Правни последици при придобиване на нает недвижим имот
(статията е публикувана за пръв път в сп."Собственост и право", кн.1/2015 г.)
Договорът за наем е широко разпространена сделка поради типичността на мотива за нейното сключване. Наемателят е мотивиран да осигури за себе си ползването на недвижим имот за задоволяване на своя жилищна, търговска или друга нужда. Наемодателят цели икономическа изгода чрез временно отстъпване на вещ, от чието ползване не се нуждае. Интересите на двете страни са по повод вещта.
Особена е хипотезата, при която настъпва промяна в собствеността на имота, принадлежал на наемодателя. Тогава по повод имота интересите на страните се преплитат с интереса на приобретателя. С настоящото съчинение ще се опитам да поставя под съмнение класическия възглед за заместване на наемодателя в наемното правоотношение и да предложа алтернативен поглед върху уредените правни последици в чл. 237 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
1. Исторически преглед и сравнителен анализ
Излаганата аргументация би била неоснователно редуцирана при отсъствието на коментар относно историческите корени на регламентацията на разглежданата хипотеза. Римскоправното разрешение относно съдбата на наемното правоотношение при прехвърляне на вещта фаворизирало купувача. За него договорът за наем бил непротивопоставим. Той можел да иска от наемателя да напусне наетия имот в качеството си на собственик. В действие е бил принципът emptio tollit locatum.1 Облигационното отношение се запазвало и имало действие само между първоначалните страни. Поради това наемателят можел да търси обезщетение от лицето, с което е сключило договора за наем за наизпълнение на договорното задължение за осигуряване ползването на имота.2
Имайки предвид факта, че наемателят презумптивно е икономически най-слабата страна сред трите лица, позитивноправната уредба еволюционно установява обратния принцип – еmptio non tollit locatum, който последователно се възприема в западноевропейските законодателства и оттам в отменения Закон за задълженията и договорите. В ЗЗД (отм.) този принцип е установен в разпоредбата на чл. 3633. Ratio legis следва да се търси в конкретната икономическа обстановка към онзи момент – необходимостта от гарантиране на наемателите на земеделски стопанства за предприемане на по-големи и дългосрочни нововъведения, към които замеделците не прибягвали под страх от изваждане от имота в момента, в който нововъведенията започнат да дават резултат.4 Когато договорът не отговаря на предвидените в хипотезата на нормата предпоставки, той е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. След изтичането на тези срокове купувачът може да извади наемателя с предизвестие (чл. 364). Допустимо е уговарянето на право в полза на бъдещия приобретател да извади наемателя, като в този случай последният няма иск нито срещу наемодателя, нито срещу приобретателя. В останалите случаи претенциите на наемателя могат да се предявят срещу наемодателя.
При това състояние на отменената уредба в теорията е прието, че приобретателят бива “суброгиран напълно в правата на наемодателя”, в случаите, в които не е предвидено обратното. Защитата за наемателя е предвидена в диспозитивна норма, от която се допуска отклонение чрез уговаряне на потестативното право на изваждане на наемателя било от наемодателя, било от третото лице, като в последния случай е налице pactum in favorem terti5. Изключение от заместването се прави само за личните права на наемодателя спрямо наемателя, които не могат да бъдат упражнени от приобретателя6.
В сравнителноправен аспект заслужава внимание уредбата в Италия7. Тя се характеризира с две основни опорни точки. На първо място, съгласно art. 1602 CCI, третото лице приобретател става страна в правоотношението с наемателя, като встъпва в правата и задълженията, произтичащи от договора за наем, в случаите, в които последният може да му се противопостави. Според art. 1601 CCI в случаите на непротивопоставимост, когато наемателят бъде изваден, последният ще търси претърпените вреди от наемодателя – отчуждител. Систематичното тълкуване на двете разпоредби насочва към идеята за промяна на страна в облигационното отношение само при наличието на противопоставимост. В тази хипотеза наемателят е защитен и за него договорът остава в сила с промяна в насрещната страна. В случаите, в които той не може да се ползва от тази защита, той може да бъде изваден от имота. Интересът му в този случай е гарантиран чрез отговорността на неговия наемодател. Противопоставимостта се изразява във встъпването в договора.
II. Позицията на правната доктрина и съдебната практика.
При действието на чл. 237 ЗЗД тезата, която изгражда правната доктрина, по инерция възпроизвежда идеята за заместване на наемодателя от приобретателя в учреденото вече наемно правоотношение8. Подобно гледище застъпва и съдебната практика.
III. Анализ на разпоредбата
В съгласие с принципа, че договорът за наем не се прекратява при продажба на вещта, разпоредбата на чл. 237 урежда противопоставимост на договора спрямо приобретателя в зависимост от различни предпоставки:
1. вписване – в този случай срочният договор за наем не може да се прекрати преди уговорения в него срок;
2. достоверна дата преди сключването на прехвърлителната сделка – договорът за наем е в действие в рамките на предвидения в него срок, но ако той надхвърля една година, може да бъде прекратен с изтичането й;
3. държане на имота и договор без определен срок – в този случай съобразяването на приобретателя е в рамките на сроковете на предизвестието по чл. 238 ЗЗД.
Предвиждането на нормата е с оглед преодоляването на неустановеността в положението на наемателите, особено на тези с жилищна нужда.9 Неустановеността се дължи на неяснотата относно намерението на новия собственик за съдбата на наемното правоотношение, доколкото на вещноправно основание той би могъл да изключи въздействието на всяко трето лице (било то наемател) върху неговата вещ.10 Разликата в дължината на сроковете е оправдана. В първия случай вписването в Имотния регистър предоставя достатъчна степен на информираност за приобретателя и след като обстоятелството е било вписано се счита, че приобретателят е наясно и е съгласен с наемното правоотношение, и продължава да изявява желание за настъпване на транслативния ефект. Във втория случай липсата на вписване може да се обоснове с липсата на желание за поемането на разноски по неговото извършване. Достоверността на датата свидетелства за това, че договорът е сключен преди прехвърлянето на имота. Поради това никакво съмнение за шиканьозно поведение чрез антидатиране на сделката не може да стои. От друга страна този невписан договор е по-трудно достъпен за знанието на приобретателя. Неговият интерес също следва да бъде отчетен, поради което законодателят е избрал балансиран вариант. В третия случай липсва както свидетелство за добросъвестността на страните, така и възможност за узнаване за съществуващата договорна връзка. Поради това е налице превес в защитата на интереса на приобретателя.
Изразената теза11, че договорът за наем е задължителен за приобретателя и когато не е вписан и няма достоверна дата, ако приобретателят е знаел за него, не мога да споделя, защото противоречи на принципа за релативност на облигацията, изключение от който може да се предвиди само със закон – чл. 21, ал. 1 ЗЗД.
Правната последица от настъпването на предвидените юридически факти според доктрината е противопоставимост на договора за наем. Противопоставимостта може да се схване като качество12 на определени юридически факти, наличието на което води до пораждане на правни последици за лице, по отношение на което фактът поначало няма действие. Същността на противопоставимостта лесно може да се изясни от гледна точка на отрицателния й аспект. Непротивопоставими юридически факти са тези, които макар да са се осъществили нямат значение за съответния субект. Противопоставимостта може да бъде обща и конкретна.13 Наличието й като качество на договора води до релевантност на последния за третото лице. Това не означава, че третите лица трябва да се подчинят на облигацонните му последици, които са част от неговото вътрешно действие.14
Противопоставимостта на договора за наем, уредена в чл. 237, е специфична. От една страна тя е обща, доколкото наемът е договор, с който приобретателят, като всяко друго трето лице, се съобразява. От друга е конкретна, защото е уредена по отношение на приобретателя в конкретно определени срокове. Общата противопоставимост обаче не е достатъчна да гарантира интереса на наемателя. Ако конкретната не е уредена, то договорът съществува за приобретателя, но няма пречка да изключи на вещноправно основание въздействието на наемателя върху вещта. При наличието на разпоредбата на чл. 237, приобретателят няма такава възможност.
IV. Алтернативен поглед върху разпоредбата
Въпросът за правните последици от конкретната противопоставимост на договора за наем е разрешен еднозначно в правната теория и съдебната практика. Както посочих по-горе, приема се, че приобретателят встъпва в наемното правоотношение, като замества купувача. Наемателят бива уведомяван за прехвърлителната сделка, с което настъпва ефектът на заместване в отношението.
Срещу това разрешение могат да бъдат приведени различни аргументи:
1. произтичащи от езиковото тълкуване на разпоредбата. Формулировката на закона не предполага конституирането на приобретателя като страна. За него е задължителен договорът, а няма задълженията и правата на страна по договора. Ако законодателят би имал противната цел то би използвал израз, който ясно да означава встъпването в правата на някоя от страните (вж. чл. 99, ал. 2, чл. 101, чл.102 ЗЗД, чл. 17, ал. 2 ЗАЗ). Противопоставимостта, за разлика от положението в Италианския граждански кодекс, не се изразява в заместване. Нещо повече, след като договорът е задължителен, то защо да не се приеме, че той е задължителен и във връзка с това, че приобретателят трябва да се съобрази с правата на наемодателя и по-точно получаването на наемната цена15;
2.произтичащи от систематичното тълкуване на разпоредбата във връзка с чл. 17, ал. 2 ЗАЗ. Преди всичко договорът за аренда е специална хипотеза. Като такава тя има специална уредба, към която общата се прилага субсидиарно. Но уредбата на специалната хипотеза не може да се приложи спрямо общата. Липсва подобие, което да обоснове прилагането по аналогия. Липсата на израз, който да обоснове заместването по чл. 237 за разлика от 17, ал. 2 ЗАЗ, насочва към извода за наличието на изключение. Възникването на заместване по ЗАЗ е изключение от положението, че такова в общия случай по 237 ЗЗД не възниква. Поради това и не можем да приложим по аналогия чл. 17, ал. 4 ЗАЗ16;
3. произтичащи от някои принципни положения:
на първо място, относно въпроса за източниците на облигационни задължения. За приобретателя освен отношението, породено от прехвърлителната сделка, се поражда и второ по договора за наем. Не подкрепям виждането, че правна норма може да създаде облигационно отношение, поради което отхвърлям възможността нормата в чл. 237 ЗЗД да създава такова. Неправилно е да се приема, че законът е източник на задължения. В крайна сметка всички задължения произтичат от закона, защото тъкмо той или по-общо казано позитивното право е, което постановява, че от дадени юридически факти трябва да произтекат задължения. Така че законът е общ източник, а не отделна категория. 17 Затова можем да кажем, че отношение на основание чл. 237 ЗЗД не може да възникне. Тогава остава да търсим пораждането на отношението от сключената прехвърлителна сделка;
подобно твърдение обаче влиза в противоречие с принципа на чл. 21, ал. 1 ЗЗД. Прехвърлителната сделка е res inter alios acta за наемателя. Тя няма прехвърлителен ефект по отношение на облигационните права. Възникване на цесия по закон е недопустимо, тъй като последната е договор.18 Нещо повече, наемателят е също кредитор, поради което наемодателят, респ. приобретателят следва да се конституира и като длъжник спрямо наемателя, а настъпването на подобен ефект без неговото съгласие противоречи на чл. 102 ЗЗД. Липсва яснота относно съдбата на възраженията и дадените обезпечения. Те не могат да преминат към друго лице без изрична уредба. Такова е положението и на договора за наем спрямо приобретателя;
друго принципно положение, с което заместването на наемодателя влиза в противоречие, е принципът на договорната свобода, заложен в чл. 9 ЗЗД. Наемното правоотношение възниква за задоволяване на позитивния интерес на страните, който включва желанието им за целена от тях промяна. Натрапването на облигационно отношение на лице, което може да не го желае, означава вменяването му на цел, която не преследва. Освен това означава незачитане на принципа, че всеки сам определя лицето, с което да сключва сделка, както и съдържанието на последната;
не на последно място заместването противоречи на чл. 20а ЗЗД, съгласно който pacta sunt servanda. Възприетата идея означава едностранно освобождаване от задължението по договора и внасяне на съществена промяна – нова страна в правоотношението, без съгласието на другата страна.
Логическото съчетание на контрааргументите води до извода, че създаденото наемно правоотношение се запазва между същите страни, докато третото лице, придобило имота, е длъжно да изчака съответния срок, за да може да влезе в него. Неговата вещноправна претенция спрямо наемателя е парализирана от материалноправното възражение на последния, черпено от чл. 237 ЗЗД. Практическите достойнства на това разбиране се изразяват в това, че в хода на договарянето между приобретателя и наемодателя за прехвърлянето на имота конфликтът на разнородните интереси по повод имота може да бъде избегнат. Така например лицата могат да уговорят, че поради наличието на наемател в имота продажната цена ще бъде по-ниска, като намаляването и ще е съобразено с периодичните вземания за наем. Ако пък приобретателят открие след сключването на сделката наличието на договора, ще може да се защити по чл.188 ЗЗД. За да стане страна по договора приобретателят, е необходимо да се извърши прехвърляне на парвоотношението.
V. Проблемите
Но позитивите от това алтернативно разбиране не бива да се абсолютизират. На първо място, то, макар да предлага юридически по-коректно разрешение от гледна точка на правните принципи, концептуално хвърля неяснота върху понятието противопоставимост на договора. На второ място то води до едно усложняване на положението на приобретателя, който следва да се брани срещу наемателя само с ревандикация. А не такава е идеята на законодателя, който урежда в хипотезата, в която липсва вписване и достоверна дата, задължителност на договора като договор за наем за неопределен срок. Законодателният похват не е случаен и имплицитно съдържа идеята за упражняване на правото по чл. 238 ЗЗД. В противен случай посочването на договора за наем за неопределен срок би било безсмислено. Накрая, алтернативното разбиране затруднява отношенията между страните по повод получаването на наемната цена, извършването на поправки по имота, развалянето на договора. Голяма част от тях ще трябва да се упражняват от лице, което вече няма интерес от имота – бившия собственик. А теорията не следва да създава пречки пред практиката.
Българският закон не урежда противопоставимостта като заместване в отношението за разлика от италианския, защото не предвижда изрично такова заместване. И това е оправдано, доколкото това отношение би могло да съдържа редица отклонения от типичната уредба на договора за наем, като например задължения за ремонт на имота, задължения за използването му за конкретна цел, задължения за доставяне на материали за наетото търговско помещение, задължения intuito personae спрямо наемодателя и така нататък. Доколкото последните биха се погасили поради обективна невъзможност, те не представляват проблем. Не стои така въпросът с останалите – не е оправдано те да се поемат от приобретателя.
VI. Заключение
Единственият изход би могъл да се търси в законодателна промяна, която ясно да очертава правните последици от противопоставимостта. De lege ferenda би могъл да се възприеме моделът, възприет в art. 1602 CCI, но с известни корекции. Противопоставимостта по чл. 237 ЗЗД следва да бъде уредена като заместване в отношението, но от неговото съдържание да се запазят само съществените уговорки, а останалата част да се ограничи до naturalia negotii на договора за наем, доколкото липсва различна уговорка между наемателя и приобретателя, като се предвиди изрично приложението на разпоредбата при придобиване на имот при публична продан19.
Бележки под линия:
1 Aндреев, М. Римско частно право, С. Софи – Р, 1993, стр. 365.
2 Talamanca, M. Istituzioni di diritto romano, M.
3 “Ако наемодавецътъ продаде наетия имотъ, купувачътъ е длъженъ да съблюдава договора за наемъ, когато този договоръ е сключенъ преди продажбата и е констатиранъ съ нотариаленъ актъ или съ домашенъ актъ, който има заверена дата, освенъ ако наемодавецътъ си е запазилъ правото да развали договора въ случай на продажба”.
4 Така Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Коментар на ЗЗД, Т. II., С., 1924, с. 182.
5 При действието на отменения ЗЗД спор относно възможността за уговаряне на потестативни права няма. Това следва от уредбата на договора за наем. Допусимостта на тази възможност приема и Апостолов, И. Облигационно право. Част първа. Общо учение за облигацията. С. 1990 Издателство на БАН, стр. 290.
6 Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Цит. съч., с. 187.
7 Регламентацията на хипотезата, съдържаща се в art. 261, 262 от Швейцарския кодекс на облигациите e сходна с отменената българска: при прехвърляне на имота (включително и като следствие от публична продан, нещо ново в сравнение с останалите страни) наемното правоотношение преминава към приобретателя. Вредите обаче, произтичащи от изваждането на наемателя преди срока, са за наемодателя. В Испания пък въпросът не е предмет на изрична уредба.
8 Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски” 2002 г., стр. 254. Йосифова, Т. За противопоставимостта на договора и отговорността по чл. 21, ал. 2 ЗЗД. Юридически свят 1/2014,С: Сиби. Ставру, С. Противопоставимост на договора за аренда. Собственост и право 8/12.
9 Кожухаров, А. Цит. съч., стр. 253.
10 А не на факта, че несобственик не може да отдава под наем, както твърди проф. Кожухаров на същото място. След като е възможно да се продаде чужда вещ, на още по-голямо основание можем да приемем, че е възможно да се отдаде под наем чужда вещ.
11 Пак там.
12 Доц. д-р Т. Йосифова приема, че противопоставимостта на договора представлява задължение на третите лица да зачитат съдържанието на договорната връзка и да не пречат на страните по нея – цит. съч. – стр. 51- 52.
13 Пак там.
14 Пак там, стр. 55.
15 Идея, която е позната в старата правна литература – Ricci приема, че купувчът не е страна по договора за наем и затова не може да иска получаването на наемната цена – цитирано в Коментар на ЗЗД,Т. II., С., 1924, с. 190.
16 Обратно Ставру, Ст. Цит съч.
17 Вж. Апостолов, И. Цит съч. стр. 25. Такъв източник не посочва и Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част, С.: Сиби 2012, стр., нито Кожухаров, А. Облигацинно право. Общо учение за облигационното отношение. Нова редакция и допълнения-Петко Попов С.: УИ “Св. Климент Охридски” 2002 г., стр. 47 – 49.
18 Така Калайджиев, А. Цит съч. стр. 307.
19 Понастоящем съдебната практика приема, че разпоредбата намира приложение. Така и Маринова, Б. Особености и възможни рискове при придобиване на недвижим имот чрез публична продан в
http://www.trudipravo.bg/index.php?opti ... &Itemid=37. Но при липсата на изрична уредба считам, че и това виждане може да се оспори. За разлика от уредбата в Швейцарския федерален облигационен кодекс ЗЗД не посочва изрично публичната продан като придобивно основание. Използваните термини в ЗЗД говорят за доброволно прехвърляне, докато в ГПК става въпрос за властнически акт, с който се осребрява имущество на длъжника и принудително се сменя собственика. Идеята за приложението при доброволно прехвърляне се подкрепя и от факта, че нормата до голяма степен предпазва наемателя от едно недобросъвестно поведение на неговия наемодател, който знае, че има договор и въпреки това прехвърля. Такова е било и положението в римското право. От друга страна, при публична продан имотът се придобива и облигационните отношения не обвързват приобретателите, защото и след публичната продан тези облигационни отношения продължават да съществуват между същите страни. Публичната продан е предназначена да смени принудително титуляра на правото на собственост, но не и да направи принудително новия собственик, купил на публична продан, страна по различни облигационни отношения. Тези изводи са в съгласие с процесулноправната уредба. От деня на влизане на постановлението за възлагане купувачът придобива права върху имота. Правото на наемодателя за наемната цена не е право върху имота, а вземане за парична сума. Възлагането има вещноправно действие. Съгласно чл. 498 ГПК въвод се прави срещу всяко трето лице. То може да се брани само с иск за собственост.
Влез
Регистрация
Въпроси/Отговори
Търсене
