у последния.

До прекратяване на правото на ползване ще се стигне и при смърт не на ползвателя, а на собственика, когато ползвателят е негов наследник и в негово лице настъпи сливане между собственик и ползвател.



2. Аналогично на основанието смърт при физическо лице е прекратяването на юридическо лице (ЮЛ), поради което чл. 59, ал. 2 изрично предвижда, че вещното право на ползване, учредено в полза на ЮЛ се погасява с прекратяването му, ако не е установен по-кратък срок. Разпоредбата е напълно аналогична на първата алинея на чл. 59 и се отличава от отменената уредба по ЗИСС, съгласно която правото на ползване, учредено в полза на ЮЛ, се прекратява с изтичане на 30 години от учредяването му (чл. 194 ЗИСС).

Правото на ползване ще се прекрати на посоченото основание при разделяне и сливане на ЮЛ, както и при вливане, ако е било учредено в полза на вливащото се ЮЛ. В случаите на отделяне или вливане, когато е учредено в полза на дружеството, от което се извършва отделянето, респ. в което се осъществява вливането, правото на ползване се запазва.



3. Погиването на вещта води до прекратяване на правото на ползване поради изчезване на неговия обект. Това основание не е приложимо за случаите на т. нар. “квазиползване”, което се учредява върху потребими вещи. В доктрината обаче е безспорно, че последното въобще не представлява вещно право върху чужда вещ.

В случай че погине само част от вещта и останалата част може да се използва по предназначение, правото на ползване не се прекратява, а се упражнява върху останалата част.



4. Възможно е в акта, учредяващ право на собственост, да не е предвиден срок за неговата продължителност ­ в този случай правото съществува докато съществува субектът, в полза на който е учредено, и вещта, която е негов обект. В редица случаи обаче правото на ползване се учредява за определен срок. Съществуват и хипотези, в които правото на ползване може да бъде само срочно ­ при право на ползване върху държавни или общински имоти то не може да надвишава 10 години ­ чл. 56 ЗДС, чл. 39 ЗОС. Срочно е и правото на ползване по чл. 26 ЗСПЗЗ, но при него изтичането на десетгодишния срок служи като основание за придобиване на право на собственост върху обработваната земя. Поради това в този случай, за разлика от останалите, правото на ползване се прекратява не автоматично в края на срока, а едва след като ползвателят придобие право на собственост в резултат на фактическия състав, включващ освен изтичането на срока и решение на общинския съвет, респ. заповед на министъра на земеделието и горите.



Б) Към гражданските основания спадат погасяването поради неупражняване на правото (макар според някои автори да се касае за естествено основание), прекратяването по съдебен ред по искане на собственика, отказ от страна на ползвателя или правна сделка, в резултат на която настъпва сливане между собственик и ползвател.

1. Неупражняването на правото на ползване в продължение на 5 години също е основание за прекратяването му. Смисълът на разпоредбата на чл. 59, ал. 3 ЗС е да се защити собственика в случаите когато проявява желание да се погрижи по-добре за своята вещ в сравнение с един бездействащ ползвател. Макар законът изрично да определя петгодишния срок на неупражняване като давностен, за естеството му се поддържат различни становища.



2. По силата на чл. 61 ЗС собственикът може да издейства съдебно решение за предсрочно прекратяване на правото на ползване, когато ползвателят не изпълнява задълженията си да полага грижата на добър стопанин за вещта, да не я променя съществено, както и да не изпълнява други свои съществени задължения ­ да застрахова вещта, да съобщава за посегателства върху нея, да заплаща данъци, такси и пр. Правото на иск на собственика възниква при следните предпоставки:

­ Ползвателят да си служи с вещта по начин, който застрашава същата с разрушаване или със значително повреждане или нарушава своите основни задължения, или съществено променя вещта. Посочените основания са дадени алтернативно.

­ Ползвателят да е бил предупреден от собственика да престане да си служи по този начин с вещта, респ. да изпълнява своите съществени задължения, включително задължението да не я променя съществено. Изисквания относно формата на валидност на предупреждението не са предвидени, но с оглед на доказването е уместно то да бъде отправено чрез нотариална покана.

­ Въпреки отправеното предупреждение, ползвателят продължава да извършва някое от описаните в хипотезата на чл. 61 ЗС нарушения.

Искът за прекратяване на правото на ползване по чл. 61 ЗС е конститутивен и е приложим независимо дали вещното право на ползване е било учредено с двустранна сделка или със завещателно разпореждане. По естеството си той е близък до исковете за разваляне на двустранни договори поради неизпълнение или за отмяна на дарение, но за разлика от тях, в този случай постановеното от съда прекратяване има действие само за в бъдеще.

Ако бъде уважен, конститутивният иск по чл. 61 ЗС може да се съедини било с облигационен иск за връщане на вещта на основание чл. 57, ал. 1 ЗС, било с ревандикационен иск на основание чл. 108 ЗС.



3. Макар чл. 100 ЗС да урежда изрично само отказа от право на собственост, разпоредбата безспорно намира приложение и относно ограниченото вещно право на ползване. Отказът от правото на ползване върху недвижим имот има действие само ако е извършен в писмена форма с нотариално заверен подпис и ако е вписан в имотния регистър. До вписването на отказа в имотния регистър заявлението за отказ може да се оттегли.



4. Специален случай на прекратяване на правото на ползване е уреден в § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, относно правото на ползване върху земеделски земи, предоставени на граждани по силата на актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет и на Министерския съвет. Гражданите, на които е било предоставено такова право на ползване, могат да придобият собственост върху тях при реализирането на три предпоставки:

­ до 01.03.1991 г. да са построили сгради върху земята;



­ да са заплатили земята на собственика чрез общината по цени, определени от Министерския съвет в 3-месечен срок от влизането на оценката на земята в сила; и

­ изрично да са заявили за желанието си за закупуване в срок до 01.01.1998 г.

Законът дава възможност за придобиване на собственост и върху незастроените земеделски земи, върху които е предоставено право на ползване съгласно горепосочените актове и които представляват лозя, овощни градини или земеделската земя е единствена за семейството на ползвателя, който живее постоянно в населеното място. Освен необходимостта да се заплати цената от ползвателя на собственика чрез общината в 3-месечен срок от влизането на оценката в сила по цени, определени от Министерския съвет, тук условие за придобиване собствеността върху земята от ползвателя е тя да отстои на повече от 30 км от строителните граници на градове с население над 300 000 души или да е на по-голямо разстояние от 10 км от крайбрежната морска ивица. В доктрината се поддържа, че в тези случаи е налице една нова правна фигура ­ с прекратяването на правото на ползване върху земеделската земя за предишните ползватели се прекратява съответно и правото на собственост за предишните собственици. По силата на закона истинските собственици се лишават от правото на собственост върху земята, а ограниченото вещно право на ползване се трансформира в право на собственост.

Върху земеделските земи, които не са били застроени до 01.03.1991 г., не са лозя, овощни градини или единствена земя за семейството на ползвателя, намират се на разстояние по-малко от 30 км от строителните граници на градове с население над 300 000 души или на по-малко от 10 км от крайбрежната морска ивица, се запазва правото на собственост на истинските собственици и се прекратява правото на ползване.



VII. Разграничение на правото

на ползване от сходни правни фигури

1. Вещното право на ползване и правото на ползване, възникнало на облигационноправно основание.

Облигационното право на ползване поначало възниква по силата на договор ­ двустранен (наем, аренда) или едностранен (заем за послужване), докато вещното право на ползване може да възникне както по силата на отделен договор, с който собственикът го учредява в полза на друго лице, така и по силата на едностранна сделка (завет). Възможно е обаче то да възникне и от правопораждащ юридически факт, който изобщо не представлява сделка, напр. по давност. Дори когато и двете права възникват по силата на договор, задължението на собственика е да прехвърли, респ. да учреди право, докато това на наемодателя, заемодателя, арендодателя е да предостави трайно ползването върху вещта. Вещното право на ползване е абсолютно и се защитава с вещни искове, докато облигационното право на ползване има относителен характер и се защитава с облигационен иск спрямо насрещната страна и с посесорен иск на държателя при условията на чл. 76 ЗС (при отнемане чрез насилие или по скрит начин срещу нарушителя).

Не може да се определи като вещно и правото на ползване върху семейното жилище, което съдът по чл. 107 СК при допускане на развода предоставя на единия от съпрузите, когато последното не може да се ползва поотделно и от двамата.



2. Разграничение между правото на ползване и особеното право на ползване на концесионера

Част от доктрината и практиката приема, че особеното право на ползване по чл. 2 ЗК (респ. по чл. 67, ал. 1 ЗОС) има вещен характер и е сходно с вещното право на ползване върху държавни (респ. общински) имоти. Невъзприемането на това становище налага разграничението между двете права.

Разликата е преди всичко с оглед на техния носител. Вещното право на ползване по чл. 56 ЗОС може да бъде учредено в полза на всеки правен субект, докато концесионер може да бъде само лице, регистрирано като търговец (чл. 9 ЗК).

Концесионното право на ползване по ЗК се предоставя върху конкретно определени вещи ­ публична държавна собственост, докато по чл. 56 ЗДС държавата предоставя вещно право на ползване само върху недвижими имоти ­ частна държавна собственост. Член 7, ал. 1 ЗДС изрично забранява имотите и вещите ­ публична държавна собственост да се отчуждават и да се обременяват с вещни права, да се придобиват по давност, както и да се включват в имуществото на търговски дружества, а ал. 2 предвижда за тяхното ползване предоставянето на концесионно право по ЗК.

Вещното право на ползване върху недвижими имоти ­ частна собственост на държавата се предоставя съгласно чл. 56, ал. 1 ЗДС за срок не по-дълъг от 10 години, без в закона да е предвидена възможност за продължаването му, докато концесионното право се предоставя за срок до 35 години от влизането в сила на договора, който може да бъде продължен по съгласие на страните въз основа на решение на органа, който е приел решението за предоставяне на концесията, но не по-дълъг от 50 години.

Различна е и процедурата, по която се учредява концесионното право на ползване и правото на ползване върху недвижими имоти -частна държавна собственост. За първото важи редът по чл. 2, ал. 3, включващ: приемане на решение за предоставяне на концесия,провеждане на конкурс или търг за определяне на концесионера или пряко определяне на концесионера в случаи, установени в закон, и сключване на договор за концесия. Докато за втория вид право важи редът, предвиден в чл. 56 ЗДС, включващ: провеждане на търг или конкурс при условия и по ред, определени от МС, заповед на областния управител за предоставянето на правото на ползване на определения с конкурса или търга участник и договор, който областният управител сключва въз основа на заповедта.

Вещното право на ползване върху недвижими имоти ­ частна държавна собственост, може да става и безвъзмездно съгласно чл. 56, ал. 2 ЗДС със съгласието на МС по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството, докато концесионното право винаги е възмездно.

Съдържанието на вещното право на ползване е общо и еднообразно, типово определено в закона, докато съдържанието на всяко конкретно концесионно право се определя индивидуално в договора, а законът само предвижда в съдържанието му задължително да се включат клаузи досежно предвидените в решението по чл. 7, ал. 1 ЗК изисквания, и същевременно определя останалите въпроси, които съставляват задължителното съдържание на договора. Законът обаче не предписва общо и еднообразно съдържанието на отделните правомощия на концесионера, дори не ги изброява. Макар да не са определени общо и типизирано в закона, правомощията на концесионера по принцип са доста по-широки в сравнение с тези на ползвателя по чл. 56 ЗДС във връзка с чл. 56 ЗС. От законоустановеното съдържание на договора за концесия (чл. 20 ЗК) следва, че концесионерът има право да извършва подобрения в имота, вкл. ново строителство, от експлоатацията на което той ще извлича доходи.

Докато притежателят на вещно право на ползване поначало няма задължение да упражнява това право, то концесионерът поема конкретни задължения да упражнява предоставеното му право, респ. да даде гаранция за това изпълнение, да извърши определени задължителни подобрения и др.

Носителят на вещно право на ползване при засягането му от трети лица (включително от самия собственик) може самостоятелно да предявява както вещни (чл. 108, чл. 109, ал. 1 ЗС), така и владелчески искове, а концесионерът се нуждае от съдействие при осъществяване на защитата на своето право.

Концесионното право на ползване се прекратява на основанията, посочени в чл. 22, ал. 1 и чл. 23, ал. 2 ЗК. Основанията за прекратяване на вещното право на ползване върху имоти и вещи ­ частна собственост на държавата, не са изрично уредени в ЗДС, а се прилага общият режим на прекратяване по ЗС.

При смърт на физическо лице или прекратяване на юридическо лице ­ концесионер е предвидена възможност за продължаване на упражняването на концесионното право от неговия правоприемник, допустима след съгласие на МС. Докато правото на ползване се прекратява със смъртта или прекратяването на юридическото лице на ползвателя.



ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение № 1

НОТАРИАЛЕН АКТ

за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане

и издръжка със запазване право на ползване

№ ..... том .... рег. № .... дело ... от ..... г.

На ........... (........) година, пред мен ............ ­ Нотариус с район на действие ­ районен съд гр. София, рег. № ... на Нотариалната камара, в канцеларията ми в гр. София се явиха:

1. Д.Т.З. от гр. София, с л.к № ....... изд. на ......... от МВР ­ София, ЕГН ...................

2. К.Ж.Ч. от гр. София, с л.к № ........ изд. на ........ от МВР ­ София, ЕГН ..................

и след като се уверих в тяхната самоличност и дееспособност същите ми заявиха, че сключват следния договор за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане и издръжка със запазване правото на ползване, а именно:

1. Д.Т.З прехвърля на К.Ж.Ч следния свой собствен недвижим имот: ап. № (.....), находящ се в гр. София, ж.к. ....., бл. № .. (...), вх. ..., на ... етаж, състоящ се от .... стаи, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от ..... (......) кв.м при съседи на апартамента север ­ ап. № ..., юг ­ ап. № ... (....) и стълбище, изток ­ улица, запад ­ паркинг, отдолу ­ ап. № ... (....), отгоре ап. № ... (....), заедно с мазе № ... (...) с полезна площ от .... (....) кв.м при съседи на мазето север ­ коридор, юг ­ мазетата от вход “...”, изток ­ мазе № ... (...), запад ­ мазе № ... (...), заедно с ...% (....) ид.ч. от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото срещу задължението на К.Ж.Ч. да поеме гледането и издръжката на прехвърлителя Д.Т.З. докато е жив, лично или чрез трето лице, като му осигури спокоен и нормален живот.

2. Прехвърлителят си запазва право на ползване върху целия имот, докато е жив.

3. Приобретателят К.Ж.Ч. заяви, че е съгласен да придобие имота, описан в пункт първи при условията в този нотариален акт и срещу поемане на задължението гледане и издръжка при запазване правото на ползване за прехвърлителя, докато е жив.

Като се уверих от представените документи, че прехвърлителят Д.Т.З. е собственик на имота и че са изпълнени особените изисквания на закона, съставих настоящия нотариален акт.

Актът се прочете на страните и след като го одобриха се подписа от тях и от мен ­ нотариуса.

При съставянето на акта се представиха следните документи:

1. .................................................................................................................

2. .................................................................................................................

3. .................................................................................................................

4. .................................................................................................................

ПРЕХВЪРЛИТЕЛ: ........................ ПРИОБРЕТАТЕЛ: ........................

НОТАРИУС: ................................




Приложение № 2

НОТАРИАЛЕН АКТ

за учредяване вещно право на на ползване

№ ...... том ..... рег. № .... дело .... от ..... г.

На .................... (.......) година, пред мен ......... ­ Нотариус с район на действие ­ районен съд гр. София, рег. № ............... на Нотариалната камара, в канцеларията ми в гр. София се явиха:

1. М.П.В от гр. София, с л.к № ........... изд. на ............... от МВР ­ София, ЕГН ........................, наречен по-долу собственик-учредител.

2. П.Н.Г. от гр. София, с л.к № .......... изд. на .............. от МВР ­ София, ЕГН ......................, наречен по-долу ползвател-приемател, и след като се уверих в тяхната самоличност и дееспособност, същите ми заявиха, че сключват следния договор за учредяване на вещно право на ползване, а именно:

1. М.П.В. като собственик на незастроено дворно място, находящо се в землището на с. .................... , обл. .................... с площ от ....... (.....) кв.м, съставляващо парцел ....... от кв. № ......... по плана на с. .................... обл. ............ при съседи ......................... учредява на сина си П.Н.Г. вещното право на ползване върху целия имот съобразно с разпоредбите на ЗС за срок от ....... (.......) години.

Правото на ползване се учредява срещу сумата от ............ (........) лева, която учредителят заяви, че е получил напълно и в брой от приемателя на правото.

Ползвателят е длъжен да се грижи за имота като добър стопанин и да го върне след изтичането на срока в състояние, годно за ползване и занапред.

2. Ползвателят П.Н.Г. заяви че приема отстъпеното му право на ползване, срещу което е изплатил на собственика на имота сумата от ...... (......) лева в брой.

Като се уверих от представените документи, че учредителят М.П.В. е собственик на имота и че са изпълнени особените изисквания на закона, съставих настоящия нотариален акт.

Актът се прочете на страните и след като го одобриха се подписа от тях и от мен ­ нотариуса.

При съставянето на акта се представиха следните документи:

1. .................................................................................................................

2. .................................................................................................................

3. .................................................................................................................

4. .................................................................................................................

СОБСТВЕНИК-УЧРЕДИТЕЛ: .................

ПОЛЗВАТЕЛ-ПРИЕМАТЕЛ: ...................

НОТАРИУС: ............................................




Приложение № 3

ДЕКЛАРАЦИЯ

за отказ от вещно право на ползване

Долуподписаният Т.М.Н от гр. София, ул. .................... № ......... (...) с л.к № ........... изд. на ................. от МВР ­ София, ЕГН .......................

С настоящото заявявам, че се отказвам от учреденото в моя полза право на ползване с нотариален акт № .... том .... от .... година върху имота на Р.К.В. от гр. ..................., находящ се в гр. .................... ул. ...................... № ..... (...) дворно място с къща .............

ДЕКЛАРАТОР: ........................

Забележка: Подписът се заверява нотариално.



--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------